Живем в Нижнем Новгороде. Соседи решили продать свою комнату площадью 12 м² в коммунальной квартире за 800 тысяч рублей и уведомили нас об этом через нотариуса. Через 20 дней с момента, как получили письмо, мы решили купить комнату. Для этого письменно уведомили нотариуса, что хотим воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Когда нотариусу уже были отправлены все документы, продавцы потребовали от нас еще 40 тысяч за душевую кабину, водонагреватель и рукомойник, которые мы ранее устанавливали вместе с соседями.

Мы письменно попросили нотариуса включить в договор купли-продажи фразу «со всем, что относится к комнате». Нотариус говорит, чтобы мы договаривались с продавцом, поскольку он не посредник и не риелтор. Чувствую, что он не хочет писать об этом в договоре. Но и мы не хотим переплачивать за и так дорогую комнату.

Что делать?

К сожалению, дополнительные 40 тысяч рублей, скорее всего, заплатить придется. Собственники вправе продавать принадлежащее им имущество за любые деньги или не продавать вообще. Поэтому попробуйте поговорить с соседями мирно, объяснить, что у вас нет этих 40 тысяч, и попросить снизить размер компенсации.

Ссориться и заставлять соседей уступить не стоит. Это может привести к проблемам, решить которые будет намного дороже.

Уведомление о продаже — это не договор

Когда соседи решили продать свою комнату, они разослали остальным собственникам комнат в вашей квартире нотариальные уведомления. В них они выразили свое желание продать комнату и указали цену, которую хотят за нее получить. Это нужно, чтобы другие сособственники могли реализовать свое преимущественное право покупки.

Но такое уведомление — это не обязательство, что комната будет продана по той цене, которая в нем указана. Если никто из соседей не захочет воспользоваться своим правом, владельцы могут продать комнату любому покупателю со стороны по цене не ниже той, по которой предлагали сособственникам. То есть цена в уведомлении не окончательная.

Все могло быть иначе, если бы между вами и соседями-продавцами был заключен договор или они оформили свое обращение к вам как оферту. Тогда вы могли бы требовать, чтобы вам передали комнату по конкретной цене.

Уведомление, которое вы получили, — это не договор и не оферта. Договор продажи недвижимости подписывают обе стороны. Также его нужно зарегистрировать в Росреестре. Но одностороннее уведомление — это не договор.

Офертой это тоже считать нельзя, потому что соседи направили уведомление не добровольно, а чтобы исполнить норму закона.

В аналогичной ситуации так решили суды двух инстанций в Тульской области. Там собственница комнаты в двухкомнатной квартире указала в уведомлении о продаже желаемую цену. Собственница второй комнаты попросила скидку 10%, но не получила ее. Когда она уже была готова заплатить первоначально запрошенную сумму, собственница комнаты вообще передумала ее продавать. И тогда несостоявшаяся покупательница пошла в суд с требованием, чтобы ей продали комнату по той цене, которая была указана в намерении о продаже.

Судьи ответили, что уведомление о продаже — это не предварительный договор, не проект договора и не безотзывная оферта, то есть не тот документ, который обязывал бы продать комнату. Если бы уведомление обязывало продавать долю, это необоснованно ограничивало бы права продавца.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Свобода договора и свобода распоряжения имуществом

Граждане свободны заключать договор на выбранных ими условиях. В вашем случае это означает, что соседи могут вообще не продавать свою комнату или продать ее по любой цене и любым людям в случае вашего отказа. Вы же можете купить комнату за предложенную сумму или не покупать вообще.

Можно договориться о цене с соседями. Но ни нотариус, ни суд, ни кто-то еще не заставит их продать вам комнату дешевле. Даже если стоимость действительно завышена в несколько раз.

Вы решаете, покупать или нет, и это все, что от вас зависит. На самом деле желание ваших соседей звучит так: «Хотим за комнату 840 тысяч». Уточнение про сантехнику роли не играет — это только повод попросить больше. И такое право у соседей есть.

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Даже если собственность долевая, как в вашей ситуации. У ваших соседей есть отдельная комната, в которой можно жить. И они хотят ее продать, чтобы приобрести новое жилье. Заставить их продать дешевле невозможно. Вы можете только рискнуть и начать переговоры, если уверены, что других покупателей не предвидится. Но соседи в любом случае могут передумать продавать комнату или найти других покупателей, если вы откажетесь или не успеете выкупить ее в течение месяца.

Например, в решении из Красноярского края описана подобная история. Родственники не договорились о стоимости половины квартиры. В результате один собственник продал долю постороннему человеку, который пожелал жить в этой квартире. Начались затяжные суды.

Можно ли говорить о разумной цене в таких случаях

К сожалению, нет. В статье ГК РФ про преимущественное право покупки нет ничего про фиксированную или разумную цену. Зато сказано, что если кто-то хочет продать долю в общей недвижимости, то он обязан дать сособственникам месяц на выкуп этой доли по той цене, которую хочет за нее получить.

Если сособственники через месяц не купят долю, продавец может продать ее кому угодно за те же деньги или дороже. Никаких ограничений относительно увеличения стоимости доли в ГК РФ нет. И даже в течение этого месяца продавец может повысить цену доли. Заставить его продать комнату по первоначально предложенной цене нельзя: это нарушает абсолютное право собственности. Уведомлять о повышении цены он не обязан. Предполагается, что если цена вырастет, то у совладельцев тем более не появится желание покупать.

Единственное ограничение, которое существует для ваших соседей: они не могут продать кому-то комнату дешевле, чем предлагали вам. Но в реальности они могут прописать в договоре купли-продажи ту цену, которую предлагали вам, а продать дешевле.

Кроме как уговорами снизить стоимость комнаты и сантехники вы не сможете. Более того, если вы не вручите соседям деньги до истечения месяца, тот факт, что вы направили письменное согласие о покупке комнаты через нотариуса, не будет иметь никакого значения. И идти в суд будет бесполезно. Поскольку люди начали злоупотреблять своим преимущественным правом и давать согласие на покупку доли без реальных намерений ее выкупить или даже без денег, а только чтобы потянуть время, суды перестали защищать формальные согласия. И может получиться, что ваше несогласие с суммой — это фактически отказ покупать комнату по предложенной цене. А значит, соседи могут продать комнату посторонним людям, с которыми вам придется уживаться.

Что в итоге

Соседи не обязаны направлять вам новое уведомление, если они подняли цену. И если вы не купите комнату в течение месяца, они продадут ее другим людям, и это будет законно. Так что в ваших интересах быстрее оформить все документы и провести сделку через Росреестр.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.