Загадка: как продать квартиру с маткапиталом, в ипотеке, в несданном доме и купить дом?

Мы купили по ДДУ квартиру в Ленинградской области. Площадь — 106 м². Дом сдан госкомиссии, но ключи застройщик еще не выдал. Сейчас мы присмотрели загородный дом большей площади и захотели продать квартиру по переуступке, но есть несколько сложностей.

Во-первых, мы использовали семейную ипотеку, и квартира в залоге у банка. Этот вопрос можно решить, если полностью погасить кредит или сделать другую квартиру залоговой. Во-вторых, чтобы погасить часть кредита, мы использовали материнский капитал, и теперь должны выделить доли детям.

Как решить такую головоломку? Или решения уже нет, и остается только ждать, когда выдадут ключи, наделять детей долями и выплачивать полностью кредит — только после этого мы сможем продать квартиру с согласия органов опеки? Еще не понятно, что делать с налогами: минимальный срок владения — 5 лет с даты, когда мы выделим доли детям?

Помогите детально разобраться с этим вопросом.