Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».

Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.

При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион. В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — это основной документ. А еще другими нормативно-правовыми актами, например Федеральными стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, утвержденными приказами Минэкономразвития России № 297, № 298 и № 299 от 20 мая 2015 года.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры». У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.

Например, Сбер сотрудничает с 1897 оценщиками по всей России, а «Росбанк» — с 731. Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется — до 21 дня вместо трех для аккредитованной.

Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.

Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.

Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.

Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.

Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:

1. Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога. Но не все банки его требуют: например, ВТБ разрешает делать оценку без таких документов.
2. Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
3. Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента в банке и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.

Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:

1. подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом или другим человеком, который указан в заявке на осмотр квартиры, согласует день и время просмотра;
2. подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.

В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.

Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.

Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, сейчас большинство кредиторов перешли на электронные.

Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.

Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.

У некоторых банков есть своя программа, в которой работает оценщик: там он формирует отчет. Он осматривает объект, фотографирует его с помощью того же программного обеспечения — и банк получает отчет автоматически.

Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:

1. Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
2. Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
3. Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.

В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.

Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 4000 ₽. В Москве цены начинаются от 3500 ₽.

Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и той же квартиры у одного специалиста обойдется в 6000 ₽, а у другого — в 3000 ₽. Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации. Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.

Примерная стоимость оценки квартиры на вторичном рынке:

• «Стандарт оценка» — 4000 ₽;
• УК «Магистр» — 4500 ₽;
• Единый центр оценки и экспертиз — 4000 ₽.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до 5—6 млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Обычно в кредит банк выдаст не более 80—90% от оценочной стоимости залога. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение, а некоторые при заказе отчета сразу спросят, на какую стоимость ориентируется клиент. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов, или до 10—15% от цены.

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение.

После получения отчета банк проверяет предоставленные документы, при несогласии с ценой, указанной в отчете, отклонит его и потребует переделать, указав справедливую, по его мнению, стоимость. Ее укажет проверяющий объект сотрудник. В этом случае остается два варианта: переделать отчет или пойти в другой банк. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее.

1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На все уйдет минимум неделя.
2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
3. Вы можете назвать оценщику желаемую сумму оценки квартиры, но не факт, что ее оценят именно в эту сумму.
4. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.