Прочитал вашу статью на тему экономии при продаже квартиры и хотел бы задать уточняющий вопрос. По наследству мне досталась квартира, которая стоит 3 млн рублей. Могу я подарить ее по частям близким родственникам, чтобы они продали ее третьему лицу и каждый из них применил вычет в 1 млн рублей?

Аноним

Сразу скажу — я бы не советовала так делать. Если налоговая докажет, что дарение было прикрытием для ухода от налогов, придется платить не только налог, но еще пени и штраф.

Закон определяет конкретные действия налогоплательщика, которые признают злоупотреблением правами, а также условия, которые налогоплательщик должен соблюдать, чтобы получить возможность учесть расходы и заявить налоговые вычеты по совершенным сделкам.

Сотрудники налоговой, скорее всего, заинтересуются, отчего человек, только вступивший в наследство, сразу разделил квартиру на доли и подарил их. А какое-то время спустя новые собственники распродали доли, причем так, чтобы база по НДФЛ была нулевой.

Налоговая примется доказывать, что основной целью вашего дарения было получение налоговой экономии, а вовсе не передача в дар имущества. И что на самом деле реальной передачи не было, а сделка совершилась только на бумаге.

Поскольку ваши действия в самом деле выглядят как попытка уйти от налогов, суд вполне может удовлетворить требования налоговой и признать дарение сделкой, основная цель которой — неуплата налога.

Если все-таки оформите дарение

Каждый из родственников получит по доле, и дальше вы выставите квартиру на продажу. Но учтите: продавать квартиру одним договором нельзя, иначе ничего не выиграете.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Поэтому если квартира, которая была в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, будет продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей будет распределен между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Но если каждый из совладельцев продаст свою долю по отдельному договору, они все смогут получить вычет в размере 1 млн рублей.

Какие есть риски

В своей схеме вы не учитываете нюанс: ничто не мешает вашим родственникам принять квартиру в дар, а после оставить полученное себе. Или через какое-то время продать без вашего ведома и деньги опять-таки оставить себе. Когда вы передаете имущество в дар, вы утрачиваете все права на него и с точки зрения закона не можете влиять на решения нового собственника.

Возможно, ваша родня исполнит уговор. Но на практике, к сожалению, нередки случаи, когда родственные чувства заканчивались там, где начинались денежные интересы.

Если обман вскроется

Если налоговая докажет, что ваша сделка была прикрытием для получения налоговой экономии, вам доначислят налог.

В результате вам все равно придется заплатить НДФЛ и дополнительно пеню за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Вдобавок могут взыскать штраф. За неуплату налогов он может составить от 20 до 40% от неуплаченной суммы.

Приведу грубые расчеты пени с единой ключевой ставкой 7,5%. В реальности эта ставка периодически меняется — повышается или понижается, налоговая будет учитывать это при расчетах. Если цена квартиры 3 млн рублей, а просрочка уплаты, например, с 16 июля 2018 по 16 февраля 2019 года, то пени будут считаться так:

390 000 × 216 × 1/300 × 7,5% = 21 060 рублей

В этом примере 390 000 — это 13% от 3 000 000, задолженность по налогу за квартиру; 1/300 — ставка пени; 216 — количество дней в периоде, который мы взяли для примера.

Если к этой сумме добавить еще штраф в размере 40% от неуплаченной суммы — 390 000 × 40% = 156 000, — то в итоге придется дополнительно заплатить 177 060 рублей. Это еще сверх 390 000 рублей, которые все равно взыщут.

Учитывая все эти риски, я бы предложила вам подождать три года или воспользоваться законными способами уменьшения налогов — налоговыми вычетами. Подберите вариант, который лучше всего подойдет к вашей ситуации. Скорее всего, какую-то сумму в бюджет отдать придется. Зато вы избежите ситуации, в которой после вскрывшегося обмана придется заплатить намного больше.

Мы уже рассказывали, как уменьшить налог при продаже квартиры. Рассмотрите внимательно все способы, чтобы выбрать для себя оптимальный.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.