Что вы узнаете

  1. Где дешевле и быстрее сделать ремонт.
  2. Какие бытовые проблемы бывают после переезда.
  3. Где смотреть объявления о продаже квартир.

Где дешевле и быстрее сделать ремонт

Квартиры бывают в чистовой, предчистовой или нулевой отделке — ее еще называют черновой. Чем меньше сделает застройщик или прежний хозяин, тем дольше и дороже будет ремонт для вас. И тем позже вы сможете переехать.

Качественная чистовая отделка — это когда на стенах есть новые плитка или обои, на полу — ламинат или линолеум, а потолок окрашен или сделан натяжной. Ванна, унитаз и умывальники тоже установлены. И везде есть розетки, выключатели и лампочки. В общем, квартира полностью готова, чтобы в ней жить. Остается только поставить мебель, хотя иногда предлагают уже меблированные квартиры.

Квартиры с хорошей чистовой отделкой продают и на первичном, и на вторичном рынке. Вам может не нравиться цвет обоев и общий дизайн интерьера, зато в квартиру можно заехать сразу, когда подпишете акт приема-передачи.

Застройщики часто публикуют на сайте макеты будущей отделки. На этом макете не самый дешевый вариант: на стенах — обои под покраску, на полу — недорогой ламинат, а потолки — натяжные. Иногда потолок и стены просто красят, а на пол стелят дешевый линолеум. Источник: сайт ЖК «Столичный»
Застройщики часто публикуют на сайте макеты будущей отделки. На этом макете не самый дешевый вариант: на стенах — обои под покраску, на полу — недорогой ламинат, а потолки — натяжные. Иногда потолок и стены просто красят, а на пол стелят дешевый линолеум. Источник: сайт ЖК «Столичный»
Эта ванна отделана недорогой плиткой, но она покрывает все стены. Но иногда застройщики кладут плитку только в мокрых местах: вокруг умывальника и ванны. А остальное пространство красят. Источник: сайт ЖК «Столичный»
Эта ванна отделана недорогой плиткой, но она покрывает все стены. Но иногда застройщики кладут плитку только в мокрых местах: вокруг умывальника и ванны. А остальное пространство красят. Источник: сайт ЖК «Столичный»
Мебель и декор тоже бывают от застройщика. Обычно они нейтральных цветов и экономкласса. Иногда от них можно отказаться и заплатить за квартиру меньше. А иногда — нет. Источник: «Полис-групп-ру»
Мебель и декор тоже бывают от застройщика. Обычно они нейтральных цветов и экономкласса. Иногда от них можно отказаться и заплатить за квартиру меньше. А иногда — нет. Источник: «Полис-групп-ру»
То, что будет в новостройке, всегда прописывают в ДДУ или в приложении к нему. Здесь явно описана чистовая отделка, но не указаны артикулы материалов. То есть обои, плитка и межкомнатные двери могут быть самого низкого качества. И вы ничего не сможете предъявить застройщику, ведь стоимость и качество материалов в ДДУ не прописаны
То, что будет в новостройке, всегда прописывают в ДДУ или в приложении к нему. Здесь явно описана чистовая отделка, но не указаны артикулы материалов. То есть обои, плитка и межкомнатные двери могут быть самого низкого качества. И вы ничего не сможете предъявить застройщику, ведь стоимость и качество материалов в ДДУ не прописаны

Некачественная чистовая отделка. Бывает и во вторичном жилье, и в новостройках. Во вторичке вам как минимум могут не понравиться обои и ламинат. Или там будут рассохшиеся половицы и потолки после потопа. Но на все эти недостатки можно временно закрыть глаза или исправить небольшим косметическим ремонтом.

Как максимум в квартире с плохой чистовой отделкой может быть неисправная проводка и сантехника. В такой квартире опасно жить: в любой момент может закоротить проводка или прорваться труба. При этом придется делать капитальный ремонт: штробить стены, заново прокладывать провода и трубы, штукатурить стены и потолки и делать всю чистовую отделку заново.

Мы сравнили цены на капремонт на сайтах разных строительных бригад. И посчитали, что в Москве он обойдется от 15 000 Р за 1 м² вместе с работой и материалами. Цена зависит от запросов мастеров и материалов: обоев, краски, плитки, ламината, сантехники, которые вы выберете.

В итоге ремонт, например, однушки площадью 35 м² займет полтора-два месяца и будет стоить от 525 000 Р. К тому же за ремонтом придется следить: контролировать мастеров и докупать материалы, а это требует времени и сил. Либо понадобится нанять прораба и заплатить ему за контроль еще от 50 000 Р.

В этой квартире скромный ремонт. При желании можно сделать косметический: убрать с потолка плитку и переклеить обои. Но если нет денег, в ней можно жить и так. Источник: «Циан»
В этой квартире скромный ремонт. При желании можно сделать косметический: убрать с потолка плитку и переклеить обои. Но если нет денег, в ней можно жить и так. Источник: «Циан»
В этой вторичке обои вздулись, на полу — старый поцарапанный ДСП, а на потолке — неровная плитка и торчит одна лампочка. Здесь явно нужен капитальный ремонт. Источник: «Циан»
В этой вторичке обои вздулись, на полу — старый поцарапанный ДСП, а на потолке — неровная плитка и торчит одна лампочка. Здесь явно нужен капитальный ремонт. Источник: «Циан»
Здесь в плохом состоянии ванна, а умывальник явно не работает и превращен в полку. Нужно демонтировать плитку и менять трубы, то есть делать капитальный ремонт. Источник: «Циан»
Здесь в плохом состоянии ванна, а умывальник явно не работает и превращен в полку. Нужно демонтировать плитку и менять трубы, то есть делать капитальный ремонт. Источник: «Циан»

При этом и в новостройках бывает некачественный ремонт от застройщика. В редакции Т⁠—⁠Ж сталкивались со вздутым натяжным потолком, отколотой плиткой в ванной, щелями вокруг оконных блоков, ламинатом с плесенью, неровными стенами, трещинами в потолке и другими неприятными сюрпризами.

Когда застройщик пригласит вас посмотреть квартиру, эти недочеты нужно перечислить в смотровой справке. Ее еще называют дефектной ведомостью. Представитель застройщика выдаст вам бланк на месте. Вы сможете потребовать от застройщика снизить стоимость квартиры, компенсировать ремонт или исправить недочеты.

Обычно застройщики выбирают последний вариант. По закону «О защите прав потребителей»‎ у них на это максимум 45 дней. Если дом небольшой, застройщик может управиться и за две недели. Но на всякий случай закладывайте на все полтора месяца. Это долго, зато вам не придется тратиться на ремонт, как в случае со вторичкой.

К сожалению, от квартиры с дефектами не застрахуют даже хорошие отзывы о застройщике. Если прежние дома он строил качественно, то теперь может нанять ленивых строителей, и они как попало построят дом.

В одной из квартир редактора Т⁠—⁠Ж был ремонт от застройщика. Осматривая квартиру, она увидела на ламинате плесень. Застройщик пригласил рабочего, чтобы тот поднял ламинат. Оказалось, что под ним не высохла стяжка пола, а ламинат испортился от влаги. На замену у застройщика ушло пять недель
В одной из квартир редактора Т⁠—⁠Ж был ремонт от застройщика. Осматривая квартиру, она увидела на ламинате плесень. Застройщик пригласил рабочего, чтобы тот поднял ламинат. Оказалось, что под ним не высохла стяжка пола, а ламинат испортился от влаги. На замену у застройщика ушло пять недель
В это же время рабочие застройщика меняли ванну: она была расколота. И клали недостающую плитку — когда отодвинули ванну, за ней оказалась голая стена
В это же время рабочие застройщика меняли ванну: она была расколота. И клали недостающую плитку — когда отодвинули ванну, за ней оказалась голая стена

Предчистовая отделка — это когда стены, полы и потолки выровнены цементным составом и зашпаклеваны. Электричество подведено к местам будущих розеток и выключателей, а водопроводные трубы — туда, где вы поставите умывальники, унитаз, ванну и стиральную машину.

В таком состоянии чаще всего продаются новостройки. Но изредка попадаются и вторички. Например, если предыдущий хозяин не захотел делать чистовую отделку сам.

В квартире с предчистовой отделкой чистовые работы придется делать самим: клеить обои, класть плитку, стелить пол и делать потолки. Стоимость таких работ — от 13 000 Р за 1 м², но тратиться на демонтаж не придется.

Это предчистовая отделка квартиры. В комнате осталось поклеить обои, постелить ламинат, установить двери и подключить сантехнику. Источник: сайт ГК «В-72»
Это предчистовая отделка квартиры. В комнате осталось поклеить обои, постелить ламинат, установить двери и подключить сантехнику. Источник: сайт ГК «В-72»
Не отделаны только потолки. Перед покраской их сначала придется выровнять и зашпаклевать. Проще установить натяжные — тогда предчистовая отделка не понадобится. Источник: сайт ГК «В-72»
Не отделаны только потолки. Перед покраской их сначала придется выровнять и зашпаклевать. Проще установить натяжные — тогда предчистовая отделка не понадобится. Источник: сайт ГК «В-72»

Черновая, или нулевая отделка — это когда в квартире вообще нет ремонта. То есть вы покупаете пустую бетонную коробку. Там будут окна и радиаторы отопления, электричество до щитка в прихожей и трубы для канализации и подачи воды, торчащие из стены. Возможно, не окажется даже межкомнатных перегородок.

С нулевой отделкой сдаются в основном новостройки. Вторички в таком состоянии — редкость. Если вы покупаете квартиру у застройщика, ее нужно осматривать так же тщательно, как и новостройку с чистовым ремонтом: в нулевой отделке тоже бывают косяки. Например, щели вокруг окон или кривые стены. И вы можете требовать у застройщика, чтобы он их исправил.

В квартире с нулевой отделкой нужно делать и предчистовые, и чистовые работы. Зато можно как угодно расположить розетки, сделать небольшую перепланировку и при этом ничего не ломать.

На ремонт однушки с нулевой отделкой нужно минимум 2,5 месяца. А трехкомнатной квартиры — от 5 месяцев. Предчистовые работы вместе с материалами обойдутся от 6000 Р за 1 м². А вместе с чистовой отделкой на ремонт придется заложить от 18 000 Р за 1 м². То есть ремонт однушки площадью 35 м² съест минимум 630 000 Р. И это не считая мебели и техники, которые тоже придется покупать.

Так описывается в ДДУ нулевая отделка квартиры
Так описывается в ДДУ нулевая отделка квартиры
Это нулевая отделка. Застройщик замазал только стыки между плитами, балконный проем и большие выбоины в стенах. Но даже этого может не быть. Источник: «Циан»
Это нулевая отделка. Застройщик замазал только стыки между плитами, балконный проем и большие выбоины в стенах. Но даже этого может не быть. Источник: «Циан»

Выбирая между вторичкой и новостройкой, сравните в них ремонт. В любую квартиру с чистовой отделкой можно переехать сразу, когда получите ключи. И сэкономить на ремонте.

Некачественный чистовой ремонт чаще бывает во вторичном жилье. Там все траты на демонтаж и чистовые работы лягут на вас. Бывает, что некачественная отделка попадается и в новостройках, но застройщики переделывают ее за свой счет.

А вот предчистовая и нулевая отделка чаще встречаются в новостройках. Это затягивает переезд на несколько месяцев и добавляет трат: в первом случае — только на чистовые работы, а во втором — еще и на предчистовые.

Иногда можно выбрать, какой ремонт будет в вашей новостройке. Но обычно застройщики ставят ультиматум: либо покупайте с какой-то конкретной, либо не покупайте вообще.

Траты на ремонт во вторичке и новостройке

Какой ремонт сейчас в квартире Где бывает чаще Предстоящие траты
Качественный чистовой Одинаково Р
Некачественный чистовой Во вторичке В новостройке — 0 Р, во вторичке — от 15 000 Р за 1 м²
Предчистовой В новостройке От 13 000 Р за 1 м²
Нулевой, или черновой В новостройке От 18 000 Р за 1 м²
Качественный чистовой
Где бывает чаще
Одинаково
Предстоящие траты
Р
Некачественный чистовой
Где бывает чаще
Во вторичке
Предстоящие траты
В новостройке — 0 Р, во вторичке — от 15 000 Р за 1 м²
Предчистовой
Где бывает чаще
В новостройке
Предстоящие траты
От 13 000 Р за 1 м²
Нулевой, или черновой
Где бывает чаще
В новостройке
Предстоящие траты
От 18 000 Р за 1 м²

Бытовые проблемы после переезда

В плане бытовых проблем любая квартира — это сюрприз, и все предсказать невозможно. Но вот с чем особенно часто сталкиваются новоселы во вторичках и новостройках.

Непредвиденный ремонт. Соседи могут затопить и вторичку, и новостройку. Или устанавливать домофон и случайно пробить ваш интернет-провод. В общем, непредвиденный ремонт может потребоваться где угодно. Но в новостройках такое случается чаще, потому что в новых домах ремонт идет сразу в нескольких квартирах. Даже если они с чистовой отделкой, в них часто что-то переделывают.

Еще в первые годы новостройка дает усадку: под тяжестью дома фундамент немного опускается, а материалы усыхают. Из-за этого стены, потолки и полы чуть-чуть сжимаются, и это может подпортить ремонт. По стенам и потолку могут пойти трещины, а плитка в ванной — «поехать». Тогда ремонт придется делать заново. В монолитных домах усадка идет год, а в кирпичном может случиться и через пять лет. Если усадка в пределах нормы, то ничего критичного не произойдет.

Первый признак усадки дома — трещины на стенах и потолке. Источник: «Ноябрьск 24»
Первый признак усадки дома — трещины на стенах и потолке. Источник: «Ноябрьск 24»

Шум. В первые месяцы в новостройках очень шумно: везде делают ремонт, устанавливают кондиционеры и собирают мебель. Подумайте об этом, если планируете жить там с маленькими детьми.

Особенно тяжело будет в первые 1,5 года с момента, когда дом сдали в эксплуатацию. В это время на новостройку действуют послабления в плане шума. Например, будь это вторичное жилье, по закону там нельзя было бы шуметь в воскресенье и в праздники. А в новостройках это допустимо.

С соседями по вторичке можно познакомиться заранее. Расспросить тех, кого встретите у подъезда, или постучаться в квартиры. Если вам откроет пьяное семейство или бабушка с двадцатью кошками, вы сразу это поймете.

А соседи по новостройке — это лотерея. Вы можете понравиться друг другу в чатике дольщиков, а потом кто-то станет слушать музыку по ночам.

Насекомые и грызуны. В первые годы в новостройках никогда не бывает тараканов, клопов, чешуйниц, мокриц и мышей. Если они и появляются, то позже.

А во вторичке они могут быть с самого начала, и заранее вы об этом не узнаете. Перед тем как вы придете смотреть квартиру, продавец закажет санобработку, и живность уйдет. А соседи не признаются, что в их квартирах полно «постояльцев»‎.

Интернет. Проводной интернет в новостройке может предлагать только один провайдер. И не факт, что у него будет лучшее качество связи и выгодные тарифы. Выбирать удается минимум через полгода, когда другие провайдеры подключатся к дому. Со вторичками не бывает таких проблем.

Подъезд. Кажется, что раз в новостройке все новое, то и работать станет идеально. А по факту застройщик может поставить самые дешевые лифты, и те будут без конца ломаться. Или их станут портить сами жильцы, постоянно загружая стройматериалы. При этом мусоропровод окажется вечно забит строительным мусором.

Насосы, которые подают воду в квартиры, тоже могут быть некачественными. В итоге на верхних этажах будет слабый напор и еле теплые полотенцесушители.

Правда, первые пять лет на фундамент, стены, крышу, лестницы, перекрытия и другие подобные элементы будет распространяться гарантия застройщика. И три года — на инженерные системы: вентиляции, системы отопления, водо- и газопровод, электропроводку и лифты. Если с ними что-то случится, застройщик починит их за свой счет.

Но бывает, что вскоре после строительства организацию застройщика ликвидирует налоговая или его признают банкротом. Закон не предусматривает, чтобы его гарантийные обязательства кому-то передавались. И жильцам приходится ремонтировать все за свой счет.

В домах со вторичного рынка тоже бывают проблемы. Системы водоснабжения там могут быть старыми и окрашивать воду ржавчиной. А если срок эксплуатации лифта на пределе, он может работать с перебоями. В домах, которым максимум 10—12 лет, проблем меньше. Но о состоянии любого дома можно узнать заранее — расскажем об этом в уроке «Как выбрать дом».

Это потолок в подъезде, где автор купила новостройку. Через месяц после ее переезда кто-то из жильцов неудачно поменял трубы, и вода затопила нижний этаж. С потолка капало, а электричество постоянно коротило
Это потолок в подъезде, где автор купила новостройку. Через месяц после ее переезда кто-то из жильцов неудачно поменял трубы, и вода затопила нижний этаж. С потолка капало, а электричество постоянно коротило

Во дворах старых вторичек много зелени. И на детской площадке приятнее гулять, потому что там тень. Либо застройщик сажает деревья сам, либо за это отвечает администрация города. Но кто бы их ни посадил, пока они вырастут, пройдут годы. В это время зелени и тени будет мало.

Зато сама площадка во дворах вторичек может быть старая или частично сломанная. А во дворах новостроек они обычно новые. Застройщики не обязаны их устанавливать — за них отвечает город. Но делают это, чтобы привлечь семьи с детьми.

К тому же дворы новостроек сразу бывают огороженные, и войти туда могут только жильцы дома. Там не собираются пьяные компании из соседних домов, а дети играют в большей безопасности.

Словом, первое время и в новостройках, и во вторичках бывают неприятности. Столкнетесь вы с ними или нет, зависит от дома, который вы выберете. Об этом расскажем в одном из следующих уроков.

Это двор возле дома, которому четыре года. Он уже не новостройка, а деревья до сих пор не разрослись
Это двор возле дома, которому четыре года. Он уже не новостройка, а деревья до сих пор не разрослись
А в старых дворах много больших деревьев и летом приятная тень
А в старых дворах много больших деревьев и летом приятная тень

Где смотреть объявления о продаже квартир

Вы уже знаете о главных плюсах и минусах вторичек и новостроек. Теперь предлагаем посмотреть объявления и сравнить цены на квартиры в вашем городе. А в следующем уроке мы расскажем, от чего они зависят и какие могут быть дополнительные траты, связанные со сделками.

Все сайты по поиску недвижимости работают одинаково: везде есть карта и список объявлений, где можно подобрать подходящую квартиру. Но на одних есть только новостройки, а на других и вторичное жилье.

Только новостройки. Самые известные агрегаторы по новостройкам — это «Нашдом-рф», «Всеновостройки-ру» и «Новострой-ру». Первый охватывает всю Россию, второй — Москву с областью и Санкт-Петербург, а третий — еще Калугу и Новосибирск. На карте «Всеновостройки-ру» есть удобная фишка: новостройки там отмечены разными цветами в зависимости от цены. Чем теплее цвет, тем дешевле жилье.

Минус таких агрегаторов в том, что они не всегда успевают актуализировать цены. Например, застройщик давно их повысил, а на агрегаторе они до сих пор трехмесячной давности. Поэтому на всякий случай проверяйте еще и сайт застройщика.

На карте «Всеновостройки-ру» легко найти новостройки, которые вам по карману. Для этого не надо увеличивать масштаб или наводить курсор на каждый дом
На карте «Всеновостройки-ру» легко найти новостройки, которые вам по карману. Для этого не надо увеличивать масштаб или наводить курсор на каждый дом

Новостройки и вторички. Сравнить цены на вторичное и первичное жилье можно на «Циане», «Яндекс-недвижимости», «Авито-недвижимости» и «Домофонде». Эти сайты охватывают всю Россию. В регионах могут быть и свои сайты.

Искать объявления можно сразу на всех сайтах. По некоторым квартирам получится сразу посмотреть данные из Росреестра: узнать историю квартиры, сколько людей там прописано, и оценить возможные риски. Такой функции нет только у «Домофонда».

Квартиры, по которым есть выписка из Росреестра, отмечены на «Циане» голубой надписью. Выписку можно посмотреть за 123 <span class=ruble>Р</span>
Квартиры, по которым есть выписка из Росреестра, отмечены на «Циане» голубой надписью. Выписку можно посмотреть за 123 Р
В отчете будет информация о собственниках. И предупреждение от «Яндекса», какие проблемы могут быть при&nbsp;покупке. Источник: пример отчета «Яндекс-недвижимости»
В отчете будет информация о собственниках. И предупреждение от «Яндекса», какие проблемы могут быть при покупке. Источник: пример отчета «Яндекс-недвижимости»
Там&nbsp;же будет сказано и про&nbsp;обременения. Источник: пример отчета «Яндекс-недвижимости»
Там же будет сказано и про обременения. Источник: пример отчета «Яндекс-недвижимости»

Все сайты стараются вычислять мошенников и удаляют их объявления и аккаунты. Еще они проверяют, существует ли вообще квартира из объявления и достоверна ли информация о ней, а также следят, чтобы предложения были актуальными, а до продавца можно было дозвониться.

К тому же сайты фильтруют повторяющиеся объявления и оставляют только те, которые опубликовал собственник или нанятый им риелтор. Дело в том, что недобросовестные агенты часто копируют объявления от собственников без их разрешения. А если покупатель клюнет именно на их предложение, звонят продавцу и предлагают заключить договор на посреднические услуги. И если доходит до продажи, берут с него комиссию.

Иногда такие риелторы и агентства устанавливают цену выше, чем у собственника, и сразу включают комиссию. В итоге покупатель переплачивает.

Всегда смотрите, нет ли на сайте нескольких одинаковых объявлений от разных продавцов. Если есть, значит администрация сайта не успела удалить лишние или кто-то из авторов может быть нечестным риелтором. Можно позвонить по всем объявлениям: если одно из них окажется от собственника, то вести переговоры с ним. С собственником можно поторговаться. О том, как это сделать, в Т⁠—⁠Ж уже писали.

Некоторые сайты вешают на объявления плашки с предупреждениями. Например, для честных пользователей «Циан» ставит пометку «Работаю честно», а «Авито» — «Проверенный партнер». Если за продавцом замечали неточности, то в объявлении появится надпись, что агент или агентство может быть недобросовестным. Так можно отфильтровать нечестных посредников и сэкономить деньги.

Одну и ту&nbsp;же квартиру два риелтора продают по разной цене. Во втором объявлении она на 149 000 <span class=ruble>Р</span> выше: риелтор явно заложил в стоимость свою комиссию. Если клюнуть на такое объявление, то переплатите
Одну и ту же квартиру два риелтора продают по разной цене. Во втором объявлении она на 149 000 Р выше: риелтор явно заложил в стоимость свою комиссию. Если клюнуть на такое объявление, то переплатите
Под&nbsp;аватарками агентств на «Циане» бывают пометки, что продавец работает честно. Это значит, что сервис регулярно проверяет его объявления
Под аватарками агентств на «Циане» бывают пометки, что продавец работает честно. Это значит, что сервис регулярно проверяет его объявления
Над&nbsp;объявлениями сомнительных агентов есть предупреждающие надписи
Над объявлениями сомнительных агентов есть предупреждающие надписи
Первое объявление может оказаться от собственника: вместо имени продавца просто номер, нет никаких упоминаний агентств. А второе точно опубликовал риелтор: над&nbsp;его именем есть название агентства, где он работает
Первое объявление может оказаться от собственника: вместо имени продавца просто номер, нет никаких упоминаний агентств. А второе точно опубликовал риелтор: над его именем есть название агентства, где он работает

Итоги

  1. Новостройке чаще нужен и чистовой, и предчистовой ремонт. А вторичке либо вообще не нужен ремонт, либо только косметический. Хотя иногда попадаются варианты, где придется делать и капитальный.
  2. В первые годы в новостройке много бытовых проблем: поломки в подъезде, шум от ремонта соседей, плохой интернет и мало деревьев во дворе. А во вторичке возможны разве что тараканы или старые коммуникации. С остальным — как повезет.
  3. Сайты с объявлениями по новостройкам — «Нашдом-рф», «Всеновостройки-ру» и «Новострой-ру». А по всем квартирам — «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Авито-недвижимость» и «Домофонд».
  4. На сайте бывает несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры. Ищите то, что от собственника. Если все объявления от агентств, выбирайте с пометкой, что агент работает честно.

Что дальше

Когда вы выбираете между вторичкой и новостройкой, нужно не только оценить сроки переезда и возможные траты на ремонт, но и сравнить цены с учетом всех дополнительных трат. О них и расскажем в следующем уроке.