Что вы узнаете

  1. Какая оптимальная площадь комнат, кухни, санузла и других помещений в квартире.
  2. Какие планировки самые удобные.
  3. Как узнать, была ли в квартире перепланировка и законна ли она.

Что такое площадь, общая площадь и жилая площадь

У любой квартиры есть три параметра: жилая площадь, площадь и общая площадь. Жилая — это площадь спален и гостиных.

Просто площадь — это жилая плюс площадь всех подсобных помещений: санузлов, кухни, кухни-гостиной, прихожей, коридора, гардеробной и кладовки.

Общая площадь — это площадь всех помещений в квартире, но в объявлениях и в разговорах ее по ошибке называют просто площадью. Кроме жилых и подсобных помещений, в нее входят еще балконы, лоджии и террасы. Но их площадь считается с коэффициентом: 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас.

Например, если по факту лоджия площадью 4 м², то в документах будет указано всего 2 м². Соответственно, если вы покупаете квартиру в новостройке, то и платить будете за 2 м², а не за 4 м². Но лучше проверить в ДДУ, учел ли застройщик эти коэффициенты. Если нет, сослаться на пункт 3.37 инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и попросить исправить ошибку.

От общей площади зависит квартплата: если коэффициент не учли в документах на квартиру, то за балкон придется платить столько же, сколько за спальню или кухню.

Стоимость квадратных метров жилых и подсобных помещений одинаковая. Но когда управляющие компании считают плату за отопление, то учитывают только жилую площадь: чем она больше, тем выше плата.

Общая площадь этих квартир почти одинаковая. Но в первой жилая — всего 9,46 м². Зато там есть гардеробная, и в комнате не нужно ставить шкаф. А жилая площадь во второй квартире — 14,7 м², потому что там нет гардеробной, но ее можно организовать в пространстве за шкафом. Однако тот, кто выберет квартиру слева, будет меньше платить за отопление. Источник: «Самолет-ру»
Общая площадь этих квартир почти одинаковая. Но в первой жилая — всего 9,46 м². Зато там есть гардеробная, и в комнате не нужно ставить шкаф. А жилая площадь во второй квартире — 14,7 м², потому что там нет гардеробной, но ее можно организовать в пространстве за шкафом. Однако тот, кто выберет квартиру слева, будет меньше платить за отопление. Источник: «Самолет-ру»

Нужно выбирать планировку по потребностям: если вам понравилась квартира с маленькими комнатами по 10 м², там должны быть просторная прихожая, гардеробная или кладовка. В них поместятся вещи, а в комнатах — кровати, столы и небольшие шкафы, например для книг. А если комнаты просторные, то большая прихожая не обязательна. Еще нет смысла брать квартиру с двумя санузлами, если в ней будет жить один человек, к которому редко приходят гости.

Чем больше квартира и комнаты в ней, тем лучше: там больше простор для перепланировки, легко расставить любую мебель и разделить пространство на зоны. Например, рабочую и зону отдыха или приватную и общую. Но мы расскажем, какой площади достаточно для минимального удобства, а от каких помещений можно и отказаться.

Оптимальная площадь помещений

Гостиная и кухня-гостиная. Оптимальная площадь гостиной или кухни-гостиной — 15—18 м². В ней можно поставить стандартный диван и кресла, повесить большой телевизор и установить игровую приставку. Во время игры можно будет спокойно размахивать руками, бегать и не бояться задеть дорогую вазу. А если у вас однокомнатная квартира, в такой гостиной найдется место под стол и шкаф.

Помещение больше, площадью 19—23 м², подойдет, если у вас есть дети: там будет простор для игр. Или если у вас большая семья или часто бывают гости. В такой гостиной можно как минимум поставить диван побольше.

Кухни-гостиные площадью от 21 м² легко зонировать: разместить кухонный гарнитур и обеденную зону на расстоянии от зоны отдыха с телевизором. Правда, если комната вытянутая и там всего одно окно, то до стены напротив окна будет доходить мало света.

Квартиры с большими гостиными можно рассматривать, если вы любите простор и не ограничены в финансах. Но если на площадь заложен определенный бюджет, то смело рассматривайте варианты с гостиными поменьше: это не отразится на комфорте семьи из 3—4 человек.

В этой квартире гигантская вытянутая кухня-гостиная. В ней хорошо собираться большим семьям, от пяти человек. Правда, у противоположной от окна стены будет темновато, и придется всегда включать подсветку над кухонной столешницей. Источник: «Пик-ру»
В этой квартире гигантская вытянутая кухня-гостиная. В ней хорошо собираться большим семьям, от пяти человек. Правда, у противоположной от окна стены будет темновато, и придется всегда включать подсветку над кухонной столешницей. Источник: «Пик-ру»

Если вы редко приглашаете гостей и не собираетесь заводить детей, можно обойтись и маленькой гостиной. Чтобы поставить диванчик и повесить небольшой телевизор, достаточно 10—12 м².

Главное, чтобы гостиная не была слишком узкой, то есть шириной 2—2,5 м. В такой комнате придется расставлять мебель вдоль стен, и гостиная станет похожа на плацкартный вагон. Если вам понравилась квартира с такой гостиной, попробуйте расставить всю нужную мебель в планировщике — например, Remplanner, Planoplan или Planner5d. Если мебель будет мешать дверям открываться или загородит все свободное пространство, стоит рассмотреть другие варианты квартир.

Ширина этой гостиной — 2 м², а длина — 4 м². Стандартная мебель встает там впритык, а дверь невозможно открыть из-за шкафа: нужно либо переносить ее, либо убирать шкаф
Ширина этой гостиной — 2 м², а длина — 4 м². Стандартная мебель встает там впритык, а дверь невозможно открыть из-за шкафа: нужно либо переносить ее, либо убирать шкаф
Ширина этой гостиной — 2 м², а длина — 4 м². Стандартная мебель встает там впритык, а дверь невозможно открыть из-за шкафа: нужно либо переносить ее, либо убирать шкаф
Ширина этой гостиной — 2 м², а длина — 4 м². Стандартная мебель встает там впритык, а дверь невозможно открыть из-за шкафа: нужно либо переносить ее, либо убирать шкаф

Кухня, которая отделена от гостиной. Маленькие кухни — это те, у которых площадь до 5—6 м². В основном такие попадаются в хрущевках. Кроме кухонного гарнитура, там помещаются только столик, два стула и холодильник. Если вы любите принимать гостей, их придется усаживать в отдельной гостиной и без конца носить тарелки туда-сюда. Еще такая кухня не подойдет большой семье: там придется есть по очереди.

Для семьи из 3—4 человек, у которой редко бывают гости, оптимальная площадь отдельной кухни — 7—9 м². Там поместится вся кухонная техника, стол с 4—6 стульями или кухонным уголком. Но принимать гостей будет по-прежнему неудобно.

Большим семьям и гостеприимным людям лучше рассматривать квартиры с кухнями-гостиными, о которых мы писали выше. Это удобно и в ситуации с маленькими детьми: пока готовите, можно за ними присматривать.

Еще большим семьям подойдут отдельные кухни площадью от 10—12 м². Там можно поставить большой раздвижной стол, а вместо стульев — угловой диван со спальным местом на случай, если гости останутся ночевать. Главное, чтобы кухня не была вытянутой, иначе стол придется придвигать вплотную к стене, чтобы он поместился туда со стульями.

Если в квартире, которую вы покупаете, отдельная кухня, а вы хотите объединить ее с гостиной, нужно соблюсти три условия:

  1. В кухне должна быть электрическая, а не газовая плита.
  2. Стена между кухней и гостиной не должна быть несущей, то есть одной из опорных конструкций дома. Если такую повредить, дом может рухнуть.
  3. Если квартира однокомнатная, придется хотя бы визуально отделить гостиную от кухни. Например, сделать там разное покрытие пола или снести стену между ними не до конца. Дело в том, что по закону хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой, а кухня-гостиная — это нежилое помещение.
Это однокомнатная квартира площадью 44,8 м². Справа — большая кухня-гостиная, а слева — маленькая спальня. В такой квартире удобно жить с детьми: можно одновременно готовить и присматривать, как они играют, а в спальне — отдыхать
Это однокомнатная квартира площадью 44,8 м². Справа — большая кухня-гостиная, а слева — маленькая спальня. В такой квартире удобно жить с детьми: можно одновременно готовить и присматривать, как они играют, а в спальне — отдыхать
А здесь кухня маленькая: дети на такой не поиграют и останутся без присмотра в гостиной
А здесь кухня маленькая: дети на такой не поиграют и останутся без присмотра в гостиной

Спальня. Оптимальная площадь спальни — от 10—12 м². В ней поместятся двуспальная кровать, две тумбочки, шкаф, а если нужно — детская кроватка. А в комнатах меньше не получится поставить шкаф, и вещи придется хранить в шкафу в прихожей — это неудобно.

Исключение — спальни, где будут спать больше одного ребенка. В идеале там должно быть еще место под письменные столы, объемные игрушки и шведскую стенку. Так что оптимальная площадь спальни-детской — хотя бы 14 м².

Спальня, как и гостиная, не должна быть слишком вытянутой. Иначе вы поставите там шкаф, кровать, а остальное пространство вдоль длинной стены будет пустовать.

Спальня в этой квартире вытянутая и огромная — почти 17 м². Мебель в такой получится поставить только вдоль стен, как в вагоне. Дальше расскажем об этом подробнее. Источник: «Бакеево-парк-ру»
Спальня в этой квартире вытянутая и огромная — почти 17 м². Мебель в такой получится поставить только вдоль стен, как в вагоне. Дальше расскажем об этом подробнее. Источник: «Бакеево-парк-ру»

Прихожая. Оптимальная площадь прихожей — 3—7 м², но только если она не вытянутая. В такой прихожей поместится гарнитур с обувницей, зеркалом и вешалками для одежды. А при желании — даже компактный двустворчатый шкаф-купе. А в прихожую от 4 м² влезет еще детская коляска или велосипед.

Прихожие площадью до 2 м² слишком маленькие. Обычно там невозможно установить шкаф для верхней одежды, поэтому приходится вешать ее на крючки в стене. В итоге куртки и пальто топорщатся и загораживают проход к двери.

Площадь этой прихожей — 2 м². Хозяева смогли повесить на стену только шкафчик с зеркалом. И тот сделали под заказ, глубиной 10 см. А верхнюю одежду хранили в платяном шкафу в комнате — это было неудобно
Площадь этой прихожей — 2 м². Хозяева смогли повесить на стену только шкафчик с зеркалом. И тот сделали под заказ, глубиной 10 см. А верхнюю одежду хранили в платяном шкафу в комнате — это было неудобно

Чем больше прихожая, тем удобнее в ней семье от четырех человек. Все могут одновременно одеваться, никто никому не помешает. Но иногда даже в большой прихожей шкаф не помещается: мешают многочисленные дверные проемы или узкая извилистая форма прихожей. Тогда большая площадь бесполезна. Единственный плюс прихожей-рукава — что можно снести часть стены, если она не несущая, и нарастить за счет прихожей комнату или кухню.

Еще бывают прихожие с углублениями или выступами в стене, которые образовали несущие конструкции дома. Убрать их нельзя — приходится маскировать под декоративные элементы или устанавливать вокруг полки.

Прихожую в этой квартире застройщик не зря назвал холлом: по площади она как гостиная. Но там не поставить даже шкаф-купе: помешают многочисленные двери. Источник: «Влюбер-ру»
Прихожую в этой квартире застройщик не зря назвал холлом: по площади она как гостиная. Но там не поставить даже шкаф-купе: помешают многочисленные двери. Источник: «Влюбер-ру»
А здесь прихожая — это длинный и узкий коридор, в котором тоже ничего не поставить. Но можно снести стену с дверью в комнате № 1 и увеличить ее площадь за счет коридора. Правда, тогда она станет проходной, а это не очень хорошо — дальше расскажем почему. Источник: «Циан»
А здесь прихожая — это длинный и узкий коридор, в котором тоже ничего не поставить. Но можно снести стену с дверью в комнате № 1 и увеличить ее площадь за счет коридора. Правда, тогда она станет проходной, а это не очень хорошо — дальше расскажем почему. Источник: «Циан»
А здесь не получится увеличить гостиную за счет длинного холла. Иначе из подъезда вы будете попадать прямо в гостиную, а через нее — в кухню и санузел. Но этот холл большой, и там много пространства, чтобы сделать шкаф-купе, хранить коляску и велосипед. Источник: «Циан»
А здесь не получится увеличить гостиную за счет длинного холла. Иначе из подъезда вы будете попадать прямо в гостиную, а через нее — в кухню и санузел. Но этот холл большой, и там много пространства, чтобы сделать шкаф-купе, хранить коляску и велосипед. Источник: «Циан»
В этом коридоре большой выступ в углу. Чтобы он не бросался в глаза, рядом поставили узкий шкаф. Источник: «Май-перфект-ру»
В этом коридоре большой выступ в углу. Чтобы он не бросался в глаза, рядом поставили узкий шкаф. Источник: «Май-перфект-ру»

Гардеробная — это мини-комната без окон площадью от 3,5 м². Но бывают гардеробные и меньше, и больше. Обычно они находятся в прихожих или пристроены к спальням.

Гардеробная пригодится, если вы покупаете квартиру с маленькими жилыми комнатами. Там на счету каждый метр — не хочется тратить пространство на шкаф. Или если в прихожую не поместится шкаф.

Гардеробные полезны и тем, у кого просто много вещей и кто любит красиво их расставлять. А еще в гардеробной можно хранить спортивное снаряжение вроде горнолыжных ботинок и костюмов, роликовых коньков и велосипедных шлемов.

К тому же оборудовать гардеробную дешевле, чем купить шкаф. Достаточно установить раздвижные двери и купить навесные системы для хранения. Самые бюджетные продаются в «Икее» и «Леруа Мерлене». С ними гардеробная обойдется в 35—45 тысяч рублей и будет гораздо вместительнее шкафа. При желании там можно установить даже откидную гладильную доску.

В этой квартире гардеробная не лишняя: в комнате слишком мало места для шкафа. Источник: «Циан»
В этой квартире гардеробная не лишняя: в комнате слишком мало места для шкафа. Источник: «Циан»
Раздвижные двери для&nbsp;этой гардеробной обошлись хозяину квартиры в 17 000 <span class=ruble>Р</span>, а полки и выдвижные системы — в 22 000 <span class=ruble>Р</span>. Это дешевле, чем покупать готовый шкаф. Они стоят от 45 000 <span class=ruble>Р</span>
Раздвижные двери для этой гардеробной обошлись хозяину квартиры в 17 000 Р, а полки и выдвижные системы — в 22 000 Р. Это дешевле, чем покупать готовый шкаф. Они стоят от 45 000 Р

Кладовки — это вроде встроенных шкафов. Они встречаются в дореволюционных домах, сталинках, хрущевках и некоторых панельных домах. Кладовки бывают разной площади: от 1 м², где можно сделать разве что полки для солений, до 4—5 м². Из больших кладовок делают гардеробные.

Если вы купили квартиру с кладовкой, ее можно оборудовать под полезное помещение. Например, разобрать стену и увеличить комнату. Или сделать ту же гардеробную, миниатюрную комнату для детских игрушек. А для себя — кабинет.

На плане кладовка под&nbsp;№&nbsp;7. Это помещение площадью около 1&nbsp;м². Владельцы квартиры хранят в ней зимние вещи и соленья. Источник: «Циан»
На плане кладовка под № 7. Это помещение площадью около 1 м². Владельцы квартиры хранят в ней зимние вещи и соленья. Источник: «Циан»

Санузел бывает совмещенный и раздельный. Совмещенный — когда ванна и туалет в одном помещении. Это неудобно: если в квартире живут больше двух человек, по утрам и вечерам кому-то придется ждать очереди. Но зато там просторнее, чем в раздельном санузле, поэтому иногда раздельный санузел специально объединяют, чтобы в ванную влезла стиральная машина.

Раздельный санузел — это когда унитаз в одной мини-комнате, а ванна и умывальник — в другой. Для семейных людей это более удобный вариант.

Сейчас застройщики часто делают по два санузла: один — большой совмещенный, с унитазом, ванной и умывальником, а второй — маленький, там только умывальник и унитаз. Первый еще называют мастер-ванной, а второй — гостевым санузлом. Если санузла два, то из-за одного совмещенного никто не страдает.

В основном два санузла делают в квартирах, где больше трех комнат. Но иногда попадаются даже двухкомнатные новостройки и евродвушки — квартиры с одной спальней и кухней-гостиной.

Два санузла идеальны для семей от четырех человек. Однако если вы собираетесь жить в квартире вдвоем или втроем, второй санузел тоже не помешает, например, если к вам приедут гости. Но если бюджет ограничен и каждый квадратный метр должен приносить пользу, можно поискать квартиру с одним санузлом, зато с коридором или комнатой побольше.

В этой квартире совмещенный санузел. Забегая вперед, скажем, что он оптимального размера: там поместятся унитаз, умывальник, ванна и стиральная машина. Источник: сайт ГК «А101»
В этой квартире совмещенный санузел. Забегая вперед, скажем, что он оптимального размера: там поместятся унитаз, умывальник, ванна и стиральная машина. Источник: сайт ГК «А101»
А здесь раздельный санузел. Источник: «Циан»
А здесь раздельный санузел. Источник: «Циан»
В этой квартире совмещенный санузел. Забегая вперед, скажем, что он оптимального размера: там поместятся унитаз, умывальник, ванна и стиральная машина. Источник: сайт ГК «А101»
В этой квартире совмещенный санузел. Забегая вперед, скажем, что он оптимального размера: там поместятся унитаз, умывальник, ванна и стиральная машина. Источник: сайт ГК «А101»
А здесь раздельный санузел. Источник: «Циан»
А здесь раздельный санузел. Источник: «Циан»

Обращайте внимание, как в раздельном санузле расположена ванна: поперечно или продольно. Поперечно — вдоль стены напротив входа. Обычно в такой ванной справа или слева от двери находится умывальник, а с другой стороны есть место под стиральную машину. В этом плюс поперечных планировок.

Если ванна расположена продольно, вдоль стены справа или слева от входа, то в санузел может не войти стиральная машина. Чтобы ее поставить, придется убирать умывальник, а потом чистить зубы над ванной. Или покупать плоскую раковину без тумбы и устанавливать ее над машинкой. В этом случае можно случайно забрызгать водой машинку, когда моете руки или чистите зубы. В общем, это неудобно.

Здесь ванна расположена продольно. Чтобы разместить стиральную машинку, умывальник пришлось прикрепить очень высоко, над&nbsp;ней. Источник: «Циан»
Здесь ванна расположена продольно. Чтобы разместить стиральную машинку, умывальник пришлось прикрепить очень высоко, над ней. Источник: «Циан»
А здесь ванная расположена поперечно. Справа стоит умывальник, а слева легко влезет стиральная машина и не перегородит проход к ванне. Источник: «Циан»
А здесь ванная расположена поперечно. Справа стоит умывальник, а слева легко влезет стиральная машина и не перегородит проход к ванне. Источник: «Циан»

Оптимальная площадь совмещенного санузла — 4—6 м²: в таком помещении поместится и классическая ванна, и стиральная машина. Если санузел раздельный, то по этой же причине ванная должна быть хотя бы 4 м².

Если санузел меньше, то стиральную машину придется ставить на кухне. Или ставить вместо ванны душевую кабину, а на освободившееся место — машинку.

Маленькие санузлы встречаются в основном в брежневках, хрущевках и более старых домах. Но иногда попадаются и новостройки с такими маленькими санузлами.

В большие санузлы, от 7 м², помещаются еще биде и большая угловая ванна. Если они вам не нужны, переплачивать за такие «квадраты»‎ бессмысленно. А если вы и ваши дети любите лежать в ванне, то расход воды увеличится примерно в 1,5—2 раза по сравнению со стандартной ванной.

Обычно застройщики рисуют на плане, что можно поставить в санузле. Если ванна туда не поместится, на плане будет душевая кабина. А если на плане нет унитаза, то, скорее всего, застройщик не предусмотрел под него канализационный слив в этом помещении — его придется монтировать за свой счет.

В этой студии санузел слишком маленький. Туда не влезут ни стиральная машина, ни ванна. Не зря застройщик нарисовал вместо нее душевую кабину. Источник: сайт ГК «А101»
В этой студии санузел слишком маленький. Туда не влезут ни стиральная машина, ни ванна. Не зря застройщик нарисовал вместо нее душевую кабину. Источник: сайт ГК «А101»
В этой студии санузел слишком маленький. Туда не влезут ни стиральная машина, ни ванна. Не зря застройщик нарисовал вместо нее душевую кабину. Источник: сайт ГК «А101»
В этой студии санузел слишком маленький. Туда не влезут ни стиральная машина, ни ванна. Не зря застройщик нарисовал вместо нее душевую кабину. Источник: сайт ГК «А101»

Балкон и лоджия. Балкон выступает на фасаде, а лоджия утоплена внутрь. То есть у балкона с домом одна смежная стена, а у лоджии — три. Еще у балкона может не быть потолка, а у лоджий он есть всегда.

К тому же лоджии всегда из того же материала, что и дом, а балконы — не обязательно. Например, в хрущевках — хоть панельных, хоть кирпичных — балконы ограждает деревянная доска или металлические прутья.

Плюс опора лоджии — это плита перекрытия между этажами, и она может выдерживать вес до 400 кг/м². А балкон опирается на бетонную опору, которую застройщик пристраивает снаружи, и выдерживает вес вдвое меньше.

Это лоджия, она не выдается на фасаде дома, а съедает часть комнаты. Источник: «Дом-рафинад-ру»
Это лоджия, она не выдается на фасаде дома, а съедает часть комнаты. Источник: «Дом-рафинад-ру»
А это балкон, он пристроен снаружи. Источник: сайт ЦДС
А это балкон, он пристроен снаружи. Источник: сайт ЦДС

И на балконе, и на лоджии можно хранить велосипеды и сушить белье — это особенно удобно для маленьких квартир. И туда можно выходить подышать, если лень спускаться на улицу. Еще комнаты с остекленными лоджиями и балконами самые теплые: они защищены от холода и ветра двумя слоями стеклопакетов.

И балкон, и лоджию можно оборудовать под летнюю комнату отдыха или кабинет. Правда, если они выходят на солнечную сторону, летом там будет слишком светло и жарко — придется вешать жалюзи и ставить вентиляторы.

Чтобы получился кабинет, где можно работать в холодное время года, утепляют пол и стены, ставят теплые стеклопакеты и проводят электричество. Обычно дешевле оборудовать лоджию: она теплее, потому что там толстые несущие стены, а пол — широкая плита перекрытия между этажами.

Утеплить балкон дороже. Например, если изначально он деревянный или металлический, его сначала обшивают алюминием. К тому же он не ограничен стенами по бокам, и там нужно ставить стеклопакеты.

Но в морозы и на утепленной лоджии, и на балконе все равно бывает прохладно, ведь проводить туда отопление незаконно.

В общем, и балконы, и лоджии в целом полезны. Но если вы рассматриваете большие квартиры и вам понравился вариант без них, не расстраивайтесь. У того и другого есть минусы. Например, если балкон и лоджия остеклены, то из-за них в комнате будет темнее. А когда на балконе или лоджии над вами кто-то курит, то ветер может доносить запах дыма, а иногда и окурки. Если такой окурок не потушен, у вас может случиться пожар.

Вдобавок лоджия, раз она утоплена в дом, съедает полезное пространство комнаты, и с этим ничего не поделать. В Москве сносить стену между комнатой и лоджией и даже просто убирать стеклопакеты — незаконно. Если это обнаружит управляющая компания или БТИ, то заставят восстанавливать стену. А банк не одобрит ипотеку на такую квартиру.

Удобные и неудобные планировки

В квартире с удобной планировкой квадратные или прямоугольные комнаты, которые расположены логично и изолированы друг от друга.

В прошлом уроке мы уже рассказывали, чем плохи комнаты с закругленными стенами и большим количеством углов, часть которых — не прямые. Теперь расскажем, по какой логике должны располагаться помещения в квартире и чем плохи проходные комнаты. А заодно объясним, какие есть плюсы и минусы у двухуровневых квартир.

Логичная планировка — это когда квартира условно разделена на личные и общие зоны. Это трудно реализовать в студии, где всего одна комната, и в однушке, где кухня и гостиная разделены. А в квартирах побольше желательно, чтобы спальни были в одной части квартиры, а гостиная и кухня — в другой. Тогда если в гостиной кто-то смотрит телевизор, а на кухне — гремит посудой, это не помешает другим членам семьи отдыхать.

Логично, чтобы санузел был поближе к спальне — тогда ночью, перед сном и после сна до него не придется далеко ходить. Если в квартире один санузел, это почти невозможно: скорее всего, он будет расположен возле кухни, и у них будут общие коммуникации. Но если санузлов два, то удобно, если один находится рядом со спальнями, а второй — недалеко от гостиной.

Еще хорошо, когда окна и двери расположены на более коротких стенах комнат: если вы захотите поставить у стены широкую кровать, шкаф или длинный стол, дверь вам не помешает.

Окна во всю стену в маленьких узких комнатах неудобны: мебель у перпендикулярной стены может загораживать часть окна.

Не очень хорошо, что оба санузла в этой квартире расположены возле спален. Было&nbsp;бы удобнее, окажись маленький ближе к гостиной, чтобы туда могли ходить гости. Источник: «Гранель-ру»
Не очень хорошо, что оба санузла в этой квартире расположены возле спален. Было бы удобнее, окажись маленький ближе к гостиной, чтобы туда могли ходить гости. Источник: «Гранель-ру»

Проходные и изолированные комнаты. Проходные комнаты, или смежные, — это когда в одну из них можно попасть только через другую. Чаще всего — в спальню через гостиную. Такие квартиры попадаются в хрущевках и брежневках, а еще если продавец сделал неудачную перепланировку: например, увеличил площадь комнаты за счет длинного коридора.

Проходные комнаты нарушают логичность планировки: приватную спальню отделяет от общей гостиной только дверь. Это не страшно, если в квартире живет семейная пара без детей и пожилых родственников, а в гостиной никто не спит. Иначе тем, кто идет из спальни в кухню или туалет, придется миновать гостиную и потревожить спящих.

А в изолированные комнаты можно попасть только через прихожую, а не из одной в другую. Такая планировка удобнее и логичнее.

В этой квартире изолированные комнаты: в каждую можно попасть только из коридора. Источник: сайт квартала «Новые Котельники»
В этой квартире изолированные комнаты: в каждую можно попасть только из коридора. Источник: сайт квартала «Новые Котельники»
Скорее всего, владельцы этой квартиры нарастили среднюю комнату за счет длинного коридора. А его конец превратили в кладовую. Источник: «Циан»
Скорее всего, владельцы этой квартиры нарастили среднюю комнату за счет длинного коридора. А его конец превратили в кладовую. Источник: «Циан»

Один из лучших примеров изолированных комнат — так называемые квартиры-распашонки, или двусторонние квартиры. В них комнаты выходят на противоположные стороны дома: спальни — в идеале на восток, чтобы по утрам там было легче просыпаться, а к вечеру стены дома успевали остыть. А гостиная и кухня — на запад, чтобы по вечерам, когда собирается вся семья, там было светло.

Еще один плюс квартиры-распашонки — то, что прихожая и санузел делят квартиру на приватную и общую зоны. И их легко проветривать: чтобы создать сквозняк, достаточно открыть окна в противоположных комнатах. Это особенно спасает в жару.

Это квартира-распашонка. Окна в ней выходят на разные стороны дома. Источник: «Самолет-ру»
Это квартира-распашонка. Окна в ней выходят на разные стороны дома. Источник: «Самолет-ру»
Это квартира-распашонка. Окна в ней выходят на разные стороны дома. Источник: «Самолет-ру»
Это квартира-распашонка. Окна в ней выходят на разные стороны дома. Источник: «Самолет-ру»

Двухуровневые квартиры, или пентхаусы, занимают в основном два этажа: последний и предпоследний. Плюс такой квартиры в том, что ее тоже легко разделить на общую и личную зоны: гостиная и кухня обычно расположены на первом этаже, а спальни и кабинет — на втором.

Еще двухуровневая планировка оригинально смотрится, а если на втором этаже скатная крыша, то кажется, будто вы в частном доме. За счет этого пентхаусы могут стоить дороже одноуровневых квартир той же площади.

Но у пентхаусов есть и минусы. Главный — что между этажами всегда есть лестница. Обычно ее делают максимально компактной, чаще — винтовой, но она все равно съедает полезную площадь на обоих этажах.

По этой лестнице невозможно поднять на второй этаж крупную мебель: кровать или большой стол. Их приходится вносить через окно, а иногда даже расширять оконный проем. Это дорого и трудно.

Еще на лестнице можно оступиться. Например, спросонья, когда идете на кухню попить воды. А дети могут упасть с лестницы, когда ездят на ходунках или толокарах. Можно оградить ее защитными воротами, но они спасают не всегда.

Из-за лестницы на втором этаже двухуровневой квартиры невозможно запустить робот-пылесос: нужно как-то ограничивать лестницу, чтобы гаджет с нее не упал. По ступенькам он тоже не проедет — их придется убирать вручную. Если покупать робот, то только такой, которому заранее задается площадь помещения для уборки.

К тому же между уровнями плохая звукоизоляция: поставить на лестнице дверь нельзя. Плюс крыша над вторым уровнем, как и над любым последним этажом, может протекать.

И наконец, не во всех двухуровневых квартирах санузлы есть на обоих этажах. Иногда он один, только на первом, и тем, кто находится в спальнях, приходится туда спускаться.

В общем, двухуровневая квартира — на любителя. Если вы собираетесь жить там без детей и пожилых родственников, это просто оригинальное жилье. Но если безопасность и удобство для вас важнее, лучше рассмотреть одноуровневые варианты.

Это планировка двухуровневой квартиры. На первом этаже лестница съела 2&nbsp;м², а на втором — 3&nbsp;м². Источник: «Циан»
Это планировка двухуровневой квартиры. На первом этаже лестница съела 2 м², а на втором — 3 м². Источник: «Циан»
А лестницы, которые занимают мало места, обычно слишком крутые. По ним опасно спускаться не только ребенку, но и взрослому. Источник: Coco Lapine Design
А лестницы, которые занимают мало места, обычно слишком крутые. По ним опасно спускаться не только ребенку, но и взрослому. Источник: Coco Lapine Design

Как понять, что в квартире была перепланировка

Если в квартире была перепланировка, у продавца должны быть документы, что он ее согласовал. Иначе банк может не одобрить вам ипотеку. О том, что это за документы, подробно расскажем в последнем уроке курса.

А для начала можно сравнить план квартиры из техпаспорта с реальной планировкой. Техпаспорт должен быть у продавца, еще он может заказать его в БТИ. Если продавец откажется это делать, скажите, что его в любом случае потребует банк, когда вы будете подавать документы на ипотеку.

Очевидные изменения сразу бросятся в глаза. Например, раздельный санузел может быть совмещен — иногда так делают в хрущевках, чтобы впихнуть в ванную стиральную машину. Еще может быть снесена перегородка между кухней и гостиной, хотя на плане она есть. А иногда хозяева убирают балконный блок, чтобы объединить комнату и лоджию, или переносят мокрые точки — умывальники, унитазы — в жилые комнаты.

Какая перепланировка допустима, а какая нет, в Т⁠—⁠Ж уже подробно писали. Поэтому здесь мы только кратко перечислим, что владельцы квартир точно не должны делать:

  1. Переносить в жилые комнаты мокрые точки: умывальники, унитазы, стиральные машины.
  2. Разбирать или перекрывать вентиляционные шахты и мусоропроводы: в сталинках они находятся в квартирах.
  3. Переносить или убирать несущие стены, колонны и балки. На плане квартиры они выделены более жирными линиями.
  4. Делать комнаты без источников естественного освещения. Если нет окна на улицу, в стене нужно сделать хотя бы межкомнатное окно.
  5. Переносить вход в ванную в жилую комнату. Он должен быть только из коридора. Исключение — если в квартире два санузла. Тогда вход в один из них можно сделать из спальни.
  6. Объединять с гостиной кухню, где есть газовая плита.
  7. Разбивать стену между комнатой и лоджией или убирать балконный блок.

Этих же правил нужно придерживаться, если сами думаете над перепланировкой.

Если в квартире сделано что-то из вышеперечисленного, купить ее в ипотеку будет сложно. Иногда покупатели пытаются это сделать: собирают документы для банка и тратятся на оценку — а банк отклоняет заявку. Купить такую квартиру можно только за наличные, но потом придется восстанавливать первоначальную планировку за свой счет. Это может обойтись в десятки тысяч рублей.

Например, одна из сотрудниц Т⁠—⁠Ж купила за наличные квартиру, в которой частично была перекрыта вентиляционная шахта. Чтобы придать ей первоначальный вид, она потратила 20 000 Р, а потом — еще несколько тысяч на новую плитку, чтобы в ванной не зияла дыра.

Если вы не восстановите планировку, а про изменения узнает управляющая компания, вам грозит штраф 2000—2500 Р. А суд все равно заставит восстановить планировку, если УК о вас заявит.

Итоги

  1. Самое важное в квартире — жилая площадь. Не все дополнительные помещения обязательны, и за них можно не переплачивать.
  2. Гостиная от 20 м² полезна семьям с детьми и тем, у кого часто бывают гости. Семьям без детей достаточно комнаты до 14 м², но в студии или однушке лучшая гостиная — от 18 м².
  3. Кухни по 5—6 м² маленькие и неудобные, а от 14 м² — слишком большие. Оптимальный вариант — 7—9 м².
  4. Лучшие прихожие — по 3—7 м², но не вытянутые. И смотрите, чтобы двери комнат не мешали поставить в прихожей шкаф.
  5. Гардеробная и кладовка не обязательны, если квартира большая, а вещей мало.
  6. Лучший санузел — раздельный. Идеально, если в квартире два санузла.
  7. Балкон и лоджия тоже не обязательны, но желательны. Их можно переоборудовать под летние кабинеты или комнату отдыха. Но если они остеклены, в комнате будет темнее.
  8. Хорошо, если в квартире разделены личная и общая зоны, а туалет недалеко от спален.
  9. Изолированные комнаты — это удобно и комфортно, а проходные — не очень.
  10. В двухуровневых квартирах самое страшное — лестница, зато они оригинальные. Подумайте, что вам важнее: престиж или безопасность.
  11. Всегда сравнивайте планировку квартиры с планом из техпаспорта. Если там есть незаконная перепланировка, банк не одобрит вам ипотеку.

Что дальше

Выбрать квартиру с хорошей планировкой — это здорово. Но если упустить недочеты, которые в ней есть, потом можно потратиться на непредвиденный ремонт. В следующем уроке расскажем, как оценить состояние квартиры.