Что вы узнаете

  1. Как работает система жилищно-коммунального хозяйства.
  2. Что могут собственники, если соберутся вместе.
  3. Кто следит за домом и качеством коммунальных услуг.
  4. Кто всех проверяет и куда жаловаться.

Как работает система ЖКХ

Жильцы многоквартирных домов получают горячую и холодную воду, электроэнергию, газ и тепло. А еще из дома отводят сточные воды и вывозят мусор. Все это вместе с уборкой и благоустройством двора и подъезда называется жилищно-коммунальными услугами — ЖКУ. А вся сфера, которая делает так, чтобы в домах было комфортно жить, называется жилищно-коммунальным хозяйством — ЖКХ.

Наш курс для тех, кто живет в многоквартирных домах. Многоквартирные — это дома, где у квартир есть общие стены, общие коммуникации и общая территория с другими квартирами.

Организации, которые обслуживают дом, присылают жильцам дома квитанции: в них есть информация о том, кто получит деньги жильца. Эта организация должна сделать так, чтобы дома было тепло и светло, а вокруг дома — чисто.

Кто обслуживает дом

Поставщики коммунальных услуг (ресурсоснабжающие организации) — организации, которые снабжают жильцов водой, газом, электроэнергией, тепловой энергией, отводят сточные воды и вывозят мусор.

Управляющая компания (УК) — коммерческая организация, которая по поручению собственников за деньги обслуживает дом и организует поставку коммунальных услуг. У управляющей компании есть лицензия, которую можно проверить на сайте ГИС ЖКХ.

Собственники могут заключить договор с УК и определить объем услуг, которые они хотят купить. При этом жить в доме не обязательно. Собственники могут требовать, чтобы УК надлежащим образом исполняла договор по обслуживанию дома: меняла в подъезде выбитые окна и чистила снег во дворе.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, альтернатива управляющей компании, то есть тоже обслуживает дом и отвечает за предоставление коммунальных услуг. Но если УК — это посторонние профессионалы, то ТСЖ руководят ваши соседи-активисты. Услуги ТСЖ могут быть дешевле, но их качество должно соответствовать тем же правовым нормам, что и для УК. Важно контролировать, на что и как ТСЖ тратит деньги собственников, и внимательно читать их отчеты о проделанной работе: ТСЖ может действовать не в интересах жильцов.

Региональный оператор, отвечающий за фонд капитального ремонта, — организация, на счетах которой хранятся взносы на капитальный ремонт, если собственники квартир не решили хранить деньги на специальном счете.

Совет многоквартирного дома — это представители собственников дома, который обслуживает УК или ТСЖ. Совет МКД должен контролировать работу УК, но может просто подписывать акты выполненных работ. Советом руководит председатель, он же управдом.

На общем собрании собственники решают, в каком порядке будут платить за ЖКУ. За воду, газ, свет, тепло жильцы могут платить напрямую в водоканал, межрайгаз, энергосбыт и теплосети. Или могут перечислять деньги УК или ТСЖ, чтобы те сами перевели деньги ресурсоснабжающим организациям. Деньги, которые платят жильцы, не смешиваются: для каждой услуги в квитанции есть отдельная строчка. Тарифы на ЖКУ устанавливают местные власти с учетом федеральных ограничений.

Если собственники квартир хотят, например, установить видеонаблюдение за придомовой территорией, то проводят общее собрание, где вместе решают, у кого и как его заказать. Или решают, что дому нужна парковка, а с интернет-провайдера можно брать деньги за размещение оборудования на чердаке.

Если ТСЖ или УК плохо работают и не выполняют свои обязанности, на них можно жаловаться в контрольные органы — например, в прокуратуру, жилинспекцию или Роспотребнадзор. Они проверят жалобу и примут меры. А если не примут, то можно пожаловаться и на них — в суд. Решение суда обязательно к исполнению для всех, потому что основано на общем для всех законодательстве, созданном государством.

А теперь рассмотрим всех участников этой схемы подробнее.

Что могут собственники, если соберутся вместе

Общее собрание собственников решает, как собственники будут использовать придомовую территорию и какие дополнительные услуги жильцы дома купят у обслуживающих организаций: видеонаблюдение, охрану, сигнализацию.

Что могут. По закону управляющая компания или товарищество собственников жилья обязаны предоставлять собственникам минимум услуг по содержанию дома: устранять протечки крыши, ремонтировать перила лестниц, проводить влажную уборку подъезда и оказывать другие услуги, о которых мы поговорим подробнее в следующих уроках.

Общее собрание решает, нужно ли жильцам дома что-то еще, кроме этого минимума, кому и сколько они готовы заплатить. Например, нужны ли видеонаблюдение, консьерж, шлагбаум на парковке и сколько денег брать с компаний, которые хотят разместить в лифте свои рекламные щиты, а на чердаке — оборудование.

Как собираются. Общее собрание собственники должны проводить минимум раз в год — во втором квартале, если собственники не решили иначе. Но если не проводить собрание, никакой ответственности для собственников не будет.

При этом, если в течение шести и более месяцев собственники дома, в котором больше 30 квартир, не выбрали ни УК, ни ТСЖ, то городская администрация проведет конкурс и сама выберет для дома управляющую компанию. Если в доме меньше 30 квартир, то УК или ТСЖ может и не быть.

Общее собрание собственников можно проводить и чаще, если собственник хоть одной квартиры считает, что есть повод.

Инициатор собрания обязан оповестить всех собственников дома за 10 дней о том, где, когда и какие вопросы будут обсуждать. Сделать это можно двумя способами: под подпись, либо заказным письмом. Подробнее о том, как провести общее собрание собственников — в статье Т⁠—⁠Ж.

Решения общего собрания будут действовать, если в нем примут участие больше 50%, а по некоторым вопросам вроде детского сада с торца — собственники больше ⅔ площади дома. Если на собрание пришло меньше собственников, значит, большинство решило ничего не менять: их все устраивает. Несогласному меньшинству придется с этим смириться или убедить соседей участвовать в следующем собрании. Правила организации ОСС указаны в жилищном кодексе.

Результаты собрания нужно фиксировать в протоколе и размещать на сайте «Реформа ЖКХ»: документы по своему дому вы сможете посмотреть в любой момент. Если не нашли документы на этом сайте, посмотрите на ГИС ЖКХ: бывает, что часть документов размещена на одном ресурсе, а часть — на другом. В шестом уроке курса мы расскажем, куда жаловаться, если в интернете вообще нет документов по вашему дому.

Общее собрание можно провести и онлайн, с распечаткой бланков только для тех, кто не пользуется интернетом. Об этом рассказывали в отдельной статье Т⁠—⁠Ж.

Решения общего собрания обязательны для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме, даже если они не голосовали или голосовали против. Конечно, если собрание провели по всем правилам.

Бывают ситуации, когда решение общего собрания нарушает права одного из собственников. Например, если во дворе поделили парковочные места и кому-то такого места не досталось. На самом деле двор — общая территория, нельзя закреплять отдельные части за квартирами и конкретными людьми. Поэтому собственник вправе обжаловать такое решение в суде. Подать иск в суд нужно в течение шести месяцев после того, как собственник узнал о решении, если он не голосовал на собрании или голосовал против.

Как помогает собственнику. Инициаторы собрания выносят проблемы жильцов на общее обсуждение. Собственники большинством голосов выбирают, кто и как будет обслуживать дом и территорию вокруг него, чтобы всем было комфортно. О том, кому принадлежит двор и что это означает для собственников квартир, мы расскажем в отдельном уроке.

За чем следит управляющая компания или ТСЖ

В свою квартиру вы можете позвать клинера или сборщика мебели: вам нужна услуга, вы готовы ее оплатить и выбираете наиболее подходящее предложение по цене или качеству. В процессе вы даете указания: помыть окна, собрать шкаф. Приглашенный специалист не может вдруг передумать и помыть полы вместо окон или собрать вместо шкафа стол. Кто платит, тот и заказывает музыку.

Так же и в сфере обслуживания многоквартирных домов. Общее собрание собственников решает, кто будет поддерживать в доме и вокруг него порядок: управляющая компания или товарищество собственников жилья. Еще общее собрание решает, кто от имени всех собственников подпишет договор с выбранной организацией о том, что она будет делать для жильцов дома и сколько денег за это получит.

Организация не может выходить за пределы договора, который заключили по решению общего собрания собственников, — это основной документ.

Что делает. Управляющая компания или товарищество собственников жилья поддерживает дом и двор в порядке, даже если собственники задолжали плату за ЖКУ. Она может требовать с собственников деньги за свою работу, при необходимости — через суд.

Это не ставит ее выше собственников и не освобождает от обязанности менять выбитые стекла в подъезде, но каждая сторона договора должна выполнять свою часть: УК должна поддерживать порядок, а собственники должны за это платить. Подробнее мы поговорим об этом в следующих уроках: что входит в зону ответственности жильцов, управляющей компании, города.

Как делает. УК или ТСЖ должны выполнять свои обязанности — например, если по правилам застройки возле дома запрещена парковка, то они обязаны контролировать въезд во двор, даже если это не нравится собственникам.

Управляющая организация может отключить за долги часть лифтов или фонарей или лишить должников горячей воды по поручению ресурсоснабжающих организаций, но не может запретить собственникам с долгами въезжать во двор. И не может навязать собственникам чрезмерный размер платы за свои услуги, даже если это новостройка, или дополнительные платные услуги, например по вывозу строительного мусора.

Если возникла аварийная ситуация, УК и ТСЖ могут требовать впустить их в квартиру для ремонта. В другое время такое возможно только с согласия собственника, потому что жилище неприкосновенно.

Как помогает собственнику. УК или ТСЖ устранят поломку или неполадку, если во дворе или подъезде что-то сломалось, не убрано или чего-то нет. Если пожалуетесь в УК или ТСЖ, вам обязаны ответить в течение трех дней. А если случилась авария, то обслуживающая организация должна принять меры в течение суток. При этом, если авария связана со снабжением дома водой, электричеством, газом или теплоэнергией, коммунальщики обязаны отключить подачу ресурсов немедленно.

Кто всех проверяет и куда жаловаться

Работу поставщиков коммунальных услуг, обслуживающих и других организаций контролируют специальные государственные органы.

Жилинспекция, или Госжилнадзор, следит за соблюдением жилищного законодательства: туда нужно жаловаться на плохую работу УК или ТСЖ, на соседку, которая без решения общего собрания открыла в своей квартире детский сад, и на соседа, который снес в квартире стену без согласования с городской администрацией и соседями.

Роспотребнадзор следит, чтобы права жильцов как потребителей соблюдали. Сюда нужно жаловаться, когда вы заплатили за услуги содержания дома, но их оказали некачественно или не оказали вовсе.

Антимонопольная служба (УФАС) контролирует, чтобы в квитанциях были согласованные государством тарифы, и штрафует за их завышение. УФАС разберется, если городская администрация назначила управляющую компанию в обход решения общего собрания собственников.

Прокуратура следит, чтобы все соблюдали законы и не нарушали права других.

Городская администрация управляет городом. В администрацию нужно обращаться, если вопрос касается чего-то, что принадлежит городу, например двора, если он не относится к общему имуществу собственников квартир.

В следующих уроках мы подробнее расскажем, когда и куда именно нужно обращаться в конкретных ситуациях.

Как помогают собственнику. Органы проверяют жалобы и решают проблемы. Срок решения проблемы может быть любой, его укажут в ответе: там могут написать, что проблема уже решена или что ее передали дальше.

При этом госорганы обязаны письменно ответить не позднее 30 дней с получения письменного обращения гражданина. На государственных интернет-порталах свои правила, обычно там отвечают быстрее.

А еще есть суд. Если УК или ТСЖ плохо работает и вам не удалось решить проблему с помощью контролирующих органов, придется идти в суд. Судья изучит документы, сравнит факты с правовыми нормами и договорами и вынесет решение. Например, обяжет УК заплатить вам, сделать что-то в ваших интересах или объяснит, почему требования к ней необоснованные.

Решение суда будет обязательным для собственников и обслуживающих организаций. Но если вы с ним не согласны, решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции — областном и Верховном суде. Подробнее об этом поговорим в следующих уроках курса.

Судья обязан разобраться в ситуации на основании документов, фотографий, свидетельских показаний и экспертных заключений. При этом он не может вынести решение по тем вопросам, которые ему не задавали.

Государство — главное

Основа жизни в любом многоквартирном доме — российское законодательство. Поэтому главный участник жилищно-коммунальной системы — государство.

Оно решает, какие права и обязанности будут у всех жильцов многоквартирного дома в стране, у всех оказывающих услуги компаний и у всех госорганов, которые как-то могут влиять на соблюдение этих законов.

Для любого собственника или нанимателя квартиры в России действуют одинаковые законы. В регионе могут действовать другие тарифы или другие сроки, но все эти особенности не могут противоречить жилищному кодексу и постановлениям правительства. Улучшить положение собственника — могут, ухудшить — нет. Так что ЖК РФ — государственный ориентир того, что вам должны и что должны вы.

Любой закон, который дает права одним, например на крышу без протечек, возлагает на других обязанность эту крышу ремонтировать — например, на управляющую компанию. В следующих уроках мы расскажем, какие у вас есть права и обязанности, кто и что должен делать.

Кто чем занимается в ЖКХ

Кто Как помогает
Общее собрание собственников (ОСС) Собственники договариваются, кто будет обслуживать дом, какие дополнительные услуги купить и у кого, что разрешить отдельным собственникам и как все будут пользоваться общей территорией
Управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) Обслуживают дом и отвечают за предоставление коммунальных услуг за счет собственников
Совет МКД и председатель совета МКД (управдом) Представляют собственников дома, контролируют работу обслуживающих организаций
Поставщики коммунальных услуг Снабжают жильцов водой, газом, электроэнергией, тепловой энергией, вывозят мусор и отводят сточные воды
Жилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура Помогают собственникам и потребителям ЖКУ защищать право на безопасный и уютный дом
Суд Проверяет решения контролирующих органов, разрешает споры и выносит решения, обязательные для исполнения
Государство Создает законы, кодексы, постановления и другие правовые нормы, обязательные для всех
Кто
Как помогает
Общее собрание собственников (ОСС)
Собственники договариваются, кто будет обслуживать дом, какие дополнительные услуги купить и у кого, что разрешить отдельным собственникам и как все будут пользоваться общей территорией
Управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Обслуживают дом и отвечают за предоставление коммунальных услуг за счет собственников
Совет МКД и председатель совета МКД (управдом)
Представляют собственников дома, контролируют работу обслуживающих организаций
Поставщики коммунальных услуг
Снабжают жильцов водой, газом, электроэнергией, тепловой энергией, вывозят мусор и отводят сточные воды
Жилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура
Помогают собственникам и потребителям ЖКУ защищать право на безопасный и уютный дом
Суд
Проверяет решения контролирующих органов, разрешает споры и выносит решения, обязательные для исполнения
Государство
Создает законы, кодексы, постановления и другие правовые нормы, обязательные для всех

Что должны собственники и жильцы дома

Как у собственника квартиры и жильца многоквартирного дома, у вас есть не только права, но и обязанности — то, что вы должны другим.

При этом, если вы не исполняете свои обязанности перед управляющей компанией, то почти во всех случаях сохраняете права собственника квартиры и потребителя коммунальных услуг. Например, если потечет батарея и вы не сообщите об аварии в УК, то квартиру не заберут и воду не отключат. Об этом мы еще поговорим в следующих уроках.

Обязанности можно разделить на три категории: денежные обязательства, обязанности действовать в интересах других и воздержаться от действий. Вот что они означают.

Денежные обязательства

Платить за коммунальные услуги. Каждый месяц нужно платить за холодную и горячую воду, газ, свет, отопление, вывоз мусора, водоотведение.

Собственник квартиры, его супруги, дети, родители и другие члены семьи, которые живут в квартире, должны поровну платить по квитанциям, но внутри семьи могут договориться, кто будет платить за остальных. Если в квартире несколько собственников, счета за ЖКУ можно разделить, чтобы каждый платил только за себя. При этом за ЖКУ нужно платить, даже если в квартире никто не живет.

Если заплатить не вовремя, могут начислить пени, то есть неустойку — процент на сумму долга. Тогда новый платеж сначала погасит пени, потом — самую старую часть долга, а на погашение последних начислений денег может не хватить, поэтому начислят новую неустойку.

А если совсем не платить за ЖКУ, судебные приставы могут арестовать счета без уведомления должников. В этом случае с карты автоматически спишут деньги, а если собственник квартиры неплатежеспособный, то их спишут со счетов прописанных в квартире родственников.

Платить за содержание дома. Чтобы общие трубы дома были в порядке, лампочки в подъезде светились, а зимой во дворе не было сугробов, нужно платить за содержание жилья и общедомовые нужды — ОДН, а еще за капитальный ремонт. Это касается собственника квартиры и родственников, которые живут вместе с ним.

Вовремя ремонтировать свою квартиру. Если в вашей квартире случится потоп или пожар из-за неисправной электропроводки, придется компенсировать соседям ремонт их квартир, а управляющей компании — ремонт пострадавшей части подъезда. Чтобы такого не случалось, лучше своевременно ремонтировать свое жилье.

Установить счетчики на холодную и горячую воду. Везде, где счетчики технически возможно установить, они должны быть. Если вы не установите счетчики, придется платить по тарифу с повышающим коэффициентом 1,5 — в полтора раза дороже. А еще счетчики нужно вовремя опломбировать и менять.


Обязанности действовать в интересах других

Впустить в свою квартиру мастеров, если произошла авария. Ваша квартира неприкосновенна: никто не может прийти в нее без вашего согласия. Это конституционное право, независимо от того, живете вы в своей квартире или она пустует.

Но есть исключения: вы обязаны впустить в свою квартиру сотрудников обслуживающей дом организации, если возникла аварийная ситуация. А если вы не живете в квартире и у соседей снизу начала капать вода с потолка, то, чтобы устранить протечку, дверь в вашу квартиру могут даже взломать.

Сообщать о поломках и авариях в своей квартире. Если у вас потекла батарея, вы должны немедленно сообщить об этом управляющей компании — они перекроют воду. Это касается всех аварийных ситуаций, включая пожары. А еще — если сломался счетчик или пломба на нем.

Согласовать время поверки счетчиков в квартире. Счетчики в квартире должны проверять не чаще раза в три месяца и не реже раза в шесть месяцев. На практике такие проверки проходят очень редко — только если общий расход по всем квартирам постоянно сильно различается с показаниями общедомового счетчика.

Прежде чем приходить с проверкой, коммунальщики должны согласовать с вами дату и время визита — об этом предупредят за 14 дней. Вы можете попросить сдвинуть ее на два дня раньше или на три дня позже. Но если в согласованный день вас не будет дома, то через три месяца тариф на воду вырастет в полтора раза. Если такое случилось, можно связаться с коммунальщиками и предложить провести новую проверку.

Впустить мастера для осмотра внутриквартирного оборудования. Жильцы многоквартирного дома обязаны пускать в квартиру сантехников для проверки оборудования в заранее согласованное время. Своевременные проверки помогают избежать крупных аварий.

Предложить купить свою комнату сначала соседям. Если вы продаете комнату в коммунальной квартире или долю в обычной квартире, то сначала должны письменно предложить выкупить ее соседям — собственникам других долей или комнат.

В предложении нужно указать цену, по которой вы готовы продать свои квадратные метры, — у соседей будет месяц, чтобы выкупить их. Потом можно продавать свою долю кому угодно, но не дешевле, чем предлагали другим собственникам.

Если не соблюсти эту обязанность, то в течение трех месяцев соседи могут перевести права покупателя на себя. При этом отсчет даты начнется, когда они узнают о продаже.


Обязанность воздержаться от действий

Не изменять квартиру без согласования с городской администрацией. Переносить трубы или стены в квартире, делать квартиру нежилым помещением или нежилое помещение квартирой можно только с разрешения местной администрации.

При этом, если вы решите переделать свою квартиру в офис, магазин, детский сад или другое нежилое помещение, вы нарушите права своих соседей: займете часть общего двора своими ступеньками в новое помещение, будете чаще использовать электричество и воду, что увеличит напряжение в общедомовой сети. Для таких кардинальных перемен придется провести внеочередное собрание собственников и получить письменные согласия собственников всех помещений, к которым примыкает ваша квартира: справа, слева, сверху, а если есть — то и снизу.

Не устраивать в квартире притон и не разрушать ее. Если устраивать шумные вечеринки, могут оштрафовать за нарушение местного закона о тишине. За антисанитарию и животное, которое запрещено содержать дома, — тоже.

Если вы живете в муниципальной квартире, то за нарушение интересов соседей и порчу имущества могут вообще выселить без предоставления другой квартиры.

Нельзя делать в квартире то, что может навредить другим жильцам дома. Нельзя использовать в квартире сверхмощное оборудование, сливать из батареи воду без разрешения УК, самовольно демонтировать или увеличивать батареи. А еще — повреждать пломбы на счетчиках, устанавливать на них магниты или обходить их как-то иначе.

Нельзя ходить по крыше дома. Даже если риелтор уговорил купить квартиру в доме с красивым видом с крыши, подниматься туда нельзя: ее можно повредить. За выход на крышу могут оштрафовать на 500—1000 Р и даже арестовать на 15 суток. При этом взлом чердачного замка — уголовное преступление.

Итоги

  1. Российское законодательство — основа жизни в любом многоквартирном доме. А главный участник жилищно-коммунальной системы — государство.
  2. Общее собрание собственников МКД нужно проводить каждый год, но можно и чаще, если любой из собственников считает, что есть повод.
  3. Обслуживающая организация не может выходить за пределы договора, который заключили по решению общего собрания собственников, — это главный документ.
  4. Управляющая организация должна поддерживать дом и двор в порядке и вправе требовать за свою работу оплату по договору управления МКД, а если нужно — через суд.
  5. Если УК или ТСЖ работают плохо, коммунальные услуги некачественные, а ваши права нарушают, нужно жаловаться в контролирующие органы: жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. За защитой прав еще можно обратиться в суд.

Что дальше

Вы познакомились с основными участниками жилищно-коммунальной системы, которая обеспечивает свет, тепло и комфорт в МКД. Дальше мы расскажем про подъезд, двор, парковку и научим жаловаться на некачественное обслуживание.