Как лучше распорядиться домом, который находится в черте города?

Я вместе с сыном-подростком живу в большом доме родителей, который находится в черте города.

Мне 40 лет. Своего жилья у меня нет. Оба родителя работали, получали две пенсии. Забота о доме и разные технические вопросы лежали на папе.

Недавно я устроилась на хорошую работу и у меня появилась возможность откладывать деньги. Я накопила небольшую подушку безопасности, с нового года планировала начать потихоньку инвестировать.

Этим летом папа умер. Мама думает о том, чтобы уволиться, и я ее в этом поддерживаю, так как работа у нее нервная и отнимает здоровье. Я готова помогать ей небольшой ежемесячной суммой, ее пенсия — всего около 11 тысяч. Сын пока еще учится, у него есть подработки, но, думаю, сам себя обеспечивать он сможет только через несколько лет. Алиментов нет.

То есть сейчас на мне оказалась роль основного добытчика. Моя зарплата выше средней по региону, но не очень большая. У меня также есть сестра, которая живет отдельно, но на ее помощь рассчитывать нельзя.

Я вижу такие варианты, буду благодарна за совет или финансовую оценку ситуации и перспектив.

Продать дом и купить жилье маме. Продать дом, чтобы хватило на 3 квартиры — для мамы, сестры и меня, не получится. Сейчас много частной застройки и хороших современных проектов с более удачным расположением. Можно продать так, чтобы купить квартиру маме, а остаток денег разделить между мной и сестрой. И лично мне взять ипотеку и вкладываться в нее в ближайшие годы. Минусы: мама теряет свой огород, и, скорее всего, будет потеря по площади. Откладывать на инвестиции будет совсем трудно.

Вкладываться в дом, чтобы поддерживать его в хорошем состоянии. Сейчас нужна внешняя теплоизоляция на сумму около 1 млн рублей и другие подобные работы. Это тоже вложения, сравнимые с ипотекой, поэтому придется брать кредит. Минус: я буду вкладываться в имущество, на половину которого потом будет претендовать сестра. И это имущество трудно продать.

Использовать лишнюю территорию под микробизнес. Можно организовать какой-нибудь небольшой бизнес на имеющихся лишних квадратных метрах, например сдавать гараж в аренду. Это могло бы покрывать часть расходов на дом. Но пока что идея оторвана от реальности.

Ничего не делать с домом, кроме мелкого текущего ремонта. А свои средства по возможности инвестировать. Придется смириться с мыслью, что постепенно дом будет приходить в упадок. Но это выглядит не очень разумно.

Вариант, что в доме появятся дополнительные мужские руки и еще одна зарплата, маловероятен. Сына привязывать этим не хочу: может, он вообще захочет куда-то переехать.

Я понимаю, что сейчас у меня активный трудовой возраст, наконец-то хорошая работа, сын подрос и надо подумать о своем будущем, например о той же пенсии. Но как распорядиться имеющимися ограниченными финансами мудрее, я не знаю.