Самый простой способ узнать о доме — расспросить его жильцов. Мамы на детской площадке и бабушки на скамейках расскажут, в каком подъезде протекает крыша, часто ли ломаются лифты и как быстро их чинят. Но до того как вы поедете смотреть дом и знакомиться с будущими соседями, советуем оценить его дистанционно.

Что вы узнаете

  1. Какие плюсы и минусы у панельных, блочных, кирпичных и монолитно-каркасных домов.
  2. Где комфортнее: в дореволюционном доме, сталинке, хрущевке, брежневке, позднесоветском или новом доме.
  3. Как узнать год постройки и материал дома.
  4. Где узнать про капремонт.

Как строят дома

Многоквартирные дома бывают панельные, блочные, монолитно-каркасные и кирпичные. У каждой конструкции свои особенности.

Панельные дома, или панельки, собирают как конструкторы из огромных железобетонных плит. Из них делают стены, потолки и пол будущих комнат. А внутри внешних многослойных панелей, из которых сделан фасад дома, есть утеплитель из минеральной ваты или пенополистирола.

Когда панели привозят с завода, строители собирают из них дом и плотно приваривают арматуру внутри плит друг к другу, а стыки обрабатывают цементным составом. Главный недостаток панельных домов — как раз эти швы на стыках в наружных стенах. Со временем в них могут появиться трещины. В плохую погоду через эти трещины попадает холодный воздух и просачивается влага. Если вовремя не решить проблему, в квартирах отсыреют обои, появятся плесень и грибок. Это особенно опасно для людей с аллергией и астмой: плесень — сильный аллерген. Управляющие компании заделывают эти швы, но через пару лет они могут снова испортиться.

Еще один минус панелей — они быстро нагреваются летом и остывают зимой. Если окна квартиры выходят на солнечную сторону и их не закрывают деревья, то в жару без кондиционера там будет тяжело. А если там слабое отопление, то в морозы, наоборот, будет прохладно. Стены в панельных домах могут даже промерзать — тогда там образуется наледь или сырые пятна. Это особенно касается торцов и углов дома.

Кроме межкомнатных перегородок, почти все стены в панельных домах несущие. Поэтому их нельзя штробить, то есть делать в них большие углубления дрелью или перфоратором: так можно повредить арматуру внутри панелей и нарушить их несущую способность. А значит, они не смогут держать на себе вес верхних этажей. В таких стенах не получится изменить дверной проем или проложить внутри трубы для кондиционера. Либо придется потратить много времени, нервов и сил, чтобы это согласовать.

В панельках тонкие стены. Поэтому между комнатами и даже квартирами, как правило, плохая звукоизоляция. При этом в панельных домах обычно низкие потолки, по 2,6 м. Если сделать натяжной потолок, он съест 3—10 см, и помещение станет еще ниже. Еще в панельках узкие подоконники — по 25—30 см. Чтобы устроить на таком пышную оранжерею, придется еще установить сверху широкий подоконник.

Это старая панельная хрущевка
Это старая панельная хрущевка
А это современный крупнопанельный дом: в нем немного декоративных элементов
А это современный крупнопанельный дом: в нем немного декоративных элементов
Это старая панельная хрущевка
Это старая панельная хрущевка
А это современный крупнопанельный дом: в нем немного декоративных элементов
А это современный крупнопанельный дом: в нем немного декоративных элементов

Одна из самых неудачных серий панельных домов — 1ЛГ-600 и ее модификации, начиная с 1ЛГ-600А-1 и 1ЛГ-600А-2. Такие дома строили в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а еще в Пскове, Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах и в Челябинской области в 1970-х годах.

В народе их прозвали «кораблями», потому что они очень длинные с непрерывными рядами окон, как в круизных лайнерах. Там очень низкие потолки — по 2,5 м, кухни по 6,3 м², а в комнатах встраивали шкафы, которые съели полезную площадь. Но одним из главных недостатков считают окна: в кухнях и спальнях они часто располагаются высоко, на уровне груди человека. И наконец, некоторые дома этой серии построили без утепления, поэтому они сильно промерзали.

В домах-«кораблях» некоторые окна располагались выше остальных. Это видно даже по фасадам. Источник: «Европейский стандарт»
В домах-«кораблях» некоторые окна располагались выше остальных. Это видно даже по фасадам. Источник: «Европейский стандарт»

Но в новых сериях панельных домов, которые появились после 2000 года, гораздо меньше недостатков. Например, одна из самых удачных серий — КОПЭ и ее производные: КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-башня. Там потолки по 2,8 м, а кухни по 10—15 м².

Еще одна удачная серия — П-44 и производные: П-44Т, П-44ТМ, П-44К и П-44М. Внешние стены там дополнительно утеплены, а швы почти никогда не протекают. Еще там хорошая шумоизоляция, потому что межквартирные перегородки сделаны из железобетона. Плюс потолки по 2,7 м. Правда, в некоторых однушках попадаются маленькие кухни, по 7 м².

Серия ГМС-2001 тоже одна из лучших. Стены там из железобетона, а внешние панели — трехслойные. Поэтому в таких квартирах тепло и не слышно соседей. В подъездах есть помещения для консьержей и колясочные. В квартирах потолки по 2,8 м, а в трех- и четырехкомнатных квартирах по два санузла.

Еще один общий плюс новых панелек — что их быстро строят: 15-этажная высотка может вырасти за 4—9 месяцев. То есть если вы покупаете квартиру в панельной новостройке, вам не придется долго ждать конца строительства. К тому же жилье в панельках — одно из самых дешевых на рынке. А еще современные панельные дома бывают цветными и смотрятся ярче и оригинальнее остальных.

Блочные дома внешне похожи на панельные. Но их строят не из отдельных панелей, а из готовых блоков.

Блок — это вроде большой бетонной коробки, которая превратится в одну или несколько комнат. Например, санузел — это всегда цельный блок. Когда на уроках ОБЖ рассказывают о землетрясениях, жителям блочных домов советуют прятаться именно в санузлах: стены таких «коробок» вряд ли рухнут.

Строители стыкуют блоки друг с другом, обрабатывают швы цементным составом — и получаются дома. Их строят еще быстрее, чем панельные. Но в блочных домах больше швов, которые могут протекать, а звукоизоляция там еще хуже.

Блоки, как и панели, могут промерзать. В блочных домах тоже нельзя глубоко штробить несущие стены и переносить на них дверные проемы. Потолки в блочных домах еще ниже, чем в панельных: около 2,5 м. При этом жилье там стоит примерно столько же, сколько и в панельках.

На торце этого дома хорошо видны швы между блоками. Управляющим компаниям приходится постоянно их обновлять
На торце этого дома хорошо видны швы между блоками. Управляющим компаниям приходится постоянно их обновлять

Кирпичные дома сейчас строят редко: их эпоха пришлась на времена Сталина и Хрущева, а закончилась в 1990-х. Современным застройщикам такие дома невыгодны: их долго и дорого собирать по кирпичику. Но они теплые, экологичные, с отличной звукоизоляцией, служат от 100 лет. Для сравнения, срок службы панельных и блочных домов — от 80 лет.

В швах между кирпичами со временем появляются трещины. Такое случается минимум через полвека после строительства, а в панельном или блочном доме может произойти и через месяц. К тому же в современных домах кирпичная кладка армируется сварными сетками — они увеличивают несущую способность и жесткость конструкций, и трещины появляются реже.

Еще один минус таких домов — в первые пять лет они дают самую большую усадку по сравнению с домами других типов. Там могут трескаться стены, а плитка в ванной может отходить. Но почти все кирпичные дома, которые сейчас есть на рынке, давно пережили эту усадку, поэтому бояться нечего.

Квартиры в кирпичных домах довольно дорогие. Исключение — разве что кирпичные хрущевки. О том, что это за дома, расскажем дальше в уроке.

Если вы рассматриваете квартиру в старом кирпичном доме, посмотрите, нет ли на нем таких «заплат»‎. Если есть, скорее всего, там отсыревают стены. И это в любой момент может случиться и с вашей квартирой. Но такие случаи бывают в основном с хрущевками: более старые кирпичные дома строились на века
Если вы рассматриваете квартиру в старом кирпичном доме, посмотрите, нет ли на нем таких «заплат»‎. Если есть, скорее всего, там отсыревают стены. И это в любой момент может случиться и с вашей квартирой. Но такие случаи бывают в основном с хрущевками: более старые кирпичные дома строились на века
Это новый кирпичный дом. Он построен из кирпича разных цветов. Дело в том, что застройщик возвел только монолитный каркас и бросил стройку, а жильцы достраивали дом на личные деньги и покупали кирпич у разных поставщиков
Это новый кирпичный дом. Он построен из кирпича разных цветов. Дело в том, что застройщик возвел только монолитный каркас и бросил стройку, а жильцы достраивали дом на личные деньги и покупали кирпич у разных поставщиков

Монолитно-каркасные дома — самые современные. Суть конструкции в том, что сначала возводится монолитный каркас дома: из бетона с арматурой заливаются вертикальные колонны, горизонтальные плиты перекрытия и балки между этажами. Затем готовый каркас заполняют стенами и перегородками: кладку можно делать из любого материала — от привычного кирпича до газосиликатных блоков. Преимущество в том, что несущие элементы такого дома — колонны, а не стены, поэтому у жильцов больше свободы в перепланировке.

Наружные стены таких домов многослойные: в них есть слой утеплителя, а снаружи они отделаны кирпичом, декоративной штукатуркой или панелями на металлической подсистеме — такие конструкции называют навесными вентилируемыми фасадами.

Каркасно-монолитные здания с облицовкой из кирпича в народе называют монолитно-кирпичными. Их легко узнать: между этажами на кирпичном фасаде видны торцы плит перекрытий. Как и в панельных домах, здесь слабое место — это швы между кирпичом и плитами.

Это монолитно-кирпичная новостройка. Между этажами видны полоски перекрытий — по этому признаку легко отличить монолитно-кирпичный дом от кирпичного
Это монолитно-кирпичная новостройка. Между этажами видны полоски перекрытий — по этому признаку легко отличить монолитно-кирпичный дом от кирпичного

Здания со штукатурным фасадом часто яркие и разноцветные. Утеплитель на фасадах крепится по всей площади, поэтому стены не продуваются, а дома очень теплые.

Но у таких фасадов есть и минусы. Штукатурка на них легко трескается, и фасады приходится перекрашивать. Причем делают это кусками, не попадая в предыдущий цвет. В итоге дома становятся похожи на лоскутные одеяла.

Если застройщик такого дома не установил корзины под кондиционеры, то сделать их будет сложно: придется демонтировать утеплитель и лицевой слой, покрытый штукатуркой, а это дорого и долго.

Штукатурный фасад легко раскрасить в разные цвета. Это ЖК «Граффити» в Приморском районе Санкт-Петербурга. Источник: «Мир недвижимости»
Штукатурный фасад легко раскрасить в разные цвета. Это ЖК «Граффити» в Приморском районе Санкт-Петербурга. Источник: «Мир недвижимости»

Навесной вентилируемый фасад из керамогранитных плит — самый современный. Он устроен так: на внешнюю стену дома крепится металлический каркас, а на него — облицовка из плит. Между стеной и облицовкой образуется небольшое пространство, в котором циркулирует воздух. В итоге стена становится теплее, но при этом не запотевает.

Такой каркас со временем не трескается и его не нужно перекрашивать. Стены в таких домах такие же непродуваемые, как в домах со штукатурными фасадами: утеплитель кладется сплошным слоем, без щелей. Но у такого фасада есть и минус: на него тоже сложно повесить внешний блок кондиционера.

А это монолитная новостройка с фасадом из керамогранита. Такие дома могут быть абсолютно любого цвета и всегда смотрятся свежо
А это монолитная новостройка с фасадом из керамогранита. Такие дома могут быть абсолютно любого цвета и всегда смотрятся свежо

У всех монолитных каркасных домов есть и общие минусы: в комнатах много дополнительных углов и выступов. Дело в том, что несущие элементы каркаса широкие, а перегородки и стены, которые к ним примыкают, гораздо уже. Еще в таких домах плохая звукоизоляция: если кто-то работает дрелью, об этом узнает весь подъезд.

Зато в домах с каркасом из монолита большой простор для перепланировки: несущих стен там гораздо меньше, чем, например, в панельных и блочных. Еще монолитные дома долговечнее панельных и блочных и должны служить от 100 лет — не меньше, чем кирпичные. При этом жилье там стоит дешевле, чем в кирпичном доме, за исключением хрущевок.

Несущие балки, которые выпирают из стены, часто маскируют и превращают в элементы декора. И если балка не сильно выпирает, до нее можно нарастить стену, но это съест площадь комнаты. И в любом случае это лишние траты и хлопоты. Источник: сайт дизайн-студии «Лотос»
Несущие балки, которые выпирают из стены, часто маскируют и превращают в элементы декора. И если балка не сильно выпирает, до нее можно нарастить стену, но это съест площадь комнаты. И в любом случае это лишние траты и хлопоты. Источник: сайт дизайн-студии «Лотос»

Какой материал лучше

Тип дома Плюсы Минусы
Панельный Дешевые квартиры Протекают швы
Быстро строится Быстро нагревается летом
Промерзает зимой
Плохая шумоизоляция
Нельзя штробить несущие стены
Трудно сделать перепланировку
Низкие потолки
Блочный Дешевые квартиры Протекают швы
Быстро строится Низкие потолки
Теплее панельных Нельзя штробить несущие стены
Шумоизоляция лучше, чем в панельных Трудно сделать перепланировку
Прочный
Кирпичный Теплый Дорогие квартиры
Отличная звукоизоляция с улицы Долго строится
В основном такие дома старые
В очень старых домах могут протекать швы на фасаде
Каркасно-монолитный Относительно новый: не успел испортиться от времени На штукатурные и вентилируемые фасады трудно повесить кондиционер
Квартиры дешевле, чем в кирпичных домах В кирпичных фасадах могут протекать швы между плитами перекрытий
Медленно нагревается летом В квартирах на стенах много выступов
Не боится сырости
Легко сделать перепланировку
Теплый
Хорошая звукоизоляция с улицы
Панельный
Плюсы
Дешевые квартиры
Быстро строится
Минусы
Протекают швы
Быстро нагревается летом
Промерзает зимой
Плохая шумоизоляция
Нельзя штробить несущие стены
Трудно сделать перепланировку
Низкие потолки
Блочный
Плюсы
Дешевые квартиры
Быстро строится
Теплее панельных
Шумоизоляция лучше, чем в панельных
Прочный
Минусы
Протекают швы
Низкие потолки
Нельзя штробить несущие стены
Трудно сделать перепланировку
Кирпичный
Плюсы
Теплый
Отличная звукоизоляция с улицы
Минусы
Дорогие квартиры
Долго строится
В основном такие дома старые
В очень старых домах могут протекать швы на фасаде
Каркасно-монолитный
Плюсы
Не боится сырости
Теплый
Медленно нагревается летом
Относительно новый: не успел испортиться от времени
Легко сделать перепланировку
Квартиры дешевле, чем в кирпичных домах
Хорошая звукоизоляция с улицы
Минусы
На штукатурные и вентилируемые фасады трудно повесить кондиционер
В кирпичных фасадах могут протекать швы между плитами перекрытий
В квартирах на стенах много выступов

Какие бывают дома в зависимости от года постройки

По году постройки дома можно разделить на старый фонд, сталинки, хрущевки, брежневки, жилье позднесоветского периода и новые. Последние построены в 2000-х годах и позже — для них еще не придумали разговорных названий. Обо всех этих домах расскажем подробнее.

Старым фондом, или дореволюционными домами, называют те, что строили с 1800 по 1917 годы. Все они выполнены по индивидуальным проектам, сделаны из кирпича, а снаружи покрыты штукатуркой. В таких домах до сих пор отличная теплоизоляция: толщина наружных стен достигает 0,8—1 м.

Еще в этих домах почти всегда живописные фасады, а окна бывают с арочным завершением и красивыми декоративными наличниками.

Потолки в дореволюционных квартирах могут достигать 4,5 м. Там можно сделать дополнительный ярус и обустроить спальное или рабочее место. Исключение — квартиры с пятого этажа и выше: там потолки были ниже, а жилье считалось не таким престижным.

Большинство дореволюционных квартир — трех- и пятикомнатные и площадью от 150 м². Комнаты бывают до 30 м², и они очень светлые: в каждой по несколько окон. Хотя, например, в центре Петербурга в дореволюционных домах есть и однокомнатные квартиры. После революции доходные дома и богатые особняки делили на небольшие квартиры.

Планировка однокомнатной квартиры на улице Достоевского в Санкт-Петербурге. Дом построен в 1881 году. Источник: «Циан»
Планировка однокомнатной квартиры на улице Достоевского в Санкт-Петербурге. Дом построен в 1881 году. Источник: «Циан»
Так в квартирах оборудуют спальное место под потолком. Источник: «Ваннадекор-ру»
Так в квартирах оборудуют спальное место под потолком. Источник: «Ваннадекор-ру»

Минус таких домов в том, что между этажами часто деревянные, а не кирпичные перекрытия. С годами они портятся и могут рухнуть. С деревянными перекрытиями связана и плохая звукоизоляция между этажами. А если случится пожар, дом с деревянными перекрытиями быстрее сгорит. Правда, многие дома сейчас реставрируют, а перекрытия укрепляют.

Коммуникации в дореволюционных домах давно изношены: трубы проржавели, и их может в любой момент прорвать, а проводка старая и порой коротит. Трубы и проводку могут заменить во время планового капремонта. Но вот электрика в квартирах — это не общедомовое, а личное имущество, и за него ответственны сами жильцы.

Проблемы доставляют и нестандартные оконные проемы: если они в форме арок, то придется заказывать рамы по индивидуальному проекту. Это обойдется дороже, чем купить типовые прямоугольные стеклопакеты.

Еще один минус таких домов — что там узкие дворики и трудно припарковаться. И наконец, жилье в дореволюционных домах в основном элитное и очень дорогое.

Однушка в центре Петербурга в дореволюционном доме обойдется в среднем в 10 млн рублей. Источник: «Циан»
Однушка в центре Петербурга в дореволюционном доме обойдется в среднем в 10 млн рублей. Источник: «Циан»
Это особняк Третьяковых и Лукутиных в московском районе Замоскворечье. Он построен в 1900 году. Трехкомнатная квартира там стоит почти 58 млн рублей. Источник: «Циан»
Это особняк Третьяковых и Лукутиных в московском районе Замоскворечье. Он построен в 1900 году. Трехкомнатная квартира там стоит почти 58 млн рублей. Источник: «Циан»

Сталинки строились в СССР с конца 1930-х по начало 1950-х годов. Если год постройки в этом диапазоне, перед вами точно сталинка. Такими домами застроены центральные улицы многих крупных городов. Их много в Москве в пределах Садового кольца, в Санкт-Петербурге, Туле, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Красноярске.

Обычно в таких домах от трех до семи этажей, но они выглядят гораздо выше, потому что там, как и в дореволюционных домах, высокие потолки — по 2,8—3,2 м.

Сталинки условно делят на номенклатурные и рядовые. Номенклатурные строили для советской элиты, и их легко узнать: фасады часто украшают статуи, колонны и лепнина в духе античной архитектуры. А сами здания выглядят монументально, помпезно и даже немного театрально. Архитектурный стиль номенклатурных сталинок так и прозвали — сталинским ампиром.

А рядовые сталинки выглядят строже, их строили без архитектурных изысков и для простых людей.

Типичная номенклатурная сталинка выглядит монументально и помпезно. Источник: Shutterstock
Типичная номенклатурная сталинка выглядит монументально и помпезно. Источник: Shutterstock
Рядовые сталинки легко узнать по высоким потолкам и тому, что фасад дома визуально делится на две-три части. Источник: Shutterstock
Рядовые сталинки легко узнать по высоким потолкам и тому, что фасад дома визуально делится на две-три части. Источник: Shutterstock

Сталинки строили из кирпича, а сверху покрывали штукатуркой. В некоторых домах толщина наружных стен достигала 104 см. Их до сих пор считают одними из самых теплых домов с отличной звукоизоляцией. Плюс в сталинских квартирах большие окна, в одной комнате их может быть несколько.

Большинство квартир в домах сталинской эпохи — трех- и четырехкомнатные. Однушки и двушки в них строились не так часто. Но почти любая квартира в таком доме — большой площади. В сталинках есть однушки площадью до 50 м², двухкомнатные квартиры до 66 м², а трешки и четырехкомнатные — до 85 м² и 110 м² соответственно.

Еще один плюс таких квартир — почти всегда изолированные комнаты. То есть в любую из них можно попасть через общий коридор, а не проходить сквозь другую комнату.

В сталинках всегда большие квартиры. Площадь этой трешки — 106 м², а все жилые комнаты около 20 м². Источник: «Циан»
В сталинках всегда большие квартиры. Площадь этой трешки — 106 м², а все жилые комнаты около 20 м². Источник: «Циан»

Но у сталинок есть и минусы. Как и в домах дореволюционной эпохи, там старые коммуникации. Еще в сталинках ниже семи этажей нет лифтов. Жильцам приходится собирать деньги, чтобы им смонтировали лифт прямо на фасаде. К тому же на нижних этажах сталинок не бывает лоджий и балконов. А на этажах выше пятого они обычно маленькие, до 2 м².

В сталинках мусоропровод иногда находится прямо на кухне. В некоторых домах он демонтирован, но чаще — нет. Оттуда может доноситься неприятный запах, могут быть тараканы.

Несмотря на эти минусы, жилье в сталинках достаточно дорогое. В первую очередь потому, что дома обычно находятся в центре города.

Однушка в этом доме в центре Москвы стоит 22,5 млн рублей. Источник: «Циан»
Однушка в этом доме в центре Москвы стоит 22,5 млн рублей. Источник: «Циан»
А трехкомнатная квартира — 41 млн рублей. Обратите внимание: лифт в доме пристроен снаружи. Источник: «Циан»
А трехкомнатная квартира — 41 млн рублей. Обратите внимание: лифт в доме пристроен снаружи. Источник: «Циан»
Это однушка в сталинке в центре Краснодара. Ее продают почти за 7 млн рублей, хотя в целом цена однушек в городе в 2021 году — 1,6—3,7 млн рублей. Источник: «Циан»
Это однушка в сталинке в центре Краснодара. Ее продают почти за 7 млн рублей, хотя в целом цена однушек в городе в 2021 году — 1,6—3,7 млн рублей. Источник: «Циан»

Хрущевками называют дома, которые строили в 1956—1985 годах. Это трех-, четырех- и пятиэтажки, панельные или кирпичные. Но все они внешне похожи друг на друга: на фасадах нет изысков, здания выглядят строго. Архитекторы не пытались сделать их красивыми, а думали о том, чтобы дома строили быстро и дешево. И чтобы у каждой семьи в СССР была своя квартира, пусть маленькая и недорогая.

Районы с хрущевками давно обжиты и с хорошей инфраструктурой. Часто там зеленые дворы с камерной обстановкой, а квартиры обычно дешевые.

Например, в подмосковном Королеве однушку в хрущевке можно купить за 3,8—4,5 млн рублей. Хотя средняя стоимость однокомнатных квартир в городе — 5—6,5 млн.

В питерской хрущевке в районе метро «Пролетарская» можно купить однушку всего за 4,35 млн рублей. В то время как аналогичные квартиры в новых домах стоят не меньше 6 млн. Источник: «Циан»
В питерской хрущевке в районе метро «Пролетарская» можно купить однушку всего за 4,35 млн рублей. В то время как аналогичные квартиры в новых домах стоят не меньше 6 млн. Источник: «Циан»
Исключение — разве что квартиры в центре Москвы: даже в хрущевках они дорогие. Двушка в доме 1960 года обойдется в 18 млн рублей. Источник: «Циан»
Исключение — разве что квартиры в центре Москвы: даже в хрущевках они дорогие. Двушка в доме 1960 года обойдется в 18 млн рублей. Источник: «Циан»

Низкая цена объясняется минусами хрущевок. Квартиры там маленькие: однушки площадью до 33 м², двушки — до 45 м², трешки — до 58 м². На кухнях площадью 4—6 м² обычно не развернуться, и членам большой семьи приходится обедать по очереди. Комнаты тоже небольшие — по 6—16 м².

У планировок квартир много недостатков: часть комнат проходные, например, в спальню можно попасть только через гостиную. Санузел обычно совмещенный — для большой семьи это тоже проблема. А прихожие длинные, узкие и темные: порой там невозможно поставить даже шкаф, поэтому приходится хранить верхнюю одежду на вешалках на стенах.

В подъездах тоже не все гладко: в хрущевках не бывает лифтов, потому что эти дома малоэтажные. Если жильцам очень хочется, лифт можно смонтировать только на фасаде, как в сталинках. Лестничные площадки обычно узкие.

При этом хрущевки недостаточно теплые: даже швы между кирпичами бывают изначально некачественными или портятся от времени. Осенью и весной в квартирах бывает сыро, а зимой — прохладно. От этого тоже может спасти капремонт дома: сейчас фасады хрущевок покрывают плотным слоем штукатурки.

Звукоизоляция между квартирами в хрущевках очень плохая. Особенно это чувствуется возле розеток на стенах, смежных с соседями. Если сосед будет громко разговаривать, слушать музыку или смотреть кино, возле розетки вы услышите каждое слово.

Типичная планировка двушки в хрущевке. Площадь кухни — всего 4,86 м², а комнат — 8,6 и 16,9 м². Но здесь хотя бы изолированные комнаты и есть балкон. Иногда в хрущевках нет и их. Источник: «Циан»
Типичная планировка двушки в хрущевке. Площадь кухни — всего 4,86 м², а комнат — 8,6 и 16,9 м². Но здесь хотя бы изолированные комнаты и есть балкон. Иногда в хрущевках нет и их. Источник: «Циан»
Сейчас фасады кирпичных хрущевок покрывают дополнительным слоем штукатурки
Сейчас фасады кирпичных хрущевок покрывают дополнительным слоем штукатурки

Брежневки еще называют советскими высотками. Их строили с 1965 по начало 1980-х годов. Их тоже легко узнать: это типовые многоэтажные панельки и блочные дома, похожие друг на друга. Это про них снят фильм «Ирония судьбы, или С легким паром».

Брежневки — что-то вроде улучшенных хрущевок: там тоже маленькие комнаты и тесные кухни, но во многих квартирах раздельный санузел, комнаты изолированные, а в домах, где больше пяти этажей, есть лифт. И лестничные пролеты там немного шире, чем в хрущевках.

Но в брежневках тоже плохая звуко- и теплоизоляция. И в подъездах мало света: окна на лестничных пролетах узкие и расположены под потолком. Еще во многих брежневках часто протекают швы между панелями на фасаде. Правда, во время капремонта их закрывают керамогранитом, то есть монтируют вентилируемые фасады, как в монолитных домах. И такая проблема отпадает.

В московском районе Отрадное можно купить однушку в брежневке за 8,9 млн рублей. Хрущевок там нет, но чуть южнее, в Марфино, аналогичные квартиры в хрущевках стоят на миллион дешевле. Источник: «Циан»
В московском районе Отрадное можно купить однушку в брежневке за 8,9 млн рублей. Хрущевок там нет, но чуть южнее, в Марфино, аналогичные квартиры в хрущевках стоят на миллион дешевле. Источник: «Циан»
На фасаде брежневки хорошо видны швы, которые могут протекать
На фасаде брежневки хорошо видны швы, которые могут протекать

Позднесоветские высотки начали строить в 1980-х, поэтому они так и называются. Хотя дома таких серий появлялись до конца 1990-х. Их отличие от брежневок — улучшенная планировка квартир. Почти во всех раздельный санузел, есть балкон или лоджия. Кухни там по 8—9 м². Сами квартиры тоже больше: попадаются однушки площадью до 39 м², двушки — до 54 м², а трешки — до 71 м².

В остальном плюсы и минусы там такие же, как и в обычных брежневках, а стоимость жилья чуть выше — в основном за счет площади квартир.

Это двушка улучшенной планировки. Комнаты в ней побольше, чем в хрущевке или в брежневке, а кухня — почти 10 м². Источник: «Циан»
Это двушка улучшенной планировки. Комнаты в ней побольше, чем в хрущевке или в брежневке, а кухня — почти 10 м². Источник: «Циан»
Это позднесоветский блочный дом, фасад которого обложили плиткой во время капремонта. Фасад стал аккуратнее, а швы между панелями уже не будут протекать
Это позднесоветский блочный дом, фасад которого обложили плиткой во время капремонта. Фасад стал аккуратнее, а швы между панелями уже не будут протекать

Новыми домами мы называем те, что построены после 2000 года. В основном это каркасно-монолитные или панельные конструкции. Такие дома еще не успели сильно износиться: коммуникации там в хорошем состоянии.

Еще там можно встретить подземные паркинги, удобные пологие пандусы и панорамное остекление: окна от пола до потолка. Некоторые дома строят прямо с выводами под кондиционеры — остается только их повесить. В более старых зданиях такого нет.

Еще там больше удачных планировок, редко бывают проходные комнаты и маленькие кухни. А в трех- и четырехкомнатных квартирах обычно по два санузла. Это важно, если у вас большая семья. К тому же только в новых домах есть квартиры-студии, где только одна комната — она же кухня.

Минус новых домов в том, что квартиры там дороже, чем в соседних хрущевках или брежневках.

Например, в Белгороде в домах 2000 года можно купить однокомнатную квартиру за 3,5—3,8 млн рублей. А в хрущевках — на миллион дешевле.

Дом какой эпохи самый комфортный

Тип дома Материал Плюсы Минусы
Дореволюционный Кирпич Красивый Дорогие квартиры
Высокие потолки Изношенный и нуждается в капремонте
Большая площадь комнат в большинстве домов Деревянные перекрытия, которые могут быть в плохом состоянии
Теплый Плохая шумоизоляция из-за деревянных перекрытий
Большие окна
Сталинка Кирпич Красивый Дорогие квартиры
Теплый Изношенный и нуждается в капремонте
Высокие потолки Нет лифта, если в доме меньше 7 этажей
Большая площадь комнат Мусоропровод на кухне
Изолированные комнаты На нижних этажах нет балконов
Большие окна
Хорошая звукоизоляция
Хрущевка Панели или кирпич Находится в обжитом районе Скучный типовой фасад
Зеленый камерный двор Маленькие проходные комнаты
Дешевые квартиры Часто совмещенный санузел
Узкая прихожая
Нет лифта
Узкие лестничные площадки
Протекают швы
Плохая шумо- и звукоизоляция
Высокая степень износа: старая проводка и трубы
Не всегда возможна перепланировка
Брежневка Панели или блоки В домах выше 5 этажей есть лифт Скучный типовой фасад
Комнаты часто изолированные Маленькие кухни и комнаты
Дешевые квартиры Протекают швы
Лестничные площадки шире, чем в хрущевках Плохая шумо- и звукоизоляция
Позднесоветская высотка Панели или блоки Недорогие квартиры Плохая шумо- и звукоизоляция
В домах выше 5 этажей есть лифт Скучный типовой фасад
Улучшенная планировка: комнаты и кухни больше, раздельный санузел Протекают швы
Комнаты часто изолированные
Новый Монолит или панели Современные навороты: пологие пандусы, паркинг, выводы под кондиционеры В панельных и монолитно-кирпичных домах могут протекать швы
Низкая степень износа Квартиры дороже, чем в более старых домах, за исключением сталинок
В панельных и монолитно-кирпичных домах плохая звукоизоляция
На штукатурные и вентилируемые фасады трудно повесить кондиционер
Дореволюционный
Материал
Кирпич
Плюсы
Красивый
Теплый
Высокие потолки
Большая площадь комнат в большинстве домов
Большие окна
Минусы
Дорогие квартиры
Изношенный и нуждается в капремонте
Деревянные перекрытия, которые могут быть в плохом состоянии
Плохая шумоизоляция из-за деревянных перекрытий
Сталинка
Материал
Кирпич
Плюсы
Красивый
Теплый
Высокие потолки
Большая площадь комнат
Изолированные комнаты
Большие окна
Хорошая звукоизоляция
Минусы
Дорогие квартиры
Изношенный и нуждается в капремонте
Нет лифта, если в доме меньше 7 этажей
Мусоропровод на кухне
На нижних этажах нет балконов
Хрущевка
Материал
Панели или кирпич
Плюсы
Находится в обжитом районе
Зеленый камерный двор
Дешевые квартиры
Минусы
Скучный типовой фасад
Маленькие проходные комнаты
Часто совмещенный санузел
Узкая прихожая
Нет лифта
Узкие лестничные площадки
Протекают швы
Плохая шумо- и звукоизоляция
Высокая степень износа: старая проводка и трубы
Не всегда возможна перепланировка
Брежневка
Материал
Панели или блоки
Плюсы
В домах выше 5 этажей есть лифт
Комнаты часто изолированные
Лестничные площадки шире, чем в хрущевках
Дешевые квартиры
Минусы
Скучный типовой фасад
Маленькие кухни и комнаты
Протекают швы
Плохая шумо- и звукоизоляция
Позднесоветская высотка
Материал
Панели или блоки
Плюсы
Улучшенная планировка: комнаты и кухни больше, раздельный санузел
В домах выше 5 этажей есть лифт
Комнаты часто изолированные
Недорогие квартиры
Минусы
Скучный типовой фасад
Протекают швы
Плохая шумо- и звукоизоляция
Новый
Материал
Монолит или панели
Плюсы
Низкая степень износа
Современные навороты: пологие пандусы, паркинг, выводы под кондиционеры
Минусы
Квартиры дороже, чем в более старых домах, за исключением сталинок
В панельных и монолитно-кирпичных домах могут протекать швы
В панельных и монолитно-кирпичных домах плохая звукоизоляция
На штукатурные и вентилируемые фасады трудно повесить кондиционер

Как узнать год постройки и материал дома

Обычно по внешнему виду дома ясно, в какой период он построен и из какого материала. Это часто есть и в объявлениях о продаже квартир. Но иногда даже продавец точно не знает, какой у него дом: панельный или блочный, кирпичный или монолитно-кирпичный. Поэтому лучше дополнительно поискать эту информацию в интернете.

Данные о любом доме в России есть на портале «Дом-минжкх». Только о домах Москвы и области — на Moscowmap, а только о столичных домах — на «Домах Москвы».

Информация о московских домах есть на портале «Дома Москвы». Достаточно ввести в поиске по сайту адрес дома и нажать на вкладку «Общие сведения о многоквартирном доме». Там будет указан год постройки и серия проекта. Например, I-515. По серии можно нагуглить, что это панельный дом
Информация о московских домах есть на портале «Дома Москвы». Достаточно ввести в поиске по сайту адрес дома и нажать на вкладку «Общие сведения о многоквартирном доме». Там будет указан год постройки и серия проекта. Например, I-515. По серии можно нагуглить, что это панельный дом
О возрасте хрущевки часто можно догадаться по фасаду. Эта построена в 1967 году — на фасаде отмечено, что это год 50-летия Октябрьской революции
О возрасте хрущевки часто можно догадаться по фасаду. Эта построена в 1967 году — на фасаде отмечено, что это год 50-летия Октябрьской революции

Где узнать про капремонт

Чтобы дом не изнашивался, управляющая компания должна делать в нем текущий ремонт: исправлять мелкие поломки, красить стены и перила лестниц в подъездах, чинить лифты, менять лампы на лестничных пролетах, если они перегорели.

Если дом износился от времени и там есть серьезные недостатки, нужен капремонт. Во время него могут перестелить крышу, отделать протекающий фасад плиткой, заменить стояки отопления и общедомовую проводку. Но если вы присматриваете квартиру в старом доме, особенно в хрущевке или в сталинке, узнайте, когда дом капитально ремонтировали и какие именно работы там были.

Информацию о капремонтах, которые были в доме за последние годы, можно найти на сайте «Реформа ЖКХ» во вкладке «Жилищный фонд» / «Выполняемые работы (услуги)». А во вкладке «Капитальный ремонт МКД» и «Работы (услуги)» — о работах, которые только планируются.

Например, если недавно во всем доме заменили проводку, стояки отопления и укрепили перекрытия крыши, волноваться не стоит: в квартире вряд ли что-то прорвет, а потолок не обрушится. Если речь о панельных и блочных домах, нужно проверить, когда там заделывали швы и собираются ли монтировать вентилируемый фасад.

В этом доме в последние годы отремонтировали газовое оборудование, вентиляции и лифты. За них можно быть спокойными
В этом доме в последние годы отремонтировали газовое оборудование, вентиляции и лифты. За них можно быть спокойными
В 2029 году в этом же доме должны заменить все 12 лифтов
В 2029 году в этом же доме должны заменить все 12 лифтов
А в 2038 году — отремонтировать мусоропровод и разводящие магистрали отопления
А в 2038 году — отремонтировать мусоропровод и разводящие магистрали отопления

Итоги

  1. Выбирая дом, сравните здания разных годов постройки и из разных материалов.
  2. Самые дешевые квартиры расположены в панельных и блочных хрущевках. Но там низкие потолки, часто протекают внешние швы и нельзя сделать перепланировку. А в панельках еще плохая шумо- и теплоизоляция, и летом они сильно нагреваются.
  3. Самые дорогие квартиры — в кирпичных сталинках и дореволюционных домах. Зато они красивые, теплые и долговечные. Правда, дома в основном старые и часто нуждаются в капремонте. К тому же в сталинках на нижних этажах нет балконов, а в подъездах малоэтажных домов — лифтов.
  4. В брежневках средние по цене квартиры. Но эти дома в основном блочные и панельные, там скучный типовой фасад, маленькие комнаты и особенно кухни. С планировками чуть лучше только в позднесоветских высотках.
  5. Новые монолитные дома — самые современные. Они теплые и долговечные, как кирпичные сталинки, там можно делать перепланировку, еще у них низкая степень износа. Квартиры там дешевле, чем в кирпичных домах, но дороже, чем в блочных и панельных.

Что дальше

Выбрать подходящий дом — это прекрасно. Но если квартира неудачно в нем расположена, в ней может промерзать стена, мешать шум лифта или яркое солнце по утрам. В следующем уроке расскажем, на каком этаже лучше брать квартиру, куда должны выходить окна и где она должна располагаться на площадке.