Знакомая купила дом за маткапитал и теперь его продает. Органы опеки она ни о чем не спрашивала. Половину денег за дом уже получила и потратила в никуда. Но сделка еще не состоялась.

После продажи она собирается прописаться с детьми у своей матери в квартире площадью 44 м². А площадь дома была 56 м². Сможет ли она это сделать и получится ли у нее выделить доли в квартире, если там уже есть выделенная доля?

Екатерина Ф.

Сделка, которую хочет провернуть ваша знакомая, чревата крупными неприятностями. Пример из судебной практики: женщину из Омска приговорили к двум годам лишения свободы за то, что она купила квартиру на маткапитал, не выделила в ней доли и продала ее. А деньги использовала по своему усмотрению. И хотя женщина выделила детям доли в принадлежащем ей доме, Верховный суд РФ посчитал такой приговор обоснованным.

Чтобы вашей знакомой этого избежать, ей нужно отказаться от намерения продать дом тем способом, которым она собиралась, и вернуть деньги покупателю. Дальше можно выделить доли в доме детям и попробовать получить согласие органов опеки на его продажу с одновременной покупкой доли в квартире. Вдруг выйдет.

Расскажу, как лучше все сделать.

Как должно быть по закону

Чтобы не нарушить закон, ваша знакомая должна сначала выделить доли в доме детям. А потом, если она хочет его продать, до сделки получить разрешение на это органов опеки. Фактически у нее уже должен быть документ с готовой схемой действий, согласованной с отделом опеки местной администрации. В нем будет прописано, на каких условиях может быть продан дом и что взамен получат дети. У матери нет права сначала продать дом, купленный на маткапитал, и только потом думать, куда прописать детей. Она в первую очередь обязана доказать администрации, что ее дети не останутся без жилья.

Ваша знакомая почти продала дом, но сделка еще не состоялась. И такую сделку либо не зарегистрируют, либо вскоре после регистрации признают недействительной и отменят из-за нарушения прав детей. Деньги ей в любом случае придется вернуть покупателям.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Дело не только в прописке

В обычной ситуации, когда жилье принадлежит родителям, а дети в нем только зарегистрированы и живут, вопрос звучал бы так, как в вашем письме: можно ли продать недвижимость, а детей прописать к бабушке? Можно, конечно, если бабушка согласна.

Но когда для покупки жилья используют маткапитал, часть дома, которую оплатили средствами маткапитала, нужно оформить в собственность детей. Для детей-собственников права не ограничены проживанием и пропиской в доме. У них также есть право распоряжаться этим домом: когда детям исполнится 18 лет, они смогут продать свою долю и потратить деньги по своему усмотрению.

Пока детям не исполнилось 18 лет, их недвижимостью распоряжаются родители, но с разрешения органа опеки. И опека контролирует, чтобы ребенок из человека с жильем не превратился в человека без жилья. Поэтому просто продать жилье без четкой схемы, описывающей, что взамен получат дети, нельзя.

Но если родители от лица детей продадут доли в доме и одновременно купят на имя детей доли в квартире бабушки, органы опеки могут одобрить такой план.

Что мать должна сделать заранее

Чтобы продать дом, который купили с помощью маткапитала, мать должна доказать органам опеки, что в результате сделки интересы детей-сособственников будут соблюдены. Если же доли детям не выделены, то их интересы уже пострадали.

То, что площадь дома — 56 м², а квартиры — всего 44 м², не самое главное. Скорее всего, стоимость дома больше, чем размер материнского капитала, с помощью которого государство обеспечило детей и мать жильем. По закону детям нужно выделить доли как минимум в размере суммы господдержки, то есть необязательно больше. И органы опеки будут защищать стоимость именно этих долей, а не всего дома.

Допустим, средствами маткапитала оплачена треть дома, мать не замужем, а детей двое. Тогда в заявлении в органы опеки мать от лица своих детей может указать, что в квартире детям будет принадлежать доля с той же стоимостью, хотя и меньшего метража. Сумму маткапитала делят на троих:

453 000 / 3 = 151 000 Р — столько стоит доля каждого ребенка и матери

Поскольку за счет маткапитала оплачена только треть дома, делим ее на троих — по 1/9 каждому ребенку и матери. Площадь дома — 56 м², получается, что 1/9 от нее — это 6,2 м². Детей двое, поэтому в квартире желательно выделить им не менее 12,4 м².

Однако тут есть тонкость. Предположим, квартира дороже дома и стоит 2 000 000 Р. Тогда, если взять долю каждого ребенка и посчитать применительно к стоимости квартиры, получится меньше метров. Считаем:

(151 000 Р + 151 000 Р) / 2 000 000 Р × 44 м2 = 6,6 м²

То есть за те же деньги двое детей получат 6,6, а не 12,4 м².

После таких расчетов мать должна понимать, что органы опеки могут усомниться в пользе сделки для детей. Но мать же действует в интересах детей, поэтому в заявлении может указать не только свое желание поменять дом на квартиру, где метров будет меньше за те же деньги, но и положительные доводы в пользу такого решения.

Например, она может написать, что дом находится в деревне, где до ближайшей школы — 20 км, а до поликлиники — 30 км. А квартира находится в городе с хорошей инфраструктурой, где из окна квартиры видна гимназия, в которую детей зачислят по месту регистрации. Есть поликлиника в соседнем дворе. Дети смогут посещать секции, ходить в театры и музеи.

До того, как брать деньги в счет продажи дома, мать должна убедить органы опеки, что принимает решение в интересах детей, и получить разрешающее продажу дома постановление. На этом основании Росреестр зарегистрирует сделку.

Если в квартире, куда мать собралась прописывать детей, у них уже есть доли, значит, дети должны получить дополнительную долю в этой квартире, например выкупить ее у бабушки. Если бабушка не согласится, матери придется выделять им доли из своей. Но не факт, что органы опеки согласятся на такое, ведь в этом случае у матери и детей недвижимости не прибавится. Не стоит даже предлагать им такой вариант.

Что будет дальше

Вы спрашиваете про ситуацию, когда мать уже получила часть денег за дом, но не имеет соответствующего разрешения опеки на продажу. Это неосмотрительно со стороны покупателей. А со стороны матери вообще нечестно, если не сказать незаконно: она знает, что у нее нет разрешения на продажу детских долей от органов опеки и такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. То есть у матери на руках деньги, в обмен на которые она ничего не может дать, хотя эти деньги ей не дарили.

Покупатели могут потребовать вернуть деньги, если по документам мать получила их как взнос за дом. Нет сделки — значит, у денег нет правового обоснования.

Возможно, мать не выделила доли детям и рассчитывает, что сделка по продаже дома пройдет регистрацию, ведь регистратор не увидит доли детей и может не узнать, что требовалось согласие органов опеки. Но это ненадолго: такую сделку могут признать недействительной позже по иску ПФР или местной администрации.

В результате признания сделки недействительной матери опять-таки придется вернуть покупателю деньги. Чем дольше она этого не делает, тем больше процентов сверх полученной суммы придется вернуть. За весь период, когда должник уклоняется от возврата денег, он должен уплатить проценты в размере ключевой ставки Банка России. Например, на июнь 2020 года это 5,5% годовых.

Есть и другой вариант: госорганы не будут оспаривать продажу дома, но потребуют от матери вернуть маткапитал государству. Например, так произошло в Пермском крае, где мать продала квартиру, оплаченную с помощью маткапитала, не выделив доли детям. Итог будет похожий: суд выдаст исполнительный лист на взыскание денег.

Конечно, есть люди, готовые всю жизнь прожить в долгах и скрывать от судебных приставов-исполнителей счета в банках и другое имущество. Но я не советую вашей знакомой получать от покупателей вторую часть денег за дом, который она не сможет на них переоформить. И тем более не рекомендую совершать действия, которые приведут к судимости.

За присвоение государственных денег в крупном размере, которые предназначались на улучшение жилищных условий детей, можно лишиться свободы на шесть лет с одновременным штрафом до 80 000 Р.

Поэтому, пока все не зашло слишком далеко, нужно расторгнуть предварительный договор купли-продажи, если он есть, и попытаться вернуть деньги покупателю. Как лучше действовать вашей знакомой:

  1. Объяснить ситуацию покупателям и обсудить варианты, как она будет возвращать деньги.
  2. Попытаться получить в органах опеки разрешение на продажу дома, если доли выделены. А если не выделены, то сначала выделить, а потом переговорить с опекой.
  3. Если опека даст согласие на продажу, дом можно будет продать.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.