Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?

31
Аватар автора

Аноним

спросил в Сообществе Т⁠—⁠Ж

У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.

Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.

А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.

Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.

В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.

Теперь вопросы:

  1. Насколько схема с обменом долями рабочая?
  2. Каким договором лучше оформлять обмен?
  3. Какие есть еще варианты в нашей ситуации?

Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.

В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.

Какие могут быть препятствия для обмена долями

Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.

Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.

Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.

Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.

Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.

  • Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
  • Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
  • Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
  • Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.

Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.

  • Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1/3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2/3 детские доли в одной квартире на 2/3 в другой.
  • Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.

Почему лучше не дарить доли

Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.

В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.

Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.

Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что может предложить опека

Органы опеки могут потребовать не только выделить детям то же количество метров в другой квартире, но и положить деньги от продажи детских долей на их банковские счета. То есть у детей будут и метры, и деньги. Именно этого хочет от вас опека. Пользоваться деньгами можно будет только с согласия органов опеки и только на нужды детей.

Это обоснованное требование: государство выдает маткапитал, чтобы улучшить условия проживания семьи. Если одну из квартир продадут, то жилья в семье станет меньше. А значит, детям это нужно компенсировать, в том числе деньгами.

  • Например, в Казани семья просила согласия на продажу квартиры, где треть принадлежала дочери. В обмен отец предлагал подарить ей треть в квартире побольше. Опека дала согласие на продажу при условии, что дополнительно деньги от продажи трети родители положат на банковский вклад на имя ребенка.
  • Семья квартиру продала, девочке подарили треть другой квартиры, а позже семья пошла в суд оспаривать требование положить деньги в банк до совершеннолетия дочери. Суды двух инстанций посчитали такое требование законным.

Какие еще схемы вам могут подойти

Вы можете получить согласие на продажу квартиры с детскими долями под обязательство, что разместите деньги от продажи на счетах детей. А дальше можете просить опеку разрешить вам использовать эти деньги, например, чтобы купить на них новую квартиру и выделить доли детям на эту сумму.

  • Например, в Новосибирской области семья начала строить дом и просила у опеки согласия на продажу квартиры, где 2/3 принадлежали несовершеннолетним дочерям. Сначала родители тоже хотели поменять доли в доме на доли в квартире, но опека запретила такую схему как сделку между родственниками. Продавать квартиру опека разрешила только с условием, что деньги положат на счет детей. Родители так и сделали.
  • В итоге у родителей оказались лежащие мертвым грузом на счетах деньги детей и кредит на дом. Они просили разрешить погасить кредит детскими деньгами, но опека отказала. Зато суды двух инстанций разрешили снять деньги: дети получили доли в доме площадью в 3 раза больше и стоимостью в 1,5 раза выше, так что их жилищные права защищены. А вот хранить деньги в банке с учетом инфляции не лучшее решение.

Похожая схема с тяжкой бюрократической составляющей — просить в опеке разрешить продать одну квартиру с условием, что сразу купите другую и выделите в ней доли детям. Для этого в опеку представляют документы по двум квартирам: той, что продают, и той, что покупают. Опека согласует новую квартиру и прописывает в разрешении срок, в который должны состояться обе сделки. Это может быть неудобно вашим покупателям, и они наверняка попросят скидку за сложности. В Москве и Санкт-Петербурге скидка может достигать как раз размера вложенного материнского капитала.

Но поскольку вы собираетесь переезжать и будете покупать квартиру в другом городе, возможен и другой вариант. Например, опека выдаст вам разрешение продать квартиру с детскими долями с условием, что в течение полугода вы купите новую квартиру в другом городе и выделите в ней доли детям. То есть привозить документы по новой квартире на согласование в опеку перед сделкой не понадобится.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

У нас также была квартира с долями 4х несовершеннолетних. И был фактический переезд в другой город. Опека дала разрешение на продажу квартиры с условием размещения денежных средств на счетах несовершеннолетних пропорционально долям в квартире. В дальнейшем эти же средства мы направили на приобретение квартиры в другом городе, предварительно вновь получив разрешение от органов опеки на распоряжение денежными средствами на покупку и выделение долей несовершеннолетним, опять же пропорционально.

Я считала, что будет проще выделить доли в другом объекте недвижимости, в котором бабушкой была обещана часть квартиры отцу детей, но... Это другая история)

И в принципе, считаю, что да, в дальнейшем это опять траты времени и денег. И вообще, пожалела, что использовала мат.капитал. Дорого он мне обошёлся (

12
Герой реалити

24.06.22, 01:06

Кристина, у нас похожая история, но нам ещё запретили покупать новую Недвигу в ипотеку, даже если она в 3 раза больше и в Москве. Вам говорили про то, что покупку с ипотекой не одобрят, так как обременение - это ухудшение условий детей (в текущей квартире, где доли, квартира без ипотеки). Или вы в принципе без ипотеки расстраивали покупку?

0

Каролина, мы вторичку брали в ипотеку у сбера, первоначалка - детские доли, остальное ипотечные средства. На новостройки я интересовалась в 2018 году в Калининграде в опеке, тогда были условия, не менее 80% готовности, сейчас не знаю. Знаю, что в каждом регионе свои "интересности". Даже в пределах области в субъектах могут быть разные условия и требования

0

Кристина, я сравнивала с Самарой, в 2018м у них требования были просто идиотские, по другому не сказать.

1

Кристина, Подскажите, где опека дала такое разрешение? Мне в Мос.области опека отказывает, риэлторы далдонят, что не возможно просто деньги на счёт детей, нужна встречная сделка и тд и тп. А у нас да, переезд в другой регион.

0
Герой реалити

24.06.22, 01:06

Ольга, нам в Москве опека тоже говорит, что никаких вариантов нет, кроме покупки новой квартиры не в ипотеку

1

Каролина, то же самле, Москва

0
0

Спасибо Вам огромное, за такую продуктивную статью, со ссылками на нормы права и судебную практику! Очень редко на просторах интернета можно найти такой полноценный ответ!
Благодарю автора статьи!

6
0

Одним из условий опеки ,как вы излагаете это то ,чтобы деньги от продажи положить на счета детей.
Деньги могут появиться только в результате продажи.
Договор мены -это обмен собственности на собственность,денег при этом не прибавляется.

По логике это должна быть мена, поскольку о реальной продаже и передаче денег речь не идёт.
Опека же и на мену должна быть согласна,у детей должны быть в итоге те же доли,что и были.тогда их ( детей) право не будет нарушено.
Если возникают препятствия ,тогда обжаловать отказ опеки в суд.
Но полагаю, что препятствий здесь не будет.

3

Ирина, по договору мены товары могут быть неравноценными. Поэтому бывает договор мены с доплатой. П. 2 ст. 568 ГК РФ - "В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором".

1

Рафаэль, такую мену возможно не одобрит опека, так как очень придирается по метрам и рыночной стоимости. Но возможно обжаловать опять же.

0
Герой реалити

24.06.22, 01:09

Отредактировано

Ирина, я так понимаю, опека разрешает мену долей в квартире 1 на доли в квартире 2 и последующую продажу квартиры 1 с условием, что деньги пропорционально долям детей в квартире 1 будут положены на счёт детей (итого у детей и деньги, и метры, а у родителей возможность продать квартиру, но замороженная часть денег равная болят детей в проданной квартире 1)

0
0

17.04.21, 03:28

Отредактировано

Опека подстраховывается со всех сторон: и деньги положи, и доли обменяй. У нас обычно деньги на счёт кладут, когда происходит переезд в другой город, а дарение доли в квартире отца, например, разрешают с одновременной продажей.

2

Марина, можно уточнить где такая практика?

0

Алексей, ярославский регион. На самом деле, в каждом регионе свои «погремушки».

0
0

Здравствуйте! Ситуация такая: 1-к квартира куплена с маткапиталом в ипотеку, которая ещё не выплачена. Мы берём ещё одну ипотеку на 2-к квартиру. Планируем продать однушку и загасить старую и часть новой ипотеки.
Как поступить с долями? Возможно их выделить в квартире моей мамы? Какие есть ньансы в продаже?
Ведь выделить доли мы сможем только после погашения ипотеки, а погасить ее сможем только деньгами от продажи🤷🏻‍♀️
Помогите разобраться, пожалуйста 🙏

1

Элина, вам нужно обговаривать условия с опекой. Но сомневаюсь, что там вам скажут что-то положительное.

0

Элина, добрый вечер.

Хотел узнать, у вас как-то решилась ситуация или все также?

0
0

Хорошая статья, но не привели случаи с ипотекой, когда есть квартира в совместной собственности с детьми и есть ипотечная с долями детей и мат капиталом. Разрешит ли сразу Опека продать собственную квартиру, чтобы купить дом и погасить ипотеку? При этом у детей доли в ипотечной квартире только увеличатся и улучшатся. Конечно, не хочется деньги на сгорание инфляции класть.

1

Андрей, у нас есть отдельные статьи про ипотеку. Кроме опеки надо договариваться с банком.

0
0

Личный вопрос: есть квартира, которой владею единолично, в которую прописал жену и ребёнка. В планах построить дом на деньги от продажи этой квартиры. Нужно ли мне будет согласие опеки? Ребенка можем прописать в квартире жены

0

Дмитрий, если ребёнок не собственник, то согласие не требуется

1
0
Сообщник

25.05.21, 19:56

Отредактировано

У моего ребенка есть доля в квартире где сами не проживаем. Планируется продажа той квартиры, а долю ребенка заберем деньгами на счет. Тех денег не хватит и на четверть квартиры поэтому не вижу смысла вкладывать эти деньги в метры, и уж тем более наделять ребенка имуществом в своей квартире. Вопрос: могу ли я их тратить на образование ребенка?

0

mareichevao, вам все равно необходимо постановление опеки, так как ребенок-собственник. Они могут разрешить положить деньги на счет, но чтобы ими распорядиться - снова нужно разрешение с указанием конкретной цели.

0
0

Здравствуйте! У нас есть квартира купленная в ипотеку под мат.капитал, ипотека ещё на 11 лет, сейчас планируем строить дом в ипотеку, хотим квартиру продать и погасить ипотеку за дом, чтобы выделить доли детям. Возможна такая схема?

0

Ирина, скорее всего, нет. Но всё нужно обговаривать с опекой.

0
0
Герой реалити

24.06.22, 01:22

Автор, я правильно понимаю, что есть ещё нюанс про то, что квартира не должна быть куплена в ипотеку, так как это считается якобы ухудшением жилищных условий для детей, даже если доли в новой квартире намного больше? Не встречали практику по этому поводу? У нас ситуация такая: есть квартира 1 (42 метра) в Ростове, которая принадлежит маме (получена почти 20 лет назад по наследству) и квартира 2, которая принадлежит всем членам семьи по 1/6 (куплена за мат капитал), включая двух несовершеннолетних. Планируется переезд в Москву и покупка квартиры здесь (в Москве есть квартира 3, где 1/2 у мамы и 1/2 у меня, в действующей ипотеке). Ещё нужны деньги на операцию отцу. В связи с этим хотели провести мену (дать несовершеннолетним доли в квартире 2 вместо квартиры 1, доли получатся больше, квартира сама больше, остальные условия такие же, дома в одном районе), а потом квартиру 1 продать и добавить на покупку новой квартиры и часть потратить на операцию отцу. В целом, мы готовы положить часть денег от продажи долей детям на счёт. Но опека ничего не предлагала по этому поводу. Ответ такой: если хотите продать квартиру - покупайте новую без ипотеки (что нам сделать в Москве невозможно на данный момент). Квартира 1 простаивает. На какой пункт закона можно сослаться в данном случае (обязана ли опека разрешить продать квартиру, если мы согласимся положить деньги на счёт и дать встречно другие доли)? И что за ссылку на НПА можно привести в качестве аргумента про возможность положить деньги на счёт же от проданной квартиры пропорционально долям детей? Спасибо!

0
0

Доброго времени суток. Кто-то может сказать сколько нужно положить на счёт детям в цифрах. Вот у меня 4 детей примерно сколько это будет

0

Диловар, столько, сколько стоят их доли. Вы же знаете, сколько стоит ваша квартира. Точную сумму вам скажут в опеке.

0
0

Здравствуйте!
У нас ипотека и мат капитал в квартире уже 4 года
В этом году купили дом в ипотеку, можно ли нам выделить доли детям в доме и продать квартиру без покупки новой квартиры и открытия счетов на детей?

0

Иван, надо пообщаться с опекой.

0

Сообщество