У нас во дворе стоит шлагбаум от домофонной компании. Договора с ней у меня нет. Я вообще был против шлагбаума. Но на собрании собственников решили его установить и выбрали эту компанию.

Насколько законно отключать мой пульт от шлагбаума, если у меня есть задолженность перед домофонной компанией?

Михаил

Михаил, домофонная компания не может ограничить вам въезд во двор ни на каких условиях и ни по какой причине. Двор принадлежит всем собственникам жилья в многоквартирном доме, и запретить жильцам им пользоваться нельзя. Долги здесь роли не играют.

Но если пульт не влияет на возможность зайти или заехать во двор, то отключить его за неуплату могут.

На первый взгляд, эти утверждения противоречат друг другу. Но судьи, рассматривающие похожие на вашу ситуации, решают вполне однозначно: доступ во двор закрывать нельзя, но и не платить за шлагбаум тоже нельзя.

Кто распоряжается двором и в каких пределах

Двор на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам квартир, и они должны пользоваться им по взаимному согласию. Распоряжаться двором собственники могут при помощи общих собраний, на которых могут передать часть своих полномочий обслуживающей организации, например домофонной компании, как в вашем случае.

При этом обслуживающая организация вправе действовать только в соответствии с договором, который заключила с собственниками квартир или уполномоченной собственниками управляющей компанией.

По закону соседи сообща решают только то, как они будут использовать общий двор. Решать, будет кто-то пользоваться двором или нет, они не вправе.

Собственники не могут собраться и установить правила, по которым некоторым из них вообще запретят пользоваться общим двором. По закону собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Это право прекращается при передаче имущества другим лицам, его уничтожении и по ряду других оснований, например в случае конфискации имущества.

Основания «так захотели соседи» в законе нет. Верховный суд считает, что одни собственники не могут нарушать те же самые права других собственников. То есть у всех собственников есть право пользоваться двором, и одни из них не могут запретить другим въезжать в него.

Получается, что запретить вам пользоваться двором не может никто — ни общее собрание, ни обслуживающая организация, действующая от имени собственников в МКД.

Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Что со шлагбаумом

Мы уже писали, как законно установить шлагбаум. Если кратко, то это решение должно быть принято на общем собрании, и за него должны проголосовать ⅔ собственников квартир. Кроме того, установку шлагбаума должна одобрить городская администрация, и он должен соответствовать нормам пожарной безопасности.

То есть если большинство собственников решили, что им нужен шлагбаум, и получили разрешение на его установку, то все законно. Но при этом шлагбаум не должен ограничивать право других собственников пользоваться двором. То есть, например, нельзя решить, кто может парковаться на дворе, а кто нет.

Если большинство собственников решили брать плату за проезд через шлагбаум или доверить его обслуживание домофонной компании, это тоже законно. Тут уже не имеет значения, что вы против домофонной компании и у вас нет отдельного договора с ней.

Собственники на общем собрании выбрали нынешнюю домофонную компанию и представителя собственников, который подписал договор в интересах всего дома. Представителем собственников могла стать ваша управляющая компания — тогда договор хранится у нее.

При этом в договоре может быть пункт о том, что домофонная компания обслуживает шлагбаум за определенную плату. В этом случае за ее услуги придется платить. Это общее правило гражданского законодательства: обязательства должны исполняться.

Если вы не будете платить за обслуживание шлагбаума, домофонная компания вправе взыскать с вас долг в судебном порядке и потребовать компенсации расходов на госпошлину. Это право исполнителя услуги, и оно не связано с вашим правом собственника пользоваться двором.

Теоретически в договоре может быть условие, что домофонная компания вправе отключить пульт от шлагбаума, если у человека образовался долг по оплате услуг. Но чтобы это было законно, должна сохраняться возможность пройти или проехать во двор без пульта.

Например, жительница Омска платить за проезд во двор через шлагбаум не хотела и через суд требовала его демонтировать. Суд ей отказал, потому что проход для пешеходов оставался открытым, был ответственный за открытие шлагбаума для проезда автомобилей спецслужб, а плату брали только с личных авто по 100 рублей в месяц.

Кроме того, был еще один въезд во двор, и он оставался открытым и бесплатным для проезда машин. То есть право доступа к общему имуществу нарушено не было: большинство собственников решили сделать платным только один из въездов во двор, чтобы окупить функционирование шлагбаума. Фактически права собственника шлагбаум не ограничивал, а то, на каких условиях его использовать, собственники определили в законном порядке — на общем собрании.

Таким образом, если отсутствие пульта не мешает вам пройти или проехать во двор, действия домофонной компании законны. Если во двор не попасть, требуйте от домофонной компании устранить нарушения.

Что делать, если без пульта вы не можете попасть во двор

Собирайте доказательства, что вам препятствуют во въезде во двор. Например, можете позвонить в дежурную часть по номеру 112. Сотрудники полиции зафиксируют нарушение в письменном ответе на ваше обращение. Еще в качестве доказательств подойдут фотографии и показания свидетелей.

Напишите претензию в адрес домофонной компании: объясните, что, отключив пульт, она нарушила ваше право пользоваться общим имуществом МКД и ограничила ваше право на доступ к своему жилищу. Ссылайтесь на нормы закона и практику, которые я привела в своем ответе.

Не забудьте сохранить подтверждение, что домофонная компания получила претензию. Это может быть почтовое уведомление или подпись сотрудника компании на вашем экземпляре документа.

С помощью претензии можно попробовать решить проблему без суда. Это быстрее и дешевле. Плюс претензия также будет подтверждением, что проблема действительно существовала и доступ во двор вам ограничили.

Если претензия не поможет, надо защищаться в суде. Суды рассматривают конкретную ситуацию, поэтому вариантов может быть много.

Например, если у вас нет машины, а вы обратитесь за защитой в суд, он может решить, что все нормально: проход для пешеходов открыт. Кроме того, суд может отказать вам в защите, если конструкция шлагбаума позволяет поднять его вручную, поэтому наличие пульта — это вопрос удобства, а не единственная возможность заехать во двор на машине.

Но, скорее всего, суд обяжет домофонную компанию открыть вам доступ во двор, несмотря на долги: вы, как собственник, имеете право пользоваться двором для парковки и проезда.

Что говорят суды

Например, в Москве пятеро жильцов одного дома отказались вносить абонентскую плату за шлагбаум. В итоге их личные автомобили не пускали на придомовую территорию. Жильцы обратились в суд и потребовали обязать обслуживающую организацию и соседей-активистов не препятствовать их проезду во двор.

Хорошевский районный суд жильцам в этом требовании отказал. Однако Мосгорсуд решение суда первой инстанции отменил и указал, что жильцам принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользоваться общим имуществом МКД, в том числе двором. Какие-либо ограничения такого права незаконны.

Мосгорсуд пояснил, что долги за пользование шлагбаумом не являются основанием запрещать жильцам парковаться во дворе. При этом вопрос о плате за шлагбаум решается в порядке, предусмотренном гражданским кодексом. То есть обслуживающая организация могла, например, взыскать с жильцов задолженность в суде, но не пускать их во двор не имела права.

В Удмуртской республике собственник земельного участка задолжал СНТ, а СНТ в ответ перестало пускать его машины за шлагбаум и обрезало электропровод от столба возле его участка.

Суды двух инстанций указали, что долги и права собственника пользоваться своим имуществом смешивать нельзя. Поэтому СНТ обязали возобновить собственнику энергоснабжение, пускать его в СНТ на легковых и грузовых автомобилях и выплатить за страдания 5000 рублей сверху.

В другом деле в Хабаровске жильца тоже не пускали во двор. Квартира у него в собственности, а парковаться во дворе нельзя: общее собрание собственников решило благоустроить парковку и пускать туда только тех, кто внес деньги в счет расходов на благоустройство. Тогда мужчина через суд потребовал ключи от шлагбаума.

Суд первой инстанции сказал, что жилец неправ, ведь большинство собственников проголосовали за платную парковку. Но апелляционная инстанция истца поддержала: одни соседи не вправе лишать других права парковаться во дворе. Денежные взносы роли не играют. В итоге суд выдал жильцу исполнительный лист на бесплатное получение ключей от шлагбаума.

Так что отключение вашего пульта за долги законно только в том случае, если вы по-прежнему можете заезжать во двор.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.