Как быстрее всего приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, если есть жилье в Подмосковье?

Мне нужен взгляд со стороны.

Моя цель — купить двухкомнатную квартиру в Москве стоимостью от 18 млн рублей. Хотелось бы сделать это в ближайшие 10 лет.

Что у меня есть на данный момент:

• Однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье. В начале года выплатил за нее ипотеку. Судя по «Циану», сейчас она стоит примерно 6—6,5 млн.
• Работа со средним доходом. По плану после всех трат в конце каждого года должно оставаться около 500 тысяч свободных денег. Исхожу из того, как быстро закрыл ипотеку. То есть в среднем после всех трат должно оставаться 40 тысяч в месяц.
• Свободные деньги в размере 300 тысяч.
• Самые базовые теоретические знания по инвестированию. Опыта в инвестировании нет.
• Кредитов и детей нет.

Сейчас у меня есть несколько вариантов.

Продать квартиру и взять новую в ипотеку. Кредит будет в размере примерно 12 млн, и это кабала на 30 лет с выплатами в районе 50 тысяч в месяц, если не больше.

Открыть ИИС, собрать портфель на 200 тысяч и постепенно его увеличивать. Дивиденды реинвестировать, пока не накопится необходимая сумма с учетом средств от продажи существующей квартиры.

Открыть ИИС и проделать то же самое. Но только ждать, пока не накопится необходимая сумма без учета средств от продажи существующей квартиры.

Продать квартиру, инвестировать деньги и копить. Вырученные с продажи 6 млн положить на брокерский счет или ИИС. Все дивиденды реинвестировать и копить на квартиру. Понимаю, что это не самый лучший вариант с учетом того, что опыта инвестиций нет. Но, по подсчетам «на выпуклый глаз», он самый быстрый.

Также есть вопросы по поводу портфеля. Как его лучше собрать? В каких пропорциях брать акции и облигации? В рублях или долларах? Пока по этим вопросам есть просто мысли.

Прошу оценить варианты со стороны. Может, у вас есть какие-то советы, — поделитесь опытом.