Что вы узнаете

  1. Как проверить надежность застройщика.
  2. Как проверить документы по вторичке на осмотре.
  3. Как проверить вторичку перед сделкой.
  4. Нужен ли вам риелтор.

Как проверить застройщика

Прежде чем подписывать с застройщиком ДДУ, нужно узнать, в порядке ли его документы, не объявят ли его в ближайшее время банкротом и как он может принимать деньги от дольщиков. Еще нужно проверить, не задерживал ли застройщик строительство других домов и какого они качества. Рассказываем, как это сделать.

Как проверить документы. Застройщики часто публикуют на своих сайтах документы о строительстве, но они могут оказаться недостоверными — например, застройщик может забыть выложить документ, что вместо школы построит во дворе парковку. И после переезда выяснится, что детям придется ездить на учебу в другой район. Еще застройщик может не опубликовать информацию о том, что переносит сдачу дома на несколько лет. Вы решите, что переедете через год, а когда дойдет до сделки, выяснится, что через три, и придется искать квартиру в другом ЖК.

Чтобы такого не случилось, лучше поискать информацию о застройщике на «Нашдом-рф» — сайте Единой информационной системы жилищного строительства, ЕИСЖС. Застройщики обязаны публиковать все документы там с 28 мая 2019 года.

Вот что можно найти на этом сайте:

  1. разрешение на строительство;
  2. проектную декларацию;
  3. градостроительный план;
  4. схему планировочной организации земельного участка;
  5. договор аренды или права на землю;
  6. ежеквартальную отчетность застройщика;
  7. шаблон ДДУ и много чего еще.

Чтобы убедиться, что застройщик и ваш дом есть в ЕИСЖС, введите в поиске на «Нашдом-рф» название компании, ее ОГРН, ИНН или наименование ЖК. И посмотрите, какие документы туда загружены.

Названия застройщиков могут быть похожи, поэтому лучше вводить ОГРН или ИНН организации. Обычно они есть на сайте застройщика в любом из документов или в разделе «О нас»
Названия застройщиков могут быть похожи, поэтому лучше вводить ОГРН или ИНН организации. Обычно они есть на сайте застройщика в любом из документов или в разделе «О нас»
Все документы застройщиков есть в открытом доступе
Все документы застройщиков есть в открытом доступе

Если застройщика нет в системе, это мошенник. А если есть, ЕИСЖС каждый месяц проверяет, все ли документы на месте и соответствуют ли в них данные. Например, если у застройщика поменялось юрлицо, а в ДДУ значится прежняя организация, система это обнаружит.

Иногда в документах не совпадают данные или застройщик предоставляет не все справки и заключения. Тогда ЕИСЖС не даст зарегистрировать ДДУ в Росреестре, пока застройщик не приведет документы в порядок. Такое бывает, к примеру, если застройщик не выложил ежеквартальную отчетность. В этом случае вам просто придется подождать несколько дней.

Пока договор не зарегистрируют, вы не должны отдавать застройщику деньги, а он не должен их требовать — это незаконно. Исключение — если вы поместите деньги в банковскую ячейку, а застройщик сможет снять их только после того, как договор будет зарегистрирован.

Если какой-то документ не в порядке, напротив него будет красная пометка. У этого застройщика актуально разрешение на строительство и фото стройки, а все документы он предоставляет вовремя. В целом ему можно доверять. Но пока он не актуализирует проектную декларацию, Росреестр не будет регистрировать его ДДУ. Актуализация — это когда застройщик отчитывается, не внес ли изменения в проект строительства. И сколько ДДУ он уже заключил, какую часть целевого кредита уже использовал, а какую — нет. Так ЕИСЖС проверяет его финансовую стабильность
Если какой-то документ не в порядке, напротив него будет красная пометка. У этого застройщика актуально разрешение на строительство и фото стройки, а все документы он предоставляет вовремя. В целом ему можно доверять. Но пока он не актуализирует проектную декларацию, Росреестр не будет регистрировать его ДДУ. Актуализация — это когда застройщик отчитывается, не внес ли изменения в проект строительства. И сколько ДДУ он уже заключил, какую часть целевого кредита уже использовал, а какую — нет. Так ЕИСЖС проверяет его финансовую стабильность

Как застройщик может принимать деньги. После регистрации ДДУ есть два способа перечислить деньги: на счет эскроу или на личный счет застройщика. В руки наличными — нельзя.

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков имеют право принимать оплату только на счет эскроу — специальный счет в банке, с которого застройщик получит деньги, только когда сдаст дом. А если застройщик обанкротится или откажется его достраивать, банк вернет деньги дольщику.

Чтобы застройщик мог принимать деньги на личный счет — расчетный счет юрлица, он должен соблюсти два условия:

  1. Дом начали строить до 1 июля 2018 года и 1 сентября 2019 года не достроили, а достраивают сейчас.
  2. Дом готов минимум на 30% и от 10% площадей уже продано.

Соответствует ли дом условиям, подтверждает заключение Росреестра или Министерства строительства. Если оно есть, на странице застройщика в ЕИСЖС это будет отмечено.

Если застройщик может принимать деньги на личный счет, на случай банкротства застройщика дольщика защищает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Вот как это работает: до 1 января 2017 года застройщик мог собрать деньги с дольщиков, а потом объявить о банкротстве, не достроить дом и скрыться. Тогда и создали этот фонд, а еще приняли закон, по которому застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости квартиры до того, как подпишет с дольщиком ДДУ.

Если суд признает застройщика банкротом, фонд достроит дом за него или вернет дольщикам деньги.

В общем, сейчас дольщики защищены, и застройщикам сложнее их обмануть. Если застройщик имеет право принимать деньги на личный счет, то покупателя подстраховывает Фонд защиты прав граждан. А если на эскроу — то банк.

Чтобы узнать, как застройщик может принимать деньги, кликните на «Проверить новостройку» под наименованием застройщика
Чтобы узнать, как застройщик может принимать деньги, кликните на «Проверить новостройку» под наименованием застройщика
В блоке «Обеспечение обязательств» будет сказано: «Реализация квартир посредством счетов эскроу» или «Фонд защиты прав граждан». В первом случае деньги можно отправлять только на эскроу, а во втором — на личный счет застройщика
В блоке «Обеспечение обязательств» будет сказано: «Реализация квартир посредством счетов эскроу» или «Фонд защиты прав граждан». В первом случае деньги можно отправлять только на эскроу, а во втором — на личный счет застройщика

Не банкрот ли застройщик. На сайте арбитражного суда можно проверить, не признал ли суд застройщика банкротом. Если да, скоро это появится на его странице в ЕИСЖС. В этом случае не стоит с ним связываться: Росреестр не зарегистрирует ваш ДДУ, и вы зря потеряете время.

Чтобы найти судебные дела по застройщику, введите его ОГРН или ИНН в поиске на сайте арбитражного суда
Чтобы найти судебные дела по застройщику, введите его ОГРН или ИНН в поиске на сайте арбитражного суда
Если застройщик уже банкрот, на сайте ЕИСЖС будет об этом пометка
Если застройщик уже банкрот, на сайте ЕИСЖС будет об этом пометка

Часто ли застройщик задерживает строительство, тоже можно узнать в ЕИСЖС. На странице застройщика нажмите «Проверить новостройку», чтобы увидеть, сколько домов застройщик задержал больше, чем на один квартал.

Еще можно поискать недостроенные дома застройщика в Едином реестре проблемных объектов. Для этого введите в поиске ИНН, ОГРН или наименование компании. В списке появятся дома, которые застройщик сдал с опозданием больше чем на полгода, поздно выдал ключи или вообще не достроил.

По информации ЕИСЖС, этот застройщик сдал всего два дома, зато вовремя. Ему можно доверять
По информации ЕИСЖС, этот застройщик сдал всего два дома, зато вовремя. Ему можно доверять
В Едином реестре проблемных объектов отмечены дома, которые застройщик сдал с задержкой или вообще не сдал
В Едином реестре проблемных объектов отмечены дома, которые застройщик сдал с задержкой или вообще не сдал
Если кликнуть на конкретный дом, можно увидеть, что с ним не так. Например, этот должны были достроить в 2018 году, но этого не случилось. Фонд защиты дольщиков сделает это за свой счет
Если кликнуть на конкретный дом, можно увидеть, что с ним не так. Например, этот должны были достроить в 2018 году, но этого не случилось. Фонд защиты дольщиков сделает это за свой счет
У Единого реестра проблемных объектов есть удобная карта. На ней можно найти все недостроенные дома своего города или района и не связываться с их застройщиками
У Единого реестра проблемных объектов есть удобная карта. На ней можно найти все недостроенные дома своего города или района и не связываться с их застройщиками

Процент домов, которые застройщик сдал с опозданием, можно увидеть в рейтингах Единого реестра застройщиков — ЕРЗ. Они обновляются каждый месяц. Если застройщик регулярно сдает дома с задержкой, настройтесь на долгое ожидание или рассмотрите квартиры от других компаний.

Чтобы понять, не задержится ли сдача вашего дома, изучите фото строительства. Застройщики обязаны публиковать их каждый месяц на сайте и в системе ЕИСЖС. Если фото вообще нет или за год выросла пара этажей, это подозрительно.

Еще можно прикинуть, укладывается ли застройщик в сроки, которые указаны в пп. 17.1 и 17.2 проектной декларации — она есть в документах в ЕИСЖС. Предположим, в текущем квартале дом должен быть готов на 80%, а судя по фото, готовы три этажа из 15. Такой дом точно не сдадут вовремя.

На сайте Единого реестра застройщиков можно выбрать любой регион и посмотреть рейтинг застройщиков
На сайте Единого реестра застройщиков можно выбрать любой регион и посмотреть рейтинг застройщиков
ЕРЗ указывает, какой процент квартир застройщик сдает с задержкой. Источник: сайт ЕРЗ РФ
ЕРЗ указывает, какой процент квартир застройщик сдает с задержкой. Источник: сайт ЕРЗ РФ
Посмотрите, видны ли по фото разных месяцев изменения. Например, здесь фото в феврале и в июне почти идентичные, будто застройщик просто фотографирует застывшую стройку с разных ракурсов. Это должно насторожить. Источник: сайт компании «ЮгСтройИмпериал»
Посмотрите, видны ли по фото разных месяцев изменения. Например, здесь фото в феврале и в июне почти идентичные, будто застройщик просто фотографирует застывшую стройку с разных ракурсов. Это должно насторожить. Источник: сайт компании «ЮгСтройИмпериал»
А здесь заметно, как в доме растут этажи, появляется крыша и стеклопакеты. Источник: сайт ЖК «Белый Парк»
А здесь заметно, как в доме растут этажи, появляется крыша и стеклопакеты. Источник: сайт ЖК «Белый Парк»

Качественные ли дома строит застройщик. В одном из уроков мы упоминали, что о качестве домов можно узнать из отзывов о застройщике. О застройщиках Москвы и области пишут на «Новострой-м»‎ и «Новостроев-ру»‎.

О них же и о застройщиках Петербурга и Ленинградской области много отзывов на Restate. Только о петербургских — на «Невастройка-ру»‎, об астраханских — на «Н30-ру»‎, курских — на «Екпу-ру»‎, а о застройщиках Сибири — на портале «Сибдом-ру».

На «Проновострой-ру»‎ есть форумы о конкретных жилых комплексах Москвы и Подмосковья, Петербурга и области, а еще Ростовской, Новосибирской, Свердловской областей и Краснодарского края.

А о застройщиках всех регионов России можно почитать на «Циане»‎.

Если сначала идет много отрицательных отзывов, а затем — только восторженные, это подозрительно. Скорее всего, положительные писались на заказ. Источник: «Новострой-м»
Если сначала идет много отрицательных отзывов, а затем — только восторженные, это подозрительно. Скорее всего, положительные писались на заказ. Источник: «Новострой-м»
Отзывам, которые написаны рекламным слогом, тоже доверять не стоит. О том, как еще распознать фальшивые отзывы, в Т⁠—⁠Ж уже писали. Источник: «Циан»‎
Отзывам, которые написаны рекламным слогом, тоже доверять не стоит. О том, как еще распознать фальшивые отзывы, в Т⁠—⁠Ж уже писали. Источник: «Циан»‎

Как проверить описание новостройки. Чтобы поскорее продать вам квартиру, менеджер застройщика может слегка приукрасить информацию о доме. Например, сказать, что он будет кирпичный, хотя по факту он монолитный, а кирпичная только облицовка. Или пообещать, что в каждом подъезде будет по два лифта, а на деле запланировано по одному. Такие данные тоже легко проверить на странице ЖК на «Нашдом-рф».

В системе ЕИСЖС информация о доме подтверждена документами, а не словами менеджера, который хочет побыстрее продать вам квартиру
В системе ЕИСЖС информация о доме подтверждена документами, а не словами менеджера, который хочет побыстрее продать вам квартиру

В каких банках можно взять ипотеку. На сайте застройщика будет указано, какие банки выдают ипотеку на его квартиры. Каждый банк из этого списка аккредитовал застройщика, то есть тщательно проверил его надежность. Если в списке много банков, в том числе крупные, застройщику можно доверять.

Если банков мало и среди них только мелкие, спросите у застройщика, не подавал ли он на аккредитацию в другие банки. Возможно, стоит забронировать квартиру и подождать от двух до четырех недель. Дело в том, что аккредитация занимает несколько месяцев. И если строительство только началось, другие банки могли не успеть ее завершить.

Но если стройка идет больше года, а в списке по-прежнему пара банков, стоит насторожиться: видимо, остальные считают, что связываться с застройщиком рискованно.

Когда убедитесь, что застройщику можно доверять, заключите с ним ДДУ и дождитесь, когда его зарегистрируют в Росреестре. Риелтор для этого не нужен. А потом ждите, когда закончится строительство.

Этого застройщика аккредитовали 15 банков — ему можно доверять. Источник: сайт микрорайона «Дивногорский»
Этого застройщика аккредитовали 15 банков — ему можно доверять. Источник: сайт микрорайона «Дивногорский»

Как проверить надежность застройщика

Что проверяем Как
В порядке ли документы На странице застройщика на «Нашдом-рф»
Как можно платить Во вкладке «Проверить новостройку» на «Нашдом-рф»
Не банкрот ли застройщик На странице застройщика на «Нашдом-рф» и на сайте арбитражного суда
Часто ли застройщик задерживает строительство На странице застройщика на «Нашдом-рф», в Едином реестре проблемных объектов, в рейтингах Единого реестра застройщиков
Не задерживается ли строительство вашего дома Сопоставить фото стройки на «Нашдом-рф» или на сайте застройщика со сроками из проектной декларации
Качественные ли дома строит застройщик Почитать отзывы
Соответствует ли описание дома на сайте тому, что в документах На странице дома на «Нашдом-рф»
В каких банках можно взять ипотеку На сайте застройщика
Что проверяем
Как
В порядке ли документы
На странице застройщика на «Нашдом-рф»
Как можно платить
Во вкладке «Проверить новостройку» на «Нашдом-рф»
Не банкрот ли застройщик
Часто ли застройщик задерживает строительство
Не задерживается ли строительство вашего дома
Сопоставить фото стройки на «Нашдом-рф» или на сайте застройщика со сроками из проектной декларации
Качественные ли дома строит застройщик
Почитать отзывы
Соответствует ли описание дома на сайте тому, что в документах
На странице дома на «Нашдом-рф»
В каких банках можно взять ипотеку
На сайте застройщика

Как проверить вторичку во время осмотра

Чтобы продать вторичку, продавцу нужно собрать документы. Некоторые появятся у него только к моменту сделки, но есть и те, что можно просить, когда впервые пришли смотреть квартиру.

Паспорт или свидетельство о рождении. Спросите, является ли продавец собственником квартиры. Если да и ему 14 лет или больше, попросите показать паспорт гражданина РФ. А если он иностранец, то иностранного гражданина. И предупредите, что для сделки понадобится перевод его паспорта на русский язык, который заверил нотариус.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно попросить показать их свидетельства о рождении.

Данные паспорта или свидетельства о рождении должны совпадать с теми, что указаны в документах на квартиру. Допустим, если в документах на квартиру одна фамилия, а в паспорте другая, попросите показать свидетельство о браке. Банк его тоже потребует, если вы будете оформлять ипотеку на квартиру.

Правоустанавливающие документы подтверждают, каким образом продавцу досталась квартира. Вот что это может быть:

  1. ДДУ — если продавец купил ее у застройщика на этапе строительства.
  2. Договор купли-продажи — если продавец купил ее на вторичном рынке или у застройщика, но в сданном доме.
  3. Договор цессии, или уступки права требования — если продавец купил ее у другого дольщика до того, как дом сдали.
  4. Договор о передаче квартиры в общую долевую собственность — если продавец получил квартиру от государства, а потом приватизировал. Если квартира не приватизирована, он не имеет права ее продавать.
  5. Дарственная или свидетельство о праве на наследство — если кто-то подарил или завещал квартиру продавцу.
  6. Договор мены — если продавец получил эту квартиру в обмен на другую.
  7. Договор ренты — например, если продавец пожизненно ухаживал за пожилым человеком, а тот за это передал ему в собственность свою квартиру.
  8. Решение суда — например, если жена отсудила квартиру у мужа после развода.

Если продавец говорит, что у него нет правоустанавливающих документов, попросите, чтобы он их восстановил. К тому же их потребует банк, если вы будете брать ипотеку. Если продавец откажется, значит, эти документы могли быть поддельными.

Если нынешний хозяин квартиры когда-то ее купил, а не получил другим способом, нужна еще расписка от предыдущего владельца, что тот получил всю стоимость квартиры и у него нет претензий. Без них есть вероятность, что однажды предыдущий хозяин объявится и потребует вернуть ему квартиру или выплатить долг.

Доверенность от собственника. Если по документам видно, что продавец и собственник — разные люди, от собственника нужна нотариальная доверенность на продажу его квартиры.

Правда, учтите, что некоторые банки отказываются выдавать ипотеку на квартиры, которые продаются по доверенности. Ведь собственник может отозвать доверенность или умрет до того, как вы совершите сделку. Тогда наследники могут потребовать, чтобы вы вернули им квартиру. А если вы не страховали титул — право владения недвижимостью — вам придется дальше выплачивать долг банку. Делать это вряд ли захочется, и банки об этом знают. Купить такое жилье в ипотеку сложно — лучше сразу искать другие варианты.

Свидетельство о регистрации права собственности. До 15 июля 2016 года собственникам квартир выдавали свидетельство о регистрации права собственности. В нем указывался адрес квартиры, сведения о собственниках и данные, нет ли на квартире обременения.

С 15 июля 2016 года свидетельства отменили — теперь вместо них выдают выписку из ЕГРН, о ней расскажем дальше. Но если продавец стал собственником раньше, на всякий случай попросите показать свидетельство.

Если у продавца есть свидетельство, то у него может не быть выписки из ЕГРН. Но для продажи квартиры она все равно понадобится — предупредите продавца об этом или закажите ее сами.

Такие свидетельства уже не выдают, но если продавец оформил квартиру в собственность до 15 июля 2016 года, оно должно у него быть
Такие свидетельства уже не выдают, но если продавец оформил квартиру в собственность до 15 июля 2016 года, оно должно у него быть

Сведения об ипотеке. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и она не погашена, попросите показать ипотечный договор. Так вы узнаете, в каком банке была ипотека, и если вам она тоже нужна, оформить ее там же. Так будет проще провести сделку.

Технический паспорт — это документ, в котором указаны информация о доме, адрес и план квартиры и характеристики всех ее помещений.

Если у продавца нет техпаспорта и вы будете брать ипотеку, это не страшно. Оценочная компания сама запросит данные о квартире в БТИ. И потребует его заказать, только если плана квартиры нет в базе — такое часто бывает с новостройками.

Но если вы покупаете квартиру за личные деньги, попросите, чтобы продавец его заказал. И посмотрите, совпадает ли там площадь квартиры с той, что была в объявлении. Иногда продавцы немного преувеличивают размеры помещений.

Еще присмотритесь, соответствует ли планировка той, что на плане в техпаспорте. Если нет, значит, продавец сделал перепланировку и мог ее не узаконить. Чтобы точно это узнать, попросите у продавца документы о перепланировке. Если их нет, во время оценки это выяснится, и банк может не одобрить вам ипотеку. Либо вам придется написать нотариальное заверение, что вы узаконите ее в течение полугода после того, как купите квартиру. В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали, как это сделать.

В техпаспорте будет указано, в каких именно комнатах была перепланировка. И согласована ли она, то есть выдало ли БТИ на нее разрешение
В техпаспорте будет указано, в каких именно комнатах была перепланировка. И согласована ли она, то есть выдало ли БТИ на нее разрешение

Документы о перепланировке. Если продавец утверждает, что узаконил перепланировку, а техпаспорт просто не заказывал, у него все равно должны быть два документа: решение о согласовании перепланировки и акт приемочной комиссии, что она завершена.

Если перепланировка просто согласована, это еще не значит, что она завершена законно. В БТИ могли согласовать одно, а по факту продавец дополнительно что-то переделал. Чтобы перепланировка считалась завершенной и узаконенной, нужен акт приемочной комиссии. Его тоже выдает БТИ — когда убедится, что владелец квартиры сделал все правильно.

Но даже если у продавца есть оба документа, банк все равно потребует актуальный техпаспорт. Предупредите об этом продавца, а когда он его получит, сверьте планировку квартиры с планом из нового техпаспорта. Вдруг и там будут нестыковки и что-то придется согласовывать дополнительно.

Этих документов достаточно, чтобы продавец внушил доверие, когда вы пришли смотреть квартиру. Если продавцу нечего скрывать, он их покажет.

Этот документ доказывает, что перепланировку одобрили в БТИ
Этот документ доказывает, что перепланировку одобрили в БТИ
А этот — что она завершена и согласована, то есть все законно
А этот — что она завершена и согласована, то есть все законно

Как проверить вторичку во время осмотра

Что просим Когда Зачем
Паспорт или свидетельство о рождении продавца Всегда Сверить данные продавца с теми, что в документах на квартиру
Правоустанавливающие документы: ДДУ, договор купли-продажи и так далее Всегда Убедиться, что собственник законно завладел квартирой
Доверенность от собственника Если продавец и собственник — разные люди Убедиться, что собственник в курсе продажи
Свидетельство о регистрации права собственности Не обязательно, но желательно, если продавец стал собственником до 15 июля 2016 года На всякий случай
Ипотечный договор Если продавец еще не погасил ипотеку на квартиру Понять, в каком банке лучше брать ипотеку
Техпаспорт Если не берем ипотеку или если потом техпаспорт потребует оценочная компания Убедиться, что в квартире не было перепланировки
Документы о перепланировке: решение о согласовании и акт о завершении Если по виду квартиры кажется, что была перепланировка, или если это помечено в техпаспорте Убедиться, что перепланировка узаконена
Паспорт или свидетельство о рождении продавца
Когда
Всегда
Зачем
Сверить данные продавца с теми, что в документах на квартиру
Правоустанавливающие документы: ДДУ, договор купли-продажи и так далее
Когда
Всегда
Зачем
Убедиться, что собственник законно завладел квартирой
Доверенность от собственника
Когда
Если продавец и собственник — разные люди
Зачем
Убедиться, что собственник в курсе продажи
Свидетельство о регистрации права собственности
Когда
Не обязательно, но желательно, если продавец стал собственником до 15 июля 2016 года
Зачем
На всякий случай
Ипотечный договор
Когда
Если продавец еще не погасил ипотеку на квартиру
Зачем
Понять, в каком банке лучше брать ипотеку
Техпаспорт
Когда
Если не берем ипотеку или если потом техпаспорт потребует оценочная компания
Зачем
Убедиться, что в квартире не было перепланировки
Документы о перепланировке: решение о согласовании и акт о завершении
Когда
Если по виду квартиры кажется, что была перепланировка, или если это помечено в техпаспорте
Зачем
Убедиться, что перепланировка узаконена

Как проверить вторичку перед сделкой

На всякий случай предупредите, что для сделки нужно подготовить дополнительные документы. Если продавец вторички сразу откажется что-то предоставить, стоит насторожиться. Например, никто не любит получать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Рассказываем, что это такое и какие еще документы понадобятся для сделки.

Выписка из ЕГРН — это самый важный документ. Есть три вида выписок:

  1. Об основных характеристиках и правах на объект недвижимости — 290 Р. В ней указаны только общие сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровая стоимость, план квартиры и нет ли на ней обременения.
  2. Об объекте недвижимости — ее еще называют расширенной — 350 Р. Помимо основных сведений, в ней много дополнительных. Например, правоустанавливающие документы, основания для обременения — ипотека или арест — и много чего еще.
  3. О переходе прав на объект недвижимости — 200 Р. В ней будут перечислены все предыдущие владельцы квартиры.
Это фрагмент выписки об основных характеристиках и правах на объект. В ней указаны только основные сведения
Это фрагмент выписки об основных характеристиках и правах на объект. В ней указаны только основные сведения
А это выписка о переходе прав на объект. Здесь сказано, что с 2017 года у квартиры не менялись собственники
А это выписка о переходе прав на объект. Здесь сказано, что с 2017 года у квартиры не менялись собственники

Первую выписку — об основных характеристиках и правах на объект — продавец получает в МФЦ после того, как становится собственником квартиры. Потом ее можно получать сколько угодно раз. Но для продажи понадобится свежая, которой меньше месяца: вдруг продавец подарил квартиру родственнику, поэтому старая выписка потеряла силу.

Свежую выписку лучше заказать самим на портале госуслуг. И сразу двух видов: расширенную и о переходе прав на квартиру. Так можно понять, те ли правоустанавливающие документы показывает собственник, и увидеть, как часто у квартиры менялись владельцы. Если по несколько раз за год, это подозрительно: возможно, с квартирой что-то не так или из-за нее судились.

Еще вы узнаете, не платят ли за квартиру ипотеку или не арестовал ли ее суд. Квартиру с обременением нельзя продать без разрешения банка или суда.

Если суд наложил обременение, то банк вряд ли даст ипотеку на эту квартиру. Но если продавец просто не выплатил за нее ипотеку, то это вполне реально. Правда, скорее всего, вам придется брать ипотеку в том же банке. Как осуществить сделку, банк решает индивидуально. Но чаще всего первоначальным взносом покупателя просто гасят остаток долга продавца. А если взноса недостаточно, покупатель берет потребительский кредит на остаток суммы.

Когда получите выписку, посмотрите, чтобы в ней и в других документах совпадали данные о квартире, собственниках и правоустанавливающих документах.

Справка о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания. Этот документ продавец должен заказать в МФЦ или через госуслуги. Там будет указано, сколько людей прописаны или временно зарегистрированы в квартире. Когда вы купите квартиру, все они должны оттуда выписаться.

Если в выписке много людей с разными фамилиями и разных национальностей, возможно, вам попалась «резиновая»‎ квартира. Это когда владелец за деньги прописывает или временно регистрирует мигрантов. Выписать 50 человек за несколько дней нереально. Так что вам придется долго ждать.

Выписку из финансово-лицевого счета выдает управляющая компания или поставщик воды и электроэнергии. В ней указано, нет ли у продавца долгов по квартплате. Например, если у него долг за капремонт и он не собирается его гасить, требуйте скидку, равную размеру долга. Ведь его придется погашать вам.

В выписке из финансово-лицевого счета должно быть указано, что задолженности по квартплате нет
В выписке из финансово-лицевого счета должно быть указано, что задолженности по квартплате нет

ЕЖД, или Единый жилищный документ, могут заказать собственники квартир в Москве и Подмосковье. Он заменяет выписки из финансово-лицевого счета, справку о регистрации граждан и много других документов. Так что если квартира в Москве или Московской области, предложите продавцу получить этот документ в МФЦ.

Нотариальное согласие супруга или супруги продавца. Если квартира оформлена в собственность, когда продавец вступил в брак, то она будет считаться совместно нажитым имуществом мужа и жены. И продать ее без согласия второго супруга не получится. Это согласие нужно будет оформить у нотариуса к моменту сделки. Но опытные продавцы часто оформляют его гораздо раньше, так что есть смысл спросить, нет ли у продавца такого согласия уже сейчас.

Если продавец в браке, а супруг или супруга не дали согласия на продажу квартиры, потом они могут отсудить у вас ее долю.

Исключение — если квартира не является совместно нажитым имуществом. Например, когда супруги заключили брачный контракт, согласно которому она принадлежит только одному из них. Или когда продавец получил ее в наследство или в подарок. Тогда это не совместная собственность — согласие второго супруга не нужно. Но все это нужно проверять по документам, а не просто верить словам продавца. И учтите, что с июля 2021 года в паспорт не обязательно ставить штамп о браке: если его нет, это не значит, что продавец холост.

Без такого согласия банк не одобрит вам ипотеку
Без такого согласия банк не одобрит вам ипотеку

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров нужны, чтобы убедиться, что на момент сделки продавец не стоит там на учете. И что на осмотре врач не увидел у него признаков наркологических или психоневрологических заболеваний. Это означает, что, по мнению врача, он дееспособен, то есть понимает, что продает свою квартиру.

Если продавец все же стоит на учете, это не повод отказываться от квартиры. Главное — что врач не увидел у продавца признаков недееспособности.

Справка все равно не защищает покупателя на сто процентов. Теоретически продавец или его родственники могут потом доказать, что на момент сделки он был недееспособен. Подадут в суд, и по решению суда вам придется вернуть квартиру. А получить обратно деньги будет трудно.

Полную дееспособность может подтвердить только психиатрическая экспертиза. А на нее направляет только нотариус, который проводит сделку и сомневается в дееспособности продавца. Просто так нельзя прийти в диспансер и потребовать экспертизу, так что единственный способ хоть немного подстраховаться — попросить у продавца справки.

Даже если банк не требует эти справки, они все равно нужны. А иногда банки просят вместо них действующие водительские права. Но продавец мог получить права и девять лет назад, а после вашей сделки его родственники могут заявить, что в это время он из-за чего-то сильно переживал или был в запое. Так что советуем перестраховаться.

Справки действуют один год, но лучше сделать их в день сделки. Если продавец откажется, это подозрительно.

Как проверить вторичку перед сделкой

Что просим Когда Зачем
Выписки из ЕГРН — заказываем на сайте госуслуг Всегда Проверить, кто собственник, какие должны быть правоустанавливающие документы, нет ли на квартире обременений и как часто у нее менялись владельцы
Справка о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания Всегда Узнать, сколько людей прописаны или временно зарегистрированы в квартире
Выписка из финансово-лицевого счета Всегда Убедиться, что у продавца нет долгов по квартплате
Единый жилищный документ Всегда, если квартира в Москве или Подмосковье Узнать, сколько людей прописаны или временно зарегистрированы в квартире, и убедиться, что у продавца нет долгов по квартплате
Нотариальное согласие супруга или супруги продавца на продажу Если квартира — общее имущество супругов Убедиться, что второй супруг не против продажи общего имущества
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров Желательно в день сделки Убедиться, что на осмотре врач не увидел у продавца признаков недееспособности
Выписки из ЕГРН — заказываем на сайте госуслуг
Когда
Всегда
Зачем
Проверить, кто собственник, какие должны быть правоустанавливающие документы, нет ли на квартире обременений и как часто у нее менялись владельцы
Справка о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания
Когда
Всегда
Зачем
Узнать, сколько людей прописаны или временно зарегистрированы в квартире
Выписка из финансово-лицевого счета
Когда
Всегда
Зачем
Убедиться, что у продавца нет долгов по квартплате
Единый жилищный документ
Когда
Всегда, если квартира в Москве или Подмосковье
Зачем
Узнать, сколько людей прописаны или временно зарегистрированы в квартире, и убедиться, что у продавца нет долгов по квартплате
Нотариальное согласие супруга или супруги продавца на продажу
Когда
Если квартира — общее имущество супругов
Зачем
Убедиться, что второй супруг не против продажи общего имущества
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Когда
Желательно в день сделки
Зачем
Убедиться, что на осмотре врач не увидел у продавца признаков недееспособности

Нужен ли риелтор

Если вы покупаете новостройку, нанимать риелтора не обязательно: документы застройщика проверяет Росреестр и ЕИСЖС. Агента нанимают в основном продавцы вторичек. Но если у вашего продавца нет риелтора, советуем вам нанять своего: он поможет продавцу собрать все нужные документы, проверит их подлинность и поможет рассчитаться с продавцом безопасным способом. А вот когда риелтор особенно поможет.

Если один из собственников — несовершеннолетний. Тогда понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу его квартиры. Риелтор убедится, что документ не подделан.

Если в квартире явно была перепланировка, риелтор заранее заметит и подскажет, какие изменения можно узаконить, а какие — нет.

Если продавец пожилой, справок из ПНД и НД может быть недостаточно. Риелтор посоветует, как еще проверить дееспособность продавца.

Если сделка цепочная, то есть по одному договору вы продаете квартиру, чтобы купить новую, а ее продавец делает то же самое. Готовить договор и проверять документы для такой сделки должен только риелтор или нотариус.

Когда все документы по вторичке будут собраны и проверены, вам и продавцу нужно будет составить и подписать договор-купли продажи, зарегистрировать в Росреестре переход права собственности и рассчитаться за квартиру. Подробно об этом мы писать не будем: наш курс был только о том, как ее выбрать.

Главное, помните: полный расчет с продавцом может быть только после того, как Росреестр зарегистрирует договор. Заранее можно вносить только небольшую сумму в качестве аванса за квартиру. Но при этом обязательно заключить предварительный договор купли-продажи и взять расписку с продавца, что тот принял деньги. Всю сумму можно помещать разве что в банковскую ячейку. С условием, что банк выдаст продавцу деньги только после регистрации договора.

Итоги

  1. Чтобы проверить застройщика, поищите его на сайте «Нашдом-рф»‎. Если его там нет, это мошенник.
  2. Посмотрите, нет ли отметок, что документы застройщика не в порядке или что другие его объекты — проблемные.
  3. Проверьте, может ли застройщик принимать деньги на личный счет или только на эскроу. Отдавать деньги наличными нельзя.
  4. Поищите отзывы о застройщике и посмотрите его место в рейтинге Единого реестра застройщиков.
  5. Сравните сроки строительства из проектной декларации и фото стройки. Если застройщик сильно отстает, по фото это будет ясно.
  6. Чтобы проверить вторичку, во время осмотра квартиры попросите у продавца паспорт или свидетельство о рождении, правоустанавливающие документы, техпаспорт и сведения об ипотеке, если он ее еще платит.
  7. Если планировка квартиры не совпадает с планом в техпаспорте, спросите, есть ли у продавца документы об узаконенной перепланировке.
  8. Если у продавца нет техпаспорта и вы берете ипотеку, оценочная компания может его потребовать. Или сама запросит его в БТИ, чтобы выявить неузаконенную перепланировку.
  9. Закажите выписки из ЕГРН и проверьте по ним, кто собственник квартиры, те ли правоустанавливающие документы он показал и нет ли на квартире обременения.
  10. Предупредите, что к сделке продавец должен взять справку из ПНД и НД, свежую выписку из ЕГРН, из домовой книги и из финансово-лицевого счета. Если квартира — совместная собственность продавца и его супруга или супруги, понадобится еще их нотариальное согласие. Если он откажется, лучше отменить сделку.