БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как быть взрослым

Как считать минимальный срок владения при продаже общей квартиры?

Мы с мужем купили квартиру в 2019 году, она в совместной собственности. На тот момент у супруга уже была доля в другой квартире, а я другой недвижимости не имею.

В 2022 году мы планируем продать совместную квартиру — уже пройдет три года, как мы за нее расплатились. Но получается, что для меня эта квартира — единственное жилье, а для мужа нет.

Какой минимальный срок владения будет применяться? Возможно ли будет разделение по долям? Моя половина квартиры не будет облагаться налогом с продажи уже через три года после покупки, а его половина — только через пять лет?

И еще вопрос: будет ли квартира считаться единственным жильем, если есть ДДУ на квартиру в новостройке, но дом еще не достроен? Помогите, пожалуйста, разобраться.

Вы с мужем не должны учитывать недвижимость, которая не является совместной собственностью, когда определяете единственное жилье. То есть брать в расчет долю супруга в другой квартире не нужно. Но есть нюансы.

Квартиру в новостройке надо учитывать только после того, как зарегистрируете на нее право собственности. Это можно будет сделать после подписания акта приема-передачи. Новостройку не придется учитывать при определении единственного жилья и если получите ее в собственность в течение 90 дней до продажи старой квартиры.

Расскажу обо всем подробнее.

Почему важно определить единственное жилье

Когда человек продает квартиру, то не платит налог, если владел недвижимостью минимальный срок. По общему правилу — пять лет.

Есть ситуации, в которых минимальный срок владения сокращен до трех лет. Так, человек не платит НДФЛ при продаже квартиры, которая принадлежала ему три года и которую он получил:

  1. по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
  2. в результате приватизации;
  3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Есть еще одна ситуация, при которой минимальный срок владения составляет три года: в собственности продавца на дату продажи квартиры нет другого жилья. При этом не учитывают новое жилье, которое человек купил в течение 90 дней до продажи старого. Такие правила действуют с 1 января 2020 года.

Как определяют единственное жилье супругов

Вы купили квартиру вместе с мужем, она в совместной собственности. Минимальный срок владения для единственного жилья супругов, которое находится в совместной собственности, — три года. При этом доля в квартире, которая принадлежит только вашему мужу, то есть не является совместно нажитым имуществом, не учитывается. Такие разъяснения дала ФНС.

Имущество, которое супруги получили во время брака, — их совместная собственность.

Собственность мужа — это имущество, которое принадлежало ему до вступления в брак, а также то, что он получил в браке в дар или по наследству. В совместную собственность супругов такое имущество не входит.

То есть если у вас с мужем в совместной собственности более трех лет только одна квартира и вы ее продадите, то ни вы, ни ваш супруг не должны платить налог. Доля мужа в другой квартире принадлежит только ему и при определении единственного жилья супругов не учитывается.

Но вы не указали, как муж получил долю в другой квартире. Поэтому нужно уточнить статус этого имущества.

Так, если ваш супруг купил квартиру после заключения брака, оформил ее на себя и полностью оплатил, то это все равно ваша совместная собственность. Тогда при продаже квартиры применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ, нужно ждать, когда пройдут пять лет.

Также вы пишете, что в 2022 году пройдет три года, как вы расплатились за квартиру. Но не уточнили, как ее приобрели: по договору купли-продажи или долевого участия — ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по ДДУ, то минимальный срок владения квартирой нужно считать с даты полной оплаты ее стоимости. Если уже после ввода дома в эксплуатацию вы оплачивали дополнительные метры, это не учитывается.

А вот при приобретении по договору купли-продажи минимальный срок владения квартирой нужно считать с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Надо ли учитывать недостроенную квартиру

Применить трехлетний минимальный срок владения можно, только если у супругов в совместной собственности нет другого жилья. Учитывать недостроенную квартиру не нужно.

Право собственности на квартиру в новостройке можно зарегистрировать только после того, как дом достроят и квартиру передадут вам по акту. До этого момента она не в вашей совместной собственности, даже если вы полностью ее оплатили.

Объясню, когда нужно будет учитывать 90 дней до продажи квартиры.

Если вы получите право собственности на квартиру в новостройке и продадите старую квартиру в течение 90 дней после этого, то учитывать новостройку не придется. То есть вы используете трехлетний минимальный срок владения.

Но если между получением в собственность новостройки и продажей старой квартиры пройдет более 90 дней, то новостройку придется учесть как второе жилье. Чтобы не платить налог с доходов от продажи старой квартиры, придется ждать пять лет.

Что с декларацией

Если продадите квартиру по истечении минимального срока владения, вы с супругом не должны будете платить налог. Показывать в декларации 3-НДФЛ доходы, которые не подлежат обложению НДФЛ, не нужно. Если у вас не будет других доходов, которые нужно декларировать, декларации подавать не придется.

Что в итоге

При определении единственного жилья супругов не нужно учитывать недвижимость, которая принадлежит одному из них и не находится в совместной собственности.

Одна квартира в совместной собственности считается для супругов единственным жильем, и если продать ее через три года с момента получения в собственность или оплаты, то не придется платить НДФЛ.

Если есть другая совместная собственность — ею может быть и доля в квартире, которую муж купил и оплатил уже в браке, — то, чтобы не платить НДФЛ, нужно владеть квартирой пять лет и только потом ее продавать.

Новостройку учитывают в составе жилья только после того, как подпишут акт приема-передачи и зарегистрируют право собственности. Если сделали это в течение 90 дней до продажи старой квартиры, учитывать ее при определении единственного жилья не нужно.

Если квартиру продают по истечении минимального срока владения, НДФЛ не платят и декларацию 3-НДФЛ не подают. Конечно, если нет других декларируемых доходов.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
А вы продавали совместную собственность? Как решили вопрос с налогами?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Дмитрий Корнев

если квартира в которой у мужа доля приобретена до брака, то при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения, исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. так что если доля в той квартире возникла до брака, то у обоих срок 3 года на единственное жилье.

3
Елена

Дмитрий, а чем это подкреплено? потому что нам говорят, что нудно платить налог мужу, мы продали единственную квартиру, владели более 3 лет, но у него есть доля в квартире родителей

0
Екатерина

Дмитрий, а если у супругов долевая собственность, тоже самое? У жены 2/3 доли, у мужа 1/3. Квартира куплена в браке, у жены есть пооученная до брака доля в родительской квартире. Все равно считается единственным жильем?

0
Leisan Garaeva

С мужем купили квартиру в июле 2018 года по ДДУ в общую совместную собственность. Полная оплата за квартиру была 13.07.2018 года.

Квартиру продали в ноябре 2021 года.
Эта квартира наша единственная купленная в браке. У меня в собственности больше ничего нет. У мужа есть доля в родительской квартире (досталась по приватизации в детстве).

По данной статье я поняла что мы с мужем не должны платить налог, т.к это наше единственное совместное жилье. С момента полной оплаты за квартиру по ДДУ прошло более 3 лет.

Ходили на консультацию в налоговую, сказали что я отчитываться не должна, но муж должен отчитаться и оплатить налог с прибыли, т.к это его не единственное жилье. Подскажите пожалуйста, в нашей ситуации мы оба освобождаемся от налога или все таки муж должен отчитаться и заплатить налог?

2
Ю

Leisan, интересная ситуация. Налоговая дала разъяснение:
"Доходы от продажи недвижимости освобождаются от уплаты НДФЛ, если объект принадлежал физлицу более минимального срока владения - три или пять лет.

Минимальный трехлетний срок применяется, в частности, в отношении недвижимости, которая была подарена, получена в наследство или передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года перечень применения минимального трехлетнего срока владения расширился.

Теперь независимо от способа возникновения права собственности трехлетний срок может быть применен в отношении комнаты, квартиры, жилого дома (доли в указанном имуществе) при условии, что такое продаваемое жилое помещение является единственным жильем гражданина или супругов (в случае совместной собственности).

Если с единственным жильем гражданина все понятно, а именно - на дату отчуждения имущества не должно быть в собственности иного жилого помещения, то при определении единственного жилья у супругов следует учитывать следующее.

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми.

Кроме того, существует общее исключение: не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю".

Но ведь Вы понимаете, что это разъяснение. И на него ссылаться бессмысленно.

Если смотреть ст. 217.1 Налоговый кодекс то там имеется ЧЕТКОЕ определение, что такое единственное жилье: "... минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества, в частности, в виде квартиры, не находится иного жилого помещения"

И в этом определении отсутствует понятие "гражданин" и "супруги", а имеется понятие "налогоплательщик". И речи ни о какой совместной собственности нет, поэтому на данный момент налоговые органы действительно придерживаются мнения, что если на дату продажи квартиры у кого-либо из супругов было имущество (любое), то он обязан оплатить налог.

1
Plrnk

Вау, ценнейшая информация, взятая как под копирку с моей семьи. У меня доля в приватизированной квартире (1/4) до брака, у жены - ничего. Оплатили квартиру деньгами работодателя в мае 2018, акт подписали в апреле 2019. Значит, можем уже в апреле-мае этого года продать без оплаты налога?

1
Petr Pustota

Подскажите: влияет ли на минимальный срок безналоговой продажи сдача этой квартиры в наём:
А) как физлицо;
Б) как самозанятый?

0
Ю

Petr, Абсолютно нет. С момента перехода права собственности на квартиру Вы вправе распоряжаться ее по своему усмотрению, в том числе сдавать аренду. На минимальный безналоговый срок влияет только факт перехода права собственности:
если приватизация, дарение, наследство или рента - 3 года;
если купля-продажа - 5 лет;
если купля-продажа, но это единственное жилье - 3 года.

1
Rust

А если следующая ситуация: в момент приобретения квартиры в новостройке у человека имелась доля в доме, будет ли работать правило 3х лет, если продать долю в доме?

0
Андрей

Подскажите что является "жильем" апартаменты-нежилое помещение это единственное жилье?

0
Лилия Барановская

Андрей, апарты- нежилье. Здесь только по жилью.

0
Ю

Андрей, апартаменты/нежилые помещения не относятся к категории жилые помещения или единственное жилье. Ст 217.1 Налогового кодекса говорит о том, что единственное жилье - это только жилые помещения:
"... минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества, в частности, в виде квартиры, не находится иного жилого помещения".

0
sergey korsakov

А если в семье брачный контракт - и имущество у каждого своё. Скажем, у мужа своя квартира и у жены своя - обе квартиры приобретены во время брака. Может ли брачный контракт повлиять на определение "единственного жилья"?

0
Марта Савенко

То есть, если продавец квартиры, которая является его единственным жильём в собственности, продаёт её через три года после покупки, и при этом он зарегистрирован в другой квартире, где у него собственности нет, то налог всё равно не взимается?

0
Ю

Марта, все верно!.

0
Анастасия Северюхина

добрый день. Подскажите, пожалуйста,нужно ли платить налог с продажи квартиры в такой ситуации: квартира приобретена до брака в 2018 году,сейчас в собственности 4 года. В этом году муж приобрел квартиру ( месяц назад) ,оформил ее на себя. Теперь при продаже первой квартиры ,приобретенной до брака,нужно ли будет платить налог ?

0
Мы

Добрый день! В конце декабря 2021 мы продали квартиру, которая была в собственности 4 года. Квартира (вторичка) была приобретена в браке по договору купли-продажи. Мы купили новую квартиру. а на след. день продали старую (которой владели 4 года). Ещё у мужа есть доля в квартире родитлей, которая досталась ему до брака. Должны ли мы платить 13%?

0
марина

должна ли я платить налог с продажи квартиры ?В браке с мужем было совместно нажитое жилье, от доли в котором в 2010 г я отказалась по договору дарения в пользу мужа. В 2017 г по ДДУ купила квартиру , по брачному договору являлась единственным владельцем,в ноябре 2021г продала ее.Эта квартира считается единственным моим жильем? Должна ли я платить налог с продажи?

0
ЕВ

Добрый день. До брака каждый из супругов купил квартиру в ипотеку, далее поженились и уже в браке продолжают платить ипотеки. Квартира мужа в собственности 4года,решили продать. Если через брачный договор,прописать, что имущество принадлежит тому,на кого оно зарегистрировано. Будет квартира мужа считаться единственным жильем и не облагаться налогом по истечении 3х лет? И как тут в отношении жены? Заранее спасибо за ответ!

0

Сообщество

Лучшее за неделю