Как считать минимальный срок владения при продаже общей квартиры?

Мы с мужем купили квартиру в 2019 году, она в совместной собственности. На тот момент у супруга уже была доля в другой квартире, а я другой недвижимости не имею.

В 2022 году мы планируем продать совместную квартиру — уже пройдет три года, как мы за нее расплатились. Но получается, что для меня эта квартира — единственное жилье, а для мужа нет.

Какой минимальный срок владения будет применяться? Возможно ли будет разделение по долям? Моя половина квартиры не будет облагаться налогом с продажи уже через три года после покупки, а его половина — только через пять лет?

И еще вопрос: будет ли квартира считаться единственным жильем, если есть ДДУ на квартиру в новостройке, но дом еще не достроен? Помогите, пожалуйста, разобраться.

Вы с мужем не должны учитывать недвижимость, которая не является совместной собственностью, когда определяете единственное жилье. То есть брать в расчет долю супруга в другой квартире не нужно. Но есть нюансы.

Квартиру в новостройке надо учитывать только после того, как зарегистрируете на нее право собственности. Это можно будет сделать после подписания акта приема-передачи. Новостройку не придется учитывать при определении единственного жилья и если получите ее в собственность в течение 90 дней до продажи старой квартиры.

Расскажу обо всем подробнее.

Почему важно определить единственное жилье

Когда человек продает квартиру, то не платит налог, если владел недвижимостью минимальный срок. По общему правилу — пять лет.

Есть ситуации, в которых минимальный срок владения сокращен до трех лет. Так, человек не платит НДФЛ при продаже квартиры, которая принадлежала ему три года и которую он получил:

  1. по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
  2. в результате приватизации;
  3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Есть еще одна ситуация, при которой минимальный срок владения составляет три года: в собственности продавца на дату продажи квартиры нет другого жилья. При этом не учитывают новое жилье, которое человек купил в течение 90 дней до продажи старого. Такие правила действуют с 1 января 2020 года.

Как определяют единственное жилье супругов

Вы купили квартиру вместе с мужем, она в совместной собственности. Минимальный срок владения для единственного жилья супругов, которое находится в совместной собственности, — три года. При этом доля в квартире, которая принадлежит только вашему мужу, то есть не является совместно нажитым имуществом, не учитывается. Такие разъяснения дала ФНС.

Имущество, которое супруги получили во время брака, — их совместная собственность.

Собственность мужа — это имущество, которое принадлежало ему до вступления в брак, а также то, что он получил в браке в дар или по наследству. В совместную собственность супругов такое имущество не входит.

То есть если у вас с мужем в совместной собственности более трех лет только одна квартира и вы ее продадите, то ни вы, ни ваш супруг не должны платить налог. Доля мужа в другой квартире принадлежит только ему и при определении единственного жилья супругов не учитывается.

Но вы не указали, как муж получил долю в другой квартире. Поэтому нужно уточнить статус этого имущества.

Так, если ваш супруг купил квартиру после заключения брака, оформил ее на себя и полностью оплатил, то это все равно ваша совместная собственность. Тогда при продаже квартиры применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ, нужно ждать, когда пройдут пять лет.

Также вы пишете, что в 2022 году пройдет три года, как вы расплатились за квартиру. Но не уточнили, как ее приобрели: по договору купли-продажи или долевого участия — ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по ДДУ, то минимальный срок владения квартирой нужно считать с даты полной оплаты ее стоимости. Если уже после ввода дома в эксплуатацию вы оплачивали дополнительные метры, это не учитывается.

А вот при приобретении по договору купли-продажи минимальный срок владения квартирой нужно считать с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Надо ли учитывать недостроенную квартиру

Применить трехлетний минимальный срок владения можно, только если у супругов в совместной собственности нет другого жилья. Учитывать недостроенную квартиру не нужно.

Право собственности на квартиру в новостройке можно зарегистрировать только после того, как дом достроят и квартиру передадут вам по акту. До этого момента она не в вашей совместной собственности, даже если вы полностью ее оплатили.

Объясню, когда нужно будет учитывать 90 дней до продажи квартиры.

Если вы получите право собственности на квартиру в новостройке и продадите старую квартиру в течение 90 дней после этого, то учитывать новостройку не придется. То есть вы используете трехлетний минимальный срок владения.

Но если между получением в собственность новостройки и продажей старой квартиры пройдет более 90 дней, то новостройку придется учесть как второе жилье. Чтобы не платить налог с доходов от продажи старой квартиры, придется ждать пять лет.

Что с декларацией

Если продадите квартиру по истечении минимального срока владения, вы с супругом не должны будете платить налог. Показывать в декларации 3-НДФЛ доходы, которые не подлежат обложению НДФЛ, не нужно. Если у вас не будет других доходов, которые нужно декларировать, декларации подавать не придется.

Что в итоге

При определении единственного жилья супругов не нужно учитывать недвижимость, которая принадлежит одному из них и не находится в совместной собственности.

Одна квартира в совместной собственности считается для супругов единственным жильем, и если продать ее через три года с момента получения в собственность или оплаты, то не придется платить НДФЛ.

Если есть другая совместная собственность — ею может быть и доля в квартире, которую муж купил и оплатил уже в браке, — то, чтобы не платить НДФЛ, нужно владеть квартирой пять лет и только потом ее продавать.

Новостройку учитывают в составе жилья только после того, как подпишут акт приема-передачи и зарегистрируют право собственности. Если сделали это в течение 90 дней до продажи старой квартиры, учитывать ее при определении единственного жилья не нужно.

Если квартиру продают по истечении минимального срока владения, НДФЛ не платят и декларацию 3-НДФЛ не подают. Конечно, если нет других декларируемых доходов.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
13.01, 10:37
А вы продавали совместную собственность? Как решили вопрос с налогами?
Загрузка
Дмитрий Корнев

если квартира в которой у мужа доля приобретена до брака, то при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения, исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. так что если доля в той квартире возникла до брака, то у обоих срок 3 года на единственное жилье.

2
Афанасий Бомж

Вау, ценнейшая информация, взятая как под копирку с моей семьи. У меня доля в приватизированной квартире (1/4) до брака, у жены - ничего. Оплатили квартиру деньгами работодателя в мае 2018, акт подписали в апреле 2019. Значит, можем уже в апреле-мае этого года продать без оплаты налога?

1
Petr Pustota

Подскажите: влияет ли на минимальный срок безналоговой продажи сдача этой квартиры в наём:
А) как физлицо;
Б) как самозанятый?

0
Rust

А если следующая ситуация: в момент приобретения квартиры в новостройке у человека имелась доля в доме, будет ли работать правило 3х лет, если продать долю в доме?

0

Сообщество

Лучшее за неделю