Что спросить у продавца квартиры

Что спросить у продавца квартиры

56

Чтобы написать эту статью, я посмотрела одиннадцать «трёшек», пообщалась с семью агентствами и на одно из них подала в суд.

Аватар автора

Анна Волкова

покупает трёшку в Рыбинске

Раньше я считала, что на показе квартиры достаточно всё осмотреть, расспросить хозяев о перепланировке и договориться о цене. Теперь я понимаю, что это всё не так важно. Розетки можно перенести, обои переклеить, перепланировку узаконить. А вот если окажется, что продавец не тот, за кого себя выдает, можно остаться на улице без квартиры, без денег и в одних кальсонах.

Главный источник риска — темное прошлое квартиры. По факту с квартирой все нормально, а по документам у нее есть какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов, суды часто встают на сторону продавцов, право собственности оспаривают и в итоге страдает самый последний покупатель. Не окажитесь им.

Вот вопросы, которые помогут защититься от плохого исхода:

  1. Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?
  2. Застрахована ли ответственность риелтора?
  3. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?
  4. Какое семейное положение у продавца?
  5. Кто зарегистрирован или живет в квартире?
  6. Какие у квартиры обременения?
  7. Живут ли в ней дети?
  8. Кто и как страхует сделку?
  9. Почему квартиру продают и почему именно за столько?
  10. Кто займется оформлением сделки и кто будет за это платить?

А теперь обо всем по порядку.

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

Мне не повезло. Я нашла квартиру по объявлению, на просмотре она мне понравилась, я согласилась подписать соглашение о задатке. Хозяева переехали в другой город, а у агентства были копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для меня все выглядело законным. Я приехала в офис агентства и передала задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Так я вышла на хозяйку жилья. От нее я узнала, что риелторы действительно взялись продавать ее квартиру, но мой задаток ей не передавали и уже второй месяц тянут время.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

Как оценить риелтора

Пока искала квартиру, я перезнакомилась со многими юристами и риелторами и каждого просила рассказать, как лучше поступать в моей ситуации.

Юристы посоветовали никогда не передавать задаток риелтору. Соглашение о задатке заключается между собственником и покупателем, посредник может только помочь его составить и присутствовать при передаче денег, но сами деньги переходят только от покупателя к продавцу.

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Встреча с собственником. Перед тем как заключать договор и платить деньги, важно убедиться, что намерения продавца не расходятся со словами риелтора. Попросите его организовать встречу с хозяином квартиры.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Агентский договор не всегда заключают с продавцом. У вас как у покупателя тоже может быть свой риелтор, но тогда и договор с ним будет всегда под рукой. Если вы наняли риелтора для поиска квартиры и оформления сделки, перечитайте свой договор. Если риелтора у вас еще нет, прочитайте договор до того, как соглашаться на его услуги. Договор с риелтором должен быть обязательно. Это не просто совет, а требование закона.

Застрахована ли ответственность риелтора?

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
А вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулями
А вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулями
Но если приглядеться, то по одному страховому случаю выплачивается только 500 тысяч рублей, а не пять миллионов. При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд
Но если приглядеться, то по одному страховому случаю выплачивается только 500 тысяч рублей, а не пять миллионов. При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд
Если сомневаетесь в страховке агента, можно оформить титульную страховку — она страхует риск утраты права собственности на квартиру, дом или участок. Если прежний владелец оспорит вашу сделку в суде и договор
купли-продажи
признают недействительным, вы получите деньги обратно. Правда, для этого придется доказать,
что вы
добросовестный покупатель.

У кого есть право распоряжаться недвижимостью?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

Как проверить доверенность

Доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально заверенной и действующей на момент совершения сделки. Проверить доверенность можно в специальном сервисе.

Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки. Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Выписку из домовой книги берет в управляющей компании продавец квартиры. Она показывает, кто зарегистрирован в квартире, а не кто ее собственник:

Квартиросъемщик не является собственником квартиры и не может ее продать. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья
Квартиросъемщик не является собственником квартиры и не может ее продать. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья

Кто собственник квартиры?

Право собственности раньше подтверждали свидетельством о государственной регистрации. С 1 июля 2016 года свидетельства на право собственности не выдаются. Вместо них выдают выписку из ЕГРН, где записаны все собственники квартиры. Так государство страхует покупателя от мошенников, которые могли бы подделать свидетельство. Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто является собственником на текущий момент.

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе
Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

Если собственников двое или больше, убедитесь, что их намерения совпадают. В этом случае вы покупаете все доли в квартире, поэтому при заключении сделки должны присутствовать все взрослые собственники.

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи
Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Какие у квартиры обременения и ограничения?

Обременения — это ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Самое распространенное обременение — ипотека. В этом случае квартира находится в залоге у банка, и купить ее вы можете только с его согласия. Еще обременения — это рассрочка, договор ренты, договор аренды, арест или банкротство собственника.

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Суд тоже не всегда сможет помочь. Например, он может отказать, если прописанный в квартире когда-то оформил отказ от приватизации.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

У кого еще есть право пользоваться квартирой?

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Аренда квартиры — если прошлые хозяева квартиры сдали ее на долгий срок и прописали в договоре, что при смене собственника арендаторы сохраняют все права. Договоры аренды на длительный срок регистрируют в Росреестре, поэтому это должно быть в выписке. Но такое требование было не всегда, поэтому если про аренду в выписке ничего не написано, это еще ничего не значит. Но на всякий случай проверьте.

Завещательный отказ. Это, например, когда кто-то из прежних собственников написал в завещании: квартира отойдет сыну, но дочь пусть живет в ней до самой смерти. Тогда право проживания в квартире сохранится у дочери, даже если сын продаст ее вам.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут. Например, если регистрация не постоянная, а временная, это может быть признаком того, что квартиру надолго сдают в аренду, но не обязательно: у временной регистрации могут быть и другие причины.

Если не повезет, правду потом придется искать в суде. По закону продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех, у кого есть право пользоваться квартирой при смене собственника. Это существенное условие, поэтому если он этого не сделал, суд может признать договор недействительным. Он вряд ли выгонит из квартиры арендаторов или сестру наследника, но может заставить продавца вернуть вам деньги.

Супруги согласны?

Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если сейчас они в разводе. Это когда право собственности оформлено на одного супруга, а фактически квартира принадлежит обоим, поэтому продать ее без согласия второго супруга нельзя. Единственное исключение — брачный договор между супругами, в котором прописано, что квартира принадлежит только мужу или только жене.

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Согласие чаще всего распространяется на одну конкретную квартиру — проверяйте адрес и характеристики недвижимости в документе.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Верховный суд встал на сторону внезапно появившейся супруги, и договор признали недействительным. И хотя продавец дома уже потратил все деньги и не мог их вернуть, пришлось отдать оплаченный дом. Добросовестный покупатель остался без денег и недвижимости.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры

А дети есть?

Когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, вам нужен юрист.

Там всё настолько сложно, что мы даже не будем пытаться.

Добросовестный приобретатель

Есть такое понятие — добросовестный приобретатель. Оно означает, что человек, который купил квартиру, на этапе подготовки к сделке проделал всю необходимую работу, проверил все документы и убедился в ее юридической чистоте.

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Например, добросовестность не поможет, если выяснится, что квартиру у предыдущего собственника похитили или заставили продать обманом. Бывшему собственнику достаточно доказать, что у него украли паспорт, а подпись подделали. После этого квартиру у вас заберут, а деньги вы, скорее всего, не получите. Бывали случаи, когда мошенники незаконно продавали чужие квартиры, их потом ловили и наказывали, а городские власти просто забирали недвижимость у новых покупателей.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного соседа с алкозависимостью за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Почему такая цена?

Попросите продавца объяснить цену. Это важно, когда она явно занижена. Если деньги нужны, чтобы покрыть долги, лучше не рисковать. Позже бывший собственник может подать в суд, чтобы признать сделку кабальной, то есть совершенной на крайне невыгодных условиях. Такая сделка может быть оспорена в суде, и квартиру придется вернуть.

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Если цена «в рынке», то есть равна или чуть больше средней цены всех примерно одинаковых квартир, не стесняйтесь торговаться. Часто продавец называет первую цену с учетом торга и готов снижать ее на просмотре. Риелторы так тоже делают.

Дееспособен ли продавец?

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Сведения о недееспособности, наступившей по решению суда, содержатся в Росреестре. Если сделку заверяет нотариус, он может их запросить и проверить. Но даже в этом случае нет полной гарантии, что позже собственник или его родственники не обратятся в суд.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Согласен ли продавец ждать?

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Кто поможет с документами?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

Анна Волкова
Если вы покупали квартиру на вторичном рынке, расскажите про ваш опыт в комментариях. Что еще надо знать покупателям?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

И всем ищущим хочу посоветовать пробивать квартиру ещё по нескольким параметрам:

Сайт, где можно проверить тип дома и почитать про его конструктивные особенности. Это важно, бывают проблемные дома, например с вредными компонентами в бетоне.
http://tipdoma.ru/find.html

Сайт, где можно проверить историю кап. ремонта. Брать надо лишь те, где ремонт уже был (желательно до появления фонда кап. ремонта), поскольку сейчас кап. ремонты делают так, что дом становится хуже чем был до ремонта!
https://repair.mos.ru/

Экологическая карта. Смотрите, есть ли рядом промзоны, название промзоны пробиваете на mos.ru чтобы понять, какие планы у московского правительства на её реконструкцию.
https://www.kvartiravmoskve.ru/eko/

Карта реновации. Чтобы не попасть в район, где будут сносить хрущёвки кварталами.
http://renobzor.ru/karta

Кадастр. Тут можно посмотреть статус земли под домом. Если не размежёвана земля под домом (а такое бывает) лучше квартиру не брать.
http://pkk5.ru/

Викимапия. Тут можно посмотреть историю дома, и какие фирмы и учреждения есть в доме. Сейчас многие дома с привлекательными ценами это просто переделанные общежития. Также лучше не брать квартиру в доме, где есть хостелы или отели (таких сейчас множество).
http://wikimapia.org

27

Anton, спасибо за ссылки! Пусть часть только по Москве, но полезно.

3

Ilia, Конечно отели отелям рознь, если в доме 3-5 звёзд отель, наверное проблем не будет, но я имею ввиду скорее бюджетные отели и хостелы, койко-места и т.д. В таких местах в подъезде будет постоянное движение посторонних людей, проблемы с парковкой, у некоторых отелей есть почасовая аренда, то есть проститутки с клиентами будут туда-сюда шастать. Я бы не стал в таком доме жить, например.

2

Anton, спасибо!

0

Anton, почему не брать квартиру в доме, где есть хостелы или отели?

0
0

В 2011 году купила квартиру по переуступке договора ДДУ. Прочитав эту статью, поняла,что тогда я совершила все возможные ошибки:
1. Передала задаток риэлтору;
2. Предыдущую дольщицу увидела только на подписании договора уступки прав. Жила она в другом городе. Ее дееспособность и даже семейное положение я не проверяла. Договор цессии даже не был нотариально заверен;
3. Оплата была частями - половина на счет предыдущей дольщицы (даже не аккредитив,просто счет), половина через ячейку.
Мне феерически повезло - и риэлтор,и предыдущая дольщица,и застройщик (еще никому не известный, это его первый дом) оказались порядочными людьми, никто меня не обманул. Но до сих пор вспоминая это, содрагаюсь.
Спасибо вам за эту статью!
Надеюсь, другие покупатели благодаря ей будут более осмотрительны.

12

могу поделиться опытом
Покупала квартиру, правда, 6 лет назад. Один единственный раз в жизни покупала. нервотрепка да.
Во-первых, совсем обойтись без риэлтора вряд ли получится, разве что покупать у знакомых/родственников. Все варианты в сети, как правило. размещены риэлторами. И даже если Вы лично выходите на продавца, то там все равно где-то есть риэлтор, который ведет продажу и покупку следующей квартиры, если продавец продает с целью улучшить/изменить условия проживания. Поэтому лучше и самому обратиться к риэтору, он хоть ваши интересы представлять будет (возможно).
Работала с 4 агентствами. Одна (серьезное крупное агенство) таскала меня по хрущевкам, хотя я сразу обозначила, что неинтересно, но она продолжала упорно гнуть свое и я тихо слиняла. Другая сразу подписала договор, но варианты были специфичными: срочная продажа, собственники за границей и квартира в плохом состоянии; квартира с капитальной перепланировкой и семья с маленьким ребенком. В общем мне не понравилось.
Третий, вышла на него обратившись по варианту продажи и он потом начал предлагать еще. Показался несколько ленивым, но единственный предлагал квартиры, подходящие под озвученные требования, и не пытался продавить под "свой" вариант.
Четвертой была жена коллеги, риэлтор с большим стажем (лет 30), в общем с того момента как риэторы вообще появились как профессия. Поскольку по знакомству она вроде как установила минимальную планку, то и с работой со мной тоже не напрягалась. Советовала новостройки, но по деньгам я даже на студию с окнами на магистраль не проходила ( а студии мне не нравятся). В общем с ней было сложно, поскольку она очень опытна, знает как лучше, и квартиру рассматривала больше с точки ее ценности/последующей перепродажи на рынке, а не как место где я буду жить, отметая мои предпочтения как несущественные. Разговор с ней был полезен, она четко расставляла перспективы и не скрывала недостатков и слабых мест в рассматриваемых вариантах, но вот излишняя категоричность не понравилась.
Купила через третьего. Но побегать, понапрягаться , перепроверять пришлось.
Риэтору только по поводу справки пришлось звонить 3 раза и напоминать: "взял выписку из ЕГРН?"
Но зато удалось запрячь агентство на торг по цене. я просто обозначила сумму и сказала, что они могут делать что хотят, но чтобы в нее вписались. В результате и продавец скинул немного и агентство подвинулось по комиссионным.
Главная засада началась в день подписания договора.
Я заранее обозначила свою позицию: сумма сделки в договоре будет полной, я буду подавать на возмещение, и на 1 млн я не согласна.
И вот, меня начинает уговаривать МОЙ юрист (из агентства, представляющего мои интересы, я им плачу) на договор на 1 млн, поскольку иначе продавец влетает на налог 13%. О, вот это главная засада при работе с риэторами, они до последнего уверяют продавца, что платить налог не придется, а потом просто кидают его. Я резонно заметила, что свою позицию я с ним обсудила месяц назад, ничего не изменилось и продавцу следовало обсудить со мной эту проблему раньше (она отказалась, сказав, что их риэлтор знает что делает, ну я не специалист, подумала - может и знает, а тут вот оно что...)
На сделку мы вышли, но некрасиво. и мое агентство, которое легко и просто пыталось нарушить мои интересы, и риэлтор той стороны, которая откровенно врала продавцу.

9
0

Анна, добрый день! Отлично написана статья. Четко, подробно, с примерами и иллюстрациям документов. Спасибо! Дмитрий

6

Dmitry, добрый день! Спасибо за отзыв. Рада, что статья понравилась.

5

Anna, статья очень толковая, спасибо

2
0

Надо знать, что если это профессиональные мошенники и они задались целью обмануть - они обманут, как ни проверяй

4

Мария, это не так
есть способы проверить продавцов - например, служба безопасности предприятия, где вы работаете

3

Михаил, не у всех предприятий есть СБ, а толковых СБ вообще по пальцам. Думаю, Вы понимаете о чём я ;)

1

Александр, проблема в том, что если я обыватель, то как понять, что риэлтор в теме?

4

Интересно, а кто ставит минусы этому большому длинному комментарию? Что вам не понравилось?

4

Anton, раскажите, пожалуйста, чем выписка от коммерческой организации-посредника лучше, чем из самого органа, осуществляющего регистрацию? Только не надо говорить, что у них знакомства и для них дают доступ к "более правильной базе".

При том, что этот сайт зарегистрирован даже не на коммерческую организацию, а просто на частное лицо.

P.S. И расскажите, как нам в этой официальной выписке из Росреестра была правильная информация уже в день регистрации договора?

4

Ilia, потому что комментарий - суть реклама услуг риэлторов :)

4

Александр, мда...)) практикующий риэлтор, как же вы договор то составляете? Таким же полотном с кучей ошибок. Аж прослезилась... от смеха.
Риэлторы в 80% случаев паразиты.) Заключаешь с ним договор, допустим на год, он твою квартиру на Авито выложит и сидит в носу ковыряет. Это можно и самостоятельно сделать. Если продаешь квартиру самостоятельно не дождавшись от них действий, им еще и заплатить нужно! ЗА что спрашивается? Ни за что. Нужно нанимать просто юриста под сделку, а все остальное можно проверить самостоятельно

3

Александр, Профессиональный мошенник и Вас, риэлтора запросто обманет. На риэлтора ведь не обучают в ВУЗах и техникумах. Риэлтор - это тот же самый вчерашний обыватель, которого сначала прикрепили к более опытному сотруднику, который покажет новичку, где и что запросить. А потом он уже и сам приобретает опыт на похожих действиях. В крупных агентствах риэлтор даже не нужно быть юристом, они там в штате отдельно присутствуют и занимаются оформлением бумаг. Риэлтору главное - "срастить" продавца с покупателем, выйти на сделку и получить свою комиссию. Если сделка впоследствии развалится, риэлтор комиссию не вернет. При этом риэлтор не несет финансовой ответственности за свои ошибки. Ваша ценность будет тогда, когда вы будете 100% страховать каждую сделку своими деньгами. А пока главная задача риэлтора - получение комиссии.

3
0

В случае использования бесплатного online-сервиса нужно знать, что иногда он выдает некорректные результаты. Не показать собственность несмотря на то что она есть (как и обременения), при том, что дата обновления данных позже чем появилась собственность или обременения.

2

Имеется ввиду сервис: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request/

0

Ilia, потому этот комментарий - необъективен, представляет из себя большей частью вранье и передергивание

2
0

Очень хотелось бы увидеть, как выглядит процесс продажи вторички со стороны продавца - как выстроить процесс общения с покупателем, как его проверить и как можно страховаться (гарант)? Заранее спасибо!

1
0

Почитают статью и правда решат что нельзя риелтору давать задаток . Мы работники крупного агентства и никогда не даем на руки собств задаток. Задаток лежит в кассе агентства до конца . Почему? Потому что было время, когда задаток брал собственник и при не возможности совеошить сделку не мог вернуть , потратил ! Поэтому теперь только через кассу агентства!

1

Нельзя отдавать деньги за недвижимость посторонним лицам. А риелтор - это именно постороннее лицо, а не продавец недвижимости.

5

Ольга, задаток только продавцу !!! Я всегда настаиваю на заключения предварительного задатка между продавцом и покупателем.

4

Евгений, Да, риэлтор -постороннее лицо, ему нельзя давать деньги, но он хотя бы несет за них ответственность и с него можно их спросить. Если риэлтор квалифицированный, надежный, проверенный. А с другими иметь дело нельзя. А с продавца ничего не спросишь. Нет денег - и до свидания.

0

Сергей, А если продавец истратит задаток, а квартиру откажется продавать? И взять с него нечего

0
0

при покупке квартиры долги не переходят на нового владельца, если это не указано в договоре. НО долг за кап ремонт наследует новый владелец! Так мне пришлось 6 000 р. оплатить за кап ремонт. Очень не приятно!

1

Елена, пусть они в судебном порядке докажут, что переходит. Вряд ли получится. Им так проще- требовать деньги с нового собственника, чем искать старого. Раньше, помню, и налог на имущество говорили, что переходит с квартирой и даже требовали справку из налоговой об отсутствии задолженности

0

Игорь, подскажите пожалуйста, как узнать, что есть долг за кап. ремонт, если мы ещё не купили квартиру?

0

Александра, в системе где оплачиваете коммуналку. У нас это система город, в екб это фрисби.

0

Александр, поддерживаю полностью. 25 лет риэлторского стажа.

1
0

Зарегистрированные через МФЦ лица могут не быть вписанными в домовую книгу (чтоб не платить КУ). И справку о зарегистрированных лицах по адресу взять не где. УФМС не выдает, УК просто не знает. Вопрос с 2018 открытый. Отписки гос органов есть от УФМС УК и даже от правительства РФ (в лице администрации Края). Кто знает как получит справку-выписку напишите.

1

Владимир, по факту вписываются только лица с постоянной регистрацией.

1

Владимир, в паспортном столе, мфц запросить справку ф9 кто прописан сейчас, ф12 ( это архивная справка о всех прописанных за весь срок) выдается продавцу лучше присутствовать вместе.

0
0

ее сын не имеет правА

0

Олег, через друзей, родственников, интернета

0
0

Подскажите, что значит "ипотека по закону"? Покупали квартиру с использованием маткапитала. В выписке из егрн указано обременение "ипотека по закону". Как его снять? Можно ли было его не включать?

0

Сергей, если куплено за наличку такого параграфа нет, ипотека по закону значит есть обременение.

0

Сергей, это значит, что квартира находится в залоге у продавцов, пока Пенсионный фонд или банк не перечислит им маткапитал. Как только это произойдёт, вы идёте с продавцами в МФЦ и снимаете обременение.

0
0

Какая УК, есть ли у нее долги и судебные дела.
У нас вечные проблемы с УК, во дворе нет освещения уже несколько лет.
Проверять все возможные схемы и работать с опытными агентами.
Отличные вариант брать квартиры у получивших их от государства, в таких случаях крайне мала вероятность нарваться на мошенников.

0

Роман, а почему не поменяете УК?

0
0

Можете рассказать как лучше получить или оплатить стоимость жилья через банк,был печальный случай получения меченых и поддельных купюр после нотариуса,повезло что немного.
В банке говорят нужна банковская ячейка чтобы передать деньги после сделки,но она денег стоит эта ячейка,нельзя ли просто номером счёта с реквищитами указать в договоре? Что поссоветуете?

0
0

Скажите, пожалуйста, обязательно ли брать выписку из домовой книги, если есть возможность собственно посмотреть саму домовую книгу?

0

Александр, очень тяжело читать ваш пассаж... так много... многоточий... Кроме них есть множество других прекрасных знаков препинания. И лучше разбивать на абзацы длинные тексты.

0

Елена, Вот вы потом без риэлторов и жалуетесь, что все пропало. Просто ищите грамотного риэлтора

0
0

Отличная информация, покупка квартиры - это задача, которая требует наличия хорошей информации, знания происхождения собственности и проверки владельца, это одна из основных задач. Важно знать, что документация в порядке с точки зрения залогового права и других юридических требований. Незнание этого является причиной конфликтов и споров, которые часто распространяются или теряют собственность. Кроме того, внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые требуют глубоких знаний в различных областях действующего законодательства. В этом задача опытного специалиста, который является жилищным поверенным, может дать качественную консультацию по данной юридической отрасли.

0
0
Герой Т—Ж

+3

08.08.21, 17:47

а если квартира досталась в наследство, становится ли супруг/супруга владельцем ее 1/2 доли?

0
0

Отличная статья! Всем надо прочитать! Я столкнулась с ситуацией. Выкупила долю у дяди, а он не стал выписываться. Год! я его выписывала через суды. Понятно было, что закон на моей стороне, но нервов и времени сколько потрачено.
Сейчас у коллеги ситуация. Купила квартиру. Изначально она была куплена на торгах риэлтором. Затем риэлтор продал её моей коллеге. Она отдала задаток. Потом когда подписывали договор и передавали остальные деньги, выяснилось что прежние жильцы не выписаны, в том числе дети. Риэлтор пообещал разобраться, но как-то сомнительно это.

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество