Что вы узнаете

  1. Какие квартиры дешевле.
  2. Когда можно сэкономить на ипотеке.
  3. Где дешевле зарегистрировать сделку.
  4. Где нужна оценка квартиры для ипотеки.
  5. Где дешевле ипотечное страхование.

Что дешевле

Новостройка в начале строительства стоит примерно как хорошая вторичка в том же районе. Если вам нужна новостройка, лучше покупать ее «на котловане», то есть на самом старте стройки, когда застройщик только вырыл котлован для фундамента. Мы сравнили на «Циане»‎ стоимость вторички и новостроек и посчитали, что так можно сэкономить 10—15% от финальной стоимости квартиры.

Цена новостройки растет с появлением новых этажей. И достигает пика, когда дом сдан и в квартирах сделан ремонт от застройщика, если он вообще подразумевался. Если верить объявлениям с «Циана»‎, в это время она стоит на 20—25% дороже аналогичной вторички. Причем это касается не только первичек с ремонтом, но и квартир с нулевой отделкой. Разница зависит разве что от качества вторичек вокруг: в новых они домах или старых, убитые или с евроремонтом.

То есть новостройка может стоить примерно как вторичка только во время строительства. Потом она будет дороже. А вот вторичка почти всегда дешевле готовой новостройки.

Это однушки, которые сейчас продаются в московской Марьиной роще. Зеленым отмечены новостройки, а синим — вторички, в том числе в старых домах. Новостройки будут без отделки, и их сдадут только через полгода. Но они уже стоят почти как вторички
Это однушки, которые сейчас продаются в московской Марьиной роще. Зеленым отмечены новостройки, а синим — вторички, в том числе в старых домах. Новостройки будут без отделки, и их сдадут только через полгода. Но они уже стоят почти как вторички
А это цены в новостройках Воронежа. От 1,3 млн рублей стоят студии, которые сдадут через три года. Однушки на том же этапе строительства обойдутся в 2,1—2,5 млн. А такие же, но в сданных домах — в 3—3,5 млн. Источник: «Циан»
А это цены в новостройках Воронежа. От 1,3 млн рублей стоят студии, которые сдадут через три года. Однушки на том же этапе строительства обойдутся в 2,1—2,5 млн. А такие же, но в сданных домах — в 3—3,5 млн. Источник: «Циан»
А это однокомнатные вторички в том же районе. Квартиры в хрущевках можно купить от 2,2 млн рублей. А в новостройках — от 2,9 млн. Источник: «Циан»
А это однокомнатные вторички в том же районе. Квартиры в хрущевках можно купить от 2,2 млн рублей. А в новостройках — от 2,9 млн. Источник: «Циан»
Зеленым отмечен дом в Набережных Челнах, который только что сдали. Самая дешевая квартира площадью 29,7 м² стоит 2,5 млн, однушка от 35 м² — 2,7 млн, а от 43 м² — почти 3 млн. Самая маленькая вторичка со старым ремонтом стоит от 2,4 млн рублей, а квартиру площадью от 40 м² можно взять и за 2,6—2,8 млн. Источник: «Циан»
Зеленым отмечен дом в Набережных Челнах, который только что сдали. Самая дешевая квартира площадью 29,7 м² стоит 2,5 млн, однушка от 35 м² — 2,7 млн, а от 43 м² — почти 3 млн. Самая маленькая вторичка со старым ремонтом стоит от 2,4 млн рублей, а квартиру площадью от 40 м² можно взять и за 2,6—2,8 млн. Источник: «Циан»

Когда можно сэкономить на ипотеке

Ипотечные ставки на вторичное и первичное жилье могут различаться. Так бывает, если квартира подходит под программу господдержки или застройщик предлагает на ипотеку скидку. Поэтому перед покупкой обязательно изучите условия программ и сравните ставки.

Господдержка ипотеки. По большинству программ господдержки можно купить вторичку и новостройку на одинаковых условиях. Например, по сельской программе ставка — 0,1—3%, в эту программу входят села, поселки и малые города с населением до 30 тысяч человек. Исключение — те, что относятся к Москве, Подмосковью и Санкт-Петербургу. Еще есть дальневосточная программа — под 2%, программа «Молодая семья» и военная ипотека.

Маткапитал тоже можно потратить и на новостройку, и на вторичку: использовать как первоначальный взнос или погасить часть долга. При этом без ипотеки маткапитал удастся задействовать, только когда ребенку исполнится три года.

Исключения — семейная ипотека и льготная программа господдержки. Семейная, под 6%, распространяется на новостройки от юрлиц — застройщиков или их подрядчиков. Но в селах на Дальнем Востоке можно купить и вторичку по ставке 5%. Эта программа доступна семьям, где минимум двое детей, хотя бы один из которых родился после 2017 года.

А по льготной программе можно купить только новостройку от юрлица. Ставка — 6,5% годовых. Пока программа действует до 1 июля 2021 года. Потом ее могут отменить или продлить.

В общем, государство поддерживает новостройки от юридических лиц чуть больше, чем вторички или первички от физических.

Скидки от застройщика. Иногда ипотеку на новостройку можно взять под сниженный процент — если у застройщика с банком особый договор. Или оформить ее без первоначального взноса.

До 15 апреля 2021 года у застройщика «ПИК»‎ была акция: некоторые квартиры можно было купить в ипотеку под 3,99% годовых. Но только через «Альфа-банк»‎ или ВТБ‎. Без акции ставка была 6% — по льготной программе господдержки.

Аналогичная акция есть и у московского застройщика «Самолет». В «Альфа-банке» на его квартиры сниженная ставка — 2,99%.

А по другой акции «Самолета» можно полгода не платить по ипотеке. Зато потом будет действовать невыгодная стандартная ставка — 8,19% годовых.

У некоторых застройщиков особые условия со Сбером. Если оформлять там ипотеку на срок до 7 лет, то ставка будет на 6,7% ниже стандартной, которая действует в банке. В июне 2021 года это 8—9% годовых. Если на 8—12 лет, то скидка будет 6,5%, а если на 13—30 лет, то 6,4%.

Узнать о таких ставках можно на сайтах застройщиков или в офисах. Но учитывайте, что вторичка с господдержкой ипотеки может оказаться выгоднее, чем новостройка со льготной ставкой от застройщика.

Внимательно читайте условия акций. Вот застройщик «А101» предлагает не вносить платежи по ипотеке в первый год. Но оказывается, что банк их не простит, а равномерно распределит на оставшийся срок кредитования. То есть вы ничего не сэкономите
Внимательно читайте условия акций. Вот застройщик «А101» предлагает не вносить платежи по ипотеке в первый год. Но оказывается, что банк их не простит, а равномерно распределит на оставшийся срок кредитования. То есть вы ничего не сэкономите

Где дешевле зарегистрировать сделку

Если вы покупаете вторичку или квартиру в сданном доме от застройщика, то в Росреестре нужно зарегистрировать переход права собственности. А если берете строящееся жилье, то договор долевого участия.

Вторичка. В случае со вторичкой продавец и покупатель идут в МФЦ или Росреестр и подают документы. Платят госпошлину 2000 Р, а через 10 дней Росреестр регистрирует переход права собственности. По желанию госпошлину можно разделить поровну.

Еще можно оформить электронную сделку: подать документы через банк, агентство недвижимости или нотариуса, у которых есть договор с Росреестром. Помимо госпошлины, придется заплатить за их услуги — в Москве это 5000—7000 Р. Зато сделка зарегистрируется на 3—4 дня быстрее.

Готовая новостройка. Застройщики не всегда продают готовые квартиры напрямую: иногда они обращаются к фирмам-посредникам и те выступают как продавцы.

В любом случае покупатель и представитель продавца тоже должны вместе пойти в МФЦ. Если квартира в готовом доме, понадобится регистрация перехода права собственности. Для покупателя-физлица госпошлина будет 2000 Р, а для продавца-юрлица — 22 000 Р.

Строящаяся новостройка. Если квартира еще строится, то покупатели — физические лица должны заплатить за регистрацию ДДУ 350 Р, а застройщики — 6000 Р. Но эти суммы всегда делят на количество участников сделки. Например, если в сделке один покупатель и застройщик, то сумма разделится на два. Покупатель отдаст 175 Р, а застройщик — 3000 Р. А если покупателей два, тогда ее нужно делить на три: покупатели заплатят по 116 Р, а застройщик — 2000 Р.

К тому же с 2020 года ДДУ можно зарегистрировать онлайн, через портал госуслуг, — тогда госпошлина будет на 30% дешевле. Пока скидка действует до 2023 года, но, возможно, потом ее продлят.

Исключение — если у застройщика нет электронной цифровой подписи. Тогда ему придется обращаться в банки, а они возьмут с него за электронную регистрацию 10 000—20 000 Р.

Этот застройщик берет с покупателей только госпошлину — 175 <span class=ruble>Р</span>. А если регистрация ДДУ электронная, то вообще уплачивает ее сам
Этот застройщик берет с покупателей только госпошлину — 175 Р. А если регистрация ДДУ электронная, то вообще уплачивает ее сам

Честные застройщики не берут с покупателей денег за регистрацию ДДУ и перехода права собственности. Или просят уплатить только госпошлину: 175 Р в первом случае и 2000 Р во втором. А другие на этом зарабатывают и предъявляют покупателю ультиматум: или регистрируете через нас, или предложим квартиру другим покупателям. И требуют за услугу 15 000—30 000 Р.

Плюс покупатель оформляет на менеджера застройщика нотариальную доверенность, чтобы тот мог подавать в МФЦ документы от его имени. В Москве это еще 1500—2000 Р дополнительных расходов.

Нет гарантированного способа не платить за регистрацию и сохранить бронь квартиры. Поэтому, если вы не юрист и не готовы ходить по судам, проще согласиться на условия застройщика.

Чтобы вообще не попасть в такую ситуацию, уточняйте у застройщика, во сколько обойдется регистрация договора. Лучше всего спросить об этом, когда вы только выбираете квартиру: тогда вы сможете заранее заложить в будущие траты нужную сумму.

Можно совсем не переживать только в случае со вторичками. Там вы заплатите максимум 2000 Р, и то если продавец не захочет делить госпошлину пополам.

Можно ли не платить застройщику за регистрацию ДДУ?

Зарегистрировать ДДУ в одиночку невозможно: подавать документы и писать заявление в Росреестр нужно вместе с застройщиком. На этом застройщики и зарабатывают. Перед тем как дольщик подпишет ДДУ, ему подсовывают еще один договор — на дополнительные услуги. Под этими услугами и подразумевается платная регистрация, и за нее застройщики просят до 30 000 Р.

Но беда в том, что открытым текстом это не сказано. И нигде не говорится, что без платной регистрации вам не продадут квартиру. Это нарушало бы закон «О защите прав потребителей».

Чаще в договоре указывают некие консультационно-информационные услуги. Они добровольные, и если вы на них согласитесь, значит, якобы сами так хотите. Суду будет сложно связать их с вашим ДДУ. А вам придется доказывать, что эти услуги навязали.

Можно записать видео или аудио разговора с застройщиком. Но будьте готовы, что тот начнет оспаривать его подлинность.

Еще можно подписать дополнительный договор, но не дожидаться регистрации, а потребовать его аннулировать — так можно. И пригрозить, что иначе пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но шансы, что застройщик испугается и пойдет на уступки, очень малы. Тогда вам придется нанимать юриста, подавать в суд, тратить время и нервы. И не факт, что вы его выиграете.

Поэтому сопоставьте траты на услуги юриста, шансы на успех в суде и стоимость регистрации. И только потом решайте, стоит ли ругаться с застройщиком или проще ему заплатить.

Подробнее: «Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?»

Где нужна оценка квартиры для ипотеки

Вторичка и новостройка в готовом доме. Если брать ипотеку на вторичку или готовую новостройку, сначала придется заказать оценку квартиры. Ее требует банк, чтобы убедиться, что стоимость квартиры не завышена, а планировка такая же, как на плане в документах. Оценку делают независимые компании-оценщики, которые аккредитовал банк, то есть чьей оценке он доверяет. В Москве оценка стоит 5000—6000 Р, в Санкт-Петербурге — 3500—4000 Р, а в регионах — чуть дешевле.

Бывает, что оценщик признает перепланировку в квартире неузаконенной. Например, если продавец перенес санузел в жилую комнату или снес несущую стену. Тогда банк может отказаться ее рассматривать. Но если изменения незначительные, продавец может их исправить. Допустим, вернуть балконный блок, если до этого его убрали. Тогда отчет оценщика придется переделать — в Москве это стоит 1000 Р.

Специалисты по оценке оценивают стоимость квартиры по разным параметрам, в том числе сравнивают цены в аналогичных объявлениях. Банки не хотят этим заниматься, а для&nbsp;покупателя — лишние расходы
Специалисты по оценке оценивают стоимость квартиры по разным параметрам, в том числе сравнивают цены в аналогичных объявлениях. Банки не хотят этим заниматься, а для покупателя — лишние расходы

Для строящихся новостроек такая оценка не нужна: застройщики заранее проходят в банках аккредитацию — проверку на надежность. Если банк аккредитовал застройщика, то на любую его квартиру он готов дать ипотеку. Список таких банков всегда можно узнать в офисе застройщика или на сайте.

Словом, если вы не хотите переплачивать за оценку, рассматривайте первичный рынок.

Где дешевле страхование ипотеки

При оформлении ипотеки банки предлагают оформить страховку. По ней страховая выплатит долг за заемщика, если по какой-то причине он не сможет его гасить. Например, потеряет работу, получит инвалидность первой группы или погибнет от несчастного случая.

Ипотечное страхование может включать три компонента: страхование жизни и здоровья заемщика, самой квартиры и титула — права владеть этой квартирой. Обязательное только страхование самой квартиры, а все остальные — добровольное. Но обычно в договоре с банком есть пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.

В первые три года страховать новостройку дешевле, чем вторичку такой же стоимости. Для вторичной недвижимости страховка должна включать все три компонента, даже титул. Дело в том, что со временем права собственности на вторичку можно лишиться — например, если продавец докажет, что в момент сделки он был невменяем, и аннулирует ее через суд.

А в случае со строящейся квартирой заемщик страхует только жизнь и здоровье. Само жилье страховать не нужно, пока оно существует только на бумаге. Исключение — если квартира в уже сданном доме. Тогда придется застраховать и ее. А вот титульное страхование новостроек в любом случае не понадобится: застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку.

Одна из квартир автора курса — вторичка, которую она покупала в ипотеку. В первый год она отдала за годовую страховку 27 958 Р. В нее входило страхование жизни за 10 064 Р, квартиры за 7269 Р и титула за 10 625 Р.

Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год автор страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.

А если бы новостройка была в сданном доме, то страховать пришлось бы не только их, но и саму квартиру. Но чем новее дом, тем меньше риск, что с ним что-то случится. То есть страховка квартиры вышла бы дешевле, чем в случае со вторичкой.

Через три года после сделки для вторичного жилья не нужно страховать титул. Полис для него дешевеет примерно на 30% и стоит почти столько же, сколько полис для сданной новостройки. Так что, купив жилье от застройщика, вы сэкономите на страховке только в первые годы.

Банку выгодно, чтобы ипотека была застрахована: если с заемщиком что-то случится, страховая выплатит долг за него. За это банк готов даже снизить ставку
Банку выгодно, чтобы ипотека была застрахована: если с заемщиком что-то случится, страховая выплатит долг за него. За это банк готов даже снизить ставку

Траты на сделку по вторичке и новостройке

Трата Вторичное жилье Строящаяся первичка Готовая первичка
Регистрация сделки До 2000 Р До 30 000 Р До 30 000 Р
Оценка квартиры для ипотеки До 6000 Р Не нужна До 6000 Р
Что страхуется для ипотеки в первые три года Жизнь, здоровье, квартира и титул Жизнь и здоровье Жизнь, здоровье и квартира
Регистрация сделки
Вторичное жилье
До 2000 Р
Строящаяся первичка
До 30 000 Р
Готовая первичка
До 30 000 Р
Оценка квартиры для ипотеки
Вторичное жилье
До 6000 Р
Строящаяся первичка
Не нужна
Готовая первичка
До 6000 Р
Что страхуется для ипотеки в первые
три года
Вторичное жилье
Жизнь, здоровье, квартира и титул
Строящаяся первичка
Жизнь и здоровье
Готовая первичка
Жизнь, здоровье и квартира

Что же лучше

На что смотреть при выборе Вторичка Новостройка
Цена Почти всегда дешевле новостройки Может стоить как вторичка только во время строительства. Потом будет дороже
Программы господдержки ипотеки Не действует льготная программа под 6,5%. Семейная программа под 5% действует только на квартиры в селах Дальнего Востока Все
Скидка по ипотечной ставке от продавца Нет Возможна
Стоимость регистрации сделки для физлица До 2000 Р До 30 000 Р
Оценка квартиры для ипотеки Нужна Не нужна
Что страхуется для ипотеки в первые три года Жизнь, здоровье, квартира и титул Жизнь и здоровье, если квартира строится. Жизнь, здоровье и квартира, если построена
Когда можно переехать Через 1—2 месяца Иногда через несколько лет
Нужен ли ремонт Может понадобиться любой Может понадобиться любой
Распространенные проблемы после переезда Насекомые, частые поломки в подъезде, если дом старый Непредвиденный ремонт, шум, плохой интернет, частые поломки в подъезде, мало зелени во дворе
Цена
Вторичка
Почти всегда дешевле новостройки
Новостройка
Может стоить как вторичка только во время строительства. Потом будет дороже
Программы господдержки ипотеки
Вторичка
Не действует льготная программа под 6,5%. Семейная программа под 5% действует только на квартиры в селах Дальнего Востока
Новостройка
Все
Скидка по ипотечной ставке от продавца
Вторичка
Нет
Новостройка
Возможна
Стоимость регистрации сделки
для физлица
Вторичка
До 2000 Р
Новостройка
До 30 000 Р
Оценка квартиры для ипотеки
Вторичка
Нужна
Новостройка
Не нужна
Что страхуется для ипотеки в первые
три года
Вторичка
Жизнь, здоровье, квартира и титул
Новостройка
Жизнь и здоровье, если квартира строится. Жизнь, здоровье и квартира, если построена
Когда можно переехать
Вторичка
Через 1—2 месяца
Новостройка
Иногда через несколько лет
Нужен ли ремонт
Вторичка
Может понадобиться любой
Новостройка
Может понадобиться любой
Распространенные проблемы
после переезда
Вторичка
Насекомые, частые поломки в подъезде, если дом старый
Новостройка
Непредвиденный ремонт, шум, плохой интернет, частые поломки в подъезде, мало зелени во дворе

Итоги

  1. В начале строительства новостройки стоят как вторички. А в конце — дороже на 20—22%. Даже если новостройка без ремонта.
  2. Большинство льготных программ ипотеки одинаково действуют и на вторички, и на новостройки. Только льготная ипотека под 6,5% — исключительно для новостроек от юрлица. Для них же и семейная — под 6%. Хотя по семейной можно купить и вторичку в селе на Дальнем Востоке — под 5%.
  3. Застройщики часто предлагают льготные условия по ипотеке. А продавцы вторичек — никогда. Но с господдержкой ипотеки вторичка может оказаться выгоднее, чем новостройка со скидкой от застройщика.
  4. Госпошлина за регистрацию сделки по вторичке — 2000 Р. А в случае с новостройкой застройщик может потребовать за регистрацию ДДУ до 30 000 Р.
  5. Чтобы оформить ипотеку на вторичку, нужно заказать оценку. И при желании — застраховать жизнь и здоровье, квартиру и титул. А для новостроек оценка не нужна, и в первые годы можно страховать только заемщика. Это выгоднее.

Что дальше

Чтобы жилье радовало, недостаточно просто выбрать вторичку или новостройку. В следующем уроке рассмотрим, как найти идеальный район: тихий, с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и благоприятной экологией.