Как быстрее всего приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, если есть жилье в Подмосковье?

Вопрос читателя Т⁠—⁠Ж

Как быстрее всего приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, если есть жилье в Подмосковье?

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Мне нужен взгляд со стороны.

Моя цель — купить двухкомнатную квартиру в Москве стоимостью от 18 млн рублей. Хотелось бы сделать это в ближайшие 10 лет.

Что у меня есть на данный момент:

Сейчас у меня есть несколько вариантов.

Продать квартиру и взять новую в ипотеку. Кредит будет в размере примерно 12 млн, и это кабала на 30 лет с выплатами в районе 50 тысяч в месяц, если не больше.

Открыть ИИС, собрать портфель на 200 тысяч и постепенно его увеличивать. Дивиденды реинвестировать, пока не накопится необходимая сумма с учетом средств от продажи существующей квартиры.

Открыть ИИС и проделать то же самое. Но только ждать, пока не накопится необходимая сумма без учета средств от продажи существующей квартиры.

Продать квартиру, инвестировать деньги и копить. Вырученные с продажи 6 млн положить на брокерский счет или ИИС. Все дивиденды реинвестировать и копить на квартиру. Понимаю, что это не самый лучший вариант с учетом того, что опыта инвестиций нет. Но, по подсчетам «на выпуклый глаз», он самый быстрый.

Также есть вопросы по поводу портфеля. Как его лучше собрать? В каких пропорциях брать акции и облигации? В рублях или долларах? Пока по этим вопросам есть просто мысли.

Прошу оценить варианты со стороны. Может, у вас есть какие-то советы, — поделитесь опытом.


Редакция
Что бы вы посоветовали читателю?

Самое важное ответить на вопрос: зачем вам двушка за 16 млн в Москве?
Если вам жить в ней, так просто снимите и все, свою сдавайте, разницу доплачивайте. Остальное копите и инвестируйти как вам хочется, вложитесь в свое образование, ищите дополнительные источники дохода.
Живите сейчас,работайте и не рискуйте жильём это глупо.

49

Согласен с вашим последним утверждением. спасибо

0

ГАЙД "Как быстрее всего приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, если есть жилье в Подмосковье?"
1. На дворе 2010 год, у вас в двухкомнатная квартира в Щербинке
2. Москву увеличивают в 2+ раза, присоединяют и Щербинку
3. ???
4. PROFIT

39

осознать, для чего в действительности вам требуется двушка, а так же что цифра 18м это абстракция, через пару лет все будет иначе уже.. предположу, что двушка требуется для жизни с семьей в перспективе.. а где семья с детьми - там и трешка))

если вы живете в своей квартире за мкадом, то возможно просто устали от дороги на работу, тогда нужно улучшить жилищные условия и мир заиграет другими красками, проверено на опыте.. если так, то конечно же сдавать свою и снимать сначала однушку, но там где хочется.. если задача все таки получить в собственность квартиру, то лучше идти поступательно - накопить немного, продать свою в подмск, возможно взять небольшую (именно небольшую) ипотеку и купить чуть лучше квартиру.. пожить в ней, еще раз повторить предыдущую операцию..

так же нужно отталкиваться от реалий ваших фин возможностей, если вы зарабатываете грубо говоря в коридоре 100-150, то думать о двушке за 18м вообще не очень оправдано.. ну и плюс если хотите семью, то тут вариативность в разы увеличивается

12

Двушка за 18М при зарплате 100-150 ? Авантюризм.
Ваш вариант двушка за 10-12М. Квадратов на 50.

1 вариант. Накопить на первоначальный взнос, взять ипотеку, переехать. Квартиру в МО сдавать , деньги от аренды направлять на погашение кредита.

2 вариант. Накопить на первоначальный взнос, взять ипотеку, переехать. Квартиру в МО продать, погасить часть ипотеки.

9
Герой Т—Ж
Отредактировано

Я не советую продавать единственное жилье, к тому же так как Вы выплатили ипотеку в начале года, то за продажу квартиры Вам начислят налог 13%, лучше подождать.
А пока можно:
1. Посмотреть квартиры от 11 миллионов (вторичное жилье), есть двухкомнатные квартиры в хороших кирпичных девятиэтажках за эту цену и не на окраине, шумоизоляция обычно гораздо лучше, чем в новостройках, а срок службы дома по документам - 150 лет.
2. Попробовать накопить на первоначальный взнос на новую квартиру, затем взять ипотеку, переехать, а прежнюю квартиру сдать. Направлять вырученные за сдачу в аренду деньги на частичное досрочное погашение ипотеки.
3. Ну или копить недостающую сумму при помощи финансовых инструментов (ИИС и т.п.).

8

Валерия, налог на продажу не зависит от даты выплаты ипотеки. Он зависит от того, сколько лет квартира была в собственности.

8

Кокарбоксилаза, налог теперь зависит от даты заключения договора покупки или ДДУ

2

Иван, не совсем так. Срок начисления налога теперь привязан к дате полной оплаты квартиры, причем, если квартира покупается в ипотеку, то это считается за полную оплату квартиры.

3

Точно не первый вариант.
Надо определится, так ли вы хотите попадать в кабалу на 30 лет ради бетонных стен?
Я бы копил деньги через ИИС и брокерский счет, повышал доходы свои и ждал. Если лет через 5 желание не пропадет, то можно будет попробовать первый вариант - сумма уже будет больше (даже с учетом удорожания квартиры) и вы будете ближе к цели.

7

Сдавайте свою квартиру, снимайте там, где хочется жить.
Инвестируйте максимально возможную сумму (в пределах 400 тыр в год - на ИИС, остальное - на брокерский счёт) - выкладывайтесь в ETF на индекс S&P500.
Повышайте доход.
Через пару-тройку лет сверьте свои новые возможности с актуальными желаниями.

6

«Путь в тысячу шагов начинается с одного шага»

Нет смысла влезать в ипотеку сразу беря квартиру за 12 млн. Надо двигаться постепенно.

Расскажу как проступаю я - все оцениваю исходя только из одного показателя - прирост капитала.

Покажу прямо на примере ваших вводных:
Цель 18 млн через 10 лет
Сейчас на руках есть 6,8 (с учётом продажи текущей квартиры за 6,5)
Соответственно, ежемесячно капитал должен приростать на 93333 руб.

С учётом того что есть возможность откладывать только 50 тыс рублей ежемесячно (пока), сохранив текущую тенденцию цели не достичь.

Думаем о том что можно сделать ещё:
1. Фондовая биржа - прямо сейчас нет, потому что превратить 500 тыс за год в 1,12 млн (93 тыс х 12) практически нереально. Можно смотреть на это только с позиции доп инструмента (пока). Сложные проценты опять же себя хорошо показывают только ближе к 10ти годам.
2. Покупка готовой недвижимости в ипотеку, которую можно будет сразу же сдавать в аренду. Желательно чтобы ипотечные платежи, перекрывались ипотекой. Тогда, если взять квартиру в перспективном месте можно будет как саму ипотеку быстро закрыть, так и продать за другие деньги. Но с учётом того что недвижимость единственная видимо этот вариант тоже неактуален.
3. Остаётся просто взять в ипотеку квартиру в бюджете до 9ти млн (мне кажется оптимальным, но надо прямо считать позитивный и негативный сценарий срока, который потребуется на погашение ипотеки), которую можно будет в перспективе продать дороже. Причины более дорогой продажи в перспективе могут быть разные, все будет зависеть от вводных квартиры: отсутствие ремонта, бабушкин ремонт, удачная локация и тд. Поэтому я бы двигался в этом направлении пока. Ну и параллельно с этим изучал инвестирование, но инвестируя только ту сумму которую с лёгкостью готовы будете потерять.

Ну а как выплатите ипотеку за новую квартиру - брать следующую, на большую сумму. И так за 2-4 итерации, есть шанс прийти к желаемой сумме. Удачи

6
Отредактировано

Автор в похожей ситуации нахожусь, но 18 млн не рассматриваю даже :)
Вообще цены конечно от вертолета, в той же Некрасовке двушки ~50 кв2 от 10 млн на Циане. Даже не знаю рыночная цена это или нет)

4

xander, в 2019 успел купить вторичку за 6700 в пределах мкада. 52кв. п46 дом. сейчас таких цен нет.

3

Мне кажется многое от темперамента инвестора зависит. Не только от навыков. В любом случае- 1 и 4 варианты для очччень рисковых сорвиголов. Т е, оптимальный выбор находится между п2 и п3
Дальше- у меня вопросы( это следует оценить автору)
Какова вероятность изменения цены тмеющися квартиры и диапазон этих изменений за исковые 10 лет? Тут придётся смотреть изменения транспорта ( откроют ли во дворе метро?), планы застройки ( жилье, нежилое фонд, предприятия и т д), а так же ликвидации некоторых моментов ( например парк рядом? Свалку? Снесут?)
Второй мой вопрос- больше личный. Предлагаю автору оценить- а какова вероятность того, что работа из средней за 10 лет превратиться в высокооплачиваемую? Могу ошибиться, но сложилось впечатление человека молодого. С головой. Но пока способности не монитизированы должным образом

2

Оксана, и сразу отвечу " что сделали вы..."- пошла по п2

0

Оксана, спасибо за ответ.
Стоимость квартиры думаю сильно не измениться. В соответствии с рынком
И я работаю инженером проектировщиком. Да в планах что ЗП увеличиться, но не кардинально.
Если вы уже пошли по п.2, расскажите все ли идет по вашему плану? Какие у вас были подводные камни?

0

Алексей, я уже по п 2 отстрелялась)))

0
Отредактировано

Имхо, с инвестициями Вы такую сумму быстро не накопите, особенно если нет опыта.
Я в такой же ситуации брала кредит.

2
Герой Т—Ж

Я бы посоветовал прежде всего по возможности увеличить свой доход. Поменять работу, расти по карьерной лестнице и тд. Продать квартиру и надеяться что рынок даст нужную доходность - такое себе, продать квартиру и взять новую ипотеку на 30 лет, по нынешним ценам... вряд ли.

2

Решаю похожую задачу. В 2016 родители подарили однушку на границе Новой Москвы и области. Зп тогда на двоих с женой составляла около 60 тысяч. Детей не было тогда и сейчас нет. В конце 2016 г. я начал постепенно изучать инвестиции, а также откладывать излишки с зарплаты на ИИС и на обычный брокерский счет. Расходы в 2016 г. составляли около 25к в месяц (без учета отпусков), сейчас порядка 35к в месяц, общий заработок на двоих с тех пор вырос вдвое. Теперь стоимости квартиры и стоимости активов на счету практически сравнялись, можем продать все активы, продать квартиру и переехать внутрь МКАД, но даже не внутрь ТТК. На двушку в Крылатском и Тропарево тоже не хватает. За время инвестирования я один раз совершил ошибку, стоившую мне 40% всего капитала (март-апрель 2020 г).

В вашей ситуации я бы не торопился с продажей квартиры, а просто бы инвестировал все лишние средства в акции (если временнОй горизонт больше 3-5 лет) или в облигации (если средства понадобятся в ближайшие 3-4 года).

Чего не стоит делать, если копите на обмен квартиры: резко менять образ жизни и финансовое поведение (когда растет зарплата, есть очень большой соблазн увеличивать и траты - отпуска в лучшем месте, вещи более дорогих брендов, техника последней модели - это будет отдалять вас от цели).

Если вдруг ( не сейчас, а потом) решите взять ипотеку, стоит задавать себе один вопрос: смогу ли я расплатиться, если зарплата упадет до минимальной по отрасли? (Иначе говоря, если ваш работодатель перестанет вам платить и придётся менять работу).

2

Sadnesscurer, жутко интересно, поделитесь ошибкой! Продали сгоряча когда рынок падал?

0
Отредактировано

Dan, на самом деле там было даже три ошибки. Первая: в середине марта (т.е. почти в конце) очередного падения перед выходными) я продал ближние колл- и пут-опционы и одновременно купил дальние коллы и путы на гораздо большую сумму. В итоге минус 10% капитала, т.к. несмотря на сильное падение в выходные, купленные опционы сильно подешевели (временнОй распад плюс падение волатильности). Вторая ошибка - не закупился на первом дне и почти месяц ждал второго. Несмотря на то, что индексы лежали почти на "линии Тишина". Третья ошибка - не поверил в истинный разворот после того, как ФРС анонсировала огромное QE и раздачу денег.

Если коротко: купил опционы на высокой волатильности (а надо было продавать), не стал покупать около "линии Тишина" и не осознал разворот после заявлений на заседании ФРС. Ну и вообще, надо было тогда биткоин и техи США брать.

0

Через 10 лет она будет стоить 80млн. Берите ипотеку, деньги быстро обесцениваются. Выплатите лет через 5

1
Герой Т—Ж

Я тоже мечтала о квартире в Мск, живя в Подмосковье. В итоге продала двушку в области и однушку в Смоленске, еще пришлось прилично добавить, чтобы купить однушку в Мск на котловане - без ипотеки, да и пока есть где жить в МО. Хотя думаю, надо было раньше продавать подмосковную и брать ипотеку в Мск, ибо ездить каждый день на работу надоело уже давно, а квартиры в Мск дорожают как ненормальные. Так что берите ипотеку в Мск, только поищите жилье подешевле. Может, женитесь и потом уже вместе семьей купите жилье побольше!

1

Продавать единственное жилье, чтоб взять новое жилье в ипотеку (новая ипотека будет гораздо больше по сумме) - такое себе занятие. Инвестировать сразу всю имеющуюся сумму накоплений без финансовой подушки - рисковое занятие, тем более не имея должных знаний на этом тернистом пути. А значит, продолжать копить, открыть ИИС или брокерский счёт, изучать тему инвестиций. Инвестиции - это всегда долгосрок. Всегда, если Вы хотите получать хоть какой-то доход с них. Соответственно, необходимо пополнять регулярно тот самый ИИС в течение нескольких лет, подкопить денег, проработать их (чтоб деньги работали уже на Вас), оптимизировать свои расходы (а всем известно, что абсолютно любому (даже скупердяю) человеку можно собственные расходы оптимизировать, увеличить доходы, инвестировать. А главное , за эти ближайшие лет 5 придет ответ на главный вопрос: а так ли уж нужна эта девушка за 18 млн в Москве?
В любом случае успехов автору ! Желаю найти ответы на все свои вопросы 🙏

0

Алсу, *пардонте, двушка, конечное, а не девушка)

0

Было желание тоже приобрести двушку от 18 миллионов, но не было возможности. Сейчас имею 65 метров, по циану она стоит 14, но покупал я её за 8 на котловане. С приходом эскроу такого уже не провернуть, конечно.

0

Все просто. Продаёшь квартиру в МО. Берёшь в ипотеку в новостройке. Типо Савеловского от пика, сейчас она стоит 14, будет стоить 18 мин. Или Озерной, там даже подешевле. Но надо ждать года два и платить ипотеку.

0

Вы из тех, кто покупает iPhone в кредит? Эта квартира вам не по карману.
Забудьте.
Ну либо, альтернативные варианты :
1) больше зарабатывать
2) украсть
3) я не знаю, сколько стоит почка или другие органы, но может хватит

0

Продать квартиру, открыть счёт в IB, инвестировать, повышать доход.
А там видно будет, когда квартиру покупать.

Если будут планы на семью, то девушки уже мало будет.

Это все, если в моменте не напрягает жить не в своей квартире.
Я не уверена, что смогла бы.
Но по деньгам Выгоднее всего так.

Плюс может "повёзти" с падением рубля и квартиры будут дешевле

0
Отредактировано

Кабала на 30 лет? С такими понятиями вам лучше жить, где жили. Вы явно даже не пытались считать (инфляция творит чудеса)

0

Комментарий удален пользователем

Кокарбоксилаза, квал по обороту не круто)

0