Что вы узнаете

  1. Из чего состоит ипотечный платеж.
  2. Стоит ли досрочно погашать кредит.
  3. Что выгоднее сокращать: срок или платеж.
  4. Как это выглядит на практике.

Из чего состоит ипотечный платеж

Любой платеж по кредиту состоит из двух частей: одна погашает основной долг — еще его называют «тело кредита», а вторая — проценты по кредиту. В одном из первых уроков мы разобрались, чем аннуитетный платеж отличается от дифференцированного. Если кратко, то вот чем.

Аннуитетные платежи всегда одинаковы и устроены так, что в первые годы львиная доля платежа идет на проценты, а «тело» уменьшается очень слабо. В графике платежей, который подписывается как часть кредитного договора, подробно расписано, сколько денег идет на погашение основного долга, а сколько — на проценты.

Дифференцированные устроены иначе: весь долг делят на срок, а проценты начисляют каждый месяц из расчета того, сколько вы еще должны банку. Поэтому основной долг погашается равномерно каждый месяц, но платежи неодинаковые. В первые годы они больше аннуитетных. Зато к концу выплат они, наоборот, меньше.

Сейчас все банки разрешают погашать кредит досрочно частями: вы в любое время можете отдать банку сумму сверх своего обычного платежа и уменьшить «тело» кредита. А дальше можно выбрать, что вам удобнее: платить меньше ежемесячно или платить столько же, сколько и раньше, но уменьшить срок кредита.

Еще несколько лет назад многие банки запрещали досрочно погашать кредит или брали за это отдельную комиссию, чтобы хоть как-то компенсировать недополученные доходы. Сейчас досрочное погашение разрешено во всех банках, и никаких комиссий платить не надо. Но все равно стоит лишний раз проверить свой договор — посмотреть, нужно ли подавать заявление заранее при досрочном погашении и как устроена процедура.

Стоит ли досрочно погашать кредит

Кажется, что ответ на этот вопрос очевиден: конечно, стоит. Но это не всегда так. По крайней мере, в условиях нестабильной экономики. Чтобы решить, действительно ли вам нужно досрочно гасить кредит, стоит разобраться в нескольких вопросах.

Почему вы захотели досрочно погасить кредит. Если откинуть вопрос переплаты процентов, то частая причина для досрочного погашения — желание вывести квартиру из-под залога. Тогда с ней можно делать все что хочется без оглядки на банк: продавать, сдавать или устраивать серьезные перепланировки.

Но если вы купили квартиру, чтобы жить в ней, то нет причин беспокоиться о залоге и торопиться с досрочным погашением кредита, если у вас на это нет свободных денег.

На какой срок и в каком возрасте вы взяли кредит. Чем больше срок кредита, тем больше причин для беспокойства: в течение этого срока вам нужно оставаться платежеспособным и волноваться о работе и зарплате, которой должно хватать не только на жизнь, но и на кредит.

Если вы взяли кредит на 5—10 лет в возрасте не старше 40 лет, то у вас меньше причин для беспокойства: скорее всего, даже к концу срока кредита вы сможете зарабатывать достаточно, чтобы спокойно платить банку. Если вы старше, а кредит взяли на больший срок, то стоит задуматься о досрочном погашении, чтобы не волноваться о том, сможете ли вы в будущем зарабатывать достаточно, чтобы покрывать платежи.

Собираетесь ли вы брать новый кредит в ближайшее время. Если планируете брать новый кредит, например на покупку дачи или машины, ваша кредитная нагрузка может оказаться слишком велика и банк не одобрит новый кредит. В этой ситуации лучше погасить ипотечный кредит досрочно и идти в банк за новым. Конечно, если ваши финансы это позволяют.

Что растет быстрее: ваши доходы или инфляция. Если ваша зарплата увеличивается намного быстрее, чем растет уровень инфляции, возможно, стоит отложить досрочное погашение кредита. Эта ситуация может привести к тому, что кредитный платеж со временем станет настолько малой частью вашего заработка, что вы с легкостью погасите его за несколько лет или месяцев.

Есть ли у вас свободные деньги. Чего точно не стоит делать — отдавать последние деньги на досрочное погашение. Так вы рискуете попасть в финансовую и психологическую яму. Досрочно погасить кредит стоит, если это не столь существенно отразится на качестве вашей жизни. Помните: квартира для жизни, а не жизнь для квартиры.

Можно ли эти деньги выгодно вложить. Математика простая и крепкая: если вы можете вложить деньги под более высокую ставку, чем ставка по ипотеке, выгоднее не гасить ипотеку, а вкладывать деньги. Одна из таких возможностей — индивидуальный инвестиционный счет, ИИС: если у вас есть возможность получить налоговый вычет, совокупная доходность от вычета и безопасных облигаций с большой вероятностью будет выше среднерыночных ставок по ипотеке. У нас есть отдельная статья о том, что такое ИИС и как им пользоваться.

Что выгоднее сокращать: срок или платеж

Обычно банки предлагают два варианта досрочного погашения кредита: один позволяет уменьшить платеж по кредиту, а второй — сократить срок выплаты. У каждого из этих вариантов есть плюсы и минусы, и работают они по-разному. При сокращении срока кредита уменьшается переплата банку, ведь вы будете меньше пользоваться деньгами банка. При уменьшении платежа вы снижаете текущую платежную нагрузку.

Чтобы рассчитать экономию на процентах и узнать, на сколько можно сократить срок кредита при досрочном погашении, можно использовать ипотечные калькуляторы. Они есть на сайтах многих банков и сервисов, связанных с кредитами. Например, можно посмотреть сервисы calcus.ru или fincalculator.ru.

Давайте посмотрим на одном примере, что нам даст сокращение платежа и на сколько можно уменьшить срок кредита. Итак, в январе 2020 года мы взяли кредит 4 млн рублей на 15 лет под 9% годовых. Если выплачивать кредит по графику, то ежемесячный платеж — 40 570,66 Р, а последний из 180 платежей — в январе 2035 года.

Переплата по кредиту без досрочных погашений — около 3,3 млн рублей
Переплата по кредиту без досрочных погашений — около 3,3 млн рублей
Последний платеж приходится на январь 2035 года
Последний платеж приходится на январь 2035 года

Итак, мы решились на досрочное погашение. Давайте проверим, что будет выгоднее.

Все, включая банковских сотрудников, советуют сокращать срок кредита — так вы гораздо меньше переплатите банку. Посмотрим на примере, так ли это: внесем досрочный платеж в июне 2021 года в размере 200 тысяч рублей.

Способ 1
Сокращаем срок кредита

Переплата: 2 861 047 Р

Экономия: 439 166 Р

Если мы пустим 200 000 Р на досрочное погашение и уменьшим срок выплат, то получится такая картина: размер платежа останется прежним, но срок кредита уменьшится почти на полтора года, а экономия на переплате сильно увеличится.

Как изменится график платежей, если досрочно внести 200 000 Р в июне 2021 и уменьшить срок

Было Стало
Ежемесячный платеж 40 570,66 Р 40 570,66 Р
Переплата 3 300 214 Р 2 861 047 Р
Экономия 439 166 Р
Срок кредита До января 2035 года До октября 2033 года
Ежемесячный платеж
Было
40 570,66 Р
Стало
40 570,66 Р
Переплата
Было
3 300 214 Р
Стало
2 861 047 Р
Экономия
Было
Стало
439 166 Р
Срок кредита
Было
До января 2035 года
Стало
До октября 2033 года
Срок кредита сократился на 1 год и 3 месяца
Срок кредита сократился на 1 год и 3 месяца
Переплата из-за досрочного погашения снизилась на 439 тысяч рублей
Переплата из-за досрочного погашения снизилась на 439 тысяч рублей

Такой способ подойдет в первую очередь тем, кто взял кредит на долгий срок, а ежемесячный платеж ему вполне по силам: это позволит не переплачивать лишние проценты.

Способ 2
Снижаем ежемесячный платеж

Переплата: 3 154 711 Р

Экономия: 145 503 Р

Экономия в этом варианте погашения меньше, но каждый месяц у вас появляются свободные деньги — чуть больше 2000 Р. Эти освободившиеся деньги тоже можно куда-нибудь вложить или потратить на досрочное погашение — мы разберем этот подход в третьем способе погашения.

Сумма, которую мы заплатим сверх обычного платежа, пойдет на погашение основного долга: сам долг уменьшается, а проценты на него пересчитываются и тоже становятся меньше. Банк формирует новый график платежей с учетом этого, и ежемесячный платеж сокращается.

Как изменится график, если досрочно внести 200 000 Р в июне 2021 и снизить платеж

Было Стало
Ежемесячный платеж 40 570,66 Р 38 429,91 Р
Переплата 3 300 214 Р 3 154 711 Р
Экономия 145 503 Р
Срок кредита До января 2035 года До января 2035 года
Ежемесячный платеж
Было
40 570,66 Р
Стало
38 429,91 Р
Переплата
Было
3 300 214 Р
Стало
3 154 711 Р
Экономия
Было
Стало
145 503 Р
Срок кредита
Было
До января 2035 года
Стало
До января 2035 года
Вносим досрочно 200 тысяч рублей
Вносим досрочно 200 тысяч рублей
Экономия на переплате — около 145 тысяч рублей
Экономия на переплате — около 145 тысяч рублей

Размер ежемесячного платежа снизится больше чем на 2 тысячи рублей. Сумма переплаты сокращается незначительно, но зато можно немного повысить уровень жизни прямо сейчас. Этот вариант подойдет тем, кого тяготит нынешний размер платежа и кто боится, что через некоторое время не сможет выплачивать такую сумму ежемесячно.

Сравниваем, что выгоднее — уменьшать платеж или срок

Я могу Платеж после июня 2021 Дата последнего платежа Переплата
Сократить срок 40 570,66 Р Октябрь 2033 года 2 861 047 Р
Уменьшить платеж 38 428,94 Р Январь 2035 года 3 154 711 Р
Ничего не делать 40 570,66 Р Январь 2035 года 3 300 214 Р
Сократить срок
Платеж после июня 2021
40 570,66 Р
Дата последнего платежа
Октябрь 2033 года
Переплата
2 861 047 Р
Уменьшить платеж
Платеж после июня 2021
38 428,94 Р
Дата последнего платежа
Январь 2035 года
Переплата
3 154 711 Р
Ничего не делать
Платеж после июня 2021
40 570,66 Р
Дата последнего платежа
Январь 2035 года
Переплата
3 300 214 Р

Способ 3
Комбинируем

Переплата: 2 861 047 Р

Экономия: 439 166 Р

Что делаем: вносим 200 000 Р — платеж уменьшается с 40 570,66 Р до 38 428,94 Р. Но при этом каждый месяц продолжаем платить 40 570,66 Р — так, будто мы уменьшили не платеж, а срок ипотеки. В результате каждый месяц мы будем платить ту же сумму, что и в начале, но размер обязательного платежа будет по чуть-чуть уменьшаться, а размер досрочного погашения — увеличиваться.

Плюсы: такая же экономия, как при уменьшении срока, при этом появляется страховка: обязательный ежемесячный платеж каждый месяц уменьшается и в случае чего можно платить меньше и не попадать на просрочки. Например, в июне 2032 года обязательный платеж составит всего 21 тысячу рублей.

Вот как это выглядит на практике:

  1. Ваш обычный платеж — 40 570,66 Р.
  2. Вы вносите досрочно 200 000 Р и уменьшаете минимальный платеж — теперь он 38 428,94 Р.
  3. Однако платите вы по-прежнему 40 570,66 Р. Та сумма, что идет сверх основного платежа, 2141,72 Р, вновь идет как досрочное погашение в счет уменьшения платежа.
  4. Каждый месяц ваш ежемесячный платеж уменьшается, а вся разница идет в досрочное погашение. В итоге вы переплачиваете меньше процентов.

Если решите комбинировать, в Т⁠—⁠Ж есть подробная статья об этом способе.

Как это выглядит на практике

В наше время досрочно погашать кредит несложно. Чтобы понять, как это делается, надо разобраться с тремя основными вопросами.

Что написано про досрочное погашение в вашем договоре. Сейчас банк не может запретить досрочное погашение, как и брать комиссию за это: досрочное погашение не считается нарушением договора, а значит, никакие штрафы и комиссии брать за это нельзя. В старых договорах могут быть запреты или комиссии, но сейчас все это можно оспорить. Узнайте, какие условия досрочного погашения предусмотрены в вашем банке, что говорится о полном и частичном погашении, есть ли какие-то ограничения — по сумме или срокам.

Если в самом договоре ничего не сказано про досрочное погашение кредита, проверьте приложения к нему — их часто не подписывают вместе с договором, но на них есть ссылка в документе. Проверьте сайт банка, найдите общие правила кредитования или документ с похожими названиями. Например, вот правила «Альфа-банка», а вот общие условия кредитных договоров Сбербанка.

Каков порядок досрочного погашения. Найдите в договоре или на сайте банка информацию, в какой форме и где вы сможете подавать заявление на досрочное погашение и непосредственно заплатить эту сумму: большинство банков позволяет это делать прямо в личном кабинете или мобильном приложении. Но некоторые до сих пор требуют приехать в офис банка и написать заявление о досрочном погашении вживую. Это, конечно, усложняет жизнь заемщика.

За какой срок нужно подать заявление. Узнайте, как и когда подавать заявление на досрочное погашение, — это может быть прописано в договоре или на сайте банка. Обычно банк просит предупредить о таком платеже не меньше чем за 10—30 дней и нередко привязывает возможность досрочного платежа к дате планового.

«Росбанк» просит подавать заявление о досрочном погашении за 30 дней либо за 10 дней, если оплата будет одновременно с ежемесячным платежом
«Росбанк» просит подавать заявление о досрочном погашении за 30 дней либо за 10 дней, если оплата будет одновременно с ежемесячным платежом

Большинство банков дают возможность заполнять и отправлять заявление прямо на сайте через личный кабинет или даже в мобильном приложении, главное — соблюсти срок подачи заявления.

Некоторые банки дают инструкции, как провести досрочное погашение, прямо на сайте. Например, так делает Сбербанк.

В Сбербанке можно досрочно гасить кредит на сайте или через приложение
В Сбербанке можно досрочно гасить кредит на сайте или через приложение
В «Альфа-банке» тоже возможно досрочное погашение прямо в мобильном приложении. На сайте банка рассказывают, как это сделать через приложение
В «Альфа-банке» тоже возможно досрочное погашение прямо в мобильном приложении. На сайте банка рассказывают, как это сделать через приложение

Если вы еще не уверены, что именно хотите сократить — платеж или срок, посмотрите на новый график платежей — обычно банки позволяют рассчитать новый срок или платеж еще до подачи заявления. Вот как это выглядит у «Росбанка»:

До подачи заявления можно узнать, как именно сократится срок или платеж после досрочного погашения
До подачи заявления можно узнать, как именно сократится срок или платеж после досрочного погашения

После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Теперь вы можете следовать ему.

Итоги

  1. Не всегда стоит досрочно погашать кредит: оцените все обстоятельства и решите, нужно ли это лично вам.
  2. Есть два основных способа досрочного погашения кредита: снижать ежемесячный платеж или уменьшать срок кредита.
  3. Самый выгодный вариант — уменьшать срок кредита. Это позволит сильно сократить переплату.
  4. Но можно комбинировать: уменьшать платеж, но продолжать платить, как раньше, сокращая срок кредита.
  5. Чтобы узнать, как досрочно гасить кредит, узнайте, в какой форме и за какой срок нужно подавать заявление в банк и как можно внести деньги.