Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.

Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.

Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?

Артем З.

Артем, обещания застройщика на сайте — это еще не договор, а только реклама. Товар, как известно, не всегда соответствует рекламным обещаниям. А вот можно ли обещать одно, а предлагать другое и не будет ли это нарушением закона, расскажу подробнее.

Что такое оферта

Когда производитель предлагает товар — а квартира, безусловно, товар, — он может как рекламировать его, так и предлагать заключить конкретный договор, или оферту. Оферта бывает адресной и публичной. Публичная оферта — это предложение неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто ознакомится с данной офертой, в том числе в форме рекламы, приобрести товар на строго определенных условиях. Адресная оферта — это не ваша история.

Между рекламой товара и публичной офертой есть разница. Реклама не содержит всех существенных сведений о продаваемом товаре и существенных условий договора. Даже если вы подписали договор, но не согласовали с другой стороной его существенные условия, он будет считаться незаключенным. Допустим, если вы подписали договор купли-продажи, в котором нет цены товара, такой договор считается незаключенным и никаких последствий для сторон не несет.

Например, застройщик пишет: «Покупайте квартиры с отличной отделкой в нашем красивом доме». Это реклама. Вы не знаете ни площади квартиры, ни ее цены, ни сроков сдачи дома — все это существенные условия договора долевого участия. Застройщик просто привлекает ваше внимание.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Почему полноценные публичные оферты в строительстве невозможны

Публичную оферту обычно предлагают на товары массового спроса, одинаковые по сути. Квартиры же уникальны по характеристикам. Скажем, застройщик пишет примерно следующее: «Предлагаем всем желающим приобрести однокомнатные квартиры площадью 50 м² в жилом доме, расположенном по адресу такому-то. Цена — 5 млн рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию — 1 июня 2022 года». В теории такое предложение имеет признаки публичной оферты, но офертой все равно не будет, и вот почему.

Долевое строительство — жестко отрегулированная сфера, в которой есть свой отдельный закон. Он устанавливает закрытый и строгий перечень существенных условий договора долевого участия, куда входит не только цена и площадь, но и многое другое: гарантийный срок, сведения об энергоэффективности дома, план или чертеж и т. д.

Если нет любого из существенных условий, договор долевого участия считается незаключенным. А значит, и реклама, которая не содержит всех этих сведений, офертой не будет. А вот отделка помещений — несущественное условие договора, поэтому, даже если о ней не упоминается в договоре, ДДУ все равно действителен.

В чем разница между рекламой и публичной офертой

До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.

Стоит еще заметить, что реклама, имеющая признаки оферты, не может быть признана офертой, если прошло больше двух месяцев с момента ее публикации. Исключение: если в самой рекламе не указан иной, более продолжительный срок.

Как подстраховываются застройщики

Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.

Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию. В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту. Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.

К тому же если на сайте нет указания, что предложение не оферта, то это ошибка продавца. Скорее всего, он просто откажется заключать договор на нужных вам условиях. Заставить его сделать это можно будет только в суде. Это процесс небыстрый, проблемный и дорогостоящий. Стоит ли с ним связываться, решать вам.

Иногда кажется, что слов «не оферта» нет, но на самом деле они просто написаны слишком мелким шрифтом или спрятаны. За это только наказывают. Так, например, произошло с застройщиком из Ленинградской области, который написал информацию о себе нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 100 000 Р.

Если описание на сайте резко отличается от действительности, это может быть недостоверной рекламой

Как вы поняли, принудить застройщика заключить с вами договор на тех условиях, которые указаны на сайте, скорее всего, не выйдет. И на допсоглашение застройщик, конечно, не согласится. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, то и заставить застройщика нельзя.

Стороны свободны в заключении договора. Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не заключать. Переделывать договор для вас застройщик не обязан. Более того, поскольку сейчас застройщики по закону должны размещать проект договора долевого участия на сайте наш.дом.рф, проект одинаков для всех.

Но вот по поводу того, не являются ли действия застройщика недобросовестной рекламой или введением в заблуждение и обманом покупателя, нужно подумать. Под недостоверной рекламой закон понимает рекламу, в которой сведения не соответствуют действительности. И недостоверными могут быть любые характеристики товара, а также сведения о его комплектации. Теоретически отделка квартиры — это характеристика товара, а наименования производителей и конкретные отделочные материалы — его комплектация. Допускаю, что подробное описание отделки на сайте может содержать признаки недостоверной рекламы, за что вы и можете зацепиться.

Для этого можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу — все они уполномочены проводить проверки по подобным вопросам. За недостоверную рекламу застройщику, как юридическому лицу, грозит штраф от 100 000 до 500 000 Р.

Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.

Есть еще ответственность за введение в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Но чтобы использовать эту статью закона, нужно заключить договор и получить товар, не соответствующий обещаниям. И тут мы возвращаемся к первому вопросу: является ли реклама на сайте обещанием, которое надо соблюдать? Ответ будет такой: нет, потому что в разделе про отделку в ДДУ наименований производителей нет, а значит, вас и не обманули.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.