Под прищуром: инвестиции в туристическое строительство с Escapenow

Анатолий, действительно, доходность в районе 20% годовых выглядит нормально для инвестиций в частный сектор. Это рискованно, но если инвестор понимает, что делает, то риск может оказаться оправданным.

Но я бы не спешил инвестировать в Escapenow. Если судить по открытым источникам, вопросы остаются и к бизнес-плану компании, и к опыту ее основателей.

Сайт Escapenow предлагает инвестировать в строительство модульных каркасных домов в популярных туристических зонах России: в Подмосковье, Приэльбрусье и на Алтае. Сама компания займется монтажом и обслуживанием домов, а также привлечением туристов, которые будут их арендовать.

Дома собираются строить по оригинальному дизайну, жилая площадь дома — 43 м². По оценке Escapenow, строительство одного дома обойдется компании в 8,3 млн рублей, но инвестировать можно и меньшую сумму — долями от 10% общей стоимости дома.

Сайт пишет, что туристы будут арендовать дом 95% времени, и обещает первую прибыль уже через шесть месяцев после внесения денег. Итоговая прогнозируемая доходность инвестиций — 12—22% годовых.

Сам сайт выглядит современно, на нем опубликованы фотографии и планы модульного дома. Инвестору даже предлагают выбрать цвет интерьера.

Первое, что меня насторожило в предложении Escapenow, — расчеты на сайте компании. Это касается и стоимости домов, и доходности, и потенциальной окупаемости.

Слишком дорогие дома. Компания заявляет, что ее дома стоят 8,3 млн рублей. Я не специалист в строительстве, поэтому решил узнать, что по этому поводу думает Гугл. Оказалось, что модульные дома для круглогодичного проживания с доставкой, сборкой и отделкой редко стоят больше 4 млн рублей. По крайней мере, для площади, сравнимой с 48 м², я ничего дороже не нашел.

Инвестировать в недвижимость с завышенной стоимостью может быть рискованно: потом ее сложно будет продать за ту же цену.

Нестыковки с доходностью. Escapenow пишет о 12—22% в год, но их же калькулятор доходности показывает совсем другие суммы. Например, выкупленный за 8,3 млн рублей дом на Алтае должен приносить инвестору 408 тысяч рублей ежемесячно — это почти 5%. В год выходит почти 60%.

Доходность и стоимость аренды. Escapenow пишет, что обеспечит загрузку дома в течение 95% времени. Это утверждение и само по себе не вызывает доверия, даже если не брать в расчет пандемию. Как минимум, в России холодные зимы, поэтому для туризма характерна сезонность.

Но даже если допустить, что 28 дней в месяц в доме будут жить арендаторы, числа все равно не сходятся. Чтобы инвестор получал обещанные калькулятором 5% ежемесячно, аренда дома должна стоить порядка 14 тысяч рублей в сутки. На самом деле больше: ведь часть денег уйдет на обслуживание дома и доход самой компании.

Для сравнения, самый дорогой дом на Алтае, который мне удалось найти на «Букинге», — это вилла в усадьбе с видом на воду за 12 тысяч в сутки. Она вмещает до восьми гостей, имеет два этажа и две ванные комнаты.

Организатором Escapenow сайт называет Руслана Муханова. В общей сложности я насчитал одиннадцать ликвидированных юрлиц, где Руслан Муханов был генеральным директором или учредителем. На 2020 год я нашел два действующих субъекта предпринимательской деятельности, связанных с Мухановым: благотворительный фонд «От чистого сердца», где он числится президентом, и ИП Муханов Руслан Александрович. Оба зарегистрированы в 2014 году.

В подвале сайта Escapenow указано ООО «Эскейпноу», но в независимых источниках такой организации я не нашел. Зато нашлось ООО «Эскейпнау», созданное в июне 2020 года и зарегистрированное на Муханову Любовь Владимировну. Возможно, проект работает через это юрлицо, но проверить не получилось: единственный документ, который я нашел в связи с компанией, — ее политика конфиденциальности, название ООО там оказалось скрыто.

Если же Муханов все-таки принимает деньги как ИП, для инвестора это дополнительный риск. Индивидуальный предприниматель считается не юридическим, а физическим лицом — и заработанными деньгами распоряжается на свое усмотрение. Например, может использовать выручку для личных нужд без оформления каких-либо документов.

В случае банкротства ИП отвечает перед клиентами личным имуществом, но есть целый список того, что конфисковать по закону нельзя. К примеру, единственное жилье ИП и землю, на которой это жилье находится, изъять не получится — и процесс возвращения долгов может затянуться на годы.

Опыт в строительстве у Муханова и правда нашелся, но его сложно назвать успешным. Судя по тому, что я нашел в интернете и на страницах Муханова в соцсетях, он развивал детские лагеря отдыха «Панда-репаблик» и «Большая медведица». Они проработали всего несколько сезонов и закрылись. Обе организации уже ликвидированы.

На vc.ru я обнаружил сообщение от имени Муханова о запуске туристического проекта Ecosphere camp в 2018 году. Туристы могли бы принять участие в гастрономических, пеших, фототурах, порыбачить в Баренцевом море. Проживание гостям планировали предоставить в жилых модулях. Но, судя по всему, этот проект не был реализован, потому что найти сайт или другую информацию о нем в интернете мне не удалось.

На своем сайте Escapenow предлагает оформить сделку с помощью договора доверительного управления и договора купли-продажи. Их заключают в электронном виде — закон не запрещает так поступать. А вот к обещанной доходности есть вопросы.

Шаблонов договоров на сайте я не нашел, по запросу мне их тоже не выслали. Но кое-какие выводы можно сделать и по их названию.

Договор доверительного управления предполагает, что управляющий будет стараться извлекать максимально возможную прибыль для того, кто доверил ему управление. Управляющему можно поручить следить за сохранностью дома, ремонтировать его, искать арендаторов и сдавать дом в аренду. Но если прибыли не будет, вряд ли управляющему получится что-то предъявить. Условия о фиксированном размере дохода учредителя управления в договоре быть не может — так говорят суды. В договоре купли-продажи такое условие тоже не прописать.

Кроме того, договор доверительного управления имуществом нужно зарегистрировать в Росреестре — в противном случае его признают недействительным. А на сайте Escapenow про это ни слова.

Все это значит, что обещания доходности с сайта Escapenow, скорее всего, юридически нигде закреплены не будут. Если проект не будет успешным, инвестор не сможет доказать, что компания что-то ему обещала.

Инвестиции в Escapenow кажутся мне слишком рискованными. Обещания доходности на сайте проекта выглядят нереалистичными, дома — слишком дорогими, а приведенные расчеты не вызывают доверия. Кроме того, закрепить их негде: договор доверительного управления не подразумевает получения стабильной фиксированной прибыли.

Опыт основателя компании тоже не добавляет ей надежности: его прошлые проекты в основном оказались неудачными. Я бы не стал инвестировать в этот проект.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.