Купил квартиру в рассрочку, но дом строить так и не начали. Уже больше года стройка стоит. По ДДУ должны были сдать в четвертом квартале 2018 года. Но в договоре написано, что застройщик вправе перенести срок на один год, уведомив дольщиков.

В мае 2019 года заканчивается разрешение на строительство. Денег на счетах у застройщика нет. Инвестора найти застройщик не может, кредит ему не дают.

Как быть с рассрочкой? Должен ли я продолжать платить? Очень не хочется.

Х. С.

Сложно сказать однозначно, нужно оценивать всю ситуацию целиком. По закону вы обязаны платить до тех пор, пока или не расторгнете договор, или застройщика не признают официально банкротом. С другой стороны, переводить плату «мертвому» застройщику — это риск потерять деньги.

Расскажу подробнее, на что стоит обратить внимание и как принять решение, стоит ли платить дальше.

Как надо платить по договору долевого участия в строительстве

Если застройщик предоставил вам рассрочку, по закону вы должны платить, пока действует ДДУ. Иначе застройщик сам предъявит вам неустойку. Еще он может расторгнуть с вами договор в одностороннем порядке, если просрочите платеж более чем на 2 месяца или регулярно — три раза за 12 месяцев — не будете платить вовремя.

Надеюсь, что вы не путаете рассрочку и ипотеку. Рассрочку дает сам застройщик, а ипотеку — банк. Ипотеку лучше продолжать платить в любом случае, поскольку банку все равно, ведется стройка или нет. Если перестанете платить, он наложит на вас штрафные санкции и будет пытаться взыскать долг.

Что касается одностороннего права застройщика на перенос сроков, то это незаконно. Хотя тут есть путаница в терминологии. По закону застройщик должен передать квартиру в срок, предусмотренный договором. Вот этот срок он не может поменять без вашего согласия. Точнее, он может предложить, а вы — не согласиться. Технический срок окончания строительства застройщик перенести вправе. Но у вас есть такое же право получить за этот перенос неустойку или расторгнуть договор.

Закон напрямую не дает вам права перестать платить, даже если стройку заморозили. Но нужно четко понимать риски и представлять все варианты развития ситуации. Их множество, я расскажу об основных.

Расторжение договора

При полной остановке строительства, если очевидно, что дом в срок, предусмотренный договором, построен не будет, вы можете потребовать в суде расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств и процентов.

В этом случае вы должны написать застройщику претензию с предложением добровольно расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам денежные средства с процентами. А также уведомить, что прекращаете выплачивать деньги и готовы пойти в суд с иском о расторжении договора, если застройщик откажется добровольно его расторгнуть. Это убережет вас от встречного иска застройщика за просрочку платы по ДДУ.

Но одно дело — расторгнуть ДДУ и другое — вернуть свои деньги. Суд, может, и расторгнет договор и застройщик сам согласится на это. Но вернуть деньги он не сможет, потому что их у него давно нет.

С 2014 года в РФ действовали разные системы и схемы защиты прав дольщиков на случай банкротства застройщика. Сначала застройщики страховали риски. Это значило, что в случае недостроя и банкротства дольщику выплачивали сумму, равную цене квартиры. Но страховые компании не выдерживали объемов выплат при банкротстве крупных застройщиков и тоже банкротились. Еще иногда застройщики получали поручительство банка, но таких случаев немного.

Поэтому в первую очередь проверьте, застрахован ли ваш ДДУ страховой компанией и какой именно. Многие страховые закрылись и ушли с рынка. Ждать, что они выплатят вам возмещение вместо застройщика, преждевременно. Кроме того, основанием для страховой выплаты считается признание застройщика банкротом. А от того момента, как застройщик перестал строить, и до банкротства могут пройти годы.

Сейчас застройщики отчисляют обязательные платежи в государственный компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Но, к сожалению, скорее всего, ваш дом начали строить до создания этого фонда, поэтому он вам не поможет.

Кроме того, сейчас повсеместно замороженные стройки спасают за счет достройки силами других компаний и местных властей. Это долго: скорее всего, квартиру вы увидите на пару лет позже, чем написано в договоре. Но если расторгните договор, квартиру уже точно не получите. Зато есть риск, что останетесь с требованиями денег к бывшему застройщику в деле о банкротстве. А в это время дом достроят другие застройщики и квартиры передадут всем, кто не расторг договор.

Поэтому это очень сложное решение, которое можно принимать, только проанализировав все риски и оценив перспективы спасения застройщика посторонними силами. Желательно это сделать очно с компетентным юристом.

Выплата неустойки

Если есть вариант, что дом все же начнут строить, но продолжать платить страшно, подсчитайте, какие потери будут больше: от неустойки, которую вам предъявит застройщик за задержку платы, или от того, что вы продолжите платить, а застройщик в итоге обанкротится.

Сопоставить расходы легко. Если вы перестаете платить застройщику, он может взыскать с вас неустойку. Это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Так как ставка рефинансирования больше не применяется, фактически просрочка считается от ключевой ставки. Ее всегда можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.

Приведу пример в цифрах. Вы купили квартиру за 4 млн рублей, заплатили уже 2 млн и еще 2 млн должны заплатить в течение 10 месяцев — по 200 тысяч рублей в месяц. Дата платежа — 25-е число каждого месяца. Значит, с 26-го числа начинается просрочка на оплату 200 тысяч рублей и начисляется неустойка.

Неустойку можно рассчитать по формуле:

Сумма долга × Количество дней просрочки × 1/300 × 7,75% (текущая ключевая ставка)

Получается, что при долге в 200 тысяч за один день просрочки вы будете должны застройщику:

200 000 × 1 × 1/300 × 7,75% = 51,67 рубля неустойки. За месяц — 1550,1 рубля

Со второго месяца у вас добавится еще один просроченный платеж в 200 тысяч рублей, а значит, через два месяца неустойка будет уже 4650,3 рубля. Это значительно меньше, чем потенциальная потеря дополнительных 400 000 тысяч при банкротстве застройщика.

Кроме того, очевидно, что застройщик дом вовремя не построит, поэтому сам будет должен вам неустойку. Для застройщика ее размер ровно в два раза больше, чем для вас. Поэтому, если вы оба нарушаете обязательства, он всегда будет должен вам больше.

Но здесь есть риск. Застройщик может сам расторгнуть с вами договор из-за остановки оплаты, но деньги при этом не вернет. Есть шанс такое расторжение оспорить в суде. В качестве аргумента в свою защиту надо указать, что вы перестали платить, потому что дом перестали строить. Но гарантий никаких и вы рискуете получить ту ситуацию, которую я описывал ранее: останетесь без денег, квартиры и с перспективой сидеть в деле о банкротстве годами.

Смена графика оплаты

Договоритесь с застройщиком об изменении графика оплаты. Например, предложите приостановить платежи до того момента, как он снова начнет строить дом. Маловероятно, что он на это пойдет, но шанс есть. Это зависит от степени жизнеспособности застройщика.

В вашем случае, похоже, у застройщика дела идут неважно и ситуация в целом плохая. Не будете платить — есть риск, что договор с вами расторгнут и денег не увидите. Будете платить — есть риск, что дом не построят, застройщик обанкротится, страховая уже закрылась — и денег тоже не увидите.

Поинтересуйтесь у местной администрации статусом застройщика. Спросите, считается ли он проблемным, сдает ли обязательную отчетность, посмотрите в базе данных арбитражных судов по ИНН или названию застройщика информацию о возможных процедурах банкротства.

Если обязательства застройщика были застрахованы, посмотрите информацию о страховой компании в полисе. Его вам должны были представить при регистрации ДДУ. Если страховая компания еще существует, позвоните в нее. Уточните, знают ли они о проблемах застройщика и какие предлагают условия для получения страховых выплат. Подумайте, что лучше: вернуть деньги, которые уже заплатили, через страховую компанию или ждать, что дом все же будут достраивать силами других компаний.

Вариантов много, поэтому в любом случае советую обратиться к профессионалу, чтобы проанализировать все риски.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.