Что вы узнаете

  1. Как сделать квартиру удобнее и просторнее с помощью перепланировки.
  2. Какие законы регулируют правила перепланировки.
  3. Как согласовать изменения в проекте.
  4. Как провести демонтаж стен и избавиться от мусора.

Когда делают перепланировку

Типовые квартиры проектируют так, чтобы в них было удобно жить среднестатистическому собственнику и его семье. Но не факт, что представления застройщика о комфорте совпадут с вашими.

Бывает, что в квартире не хватает рабочего места, вещи не помещаются в шкафы, а велосипед и лыжи вовсе некуда поставить. Перепланировка поможет превратить квартиру в серийном доме в пространство, удобное именно для вас.

Самые распространенные виды перепланировки — объединение туалета и ванной комнаты, присоединение кухни к гостиной и организация гардеробной. Жить в такой квартире намного комфортнее.

Иногда стены лучше не трогать. Вот три самые частые причины.

Небольшой бюджет на ремонт во вторичке. Если денег немного, лучше работать с существующей планировкой. Демонтаж стен и возведение перегородок — солидный пункт в смете. Например, на «Юду» за демонтаж кирпичных стен просят от 750 Р за квадратный метр, за строительство новых — от 400 Р за квадратный метр, если речь о перегородках из гипсокартона. А еще нужно заказать строительный материал и оплатить доставку.

Хорошая отделка. После демонтажа стен придется перекладывать напольное покрытие, а сами стены нужно будет полностью обновлять, чтобы сделать новые и старые перегородки в одном стиле. Поэтому если планируете сохранить текущую отделку, то от перепланировки лучше отказаться.

Мало времени на ремонт. Демонтаж и возведение перегородок может занять от двух недель до двух месяцев — это критично, если нужно срочно переезжать.

Как понять, какая нужна перепланировка

Оцените типовые варианты. На сайте Мосжилинспекции можно скачать каталог типовых перепланировок, которые точно получится согласовать. Возможно, вам подойдет один из этих сценариев — каталог как минимум поможет оценить, какие вообще бывают перепланировки.

Подумайте, чего вам не хватает. Если типовая перепланировка не подходит, можно придумать свою, главное — чтобы ее можно было согласовать. О законных перепланировках мы поговорим дальше в уроке.

Продумайте и запишите сценарии повседневной жизни всех членов семьи — сначала реальные, а потом и желаемые. Вот как может выглядеть такой список:

Тогда вам нужно продумать место для домашнего офиса: например, заменить громоздкий книжный шкаф письменным столом и открытыми подвесными полками. Чтобы найти место для встреч с друзьями, можно объединить кухню с гостиной, а спальное место изолировать — так вы сохраните приватность и уют. Можно оставить часть пространства пустым или подумать, куда быстро сдвинуть мебель, чтобы заниматься дома йогой или делать зарядку.

Изучите, какие стены в вашей квартире. Это поможет понять, что можно сносить, а что придется оставить на месте. Для этого проверьте план квартиры в техпаспорте, его можно получить в БТИ.

Ориентируйтесь на минимально допустимые размеры комнат и подсобных помещений. По закону нельзя нарушать правила пожарной безопасности, поэтому для каждой комнаты в квартире установлена минимальная площадь. Если не соблюсти эти правила, то перепланировку не согласуют — придется переделывать.

Например, в квартире с одной жилой комнатой ее площадь должна быть не менее 14 м². А если есть гостиная и спальня, то минимально допустимая площадь спальни — 8 м². При этом в ширину спальня должна быть не менее 2,25 метра. А коридор и прихожая должны быть не менее одного метра в ширину.

Если вы решили сделать перепланировку, нужно понять, с какими площадями и размерами предстоит работать. Для этого снимают замеры — измеряют стены и расстояние между ними.

Как правильно провести замеры в квартире

Реальная квартира не всегда идеально совпадает с планом БТИ. Иногда прямоугольная на вид комната оказывается совсем не такой, как на плане, а длина параллельных стен различается на 5—7 см. Такие проблемы бывают и во вторичках, и в новостройках — асимметрию придется выравнивать слоем штукатурки или листом гипсокартона. Но чтобы понять, есть ли такие проблемы, нужны замеры.

Замеры снимает владелец квартиры или дизайнер. Это можно сделать обычной ручной рулеткой, но точнее и быстрее будет, если использовать лазерную: у таких приборов минимальная погрешность измерения. Вот инструкция, по которой удобно снимать замеры:

  1. Пригласите друга или кого-то из членов семьи. Замеры удобно делать вдвоем. Один измеряет и диктует, второй записывает.
  2. Отмечайте размеры на черновом плане квартиры. Это может быть план из вашего договора с застройщиком или схема из выписки Росреестра.
  3. Начинайте от входной двери. Сначала измерьте высоту и ширину дверного проема, а затем последовательно длину всех стен и выступов по ходу движения.
  4. Замерьте окна: высоту и ширину оконных проемов, расстояние от пола до подоконника и от окна до потолка. А еще — глубину подоконника: в старых домах она достигает полуметра, это пространство может пригодиться, например, чтобы расширить рабочую поверхность кухни.
  5. Замерьте высоту стен.
Так выглядит лазерная рулетка. Источник: VadimZosimov / Shutterstock
Так выглядит лазерная рулетка. Источник: VadimZosimov / Shutterstock
Можно зафиксировать первые замеры от руки в блокноте или нанести цифры на распечатанный план
Можно зафиксировать первые замеры от руки в блокноте или нанести цифры на распечатанный план

Правила перепланировки: что нужно согласовать

Первое, что нужно понять, — статус жилья. Его обычно указывают в договоре купли-продажи. На практике это может быть квартира и апартаменты: последние относятся к коммерческой недвижимости, но застройщики часто продают их как жилую.

Юридически апартаменты не считаются жильем, поэтому для них не действуют правила перепланировки: например, можно переносить санузлы и кухню куда угодно — а с квартирами такое не пройдет.

Квартиры встречаются чаще, их считают жильем. В этом случае собственникам приходится учитывать ограничения Жилищного кодекса РФ.

Работы, которые требуют согласования, делят на три типа.

Переустройство. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или газового оборудования. Проект переустройства нужен, если вы планируете передвинуть мойку в границах кухни, поменять местами ванну и раковину или перевесить на соседнюю стену газовую колонку.

Перепланировка. Это любые работы, которые касаются демонтажа или переноса стен. Объединить ванную и туалет, сделать дверной проем между кухней и гостиной, организовать нишу для встроенного шкафа — работы по перепланировке, которые потребуют согласования.

Работы, затрагивающие облик дома или общедомовое имущество. Самый редкий и сложный в согласовании вид работ. К ним относят устройство дымохода для камина или постройку лоджии на первом этаже. Кроме проекта для таких работ требуется согласие всех собственников дома.

Все виды работ согласуют одинаково:

  1. Создают проект перепланировки или переустройства. Этот документ составляет специальная проектная компания. Можно выбрать любую, главное — чтобы она была членом саморегулируемой организации, СРО, иначе при согласовании документы не будут иметь законной силы.
  2. Собственник получает разрешение жилищной инспекции: в Москве их выдает Мосжилинспекция, а подать документы можно онлайн — на mos.ru. В других городах нужно обращаться в МФЦ с готовым пакетом документов или уточнять возможность подать их онлайн — это можно сделать на госуслугах.
  3. Делают перепланировку или переустройство.
  4. Собственник оформляет акт о завершенных работах. Для этого по окончании ремонта потребуется пригласить приемочную комиссию из жилищной инспекции, которая подтвердит, что работы соответствуют проекту. В Москве для этого нужно заполнить заявку на mos.ru. В других регионах порядок вызова комиссии лучше уточнить при подаче документов.

Госорганы согласуют перепланировку бесплатно, но за сами документы придется заплатить. Вам потребуется техпаспорт квартиры из бюро технической инвентаризации, БТИ, — его выдают за 2400 Р в течение 10 дней с момента оплаты заказа. Если техник БТИ осматривал квартиру более пяти лет назад или у вас новостройка, будет дороже — 10 000 Р. Эту сумму придется заплатить за визит техника, который сделает замеры квартиры и внесет результаты в новый техпаспорт.

Проект перепланировки и техническое заключение от проектной компании обычно стоят от 25 000 Р. Исключение — сложные перепланировки, например организация проема в несущей стене. В этом случае проект будет стоить от 70 000 Р.

Обычно решение о согласовании принимают в течение 20 рабочих дней. С этого момента у вас есть год на то, чтобы провести и согласовать остальные работы. В целом на оформление уходит пара месяцев, так что начать собирать документы лучше заранее.

Перенос стен и дверных проемов

Какие стены можно сносить. Стены могут быть несущими и ненесущими. На плане их легко различить: несущие значительно толще. В новостройках могут быть не стены, а колонны: при ремонте их зашивают внутрь перегородок или прячут за мебельными конструкциями.

Сносить и перемещать ненесущие конструкции можно. Несущие — никогда. В редких случаях в несущей стене можно сделать дверной проем, но, чтобы перекрытие не обвалилось, потребуется усиление — придется пригласить конструктора и архитектора для расчетов, оплатить металлические конструкции и найти подходящих строителей.

Усиление очень трудно согласовать — и не факт, что получится. Контролирующие органы почти никогда не согласуют такие перепланировки, но чем выше этаж, тем больше вероятность положительного решения, потому что на стены дома приходится меньше нагрузки. Для вторички контролирующий орган — бюро технической инвентаризации, для новостройки — управляющая компания.

С ненесущими стенами все проще: для перепланировки потребуется только согласованный проект. Сделать в ненесущей стене дверь — тоже перепланировка, даже если сама перегородка осталась на месте. Этот вид работ тоже придется согласовать.

Что нужно знать о дверных проемах. По правилам пожарной безопасности дверь квартиры должна открываться наружу, в общий коридор, чтобы жильцы могли беспрепятственно покинуть помещение в случае опасности. Для межкомнатных дверей подобного указания в законе нет, и полотно обычно открывается в сторону большего по размеру помещения: например, из коридора — в спальню или гостиную, но из туалета — в коридор.

Чем больше дверной проем, тем больше места он занимает и тем меньше остается маневра для перестановки мебели. Это особенно важно в небольших квартирах, поэтому дверные проемы часто делают разных размеров. Стандартная ширина двери в ванную и туалет — 60 см, в кухню — 70 см, в жилые комнаты — 80 см. Ширина проема с установленной дверью будет на 10 см больше.

Альтернативные системы, такие как двери-книжки или двери, которые уезжают в пенал в стене, помогают сэкономить место, им не требуется пространство для открывания.

Система открывания в пенал: дверь уезжает внутрь стены. Источник: ECLISSE
Система открывания в пенал: дверь уезжает внутрь стены. Источник: ECLISSE
Дверь-книжка компактно складывается внутри проема при открывании. Источник: ESTET
Дверь-книжка компактно складывается внутри проема при открывании. Источник: ESTET
Система открывания в пенал: дверь уезжает внутрь стены. Источник: ECLISSE
Система открывания в пенал: дверь уезжает внутрь стены. Источник: ECLISSE
Дверь-книжка компактно складывается внутри проема при открывании. Источник: ESTET
Дверь-книжка компактно складывается внутри проема при открывании. Источник: ESTET

Перепланировка кухни

Кухня считается мокрой зоной, так как там есть водные коммуникации. Ее можно объединить с гостиной и увеличить за счет смежных помещений, но с большим количеством ограничений.

Если на кухне электрическая плита и нет газового оборудования, правила перепланировки такие.

Можно добавить к кухне часть нежилого помещения — коридор или кладовую. Увеличивать кухню за счет ванной нельзя, как и ванную за счет кухни.

Можно объединить кухню с гостиной. Или сделать широкий проем, если между помещениями нет несущей стены.

Нельзя сносить или уменьшать вентшахту, даже в очень неудобном месте. Такую незаконную перепланировку легко вычислить: у соседей сразу начнутся проблемы с тягой из вытяжки. Этот запрет накладывают сразу несколько документов: ГОСТ 30494-2011, СП 60.13330.2016. А статья 36 жилищного кодекса уточняет, что вентшахта — общедомовое имущество, то есть принадлежит не только вам, хоть и находится в вашей квартире.

Требования к кухне с газовым оборудованием гораздо жестче. Вот главные особенности такой перепланировки.

Нельзя объединять с гостиной. Между помещениями должна быть плотно закрывающаяся дверь — считается, что она защитит хозяев от утечки газа. Это правило часто критикуют, ведь специальные датчики против утечки на современных газовых плитах гораздо эффективнее, чем двери. Но требование по-прежнему сохраняется в законе. Если хочется добиться ощущения единого пространства, придется поставить остекленные двери или раздвижные перегородки и держать их открытыми. На квартиры без газа этот запрет не распространяется — кухню и гостиную можно свободно объединять.

Газовую колонку можно перенести на другую стену или даже в ванную — по проекту переустройства. При этом нельзя прятать колонку в шкаф, зашивать гипсокартоном трубы и вентили: они должны оставаться в свободном доступе. Если при регулярном осмотре сотрудники газовой службы узнают, что вы зашили трубы, то могут обязать переделывать кухню, причем через суд.

Можно обрезать газовую трубу на входе в квартиру и установить электрическую плиту. Такие работы сложнее согласовать, а коммунальные платежи вырастут: электричество значительно дороже газа.

При этом кухню нельзя менять местами с жилой комнатой или целиком переносить в гостиную. Еще кухню нельзя организовать над жилыми комнатами: если кухня в вашей квартире расположена над спальней соседей, это будет считаться нарушением.

Но из этого правила есть исключение: кухню можно переносить, если квартира находится на первом этаже или над нежилым помещением, например магазином.

Если у вас есть свободный коридор или кладовая, то можно сделать кухню-нишу. По сути, это помещение, оборудованное вытяжкой, электроплитой и мойкой, но без обеденного стола и часто без окна. На месте старой кухни можно организовать гостиную или спальню, но в экспликации — пояснении к архитектурному проекту — это помещение лучше обозначить как нежилое, например гардеробную или кабинет. Если вы живете на верхнем этаже, когда над вами нет соседей, кухню можно смело оформлять как жилую.

Главная проблема, с которой сталкиваются собственники даже при законном переносе кухни, — водные коммуникации. Слив и точку входа воды нельзя перенести, поэтому придется тянуть трубы, причем под уклоном. Сделать расчеты и организовать перенос бывает технически сложно, поэтому мойку логично поставить как можно ближе к общедомовым коммуникациям.

Часть плана квартиры с кухней-нишей. Источник: Марина Брагинская / «Ателье Интерьера»
Часть плана квартиры с кухней-нишей. Источник: Марина Брагинская / «Ателье Интерьера»
Вот так выглядит кухня-ниша в интерьере. Источник: Михаил Степанов / «Ателье Интерьера»
Вот так выглядит кухня-ниша в интерьере. Источник: Михаил Степанов / «Ателье Интерьера»
Так может выглядеть кухня-ниша без окна. Источник: iKuch.ru
Так может выглядеть кухня-ниша без окна. Источник: iKuch.ru

Перепланировка ванной и туалета

Ванную и туалет можно объединить, никаких препятствий с точки зрения закона здесь нет. Но есть здравый смысл: если в семье несколько человек, которые встают и ложатся примерно в одно и то же время, то очередь в санузел может стать проблемой. А еще иногда сложности возникают в панельных домах, где приходится демонтировать сантехкабину — гидроизолированный поддон из бетона. Их использовали, чтобы ускорить строительство.

Если в квартире один санузел или отдельные туалет и ванная, то вход придется оставить из коридора: таковы правила. Но если есть второй санузел, то вход в него можно организовать из любого помещения.

Санузел можно перенести в кладовую или коридор, если рядом есть водные коммуникации, а вот над жилой комнатой туалет или ванную располагать нельзя. Эффектные фото с ванной в спальне — из апартаментов или частных домов, на которые не распространяются стандартные требования к многоквартирным домам. Исключение, как и в случае с кухней, — первый этаж или квартира над нежилым помещением.

Ванна в гостиной — решение, которое можно воплотить в частном доме или апартаментах, но не в квартире. Источник: Jacob Delafon
Ванна в гостиной — решение, которое можно воплотить в частном доме или апартаментах, но не в квартире. Источник: Jacob Delafon

Перепланировка лоджии и балкона

Лоджия — это помещение, огражденное с трех сторон стенами, а при угловом расположении — с двух. Балкон — огражденная площадка, выступающая из плоскости стены фасада.

Присоединить балкон к жилой части квартиры физически невозможно: для этого придется разобрать фасадную стену дома. При этом балконная плита не рассчитана на дополнительную нагрузку, поэтому утепление и зимнее остекление считают нарушением. А присоединить лоджию — физически возможно, но запрещено: это один из самых частых видов незаконной перепланировки.

Кроме того, балконы и лоджии можно использовать только по прямому назначению. Например, нельзя организовать на лоджии кухню и даже вынести туда холодильник. Убрать остекление между квартирой и лоджией тоже нельзя: холодное и отапливаемое помещения квартиры обязательно должны быть разделены перегородкой, а монтировать на лоджии радиатор отопления категорически запрещено.

При этом в домах монолитных и монолитно-каркасных серий разрешено демонтировать подоконный блок, но только чтобы установить французское остекление — во всю высоту проема. Этот прием позволяет создать максимальный эффект открытого пространства.

Редкие исключения из правил — новые дома, где можно согласовать присоединение лоджии на уровне управляющей компании и получить разрешение автора дома. Обычно это дома бизнес-класса. Но такую перепланировку важно обсудить еще на этапе покупки квартиры.

Как демонтировать стены и перегородки и не нарушить закон

Демонтаж делают и во вторичном жилье, и в новостройках. Вот что нужно знать о сносе перегородок.

Демонтаж относится к шумным работам. Шумные работы можно проводить строго в определенное время. Например, в Москве — с понедельника по субботу с 09:00 до 13:00 и с 15:00 до 19:00. В воскресенье и праздничные дни шуметь нельзя. Исключение — новостройки, где первые полтора года можно шуметь с 07:00 до 23:00 часов. В регионах график шумных работ может быть другим.

Нельзя выбрасывать строительный мусор в обычный контейнер. Если вы делаете ремонт в старом доме, для вывоза мусора придется заказать специальный бункер: на некоторое время специальная компания оставит его во дворе, а затем заберет на полигон.

Если оставить мусор на обычной площадке, можно получить штраф 2000 Р, а для юридического лица он будет в 50 раз больше — 100 000 Р. При этом нарушителя все равно обяжут заказать контейнер и избавиться от мусора законным способом.

В новостройках общий контейнер для строительного мусора часто устанавливает управляющая компания. Сбор и вывоз строительного мусора оплачивают все собственники — независимо от того, пользовались они контейнером или нет.

Зеленый контейнер в машине — это бункер для вывоза строительного мусора. Он очень похож на обычный мусорный контейнер, но его привезут специально для вас, а затем увезут на специальный полигон
Зеленый контейнер в машине — это бункер для вывоза строительного мусора. Он очень похож на обычный мусорный контейнер, но его привезут специально для вас, а затем увезут на специальный полигон

Итоги

  1. Перепланировка нужна не всегда: если бюджет и сроки сильно ограничены, лучше работать с существующими стенами.
  2. Прежде чем рисовать планировку, важно узнать точные размеры всех комнат и проходных зон.
  3. Замеры проще всего снять лазерной рулеткой, но потребуется два человека.
  4. Начиная перепланировку, обратите внимание на тип стен: несущие перемещать нельзя.
  5. Границы кухни и санузлов можно менять только за счет других мокрых зон. Присоединять к ним части жилых комнат нельзя.
  6. Лоджию, а тем более балкон невозможно законно присоединить к комнате.
  7. Проводить шумные работы можно только в определенное время, иначе вас могут оштрафовать. А шуметь в воскресенье и по праздникам вообще нельзя.
  8. Для вывоза мусора придется воспользоваться специальным контейнером.

Что дальше

В следующем уроке объясним, как составить смету ремонта: рассчитать стоимость материалов и определить бюджет на работу бригады.