Сдаю и снимаю квартиру одновременно. Можно не платить налог?
У меня есть в собственности квартира, в которой я жил, пока семья не разрослась. Теперь в ней тесно, и мы снимаем в том же городе квартиру побольше, а свою сдаем. За наем большой квартиры платим больше, чем получаем от сдачи своей маленькой.
Могу ли я на законных основаниях не платить НДФЛ с денег, полученных за сдачу своей квартиры? Ведь если зачесть полученное со сдачи в потраченное на аренду, получится, что никакого дохода у меня нет. Наоборот, я еще и доплачиваю.
У меня есть официальное трудоустройство, с зарплаты все налоги платятся. Как быть?
Филипп М.
К сожалению, по закону расходы на съем одного жилья не уменьшают доходы от сдачи другого. Так что налог платить все равно придется.
Кто платит налог с дохода
Когда вы сдаете свою квартиру, вы должны заплатить налог с полученного дохода. Эта обязанность появляется автоматически, как только вы получили первый платеж. Ставка налога для граждан-резидентов — 13% от полученных сумм. Кто такие резиденты и нерезиденты, мы уже писали. Весь вопрос в том, кто именно физически заплатит налог.
Платит арендатор, если вы сдаете квартиру организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату. Тот, кто снимает, рассчитывает и уплачивает НДФЛ сам. То есть 13% с причитающейся вам в качестве арендной платы суммы он удерживает и перечисляет в бюджет. Вам ничего делать не нужно, поскольку в такой ситуации ваш арендатор и есть налоговый агент — тот, кто заплатил за вас налог.
Обратите внимание: деньги в счет налога удержат именно из ваших денег. Платить НДФЛ из собственных средств такой арендатор не вправе.
Платите вы, как собственник, если сдаете квартиру физическим лицам. Перечислять НДФЛ в бюджет придется самостоятельно. О том, как это сделать правильно, мы уже писали в отдельной статье.
Какие есть льготы
С некоторых доходов налог платить не нужно.
Исчерпывающий перечень этих доходов прописан в налоговом кодексе. Среди них пособия по безработице, беременности и родам, пенсии и стипендии, алименты и подарки от членов семьи. Арендной платы за сданную квартиру в этом списке нет.
Кроме того, налоговый кодекс разрешает уменьшить ваши доходы от сдачи квартиры на определенные суммы. Здесь возможны следующие варианты.
Стандартные вычеты, например на детей или на инвалидность. Но суммы невелики: работодатель с помощью вычетов уменьшит налогооблагаемый доход на первого и второго ребенка на 1400 рублей в месяц, на третьего и следующих — на 3 тысячи. И с оставшейся суммы перечислит 13% НДФЛ. Если ребенок инвалид, налогооблагаемый доход будут уменьшать на 12 тысяч рублей ежемесячно. Инвалидам с детства и инвалидам I и II групп уменьшат облагаемый доход на 500 рублей ежемесячно.
Например, если родитель ребенка-инвалида получает 7 тысяч рублей, вычет составит столько же. Налог при этом будет равен нулю: (7000 ₽ − 7000 ₽) × 13%.
Если зарплата родителя 13 тысяч рублей, можно будет не платить налог с 12 тысяч, а НДФЛ составит 130 рублей: (13 000 ₽ − 12 000 ₽) × 13%.
Социальные вычеты. Если, например, вы заплатили за свое обучение или обучение детей, платно лечились или отдали часть денег на благотворительность.
Имущественные вычеты. Здесь возможны несколько вариантов. Вы можете получить вычет, если покупали жилье, строили дом или выплачивали проценты по ипотеке. Либо если купили квартиру, машину или ценные бумаги, но владели ими меньше минимального срока по закону и продали. Вы уменьшаете сумму, с которой должны заплатить налог, по формуле «доход минус расход» и платите налог с разницы.
Профессиональные вычеты. Так компенсируют расходы, если выполняют работы или оказывают услуги и получают за это доходы по договору. И только если вы в установленном порядке зарегистрируетесь как ИП или самозанятый.
Закон разрешает физическим лицам сдавать квартиры без дополнительного оформления, но в этом случае профессиональный вычет вам не положен.
Но даже если вы ИП, мне кажется, что профессиональные вычеты вам все равно не подойдут: расходы, которые вы несете, снимая большую квартиру, напрямую не связаны с доходом от сдачи в аренду маленькой. Между ними нет взаимосвязи, поэтому вычет вам, скорее всего, не дадут.
Как ИП, вы можете предъявить к вычету расходы, непосредственно связанные со сдачей квартиры. Допустим, арендатор вашей квартиры поставил условие: он снимает, если вы заменяете деревянные рамы в квартире на металлопластиковые окна. Причем это условие вы фиксируете в предварительном договоре. Тогда расходы на установку вы можете вычесть из полученного дохода и заплатить налог с разницы. Выходит, что без этих расходов договор не состоится и прибыль вы не получите.
А вот остальными вычетами вы вполне можете воспользоваться и уменьшить налогооблагаемую базу или вернуть часть уплаченного НДФЛ.
А если зарегистрироваться самозанятым?
В этом случае вы сможете снизить ставку — вместо 13% процентов платить 4%. Для этого придется зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог», личный кабинет налогоплательщика или через банк. Есть ряд ограничений. Вы должны проживать в том регионе, где проводится эксперимент: Москва, Московская и Калужская области, Татарстан; ваш доход должен быть не больше 2,4 млн рублей в год. Но это не способ вообще уйти от уплаты налога, это лишь возможность снизить ставку.
Неважно, будете вы сдавать свою квартиру просто как физическое лицо или зарегистрируетесь как самозанятый, результат один: от уплаты налога не уйти. Все то же самое, что и для НДФЛ: просто так взять и вычесть расходы нельзя.
Что можно сделать
Хотя вы тратите деньги на съемную квартиру, это не освобождает вас от уплаты налога, поскольку такого основания для предоставления льготы в налоговом кодексе нет.
Вы можете получить налоговый вычет, если покупали квартиру и еще не пользовались этим правом, и за счет него вернуть часть уплаченного НДФЛ.
Можете попробовать увеличить арендную плату, если, конечно, арендаторы согласятся платить больше и компенсировать вам часть расходов на налоги. Только сначала лучше проверьте, не слишком ли высокая получится цена для вашего района, чтобы не отпугнуть жильцов. Иначе они могут съехать.
Если за прежнюю квартиру вы уже рассчитались и на вас не висит ипотечный кредит, подумайте о покупке большей квартиры в ипотеку, чтобы не снимать жилье. Если решите, что для вас это приемлемо, попробуйте подобрать вариант с таким ежемесячным взносом, чтобы арендной платы за вашу квартиру хватало на него и на налоги. Кстати, вы можете предложить банку в ипотечный залог свою старую квартиру вместо новой. Банки иногда лояльнее к клиентам, у которых уже есть в собственности недвижимость.
Единственное, чего точно не надо делать, — скрывать доходы от сдачи квартиры и уклоняться от уплаты налогов. Мы уже писали, зачем сдавать квартиру легально, там подробно описаны все плюсы соблюдения закона и штрафы, которые грозят нарушителям.
