Как мой клиент потерял квартиру из-за черных риелторов и не смог ее вернуть
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Я работаю судебным юристом и хорошо знакома со сферой недвижимости.
Однажды ко мне обратились с запросом помочь вернуть квартиру. Ситуация, в которую попал человек, меня тронула. Я читала приговор как криминальный роман и не верила своим глазам, что все это произошло в нашем городе в наше время.
Что случилось
У мужчины была двухкомнатная квартира в большом городе. Близких родственников не было, он жил один. У него накопились долги, и он решил продать квартиру, купить жилье поменьше, а на остаток суммы погасить долги.
Об этом узнали риелторы. Выяснив, что у мужчины нет близких родственников, они завязали с ним дружеские отношения. В один из дней группа сообщников похитила собственника, его избили и удерживали на съемной квартире.
В это время риелторы подготовили документы к сделке, заставили собственника подписать их под давлением и продали квартиру коллегам по цене ниже рыночной. Сделку оформили в МФЦ в сопровождении вооруженного сообщника.
После того как документы сдали на регистрацию, мошенники рассчитались между собой за квартиру и увезли бывшего собственника в маленький городок, где купили ему комнату в полуразрушенном бараке.
Через некоторое время после сделки риелтора, которая продала квартиру и получила за нее деньги, а также одного из ее сообщников задержали и осудили — им дали большие сроки. Мужчина же оказался в приюте, и ко мне обратились сотрудники этой организации с просьбой помочь.
Как мы пытались вернуть квартиру
Мой клиент оказался не единственным пострадавшим от действий черных риелторов. К сожалению, были сделки и с убийством собственников. Делом занялись правоохранительные органы, которые в процессе распутали цепочку до этого мужчины.
Я не участвовала в уголовном деле против риелторов и подключилась, когда им уже вынесли приговор. Мы с клиентом попытались оспорить сделку по продаже его квартиры. Но новые собственники подали встречный иск о признании их добросовестными приобретателями. Суд его удовлетворил, так как они купили квартиру уже на открытом рынке по рыночной цене.
Что было дальше
Тогда мы обратились в суд о взыскании материального ущерба с преступников в размере кадастровой стоимости квартиры — так суд определил ущерб при вынесении приговора. Стоимость квартиры на тот момент была 2 700 000 ₽.
Разбирательство длилось долго, примерно год. Преступники содержались в разных колониях, и, чтобы провести заседания по видео-конференц-связи, приходилось согласовывать время с судом и двумя колониями. Мошенники не признавали вину и ущерб, но, несмотря на это, суд вынес решение в нашу пользу.
Еще год ушел на вступление в законную силу, так как черные риелторы писали многочисленные жалобы. На результат решения сильно повлияла скрупулезная работа следствия. Также приговор суда был очень подробно написан. Все это помогло нам выиграть дело.
Выводы
На этом история пока не закончилась. Мужчина все еще живет в приюте и пока не купил новое жилье, потому что получить деньги с людей, которые отбывают наказание, не так просто. Думаю, это займет несколько лет.
Рынок недвижимости очень рискованный: мошенники постоянно придумывают все новые схемы. Вот что я рекомендую, чтобы сократить риски.
Быть осторожными. Не рассказывать много о себе и не посвящать посторонних людей в свои дела, особенно если дело касается недвижимости и у вас нет родственников — это риск-фактор.
Внимательно относиться к документам. Мой клиент доверился риелторам и отдал им оригиналы бумаг на квартиру, особо не вникая в процесс. На самом деле риелторам достаточно копий, чтобы подготовить сделку.
Готовиться к сделке — изучать информацию и обращаться к юристам, которые предусмотрят риски. Это важно и для продавца, и для покупателя, чтобы не оказаться в ситуации, как мой клиент.
Хранить все документы по сделке. Именно это помогло новым покупателям квартиры доказать свою добросовестность и не остаться без жилья. При покупке квартиры они провели проверку, и подтверждение этого сохранилось.
Как понять, что с риелтором и квартирой что-то не так
Прежде чем довериться любому риелтору, стоит проверить информацию о нем. Проявленность — это первый признак того, что человеку нечего скрывать. Если специалист активно ведет социальные сети, показывает свою работу, дает комментарии в профессиональные СМИ и у него есть отзывы, например на «Яндексе», — скорее всего, с ним все в порядке.
О том, что он в ладах с законом, платит налоги и открыто занимается профессиональной деятельностью, говорит также наличие офиса и официальная регистрация как предпринимателя или самозанятого.
Черные риелторы, как правило, ничего нигде о себе не пишут, предлагают работать без договора и стараются не оставлять своих подписей и паспортных данных. В современном мире вычислить их стало гораздо проще. Но они по-прежнему охотятся за пожилыми, одинокими, алкозависимым или попавшими в сложные жизненные обстоятельства людьми — такими, как герой этой истории.
Чтобы обезопасить себя от рисков и не оказаться в руках черных риелторов или не купить квартиру у пострадавшего от мошенников, надо следовать простым правилам.
Заключать безопасную сделку. Это всегда полная сумма в договоре и только безналичный расчет, чтобы у вас сохранился цифровой след денег и вы могли доказать, кто их отдал, а кто получил и в каком размере. Расчеты наличкой в конверте, через ячейки и любые другие варианты, кроме счета в банке, должны вас насторожить.
Проверять планы продавца. Если вы нашли квартиру, где владелец неблагонадежный и принадлежит к группе риск-факторов, это не значит, что ее опасно покупать. Главное правило при покупке недвижимости у пожилых людей и тех, кто ведет асоциальный образ жизни, — альтернативная сделка.
Человека из группы риск-факторов нельзя выписывать в никуда. Если он продает свою большую квартиру, взамен тоже должен что-то приобретать. Пусть маленькую, но квартиру с возможностью прописаться и жить. Комната в коммуналке или барак в отдаленном поселке не рассматриваются.
Оценивать квартиру на риски. Неблагонадежную недвижимость, которую опасно покупать, можно вычислить по нескольким признакам:
- Свежий переход права, когда по документам предыдущая сделка была меньше года назад.
- Свежий, но очень дешевый ремонт в квартире, который буквально прикрыл огрехи и проблемы.
- Расчет по предыдущей сделке, который провели через наличный расчет или ячейку в банке. На руках у собственника при этом осталась простая расписка в получении денег.
- Бывший собственник уехал жить неизвестно куда.
В своей практике я придерживаюсь правила не рекомендовать к покупке квартиру со свежим переходом права собственности. Если все-таки покупатель хочет пойти на этот шаг, проверяется не только действующий владелец, но еще и предыдущий: где он живет, все ли с ним в порядке. Хорошо бы еще взять с него письменное подтверждение, что он действительно получил всю сумму за квартиру и не имеет претензий.
