ПРОМО
Это не магия, а бесплатная кредитка
1K
14

Мнение: недвижимость — не лучшее долгосрочное вложение

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Частая дискуссия между мной и родственниками касается покупки квартиры. Среди поколения 40+ в России так уж сложилось, что недвижимость считается наиболее надежным и разумным способом сохранить деньги, поэтому среди старшего поколения растет недоумение, почему миллениалы не хотят покупать квартиры? Давайте вместе разбираться.

Итак, допустим, наша цель крайне консервативная — мы хотим сохранить имеющиеся деньги и с годами хотя бы не беднеть. Если вы знаете, что такое инфляция, то сможете понять, почему сохранить их с помощью квартиры не выйдет.

Квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду, в среднем приносит 6-7% годовых. Мой опыт арендодателя показывает, что если учитывать не только налог на квартиру, но обновление сантехники раз в 5 лет, косметический ремонт раз в 10 лет и капитальный ремонт раз в 20 лет, то среднегодовая доходность не уходит выше 6%. Сужу по квартире в Томске, но с квартирой в Москве, например, ситуация будет еще хуже — стоимость метра там выше в несколько раз, тогда как стоимость аренды выше примерно в 2 раза, то есть доходность будет еще меньше.

Официальная инфляция в России, а иными словами, обесценивание рубля, то есть за ту же сумму купить можно меньше, чем раньше, за последние 10 лет составила 88%. То есть в среднем 8,8% в год. Не будем пока касаться вопроса адекватности официальной инфляции, хотя мнение о ее хронической заниженности распространено. Это значит, что на 100 тысяч рублей, заработанных в начале года, к началу следующего года мы сможем купить товаров на 91 тысячу 200 рублей, потому что товары стали дороже на 8,8%. 

Подчеркну, цифры усредненные 10-летним периодом — в последние годы официальная инфляция низкая, в районе 3-5%, тогда как в 2015-м она была на уровне 13%. Если брать десятилетний период 2000-2010, то там будет вообще безобразие, ведь инфляция в отдельные годы достигала 20% и не снижалась ниже 9%.

Таким образом, если считать по последним десяти годам, чтобы не терять деньги, нам следует иметь среднюю прибыль от капитала минимум 8,8% годовых. Сравниваем с 6% годовых от квартиры и делаем вывод, что почти 3% в год мы теряем. То есть несем убыток. Подчеркиваю — мы имеем квартиру, сдаем по средней цене, без простоя, без пожаров и соседей, затопивших нежданно-негаданно, и при этом теряем почти 3% в год от тех денег, что вложили в покупку. Мда, так себе картинка!

Какие альтернативы, спросите вы? Во-первых, хранить меньше рублей. И в квартирах, и на депозитах, и в инвестиционных инструментах. Рубль — валюта развивающегося рынка, а потому нестабильная. Поэтому часть (и лучше преобладающую) денег стоит хранить в долларах и других валютах стран с устойчивой экономикой. А еще есть золото, фонды акций и масса других штук, способных помочь в этом деле. А квартиры стоит покупать только чтобы в них жить.


Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Свинья Апокалипсиса

Почему при таких подсчетах никогда не учитывается рост стоимости самой квартиры? Считать доходность как это делаете Вы, все равно что пытаться жить на мизерные дивиденды от портфеля акций. Совершенно упуская из виду тот факт, что сам портфель также растет в цене.

Я хоть и миллениал, но иду по схеме покупки недвиги. И выгоднее стратегии пока не вижу. Однушка в Питере, советская вторичка, в шаговой доступности от метро, в 2017 году стоила 3 млн рублей. В 2021 эта же квартира стоит минимум 5.5 млн. По нижней границе рынка, чтобы выставить на ЦИАН и за неделю с руками оторвали. Можно поставить цену выше, и неспешно продать за 5.7, например. При арендной плате 22 000 в месяц квартира приносит 250 тыс. в год или 1 миллион за 4 года сдачи. На все ремонты и покупку мебели ушло 200 тыс.

Итого, спустя 4 года, с учетом подорожания квадратных метров и заработка на аренде, чистая прибыль при продаже составила бы 3.3 мульта. 110% роста исходных вложений за 4 года. Или по 27% годовых. Можете вычесть оттуда инфляцию, будет 20%. Если квартиру не ремонтировать и не сдавать, а просто подержать и продать через 4 года владения, то выгода составит 2.5 мультов. 84% за 4 года или 21% годовых. За вычетом инфляции - 14% годовых.

Доллар за те же четыре года вырос на 15%. С 60 до 74 рублей. И приносил бы своему владельцу 4% в год. Без какого-то пассивного дохода, а только если начать переводить доллары обратно в рубли. Уменьшая общий размер своего финансового актива.

15
Наталья Ингеройнен (Крылова)

Свинья, отличный ответ, все правильно. И добавлю, что не меняют сантехнику каждые 5 лет. Недвижимость -отличная инвестиция.

3
Свинья Апокалипсиса
Отредактировано

Fcük, приложите свой успешный кейс по инвестированию в s&p500 за 4 года. Читатели ТЖ Вам только спасибо скажут :) Пока среди моего окружения большинство лишь прикидывает на пальцах "сколько они смогли бы заработать, если бы в ... году вложились в акции ...". Некоторые с головой идут в "инвестирование" и за годы в лучшем случае сохраняют тело вклада, компенсировав инфляцию. Я не являюсь зашоренным фанатом лить деньги "в бетон". С удовольствием вложусь в надежную схему с доходностью выше недвиги. Но пока успешных кейсов заработка "на инвестициях", с горизонтом хотя бы в 3 года, у меня перед глазами нет.

7
Свинья Апокалипсиса
Отредактировано

Nikolay, расходы на покупку и неожиданные ремонты включены в статью расхода "на все ремонты". Касательно блока про эмоции - у меня нет проблем с социализацией и установкой контакта с незнакомыми мне людьми. В т.ч. для успешного решения конфликтных ситуаций. Хотя соглашусь, что для кого-то это может стать серьезной проблемой. Все люди разные.

4
Артем Богданов
Отредактировано

Недвижимость всегда разная. Способ обойти инфляцию, бывает и такое. Сберечь - и такое. Не хранить все яйца - тоже. И расчеты тоже будут разные, если считать разные сценарии. А в среднем по больнице мы давно трупы, но ведь как-то крутимся.

3
Qwerty

В Москве выше стоимость аренды чем в Томске

0
Елена Харламова

Деньги должны делать ДЕНЬГИ, а не 14% годовых))
К сожалению, это тупиковый путь развития страны!!!
В один прекрасный момент в стране в которой деньги вкладывают не в технологии и производство, а в квадратные метры (чтобы ничего не делать) произойдёт КРИЗИС! И обвал цен на эти самые квартиры(((

0

Сообщество

Популярное за неделю