Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.

Квартиры в ЦАО не лучший вариант

Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.

Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.

Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.

Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки. Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций. Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.

Развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений

Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов. В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).

Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки. «В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения. Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.

Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе. Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет. Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.

Смотрим на примере. Нижегородский район
Смотрим на примере. Нижегородский район

Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.

Нижегородка богата своей историей. Тут располагается Рогожская Слобода — «место силы» для русских старообрядцев, с одной стороны, и очень классный парк, с другой. Очень советую посетить его этим летом, если захотите выбраться куда-то, а Парк Горького и ВДНХ уже успели надоесть. Помимо этого, район очень «зеленый». Маршрут от метро до квартиры будут неизменно сопровождать зеленые насаждения.

В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.

Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же. Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы. Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.

Выбираем площадь квартиры

По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».

Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.

Личный опыт как заключение

Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут. Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае. Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.

Ошибка большинства расчетов размера доходности состоит в том, что не учитываются такие параметры как: налог на недвижимость, платежи ЖКХ не по счетчикам, раз в 7 лет нужно делать косметический ремонт, а раз в 15-20 лет капитальный с заменой бытовой техники + в процессе эксплуатации, что-то будет выходить из строя и за это тоже прийдется платить.
Стоимость капитального ремонта с заменой техники, а возможно еще и мебели так, как ее ушатают за 15 лет может достигать 4-5 лет сдачи в аренду.
+ могут быть простои, когда вы ищите арендаторов (месяц простоя уменьшает годовую доходность на 1/12).
Итого, в лучшем случае, вы выйдете на 2% годовых + куча организационных проблем.
Время, когда было выгодно покупать квартиру и сдавать прошло.

28

Дмитрий, я думаю также надо учитывать и ежегодное удорожание объекта недвижимости, что увеличивает итоговую доходность

6

Michael, итоговую - да, но мы же рассматриваем заработок от арендных платежей. И потом, чтобы это увеличение произошло нужно продать квартиру, чтобы зафиксировать разницу между покупкой и продажей. Мало кто покупает квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, а потом продать через 10-15 лет.
ТАк же спрос на вторичку сильно отличается от первички (из-за отсутствия привлекательных ставок по ипотеке и различных акций от застройщика). + Вопрос ликвидности, если мы захотим продать по хорошей цене, то на это могут уйти месяцы, а если мы захотим продать за неделю, то придется сделать ощутимый дисконт, что нивелирует большую часть увеличения стоимости.

5

Дмитрий, ещё инфляция. И доходность будет в минусе

3

Дмитрий, спасибо, вы снижаете спрос на недвижимость, и она дешевеет! А те, кто знает, что время всё-таки ещё не прошло, покупает Квартиры и сдаёт их!

0

Дмитрий, какие ещё платёжки? Платит за все квитанции жилец. При других условиях не сдавать (невыгодно). Какой еще ремонт раз в 7 лет и капитальный раз в 15?
С таким раскладом как у вас чуть ли не убыточное мероприятие получается. В общем, неверное представление.

P.S. никакого простоя нет, если объект ликвидный (возле метро например)

0

Ekaterina, жилец не обязан платить за все квитанции,только счётчики и максимум интернет,остальные платежи не нужно перекладывать на арендатора,это сугубо ваши расходы

0

Маша, речь не об "обязан" или нет. А о том, что на других условиях квартиры не сдаются)) Всё очень просто.

0

Ekaterina, ну ну)то то я прожила два года по съёмным квартирам и платила только за счётчики)и 90% объявлений о сдаче также просят платить арендатора только по счётчикам)а вы найдите таких,которые будут платить вам всю коммуналку и думать что так и надо)

0

Маша, у меня других и не было.

0

Ekaterina, ну что могу сказать:сочувствую вашим арендатором,но если их устраивает платить чужие платежи это их дело

0

Никак. При текущих ценах на недвижимость в Москве, даже тупо положить деньги на депозит и то выгоднее. Покупать сейчас квартиру под аренду полное безумие. Чтобы повысить уровень маразма надо ещё взять её в ипотеку.

7

Никак. Вообще глупость несусветная. Не знаете, куда мешок денег вбухать? Лучше пройдите курсы финансовой грамотности и найдете гораздо лучшее применение толстому кошельку.

6

Андрей, здравствуйте! Это не универсальная инструкция по инвестициям. Я говорю про вариант, когда человек уже решился на покупку квартиры с целью заработка на аренде, но не знает, как лучше подойти к этому вопросу. В любом случае, благодарю за комментарий!

1

Елена, это больше похоже на сбережение денег чем на заработок

17
Отредактировано

4.7% годовых рентной доходности, сама недвижимость с 2000 года дорожала на 5% в среднем за год. Если рост стоимости будет таким же, то получается максимум 10% годовой доходности в рублях. С 2000 года средняя доходность S&P500 6% в долларах, за то же время доллара дорожал в среднем на 5% в год.
Цифры неточные, но я позволю себе сделать предположение, что сдача в аренду квартиры в России менее выгодная инвестиция чем диверсифицированный портфель из ценных бумаг.

Быть может напишу свою статью с детальным изучением вопроса.
А пока благодарю за ваш труд! Было интересно, особенно размер ставки аренды.

5

почему никто не рассматривает сдачу в аренду коммерческую недвижимость, нежилые пемещения?

3

Вера, потому что ситуации аля ковид оставит вас в долгах, а не с прибылью. Для коммерческой локация слишком важна и вкусный объект простому смертному никто не отдаст.

1

Больше похоже на рекламу сервиса((

3

Смысла нет покупать под сдачу. Ну только если нужно себя занять чем-то. Как на даче, всегда есть чем заняться, так и тут...

2

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю