Мы купили апарта­менты в Петербурге и вместо прибыли ушли в минус
Аренда, покупка и продажа
85K
Фотографии — Людмила Похващева

Мы купили апарта­менты в Петербурге и вместо прибыли ушли в минус

Доход едва покрывает проценты по ипотеке
287
Аватар автора

Людмила Похващева

купила апартаменты

Аватар автора

Марина Похващева

записала историю мамы

Страница автора

Наши апартаменты застройщик сдал на четыре месяца позже, а потом еще несколько месяцев разбирался с недостатками.

Вместо декабря 2022 года мы получили готовое жилье лишь в июне 2023 года. Все это время платили за ипотеку и ЖКУ, что совсем не входило в наши планы. Мы хотели сдавать апартаменты посуточно и получать прибыль, но вышло так, что начали с убытков — ими же и продолжили.

В статье расскажу, как мы все же подготовили апартаменты к сдаче, разобрались с налогами, наладили стабильный поток гостей и придумали план, как выйти хотя бы на нулевую окупаемость.

Для удобства дальше я буду называть апартаменты также квартирой, хотя юридически это не так.

Как подготовили апартаменты к сдаче

Мы купили однокомнатные апартаменты площадью 37 м² с отделкой. Ванная комната была обустроена и готова, а другие помещения предстояло меблировать.

Застройщик апарт-отеля предлагал полную меблировку за 1 180 000 ₽. В эту стоимость входила также бытовая техника и даже текстиль и посуда, но мы отказались от предложения и самостоятельно купили минимум мебели, которая нужна для сдачи посуточно.

Начали с кухни. Проект придумали вместе с мамой в мебельном салоне. Если бы решили обратиться к дизайнеру интерьера, заплатили бы еще около 30 000 ₽.

Такой проект кухни мы создали с мамой и девушкой из салона мебели. Она давала потрогать материалы, рассчитывала стоимость кухни и создавала дизайн в специальной программе. Приходили в салон несколько раз — думаю, суммарно потратили на проектирование часов шесть
Такой проект кухни мы создали с мамой и девушкой из салона мебели. Она давала потрогать материалы, рассчитывала стоимость кухни и создавала дизайн в специальной программе. Приходили в салон несколько раз — думаю, суммарно потратили на проектирование часов шесть
Сначала у нас была импровизированная кухня в спальне, столом служила коробка с посудой
Полноценная кухня после установки гарнитура и покупки мебели
1/2
Сначала у нас была импровизированная кухня в спальне, столом служила коробка с посудой

Сдавать квартиру можно было и без мебели, только с кухонным гарнитуром, но тогда цену пришлось бы сильно снизить. И без мебели можно сдавать только на долгосрок.

После кухни купили мебель и технику в другие комнаты. Когда выбирали, опирались на свои предположения о том, что базово нужно для жизни. Понимали, например, что без кровати и холодильника не обойтись.

Список дополнительного оснащения взяли в одном из тематических телеграм-каналов. Перечень включал около 70 позиций на общую сумму 50 000 ₽: ложки, вилки, посуда, постельное белье, полотенца и прочие мелочи. Из неочевидного там был коврик для сушки посуды, урна с педалью в ванную, крючок для полотенца на кухню и органайзер для ватных дисков.

В квартире пока нет посудомоечной машины, на нее копим деньги. Место для машинки предусмотрено
В квартире пока нет посудомоечной машины, на нее копим деньги. Место для машинки предусмотрено

Мы хотели сделать как можно больше спальных мест, поэтому купили двуспальную кровать и диван, где могут разместиться два-три человека. Максимальное количество гостей в наших апартаментах — пять, включая ребенка.

Так как бюджет был ограничен, мебель выбирали в основном по цене. Покупали не самое дешевое, а среднее. Стиральную машину, например, купили с функцией сушки, поскольку это бонус, который можно подсветить в описании апартаментов и привлекать так гостей.

В квартире пока нет рабочего места, прикроватных тумбочек, светильников в спальне, большого зеркала в ванной. Когда купим все это, станет уютнее и мы сможем поднять стоимость проживания.

Диван оказался даже больше, чем мы ожидали. В разложенном виде он как двуспальная кровать
Диван оказался даже больше, чем мы ожидали. В разложенном виде он как двуспальная кровать
Вместо прикроватных тумбочек пока табуретки
Вместо прикроватных тумбочек пока табуретки

В 2023 году мы потратили на меблировку квартиры 430 099 ₽ — в 2,5 раза меньше, чем предлагал застройщик

Что купилиСтоимость
Кухонный гарнитур с доставкой и сборкой262 857 ₽
Стиральная машинка29 999 ₽
Диван28 596 ₽
Холодильник19 000 ₽
Шкаф в спальню со сборкой18 988 ₽
Прихожая со шкафчиком и сборка10 800 ₽
Пара стульев для кухни10 646 ₽
Кровать с матрасом10 052 ₽
Четыре комплекта постельного белья7 126 ₽
Шторы с тюлем и их установка5 550 ₽
Кухонный стол5 500 ₽
Светильники в две комнаты4 959 ₽
Микроволновка с доставкой4 100 ₽
Принадлежности для кухни3 500 ₽
Жалюзи2 898 ₽
Три подушки и одеяло2 890 ₽
Хозяйственные принадлежности для ванны1 500 ₽
Напольная вешалка для одежды1 138 ₽

В 2023 году мы потратили на меблировку квартиры 430 099 ₽ — в 2,5 раза меньше, чем предлагал застройщик

Что купилиСтоимость
Кухонный гарнитур с доставкой и сборкой262 857 ₽
Стиральная машинка29 999 ₽
Диван28 596 ₽
Холодильник19 000 ₽
Шкаф в спальню со сборкой18 988 ₽
Прихожая со шкафчиком и сборка10 800 ₽
Пара стульев для кухни10 646 ₽
Кровать с матрасом10 052 ₽
Четыре комплекта постельного белья7 126 ₽
Шторы с тюлем и их установка5 550 ₽
Кухонный стол5 500 ₽
Светильники в две комнаты4 959 ₽
Микроволновка с доставкой4 100 ₽
Принадлежности для кухни3 500 ₽
Жалюзи2 898 ₽
Три подушки и одеяло2 890 ₽
Хозяйственные принадлежности для ванны1 500 ₽
Напольная вешалка для одежды1 138 ₽

Как определяли стоимость для посуточной сдачи апартаментов

Сдавать посуточно мы решили только в сезон. В Петербурге он начинается примерно с апреля и заканчивается в сентябре. А потом есть еще два месяца зимой — до и после новогодних каникул. В межсезонье — либо сдавать в долгосрок, либо жить самостоятельно, пока не решили.

Мы понимали, что в первый год много не заработаем, потому что в апартаментах не так много мебели, нет отзывов на сайтах, а еще рядом много конкурентов. Вот что мы сделали.

Проанализировали рынок. Наш апарт-отель — у метро «Купчино» в Санкт-Петербурге. В отеле чуть больше 1000 номеров. Большую часть апартаментов летом сдают посуточно.

Во всем районе Купчино в начале августа 2024 года было больше двух тысяч объявлений о посуточной аренде, но к началу учебного года их стало меньше.

Цены на посуточную аренду в районе метро «Купчино» начинаются от 1500 ₽. Обычные квартиры, то есть не апартаменты, нам тоже конкуренты. Источник: avito.ru
Цены на посуточную аренду в районе метро «Купчино» начинаются от 1500 ₽. Обычные квартиры, то есть не апартаменты, нам тоже конкуренты. Источник: avito.ru
В сентябре 2024 года в обоих корпусах нашего апарт-отеля посуточно сдавалось 79 номеров. Цена за номер — от 2415 ₽
В сентябре 2024 года в обоих корпусах нашего апарт-отеля посуточно сдавалось 79 номеров. Цена за номер — от 2415 ₽

Посчитали ежемесячные расходы и прикинули доход. На первое время решили, что нужно получать от аренды сумму, равную обязательным расходам на месяц, и еще 10%.

Уборку и управляющего, который будет заниматься поиском и заселением постояльцев, мы запланировали на будущее. Пока решили заниматься этими вопросами сами, но расходы учитывать, будто они уже есть. Согласно нашей формуле, минимальный доход в месяц: 87 070 ₽ + 10% = 95 777 ₽.

Посчитали обязательные расходы в месяц — вышло 87 070 ₽

Платеж по ипотеке48 670 ₽
Управляющий апартаментами20 000 ₽
Коммунальные платежи11 000 ₽
Продвижение объявления на площадках5 000 ₽
Уборка2 400 ₽

Посчитали обязательные расходы в месяц — вышло 87 070 ₽

Платеж по ипотеке48 670 ₽
Управляющий апартаментами20 000 ₽
Коммунальные платежи11 000 ₽
Продвижение объявления на площадках5 000 ₽
Уборка2 400 ₽

Определили стоимость суток. Мы выбрали три сценария загрузки апартаментов:

  1. Идеальный — заняты все дни месяца.
  2. Реалистичный — больше половины месяца.
  3. Грустный — загрузка меньше 15 дней.

Учитывали дни не подряд, а в сумме, так как может быть, что две недели от гостей отбоя нет, а потом — простой.

От этих сценариев отталкивались при выборе цены аренды. Чем больше дней бронируют постояльцы, тем ниже стоимость.

Считали так: наш идеальный доход 95 777 ₽ делили на 30, 25 или 15 дней. Цифры очень условные, но они были нужны, чтобы хоть на что-то опереться при выборе стоимости.

Наш расчет цены в зависимости от прогноза загрузки апартаментов

СценарийСтоимость суток
Есть брони в течение половины месяца, расчет на 15 дней6 385 ₽
Загружены больше половины месяца, расчет на 25 дней3 831 ₽
Апартаменты загружены каждый день месяца3 193 ₽

Наш расчет цены в зависимости от прогноза загрузки апартаментов

СценарийСтоимость суток
Есть брони в течение половины месяца, расчет на 15 дней6 385 ₽
Загружены больше половины месяца, расчет на 25 дней3 831 ₽
Апартаменты загружены каждый день месяца3 193 ₽

Квартиры без отзывов и рейтингов не привлекают гостей, поэтому мы решили демпинговать — давать объявления с ценой ниже нашего минимального ожидания, осознавая, что полной загрузки не будет, а значит, мы не будем зарабатывать первое время. К тому же мы не понимали, сможем ли конкурировать в районе.

Действовали больше наобум, начали с 3500 ₽ за сутки, а потом постепенно снижали стоимость. Минимальная стоимость, за которую сдавали апартаменты, — 2450 ₽.

План такой: заработать хорошие отзывы, подождать, пока включится сарафанное радио, а потом поднимать стоимость.

Как подготовили объявление

Сделали привлекательные фотографии для сайтов. Первую съемку мы провели на телефон еще до того, как купили мебель. Но понимали, что успеха ждать не приходится, ведь в объявлениях конкурентов были в основном профессиональные фотографии.

Поэтому вскоре наняли знакомого фотографа, и он снял квартиру, а потом отретушировал снимки — добавил голубых тонов, чтобы картинка стала более яркой и привлекательной. За профессиональные снимки мы заплатили 1500 ₽ — это по знакомству.

Как только разместили профессиональные фотографии, квартиру стали чаще смотреть. Звонили и писали до двух-трех раз в день. За месяц мы собрали броней на все лето до 28 августа.

Объявление одного из наших конкурентов — апартаменты в том же доме. Источник: avito.ru
Наша съемка на телефон явно проигрывала: плохое освещение, неудачные ракурсы
1/2
Объявление одного из наших конкурентов — апартаменты в том же доме. Источник: avito.ru
Профессиональные фотографии на широкоформатный объектив с более удачных ракурсов и в хорошем освещении сделали наше объявление привлекательнее. Источник: avito.ru
Профессиональные фотографии на широкоформатный объектив с более удачных ракурсов и в хорошем освещении сделали наше объявление привлекательнее. Источник: avito.ru

Продумали фишки, чтобы отстроиться от конкурентов. Мы понимали, что на агрегаторах много похожих объявлений, и от других арендодателей нужно было отстраиваться.

Решили привлекать клиентов так:

  1. Разрешили жить с животными — мы знаем, как сложно найти квартиру, куда пускают с питомцем.
  2. Ввели скидку на повторное заселение — 10% от стоимости суток.
  3. Старались быстро отвечать на сообщения и звонки.

Составили текст объявления. Уточнили только важные детали: про местоположение, мебель, условия заселения. О минусах апартаментов не упоминали. Например, в квартире только одно зеркало в спальне и нет посудомойки.

Плюс — близость к метро — вынесли в самое начало.

Описание для всех площадок — указаны все детали
Описание для всех площадок — указаны все детали

Как проходило заселение первых гостей

Нам было страшно сдавать: переживали, что жильцы что-то сломают или украдут. Как принято, мы брали с гостей обеспечительный платеж, который в народе называют задатком или депозитом, — 3000 ₽, но первое время возвращали его не глядя.

Первыми гостями в апартаментах была семейная пара с двумя детьми. Они оставили порядок после себя, а вот дальше наши опасения стали оправдываться.

Вторыми гостями в апартаментах оказалась группа спортсменов. После их отъезда мы увидели огромное пятно на диване — пришлось вызывать клининг и заплатить 1500 ₽.

Следующие гости испачкали постельное белье, новый комплект обошелся в 1300 ₽.

Потом гости сломали диван на кухне. Мы заметили это, когда сели на него. Поломка была незначительная, за починку заплатили 700 ₽ за свой счет, так как депозит уже вернули.

Еще через два месяца жильцы сломали ручку окна — мы снова заметили поломку поздно, уже после того, как вернули депозит. Ремонт стоил около 1500 ₽.

За первые два месяца аренды мы потратили 5000 ₽ на ремонт поломанных вещей. Стали внимательнее относиться к сдаче номера: сначала проверяем, а потом возвращаем гостям депозит.

Как продвигаем объявления

Мы остановились на двух площадках — «Авито» и «Суточно-ру». На других площадках наше объявление тоже есть, но с момента публикации мы туда не заходили, так как хватает загрузки с двух агрегаторов.

Вот некоторые особенности работы площадок на лето 2024 года. Условия постоянно меняются: например, на «Авито» раньше нужно было платить за продвижение фиксированную сумму, а теперь — процент.

«Авито». Площадка берет комиссию 15% от стоимости бронирования. Можно обойтись и без нее, но тогда объявление будет в нижних строчках поисковой выдачи. А можно заплатить площадке больше — тогда объявление увидит больше людей.

Например, квартира стоит 3500 ₽ в сутки. Гость снял ее на неделю и заплатил 17 500 ₽. С этой суммы «Авито» возьмет комиссию 15% — 2625 ₽. Нам останется 14 875 ₽.

Чаще всего мы ставим комиссию 15 + 7%, чтобы объявление чаще просматривали. В сумме 22%.

В нашем примере с арендой на неделю за 3500 ₽ в сутки будет так: 17 500 ₽ × 22% = 3850 ₽ комиссии. На руки мы получим 13 650 ₽.

«Суточно-ру». Эта площадка берет 20% стоимости бронирования. Но эти деньги остаются у нас на балансе. Мы можем оплатить ими продвижение на площадке, которое стоит 1000 ₽ в сутки. Или потратить часть суммы на собственные бронирования, если будем снимать жилье.

Вот статистика: за июнь 2024 года мы заплатили комиссий двум агрегаторам на 14 072 ₽.

На «Авито» гости могут проверить наличие свободных дат сами во встроенном календаре. Это удобно, нам не нужно отвечать на одни и те же вопросы много раз. На «Суточно-ру» такой функции пока нет
На «Авито» гости могут проверить наличие свободных дат сами во встроенном календаре. Это удобно, нам не нужно отвечать на одни и те же вопросы много раз. На «Суточно-ру» такой функции пока нет

Как готовим апартаменты к приезду гостей

Сдача апартаментов в посуточную аренду — это полноценная работа, если нет управляющего. В среднем за неделю мы ездим в апартаменты три-четыре раза, чтобы заселять и выселять гостей, проверять, все ли хорошо с мебелью, убирать, носить белье в химчистку, обновлять расходники.

Иногда люди выезжают и заезжают в один день — нужно успевать подготавливать квартиру к новым гостям.

Мы собрали чек-лист, что нужно сделать:

  • помыть полы;
  • постирать и погладить постельное белье;
  • помыть посуду;
  • протереть все поверхности;
  • помыть холодильник;
  • помыть душевую, унитаз;
  • протереть дверные ручки;
  • протереть зеркала;
  • протереть стекла окон, подоконники;
  • проверить наличие чая, кофе, сахара, соли, воды.

В среднем на уборку квартиры у нас уходило три часа. Первый месяц мы намучились и решили, что проще нанимать клининг. Сейчас тратим на него 700 ₽ за час. Клинеру часа хватает, чтобы убрать весь номер.

Оплата и заселение происходят так. Сначала гости оставляют предоплату на сайте — 20% на «Суточно-ру» и 30% на «Авито». Остаток платят при заселении — наличными или переводом на банковский счет.

Ключи передаем по-разному. Иногда встречаем гостей и отдаем лично, иногда оставляем в тайном месте и пишем инструкцию, как и где забрать. Хотим купить сейф на дверь для бесконтактного заселения.

Цены на такие мини-сейфы начинаются от 400 ₽. Источник: ozon.ru
Цены на такие мини-сейфы начинаются от 400 ₽. Источник: ozon.ru

Что с налогами

Апартаменты — это коммерческая, а не жилая недвижимость. Сдача апартаментов в аренду — бизнес, поэтому нужно выбрать одну из организационно-правовых форм его ведения и платить налоги. Мы рассматривали ООО, ИП и сдачу квартиры в качестве физлица.

Юридические статусы, из которых мы выбирали

КритерийОООИПФизлицо
Может ли сдавать в аренду коммерческую недвижимостьДаДаДа
СотрудникиНужно нанимать сотрудников, как минимум директораМожно нанимать работников по трудовым или гражданско-правовым договорам или работать без нихМожно нанимать 
ОтчетностьПо налогам и сотрудникамПо налогам и сотрудникам, если они естьНет отчетности
Ведение бухгалтерииБухгалтерский и налоговый учетНалоговый учетНе нужно
ВзносыВ 2024 году — 30% от суммы доходов сотрудниковФиксированные, в 2025 году — 45 000 ₽НДФЛ 13%

Юридические статусы, из которых мы выбирали

Может ли сдавать в аренду коммерческую недвижимость
ОООДа
ИПДа
ФизлицоДа
Сотрудники
ОООНужно нанимать сотрудников, как минимум директора
ИПМожно нанимать работников по трудовым или гражданско-правовым договорам или работать без них
ФизлицоМожно нанимать 
Отчетность
ОООПо налогам и сотрудникам
ИППо налогам и сотрудникам, если они есть
ФизлицоНет отчетности
Ведение бухгалтерии
ОООБухгалтерский и налоговый учет
ИПНалоговый учет
ФизлицоНе нужно
Взносы
ОООВ 2024 году — 30% от суммы доходов сотрудников
ИПФиксированные, в 2025 году — 45 000 ₽
ФизлицоНДФЛ 13%

От ООО мы отказались сразу, потому что пришлось бы обязательно нанимать сотрудников и вести сложный учет.

Получается, нам надо было зарегистрировать ИП и выбрать из трех вариантов налогообложения:

  1. Патентная система, ПСН. Патент могут получить предприниматели, которые занимаются определенными видами деятельности  и имеют в штате до 15 сотрудников. ИП на ПСН может сдавать нежилую недвижимость общей площадью до 500 м², то есть нам такой вид налогообложения подходил. Но платить 6% надо с потенциального, а не реального дохода, сколько именно — можно посчитать на калькуляторе ФНС. Так как мы не были уверены в регулярности заработков, от патента отказались.
  2. Упрощенная система налогообложения, УСН, по системе «6% с любых доходов».
  3. УСН, где налог 15% от прибыли — положительной разницы между доходами и затратами на бизнес. Еще эту схему называют «Доходы минус расходы».

Мы остановились на ИП с УСН: это относительно просто и не надо сдавать горы отчетности. Вариант с налогом 15% нам понравился больше, так как есть важный момент: если расходы больше доходов, ИП на УСН «Доходы минус расходы» платит налог 1%, а не 15%. Мы понимали, что на старте, скорее всего, будем вкладывать больше, чем получать. С патентной системой и УСН 6% с любых доходов такое не пройдет: ставка фиксированная и не зависит от того, рентабелен ли бизнес.

ИП обязаны платить за себя ежегодные страховые взносы  . В 2024 году — 49 500 ₽. Есть еще и дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход больше 300 000 ₽ в год, — 1% от суммы превышения.

Мы сдаем апартаменты меньше года, поэтому пока можем только прогнозировать налог. Скорее всего, наши расходы превысят доходы, а значит, платить придется лишь 1% от дохода. Но доход будет выше 300 000 ₽, то есть возникнет дополнительный страховой взнос.

С помощью онлайн-калькулятора на сайте ФНС мы посчитали, что в конце года будем должны 44 874 ₽ страховых взносов. Расчет примерный, поскольку мы не знаем загрузки квартиры.

Как подходим к работе с гостями

Стараемся обеспечить личный контакт. Это важно первое время, чтобы у людей сложилось положительное мнение о нас, а еще это помогает собирать обратную связь и дорабатывать квартиру.

Например, когда только опубликовали объявление, несколько человек сказали, что очень неудобно жить без микроволновки и жалюзи на кухне. Жильцы даже вешали плед на окно в кухне, чтобы закрыться от солнца. После этих отзывов мы сразу купили микроволновку и шторы.

Микроволновка, которую купили после того, как прочитали отзывы гостей
И рулонные шторы на окно
1/2
Микроволновка, которую купили после того, как прочитали отзывы гостей

Несколько гостей отказались от заселения, потому что в апартаментах нет телевизора. А мы думали, что людей будет смущать отсутствие зеркала. Но про зеркало до сих пор никто не спрашивал, а телевизор, наверное, придется докупить.

Мы встречаем и провожаем гостей, отвечаем на их вопросы почти в любое время, покупаем в апартаменты цветы, угощения и фрукты. Хотим, чтобы люди чувствовали себя как можно комфортнее.

Быстро реагируем на новые бронирования. Мы заметили, что люди часто бронируют понравившиеся квартиры на площадке, чтобы кто-то другой не успел занять жилье на интересующие даты.

Также могут написать вопрос до бронирования, и, если ответить позже конкурента, гость уйдет к нему. Или могут забронировать, написать вопрос, а если мы не успеваем ответить или хотя бы скинуть приветственное сообщение, убрать бронь и найти другое жилье.

Оперативно решаем проблемы. В квартире может случиться пожар, прорвать трубу, или гость потеряет ключ. Во всех этих случаях люди обращаются к арендодателю, поэтому важно быть на связи в любое время суток.

Например, у нас был случай, когда в апартаментах в час ночи сработала пожарная сирена, арендатор позвонил нам. Помочь чем-либо мы не могли, но жителю было важно услышать нас. Мы объяснили, что иногда случаются ложные срабатывания и, если пожара нет, сирена скоро отключится. Так и произошло.

Отзыв, который гость оставил в переписке в «Вотсапе»*
За четыре месяца гости дали 13 отзывов, в основном положительные
1/2
Отзыв, который гость оставил в переписке в «Вотсапе»*
Отзыв на «Авито» пока только один
Отзыв на «Авито» пока только один

Что в итоге

На сдаче апартаментов мы пока не зарабатываем, а уходим в минус — из-за того, что заранее не учли много всего. Например, не запланировали расходы на маркетинг, страховые взносы ИП, клининг, не знали, что принято покупать для гостей кофе, воду и подобные мелочи. Оказалось, что ремонт мебели нужен чаще, чем мы думали, и депозиты не всегда спасают.

Предположительные убытки в конце года — 114 722 ₽ вместе с расходами на ИП. Ипотека у нас на 18 лет со ставкой 7,9%. Должны еще 5,6 млн рублей, а ежемесячный платеж — 48 670 ₽. Аренда приносит около 62 000 ₽ в месяц, этого хватает на ипотеку и платежи за ЖКУ. На химчистку — 1290 ₽, клининг — 700 ₽, расходники — 2000 ₽ и прочие мелочи денег уже не остается. На новую технику приходится копить.

Тем, кто планирует заняться посуточной сдачей, советуем просчитать расходы по максимуму, хотя учесть все вряд ли получится. Возможно, стоит передать апартаменты в управление, чтобы не заниматься всем самому, а просто получать деньги. Например, управляющая компания нашего отеля может искать и встречать гостей, делать клининг и решать текущие вопросы. За это она берет 30% от цены съема — дорого, но, может быть, для кого-то это вариант. При такой схеме гости регистрируются на ресепшене, как в гостинице.

Мы понимали, что в любом бизнесе сначала больше тратят, чем зарабатывают. Догадывались и о том, что сдавать апартаменты посуточно — это нелегко. Но когда столкнулись с этим на деле, узнали, что подводных камней и дополнительных сложностей слишком много. За три месяца мы не смогли наладить процесс и начать выходить в плюс.

После окончания летнего сезона мы остановили сдачу посуточно. Рассматриваем в том числе возможно сдавать в краткосрок или долгосрок. В первом случае доходы будут превышать ипотечные взносы, во втором мы, скорее всего, будем мало зарабатывать, зато не будет столько суеты, не понадобится управляющий, и амортизация квартиры будет меньше. Платежи за аренду в этом случае перекрывали бы ипотечные взносы, а за коммунальные услуги будут платить арендаторы.

Насчет выбора формы налогообложения мы тоже не уверены — возможно, позже закроем ИП и будем сдавать квартиру в статусе физлица. Так будет меньше взносов и не нужно заниматься отчетностью.

Главный вывод для нас: сдача апартаментов в посуточную аренду — полноценный бизнес. Надеемся, что начнем зарабатывать с опытом и когда появится хороший рейтинг на агрегаторах. Но если не получится в следующем году выйти в прибыль, будем сдавать в долгосрок, закрывать ипотеку, коммунальные платежи и получать небольшой доход.

Сдавали или снимали жилье? Расскажите о своем опыте и посоветуйте, как и где лучше искать квартиру или жильцов

Марина ПохващеваКак вы думаете, мы сможем выйти в прибыль? Что для этого нужно сделать?
  • БелочкаЦветы и фрукты - это точно лишнее для Вашей категории недвижимости, а вот чай, кофе, сахар - это очень даже приветствуется. Что касается телевизора - у меня дома его нет, но куда бы ни приезжали, всегда им пользуемся, поэтому не удивлена, что гости недовольны его отсутствием. Мне кажется, у Вас не сложилось портрета Вашей целевой аудитории, а от него я бы как раз отталкивалась. Как я понимаю, это люди, которые хотят сэкономить, но не готовы жить в очень плохих бытовых условиях. Они скорее всего будут готовить дома (поэтому нужна микроволновка, плита, сковородка, кастрюлька, ножи, набор посуды на 5 человек). Они будут сами стирать и гладить - я бы предоставляла порошок. Молодцы, что стали проверять состояние квартиры до возвращения депозита и наняли клининг - это Вас избавит от избыточных финансовых и временных затрат.123
  • БелочкаИ сделайте бесконтактное заселение - сэкономите себе время и арендатору нервы)43
  • Дмитрий НиконовНа аренде квартиры можно сразу начать зарабатывать и получать прибыль, только если она досталась в наследство. Все остальное без всяких расчетов понятно, что 10 лет будешь отбивать стоимость квартиры и ремонта, а потом может быть получать прибыль.68
  • С.С.Вы слишком много (97к) хотите "выжать" из апартов 37м2 без телика.21
  • Л. ИльичБелочка, клининг - это очень крутая штука4
  • MimilochkaНасколько актуальна духовка в посутке ? Думаю не очень . Ну и кухня со шкафами под потолок - зачем ? Можно ж было покомпактнее и подешевле61
  • ДмитрийС такой мебелью в таком месте студия легко сдаться за 35 + вся коммуналка на жильце, а то и за 40. Какой смысл ради +20 тыс ( с учетом коммуналки даже меньший) тратить кучу сил на работу с "посуточниками". Плюс износ от них выше, чем от долгосрока. По мне "посуточный" бизнес разумен если объектов несколько . А так.... бега много денег мало.64
  • Филипп КругликовДмитрий, то есть 10 лет квартира тебя будет кормить а потом её можно продать дороже с расчётом на рост цен(а недвига дорожает почти всегда) и инфляцию. Даже без наследных бесплатных квартир - норм вариант13
  • СнусмумрикДико извиняюсь, но расположение квартиры не огонь, мягко говоря. Ехать аж в Купчино для посуточной аренды - ну, такое.59
  • Андрей Смирновминусы апартаментов: 1. можно с животными 2. нет телевизора 3. нет двери, отделяющей кухню, насколько я понял из фото 4. расположение микроволновки и сама микроволновка дают понять, что о типовом сценарии - разогреть замороженный суп в тарелке и вытащить горячую тарелку из микроволновки, не вылив ее на себя - никто не думал. 5. стол на кухне очень маленький для завтрака/обеда/ужина более чем полутора человек, за столами такого размера в парижских эконом отелях на завтрак по круассану с кофе едят, не более того 6. материал стульев на кухне подразумевает, что они будут либо заляпаны предыдущими постояльцами, либо с меня попытаются содрать депозит за пятна на них 7. неудобные дверцы верхних ящиков без ручек (нажимные?) 8 неудобные ручки нижних ящиков (неясно, с какого бока открытие) 9. нет посудомойки 10. душевая кабина вместо ванны 11. рулонные шторы вместо занавесок30
  • МаргаритаВбухать 262 857 в огромную кухню в посутке... Зачем? Но при этом по остальному квартира выглядит сиротски. Хотя хватило бы прямой кухни вдоль короткой стены тысяч за 7098
  • Дмитрий НиконовФилипп, 10 лет квартира будет сама себя кормить, а потом да, можно продать дороже и получить прибыль. Если квартиру купить за 6 млн. руб. и сдавать её за 35 тыс. руб. в месяц, то понадобиться 15 лет, чтобы эти 6 млн. руб. окупились и это без учета ипотеки, если купил за наличку.17
  • WTFАндрей, а нафига ванна в посуточной? Садиться в нее после 999 предыдущих постояльцев, без уверенность, что перед тобой ее как следует помыли? 2-3 дня можно и без ванной потерпеть, а душ принять быстрее и проще с душевой, чем с ванной.65
  • WTFАлексей, а после этой статьи оказалось, для для секса их покупают и пытаются сдавать :)28
  • WTFАндрей, можно душевую сделать вообще без дверей и без поддона, тем более в апартаментах. Принятие душа вдвоем, в ванной размером 170х70 - это какой то тяжелый провинциальный люкс, да?18
  • Александра T-VМне кажется как бизнес это так себе, как дополнительный доход (ипотека закончится, апарт останется) - да. Поэтому на мой взгляд лучше развиваться в профессии и увеличивать заработок, при этом отдавать управляющему эти 30% за все заботы и жить спокойно.23
  • БелочкаЛ., согласна, особенно когда это делает профессионал за вменяемые деньги) Иначе у меня было бы ощущение, что мне платят за уборку квартиры, а не за ее аренду))3
  • Tanya VladimirovnaНе знакома с рынком аренды в Петербурге, зато как турист хорошо знакома с ним же, но в куче других городов России. В этой статье собрано примерно всё, из-за чего я останавливаюсь в апартах только тогда, когда других вариантов вообще нет. >>Он снял квартиру, а потом отретушировал снимки — добавил голубых тонов, чтобы картинка стала более яркой и привлекательной А потом заходишь — и вместо открытки оказываешься в каком-то полуподвале. >>Мы встречаем и провожаем гостей, отвечаем на их вопросы почти в любое время, покупаем в апартаменты цветы, угощения и фрукты. Зачем всех встречать и провожать? 21-й век на дворе, достаточно быть на связи, составить грамотные инструкции и FAQ по заселению, отвечать на вопросы онлайн, если они возникнут. Без вот этих реверансов и лишних коммуникаций. Зачем в посуточной аренде цветы, угощения и фрукты? Поставьте соль, сахар, бутылку воды, чай-кофе на кухне; мыло, туалетную бумагу, освежитель воздуха, средство для стирки в с/у. Этого достаточно. Про шторы, микроволновку, практичность материалов, общее удобство и впечатление уже написали. Апартамент в полузаконченном состоянии, находится у чёрта на рогах, выглядит, к сожалению, неуютно( Непонятно, на какую ЦА он рассчитан. Если для туристов — неудобно и далеко от центра. Если для секса — обстановка вообще не соответствует. Не знаю, кто ещё снимает жильё посуточно?)) На мой взгляд, апарт был бы хорош в долгосрок. А так я за аналогичные деньги бронировала друзьям 2-местный номер в отеле на Восстания, и такой вариант точно был не один.90
  • Дочь папиного другау меня 2 квартиры сдаются в следующем году. Тоже планировала посутку, но отмела этот вариант: - средняя цена в районе 2500, это 75к в лучшем варианте. - 11000 уйдет на комиссию Авито или 22500 на доверительное управление - минимум 10000 на клининг - 5000-7000 - на ку Остаток - 35000 в лучшем случае, что равно цене долгосрочной аренды без какой-либо возни. Ипотека у меня 18000, что все равно выводит меня в плюс, я готова уступить гипотетической прибыли за посутку ради своего спокойствия.32
  • Агатий АтомныйДенис, автору не следовало инвестировать в арендный бизнес с кредитным плечом ИМХО24
  • Darth VaderМогу рассказать про свой опыт, как потребитель. В июле этого года выдалась спонтанная поездка в Питер. За сутки до приезда снял на авито 1к квартиру за 3500₽ в сутки, ремонт примерно как у вас, но находится в 5 минутах от «Василеостровской». Поэтому думаю, что ценовые ожидания изначально у вас были очень завышены.46
  • MWTF, вы же знаете, что если в ванной есть шторка, то в ней можно и душ принять? Не обязательно набирать ее как ванную.20
  • КомпрессорщицаМного раз снимала квартиру посуточно в путешествиях, и скажу что: - не люблю встречающих/провожающих, больше нравится бесконтактное заселение - стол очень маленький. Вы предусмотрели много спальных мест, а покушать тут комфортно только вдвоём - местоположение не очень, уж очень далеко от туристических объектов50
  • d1mmmkЖду, чай/кофе/печенье — обязательно. Да хоть "красная цена" или Гринфилд, от одного раза эго не скукожится. Посуточно, это скорее всего туристы, много часов в дороге, уставшие, сразу после заселения последнее что хочется, это бродить по району в поисках магазина. Заселился, принял душ, попил чаю, отдохнул, и вот тогда уже можно и думать над прогулкой.33
  • Felix GofmanЯ тоже сдаю однокомнатную квартиру в Питере посуточно с июня по август, и оставшиеся 9 месяцев в долгосрок. Но мой большой бонус в том, что эта квартира соседняя с той, в которой я живу сам. Я всегда сам заселяю и выселяю гостей и сам делаю уборку. Этим летом средняя прибыль (после вычета комиссий агрегаторов и платежей ЖКУ) была около 85к в месяц. Сейчас сдал до июня за 43к+ку. Это действительно ощутимая дополнительная работа, но доходность в два раза выше чем в долгосрочной аренде. Также есть распространенное мнение, что износ квартиры в посуточной аренде выше, на самом деле в среднем всё наоборот. Гости обычно только моются и спят в квартире, они приехали смотреть город, а не изнашивать вашу мебель. Те же кто живут на долгосрок обычно используют все по полной.22
  • Лариса ПетровскаяС.С., без телика- это не самое страшное. Это можно легко изменить. Купчино - самое страшное.23
  • С.С.Pablo, туристы со всего мира приезжают посмотреть на восьмое чудо света - великолепную архитектуру знаменитого района Купчино. Минуя Дворцовую площадь и Невский проспект толпами они едут прямиком туда.27
  • Игорь ПетрашевскийМаргарита, сейчас за 70 купишь метр, ну , или полтора, хотя, доя посутки больше и не надо4
  • Игорь ПетрашевскийНаталья, вы плохо проинформированы. Пьянки и феи в посутках - самое обычное дело, со всеми вытекающими18
  • МаргаритаИгорь, так тут угловая, антресоль... почти 4 метра погонных. Зачем?17
  • Марина ПохващеваМаргарита, мы в том числе тогда рассматривали вариант, что будем жить в квартире сами. Поэтому хотели сделать кухню приличнее, чем в стандартной квартире для посутки0
  • Марина ПохващеваTanya, касаемо снимков — мы добавили цветокоррекцию и поставили фрукты на стол, но глобально, квартира мало чем отличается от того, что на фото) В крайнем случае, если гости часто писали бы, что фото не соответствуют действительности — мы бы обратили на это внимание. Пока таких моментов не было. Квартира на 7 этаже, у нас без полуподвалов обошлось) Насчет встречать и провожать. Тут всё зависит от гостей. Кому-то нравится, когда их встречают, и гости оставляли такие комментарии нам. Кому-то удобнее заехать самостоятельно, таким людям отправляли инструкцию и они заселялись сами. Полагаю, сколько людей — столько и мнений. Насчёт ЦА. В апартаментах останавливаются разные люди. Как вы сказали: «Для секса» — это уже личное дело каждого, но конкретно на эту аудиторию мы не расчитывали. Если кому-то важно жить в центре — пожалуйста, в Петербурге множесто вариантов. Если кому-то хочется поездить в Ленобласть — есть вариант пожить рядом с ЖД станцией. От нашей квартиры можно за 20–30 минут доехать до центра или, например, до Павловска. Насчёт принадлежностей. Фрукты и цветы может и лишнее, насчет остального согласна. Про долгосрок тоже думаем. Докупаем мебель в квартиру для этого в том числе)2
  • Вилена ВиловаМарина, пока собересь жить там сами, вам так ухайдакают эту кухню((. Сами же видите, как часто что-то выходит их строя, дай бог чтобы не было критичного: пожаров/затопов. Кстати, квартира застрахована от ущерба? Или ипотечная это не ваша забота, а банка? Я не знаю эту тему11
  • Андрей ЯськовМаргарита, Я в январе аналогичную за 80 обустроил1
  • Владимир ГоворTanya, у черта на рогах? Интуит находится через дорогу от метро и станции с направлением на Пушкин и Павловск.0
  • Владимир ГоворМарина, вам бы карт ключ сделать на дверь, тогда бы отпала необходимость провожать гостей. Хотя насколько я помню Интуит оборудовал в первом корпусе все двери карт ключами и даже этажи6
  • Виталий ДмитриевМаргарита, видимо делали с прицелом для себя.0
  • Андрей КирилловВладимир, Посмотрите отчёт Интуита по году. 5,5% за прошлый год. Это хороший доход по вашему?0
  • КатюхаМаргарита, ответ на вопрос "зачем?", видимо, содержится в формулировке про несезон - "или будем жить сами". Неизвестно, где автор живёт основное время, но, видимо, семья имеет тенденцию развиваться и разделяться либо менять место жительства.3
  • Дмитрий ИВладимир, условная гостиница у владимирской-достоевской тоже находится рядом с метро и в 30 минутах езды на электричке до павловска-пушкина, при этом весь центр в пешей доступности. А этот апарт - треш-квартира на отшибе в монструозном человейнике с трассой под окном.9
  • БорисычTanya, вот всё в точку!2
  • БорисычВладимир, или электронный замок с пин-кодом по смс3
  • Татьяна ТопалоМаргарита, согласна, под аренду можно было заказать кухню в 2 раза дешевле в леруа.2
  • Тата СтарЛ., насмешили. Это грязная уборка, воровство расходников и расход денег. Хочешь сделать хорошо, делай сам1
  • Юрий ПраздниковВилена, в соседнем подъезде сгорела квартира, ее снимали, и оставили окно на балконе открытым а сами уехали, ущерба на 20 млн, выгорело все, затопили две квартиры снизу, закопчены квартиры сверху, осколками стекла посекло машины...1
  • Вилена ВиловаЮрий, это ужас..даже если предположить, что квартиры застрахованы- утешает слабо. В прошлом месяце наших соседей смежных затопило, я их из дачи вызывала, соседка потом видео показала, которое сняла, все три комнаты по щиколотку в воде, пр стенам текла вода, мебель разбухла, быт.технику тоже большинство затопило. Сочувствую и боюсь подобного2
  • Юрий ПраздниковВилена, поставьте умный привод на кран хотябы холодной воды - она в основном и разведена везде, стоит 3 тыр, поставить можно самому, настраиваете сценарий в приложении smart life - когда уходите из дома кран закрывается, когда приходите открывается, я так сделал, а ещё положил сигналки об утечке везде - если вода то начнут орать, а на даче ещё и умное управление насосной станцией - ночью выключается и по уходу за 15 от дачи.1
  • Вилена ВиловаЮрий, умный дом)), это спасёт только от затопления вами соседей, но не спасёт от затопления соседями вас. Да и вариантов куча: пожар этажами выше, пожарные заливают на много этажей вниз, протечки наверху, как у наших соседей, протекло на 4 этажа вниз. Лучше не думать о плохом))0
  • Юрий ПраздниковВилена, это не умный дом а умные датчики и розетки, а сигналки вообще глупые, но обязательны - как для воды так и для дыма ибо могут спасти жизнь. И если соседи затопят то именно глупые сигналки будут орать на весь дом и вовремя можно среагировать. А полностью умный дом - он не нужен.0
  • Ерофей ДорогинМарина, > рассматривали вариант, что будем жить в квартире сами. > Это ещё одна шишка в вашу копилку косяков. Нужно всегда разделять то что под аренду и для себя любимых. Это абсолютно разные истории !3