Как поменять жилищные условия, если в квартире стало тесно?

Есть двухкомнатная квартира в Москве, которая куплена в ипотеку. Она в хорошем районе, с тихим зеленым двором, но имеет один недостаток — очень маленькая и тесная, меньше 40 квадратов. Живем втроем: я, жена и 10-летняя дочь. Рыночная цена квартиры — около 10 млн рублей. Ежемесячный платеж банку за квартиру — около 40 тысяч рублей.

Хочется переехать в просторную трешку, чтобы было хотя бы 60 квадратов. При этом в том же районе — дочке еще долго ходить здесь в школу. Цена такой квартиры — 15 млн рублей. До полной выплаты ипотеки осталось 9 лет и 3 миллиона рублей долга.

Соответственно, есть такие варианты:

1. Напрячься, погасить оставшийся долг за 4,5 года. Потом продать квартиру, взять новую ипотеку на трешку. Расходы в месяц: 80 тысяч рублей. Самый долгий, и какие будут цены через 4,5 года на рынке — неизвестно. При тех же ценах и ставках, как сейчас, платить придется примерно 50 тысяч рублей в месяц.
2. Взять в аренду трешку и переехать жить в нее, а двушку подремонтировать за 1 миллион и сдавать. Расходы в месяц: 70 тысяч рублей аренда, 40 тысяч ипотека, минус 40 тысяч сдача = 70 тысяч рублей. Самый быстро реализуемый. Но придется терпеть разные ограничения арендодателей и потенциальную необходимость переезда в любой момент времени.
3. Накопить за 3 года 1,5 млн на первоначальный взнос и взять в ипотеку трешку. А двушку оставить для сдачи после ремонта 1 млн. Расходы в месяц: 95 тысяч ипотека 1, 40 тысяч — ипотека 2, минус 40 тысяч сдача = 95 тыс. И нужно еще накопить 2,5 млн. Зато в перспективе остаются 2 квартиры, одну потом можно оставить дочке.

Вопрос в том, что лучше: сразу улучшить жилищные условия, но больше тратить, либо уменьшить долговую нагрузку, но отложить переезд надолго?