Что делать, если: нужно выйти из ипо­теки или получить кредит на жилье на льготных условиях

6 сложных вопросов об ипотеке
5
Что делать, если: нужно выйти из ипо­теки или получить кредит на жилье на льготных условиях
Аватар автора

Елена Грудинина

ипотечный брокер

Страница автора

Во время выплаты ипотечного кредита и даже до его оформления часто возникает много вопросов.

Например, о том, что происходит с займом, если меняется жизненная ситуация у заемщика. Или как действовать, чтобы получить нужный кредит на максимально выгодных условиях.

В статье отвечу на вопросы, которые задали нам читатели в Сообществе Т⁠—Ж, и расскажу, как быть в их случаях.

Лейбл заголовка

Повысят ли ставку до ключевой, если мы берем вторую семейную ипотеку?

Аватар автора

Viktoriya

хочет взять еще одну ипотеку

Страница автора

Одобрили семейную ипотеку в Сбере под 6%. Сейчас прислали кредитный договор на согласование. Смущает пункт по поводу увеличения ставки при невыполнении требований. Не могу найти ответ на вопрос: не поднимут ли нам ставку до ключевой, если у нас есть действующая ипотека для семей с детьми от 2020 года на приобретение строящегося жилья? Квартиру берем меньше предыдущей, еще один ребенок за это время не рождался. Где-то пишут, что такие кредиты не считаются, где-то — что могут быть проблемы.

Действительно, с 23 декабря 2023 года каждый заемщик может взять только одну ипотеку по субсидированной государством льготной ставке  . Но вы получили предыдущую льготную ипотеку в 2020 году, то есть до того, как ввели ограничение. Поэтому сейчас вы можете оформить еще одну семейную ипотеку.

Важно только выполнить требования программы, которые изменились с 1 июля 2024 года  . Теперь такой кредит могут получить семьи с ребенком до 6 лет включительно, ребенком с инвалидностью или двумя несовершеннолетними детьми. В зависимости от категории заемщика изменилась и доступная к покупке недвижимость. Например, семьи с двумя детьми смогут купить жилье в регионах с низкими объемами строительства или с численностью населения до 50 000 человек.

Напомню, что банк может повысить ставку и по другим основаниям. Например, если вы не оформите личное страхование, с которым ставка равна 6%. Тогда банк вправе увеличить ее максимум на 1 процентный пункт.

Лейбл заголовка

Должна ли жена после развода тоже платить ипотеку?

Аватар автора

Наталья

интересуется

Страница автора

Квартиру купили в браке в ипотеку с материнским капиталом. В семье двое детей, возраст — 14 лет и 2 года 9 месяцев. Изначально за ипотеку платил супруг. Жена — созаемщик, но кроме маткапитала платежи не вносила. Она не работает, хотя младший ребенок ходит в сад.

После развода раздела квартиры не было. Бывший муж платит алименты на детей сам. Жена на алименты не подавала. Должна ли она выплачивать ипотеку вместе с супругом?

Поскольку ипотеку оформили в браке, квартира стала совместной собственностью, как и долг. Бывшие супруги — участники кредитного договора и должны продолжать выплачивать кредит.

У созаемщика по кредитному договору те же обязательства перед банком, что и у основного заемщика. Банку не важно, кто сколько платит по кредиту. Главное, чтобы платеж поступил своевременно и полностью.

Жена может попробовать выйти из ипотечного договора. Для этого нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением. К нему нужно приложить документ о разводе, например свидетельство о расторжении брака. Важно также указать, что жена в декретном отпуске и не может обслуживать ипотеку, а ежемесячные платежи вносит бывший супруг.

Если банк откажет, его решение можно попробовать оспорить в суде. Но судьи обычно встают на сторону кредитора, потому что вывод бывшего супруга из ипотеки — это не причина для изменения кредитного договора.

Лейбл заголовка

Как минимизировать потери при выходе из ипотеки?

Аватар автора

Елена

хочет вернуть деньги

Страница автора

Год назад с девушкой — не в браке — взяли ипотеку на квартиру в долевую собственность: 50 на 50%, с первоначальным взносом 50 на 50 соответственно.

Сейчас мы разошлись, я в квартире не проживаю, но продолжаю платить свою половину. Хочу выйти из кредитного договора — из созаемщиков. А также с ее согласия продать ей свою долю через договор купли-продажи.

Могу ли я вернуть деньги, уплаченные мною за этот год в счет погашения ипотеки? Какие еще есть варианты и как минимизировать потери?

Ваше желание выйти из ипотеки и продать долю понятно. Но для этого нужно получить согласие банка как залогодержателя. Напишите заявление, попросите банк вывести вас из созаемщиков и разрешить продать вашу долю девушке.

Банк может отказать. Тогда суд тоже вряд ли встанет на вашу сторону.

Вернуть выплаченные деньги вы не сможете: у созаемщиков солидарные обязательства по кредиту.

Получить часть выплаченных денег обратно можно, только если в ипотеке два созаемщика и один из них полностью погасил кредит. Тогда в порядке регресса через суд он может взыскать со второго созаемщика половину внесенной суммы. Если вы не выплатили больше 50% долга, возвращать нечего.

Лейбл заголовка

Можно ли получить военную ипотеку, если не состоишь в реестре участников НИС?

Аватар автора

Smiler Mister

служит по контракту

Страница автора

Если при заключении первого контракта 10 лет назад я не встал в реестр участников накопительно-ипотечной системы, НИС, могу ли я сейчас закрыть эти 10 лет и получить ипотеку? Контракт действующий.

Военнослужащих в реестр участников НИС включает войсковая часть. Либо они могут попасть туда добровольно, подав рапорт начальнику войсковой части  . В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, как работает военная ипотека.

Если у вас добровольный порядок и вы не встали на учет по своей вине, придется ждать, когда накопится субсидия. Сделать перерасчет с момента, когда у вас появилось право на включение в реестр НИС, не получится. Накопления формируются на счете после включения военного в реестр и по общему правилу через три года службы  .

Лейбл заголовка

Будет ли материальная выгода при льготной ипотеке?

Аватар автора

Иван Быков

соблюдает налоговое законодательство

Страница автора

Сейчас ключевая ставка больше 16%. А ИТ-ипотеку дают под 5% или даже меньше, что гораздо выгоднее ключевой ставки.

Нужно ли платить налог на материальную выгоду, если право на имущественный вычет было использовано мною ранее? Тут разбирали похожий вопрос, но ответа на мою ситуацию не увидел.

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, нужно ли платить налог на матери­альную выгоду, если взял льготную ипотеку. Кратко повторю основные условия.

Уплачивать НДФЛ по кредитам не нужно:

  1. Во время льготного или беспроцентного периода по кредитным картам.
  2. По кредитам, взятым на покупку жилья или строительство дома. Льгота будет работать до 2025 года, если по этому же объекту можно заявить имущественный вычет.
  3. При рефинансировании кредитов, взятых на покупку жилья или на ИЖС.

НДФЛ придется уплатить, если:

  1. Заемщик взаимозависим с кредитором, например он один из учредителей банка.
  2. Организация, где клиент получил кредит, — его работодатель, а с 2025 года сюда добавится и заем от лица, взаимозависимого с работодателем.

Если вы с банком не взаимозависимые лица и он не ваш работодатель, материальной выгоды не будет — ничего уплачивать не придется.

Лейбл заголовка

Как взять ипотеку в 21 год, если были просроченные кредиты?

Аватар автора

Сергей Ердяков

получил низкий кредитный рейтинг

Страница автора

Мне 19 лет, кредитный рейтинг — 15. Раньше было много месячных просрочек по микрозаймам.

До окончания учебы в техникуме я был на стажировке. Работал вахтой помощником бурильщика в крупном акционерном обществе. Сейчас снова там работаю.

Если буду получать зарплату на карту банка, в котором хочу оформить ипотеку, одобрят ли мне ее в 21 год? И стоит ли пробовать брать кредит с залогом авто и поручительством человека с высоким кредитным рейтингом или все равно откажут?

Шансы получить ипотеку у вас есть. Главное, что вы закрыли все займы, о которых написали, и больше их не берете. Банки настороженно относятся к клиентам с микрозаймами и, скорее всего, откажут в ипотеке, особенно если заемщик берет их регулярно и накопил более 30—40 штук.

Другой важный момент — сколько времени прошло с закрытия просрочек. Чем больше, тем лучше. Тут каждый случай индивидуальный. Например, я одобряла ипотеку клиентам с закрытыми просрочками по нескольким кредитам длительностью несколько лет через 1—3 года после закрытия таких кредитов. А у вас, судя по вопросу, после закрытия микрозаймов прошло два года и просрочки были до 30 дней — шансы есть.

Попробовать оформить автокредит с поручителем с отличной кредитной историей тоже можно: займы с залогами банки одобряют охотнее. Но учтите, что из-за этого у вас будет долговая нагрузка, которая может помешать одобрить ипотеку на нужную сумму. С другой стороны, если вы закроете такой кредит без просрочек, шансы на ипотеку вырастут.

Еще вы правильно отметили, что обращаться нужно именно в зарплатный банк. Кредиты своим зарплатным клиентам банки одобряют охотнее.

Возраст для одобрения ипотеки важен, но его вес не так высок, как, например, для кредитов наличными. Ведь ипотека — кредит с залогом, и банки выдают его даже заемщикам с 18 лет.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаА у вас были проблемы с ипотекой? Расскажите об этом:
  • Алексей КлимовскийПроблема с ипотекой сейчас одна — ипотеку не взять. Коммерческая подразумевает процент выше 20, а семейную не выдают потому что у банков кончились лимиты.0
  • Хойя"банк может повысить ставку и по другим основаниям. Например, если вы не оформите личное страхование, с которым ставка равна 6%. Тогда банк вправе увеличить ее максимум на 1 процентный пункт." Это обязательное условие? Или правила конкретного банка, прописанные в конкретном договоре? Взяли семейную ипотеку в сбере под 6%, в договоре ничего о страховке нет.0
  • Елена ГрудининаХойя, это право банка, не обязанность. Читайте ваш договор, там это должно быть указано, возможность повышения появилось не сразу, а после внесения изменений в условия семейной ипотеки. Может повысить, а может не повышать, на усмотрение кредитора.1
  • ХойяЕлена, в договоре о страховке не сказано. В договоре на первую ипотеку, тоже сберовскую, но не льготную, прямо прописано такое условие, а здесь нет. Есть ли у банка такое право, если его нет в договоре?0
  • Елена ГрудининаХойя, тогда это указывают в общих условиях ипотечного кредитования, у Сбера да там, а в договоре отсылка должна быть на общие условия. Смотрите там или уточните в Домулик в лк где можно ознакомится с этими условиями. У вас скорее всего вместо страховки подключен пакет услуг и туда входит страховка, при отказе ставка обычно выше на 1 п.п.0