При выборе квартиры важно все: и район, и дом, и ее расположение на лестничной площадке. Обычно в первую очередь выбирают район. Но почти в каждом районе есть два типа квартир — вторички и новостройки. Поэтому сначала разберемся, что это такое и чем они отличаются.

В первом уроке сосредоточимся на сроках: когда и куда можно переехать и что может этому помешать.

Что вы узнаете

  1. Что такое первичное и вторичное жилье.
  2. Сроки: когда и куда можно заселиться.
  3. На сколько могут задержать сдачу новостройки.
  4. Как может измениться площадь новостройки.

Что такое новостройка и вторичка

Новостройка — это квартира в новом доме, которая никогда не была в чьей-то собственности. Чаще всего новостройки продают застройщики. Такие квартиры еще называют первичками или первичным жильем.

Новостройки можно покупать и в готовых домах, и в строящихся. Во втором случае квартира будет существовать только на плане, пока дом не окажется готов. И для покупки придется заключить ДДУ — договор участия в долевом строительстве. То есть по сути вы купите право требовать от застройщика будущую квартиру.

Иногда новостройки продают другие дольщики. Например, кто-то купил квартиру у застройщика, а потом передумал в ней жить и решил продать, хотя дом еще не готов. В этом случае заключают договор уступки права требования, то есть цессии. Тогда продавец уступает вам свое право требовать от застройщика квартиру. Но она все равно будет считаться новостройкой, ведь на нее еще никто не оформлял право собственности.

Вторички — это квартиры со вторичного рынка. То есть те, у которых уже был хотя бы один собственник. Их продают частные лица, компании или государственные организации.

Если продавец — частное лицо, то когда-то он мог получить квартиру от государства, унаследовать, выиграть в лотерею или купить у предыдущего владельца, в том числе у застройщика. А компании или госорганизации получают квартиры, например, от должников — в качестве уплаты долга. Или если у предыдущего владельца не осталось наследников, поэтому квартира ушла государству.

Даже если в такой квартире никто не жил и там нет отделки, это все равно вторичка. Ведь на нее уже кто-то оформил право собственности. Но в курсе мы будем называть вторичками только обжитые квартиры — для удобства.

И вторичное, и первичное жилье покупают с разными целями: чтобы жить там самим, сдавать в аренду или ждать, когда квартира подорожает, и потом продать. Мы будем искать вариант для жизни, но заодно поясним, что подходит и для других целей.

Сроки: когда и куда можно заселяться

Жилье на вторичном рынке. Переезд во вторичное жилье спланировать проще, чем в первичное. Допустим, вы только что сообщили продавцу, что покупаете его квартиру. При этом в сделке нет обстоятельств, из-за которых она может затянуться. Например, несовершеннолетних собственников или проблем с документами, допустим, если квартира продается по доверенности. Если вам не нужно брать ипотеку, с этого момента до подписания договора купли-продажи пройдет 1—2 недели. А если нужно — 3—4 недели. В это время продавец будет получать все нужные справки и оформлять документы, если каких-то не хватает.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, то срок увеличится минимум на две недели: продавец будет получать согласие от органов опеки и попечительства. А если квартира не приватизирована, то на несколько месяцев: продавцу нужно будет оформить ее в собственность.

После сделки Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если вы подавали документы прямо туда, на это уйдет до семи рабочих дней, а если в МФЦ — до девяти. А если вы сделали это через портал госуслуг, сделку регистрируют три рабочих дня.

Но не факт, что вы получите ключи сразу после регистрации. В договоре купли-продажи нужно будет заранее прописать, через сколько дней продавец освободит квартиру. Иначе он сможет долго оттягивать переезд. В законе на этот счет нет ограничений, поэтому как договоритесь: одни продавцы съезжают на следующий день, а другим нужно несколько месяцев. Но чаще продавцы просят на переезд 10—14 дней и столько же пишут в договоре. Обговаривайте это заранее.

Бывает, что время вышло, а продавец не съезжает. Приходится подавать на него в суд и требовать выселения. Но такие случаи редки — обычно можно переехать во вторичку через полтора-два месяца после того, как устно договорились о сделке.

В договоре купли-продажи нужно прописывать точный срок, когда выедет продавец. Иначе надежда только на его порядочность
В договоре купли-продажи нужно прописывать точный срок, когда выедет продавец. Иначе надежда только на его порядочность

Новостройки. Переезд в новостройку спланировать сложнее. Дом могут строить несколько лет, а сдачу — задержать. Потом застройщику понадобятся несколько недель на ремонт, если вы покупаете квартиру с отделкой. А затем — время, чтобы исправить косяки в вашей квартире. По закону «О защите прав потребителей»‎ это до 45 дней.

Многие застройщики начинают продавать квартиры на самом старте стройки, когда только вырыли котлован для фундамента. Но если брать новостройку «на котловане», то сдачу дома высотой 15—20 этажей придется ждать около двух лет. А высотой 4—5 этажей — около года. Законом сроки не регулируются, их устанавливает сам застройщик. Они зависят от количества домов, которые он строит одновременно, технологии строительства, материалов и много чего еще. Например, дома из сборных железобетонных каркасов собираются быстрее всего: 20-этажный дом — примерно за 1,5 года, 5-этажный — за 4—6 месяцев. Монолитные строятся дольше. Чем больше построено этажей на момент покупки, тем меньше ждать. Правда, от этого зависит и цена квартиры — расскажем об этом в третьем уроке.

Застройщики всегда пишут на сайтах и в проектной декларации, в каком квартале планируют сдать дом. То есть когда государственная комиссия его проверит и признает пригодным для жилья. По-другому это называется госприемкой или вводом в эксплуатацию.

Когда застройщик указывает квартал, в котором будет госприемка, то обычно подразумевает последний день этого квартала. Например, если на сайте указан третий квартал, то сдача вряд ли будет раньше 30 сентября.

К тому же в день госприемки застройщики не выдают дольщикам ключи — на это уходит от пары недель до полугода. Точная дата, до которой застройщик обязан вручить ключи, тоже есть в проектной декларации и продублирована в ДДУ. На нее и нужно ориентироваться.

Если во время строительства вы собираетесь снимать жилье, то покупать строящуюся новостройку может быть невыгодно. Порой дешевле купить вторичку и быстро в нее переехать, чем взять первичное жилье, но два года платить за аренду. Поэтому заранее узнайте, какая дата выдачи ключей будет в ДДУ. И посчитайте, сколько переплатите за аренду хотя бы к этому времени.

В описании дома на сайте застройщика всегда есть примерный срок, когда дом будет сдан
В описании дома на сайте застройщика всегда есть примерный срок, когда дом будет сдан
Но лучше ориентироваться на сроки из проектной декларации. Застройщики выкладывают ее на сайтах в разделе «Документы», также ее можно попросить в офисе. В пункте 17.1 будут сроки, когда застройщик должен достроить дом. А в пункте 17.2 — когда обязан передать квартиры дольщикам
Но лучше ориентироваться на сроки из проектной декларации. Застройщики выкладывают ее на сайтах в разделе «Документы», также ее можно попросить в офисе. В пункте 17.1 будут сроки, когда застройщик должен достроить дом. А в пункте 17.2 — когда обязан передать квартиры дольщикам

На сколько могут задержать сдачу дома

Иногда застройщики указывают срок выдачи ключей с запасом. Например, в редакции Т⁠—⁠Ж есть те, кто получил ключи на год раньше, чем было указано в ДДУ.

Но чаще сдача дома, наоборот, задерживается. В 2020 году в этом была виновата пандемия. Но в 2018 году ее не было, а в Москве все равно больше 45% новостроек сдали с опозданием.

Причин задержки может быть много: у застройщика закончились деньги на строительство, и он долго оформлял кредит. Его подвели подрядчики или теплоснабжающие организации. А еще мог сломаться подъемный кран или долгие морозы мешали стройке.

А иногда дом достроен вовремя, но госкомиссия находит в нем недочеты. Чтобы их исправить, застройщику нужно время, и срок, прописанный в ДДУ, выходит. Например, на госприемке может выясниться, что застройщик неправильно проложил под землей канализационные трубы. Дом не примут, а застройщику придется ломать асфальт, все менять и заново чинить дорогу. И ключи застройщик выдаст минимум через месяц.

По данным Единого реестра застройщиков, в 2019 году средний срок переноса в России был 7,8 месяца. Хотя еще в 2017 году колебался между 3,7 и 5,9 месяца.

Но задержка в пределах года — еще не самое страшное. В 2006 году застройщик «Л1»‎ начал строить в Санкт-Петербурге жилой комплекс «Лондон-сити»‎. А первые ключи выдал только через 11 лет.

А в 2004 году компания «РегионСтройКомплекс»‎ стала строить ЖК «Арбат»‎ в Уфе. Сейчас, спустя 17 лет, дом так и не сдан. Дольщики ждут, когда найдется новый застройщик и закончит строительство.

Если дом сдадут не вовремя, застройщик обязан будет выплатить неустойку, но она не ускорит ваш переезд. Так что если вам важен каждый месяц, лучше вообще не рассматривать строящиеся дома. Или хотя бы погуглить отзывы о застройщике и посмотреть рейтинги на сайте Единого реестра застройщиков. Они есть по Москве, Санкт-Петербургу, Краснодарскому краю, Новосибирской области и другим городам и регионам.

Если предыдущие дома застройщик сдавал с большой задержкой, не стоит с ним связываться. Подробнее о том, как еще проверить застройщика, расскажем в последнем уроке курса.

Такие отзывы о застройщике — повод поискать другого или рассмотреть построенное жилье
Такие отзывы о застройщике — повод поискать другого или рассмотреть построенное жилье

Как может измениться площадь новостройки

Сорванные сроки — не единственный нюанс, связанный со строящимися квартирами. До переезда дольщиков ждет еще один сюрприз: когда дом достроят, квартира может оказаться больше или меньше, чем указано в ДДУ. Это может привести к дополнительным тратам.

Дело в том, что строители не могут следовать плану миллиметр в миллиметр — допустимы погрешности. Одна стена может оказаться чуть левее, другая — чуть правее, и это влияет на площадь комнаты.

Предположим, по проекту в квартире должна быть квадратная кухня площадью 9 м² — 3 × 3 м. Но по факту одна стена получится на 1 см дальше от противоположной. Это добавит 0,03 м² площади.

А если две другие стены будут дальше друг от друга на 1,5 см, то комната увеличится еще на 0,045 м². В итоге ее площадь будет уже не 9 м², а 9,075 м².

Но бывает, что стены, наоборот, получаются ближе друг к другу — тогда площадь уменьшается.

Чем больше в квартире комнат, тем выше шанс таких расхождений. В итоге их обязательно обнаружит БТИ — бюро технической инвентаризации. Его приглашает застройщик, и оно измеряет все помещения в готовых домах.

За лишнюю площадь, скорее всего, вам придется доплатить застройщику. Условия обычно такие: если по ДДУ 1 м² стоил 100 000 Р, а квартира оказалась больше на 0,075 м², то вы доплатите 7500 Р. А если она окажется меньше, то застройщик вернет деньги за непостроенные «квадраты»‎. Но в ДДУ могут быть и другие нюансы — читайте его внимательно.

Таких сюрпризов не бывает только со вторичным жильем и новостройками, которые уже сданы.

Этому застройщику неважно, на сколько больше получится квартира, — дольщику придется доплатить даже за 10 см²
Этому застройщику неважно, на сколько больше получится квартира, — дольщику придется доплатить даже за 10 см²
А этот заморочится с доплатой, если площадь будет отличаться от той, что в ДДУ, минимум на 5%. Так застройщик пытается обойти пп. 2 п. 1.1 ст. 9 закона «О долевом строительстве». По нему дольщик может расторгнуть договор, если площадь квартиры отличается больше чем на 5%. И если дойдет до суда, этот пункт можно признать недействительным по п. 1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей»: он ухудшает права потребителя
А этот заморочится с доплатой, если площадь будет отличаться от той, что в ДДУ, минимум на 5%. Так застройщик пытается обойти пп. 2 п. 1.1 ст. 9 закона «О долевом строительстве». По нему дольщик может расторгнуть договор, если площадь квартиры отличается больше чем на 5%. И если дойдет до суда, этот пункт можно признать недействительным по п. 1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей»: он ухудшает права потребителя

Итоги

  1. Новостройка — это квартира, которая никогда не была в чьей-то собственности и в ней никто не жил. А у вторички был хотя бы один собственник, и она бывает обжитая.
  2. Во вторичное жилье можно переехать через полтора-два месяца после устной договоренности с продавцом. А новостройку могут строить до двух лет и сдать с опозданием.
  3. Выбирая, что выгоднее, учитывайте траты на аренду квартиры, пока будете ждать новостройку.
  4. Площадь новостройки может получиться больше, чем указано в ДДУ. Тогда вам придется доплачивать застройщику за лишние квадратные метры. А может оказаться и меньше — тогда он выплатит вам деньги, но вы потеряете площадь. Такого не бывает только со вторичным жильем и новостройками, которые уже сдали.

Что дальше

Чтобы жилье радовало, нужно не только взвесить риски, связанные со сроками переезда. Еще стоит прикинуть, во сколько обойдется ремонт и как долго он будет длиться. И оценить, какие бытовые трудности бывают в первичном и вторичном жилье в первые годы.