Стоит ли брать ипотеку, чтобы высвободить деньги для инвестиций?

Вопрос читателя Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

У меня появилась интересная идея получения дешевого «плеча» для своего портфеля инвестиций.

Сейчас в Москве очень хорошие ставки по ипотечным кредитам — в районе 5,8–6,5% по программе господдержки. Также у меня в собственности есть квартира, в которой я живу, стоимостью ориентировочно 7 млн рублей и сумма первоначального взноса для ипотеки в размере 1,5 млн.

Насколько целесообразно покупать жилье в ипотеку на 30 лет с такой низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом? Потом планирую продать квартиру, в которой живу сейчас, и инвестировать вырученные деньги.

Насколько я понимаю, эта стратегия будет приносить доход, если я буду получать с инвестиций более 6,5% годовых в рублях. На мой взгляд, это выглядит довольно привлекательно. Прошу объективной критики.

Редакция
Как бы вы поступили на месте читателя?

Хм, думал на тиньке, судя по героям статей, ипотеку не берут так как всем квартиры либо родители дарят, либо по наследству достаются, либо айтишники просто месяц не покупают смузи и берут квартиру в следующем месяце)))

А тут вон оно как — стоит ли брать ипотеку чтобы высвободить деньги для инвестиций)))

50

Alexandr, бис! Я тоже поражаюсь состоятельности и текущим доходам участников обсуждения - якобы простых людей.

1

Если коротко: Никогда не торгуйте на заемные деньги!

Если подлиннее: Вы забыли учесть инфляцию! А она 4% (если официальная). То получится что доход с инвестиций должен быть больше 10,5%! Не забываем про налоги с прибыли 13%. Это уже больше 12%.

Ну и статья в помощь. https://journal.tinkoff.ru/ask/kuda-vlozhit-kredit/

19
Отредактировано

Евгений, Вы не верно считаете, при чем здесь инфляция, если у автора определена цена привлечения капитала? Инфляция будет обесценивать фин рез инвестиций, но не более. Т.е. условно рубли, которые заработает автор будут обесцениваться каждый год на 4%, но и возвращать он будет кредит этими же обесцененными рублями. Условно % к уплате по кредиту в год 65 тыс. руб, а автор может зарабатывать инвестициями 75 тыс. руб. , эти 10 тыс руб разницы и есть его чистый профит, покупательская способность которых каждый год будет (при прочих равных) падать на уровень инфляции, т.е. на 400 руб в нашем примере.
Поэтому зарабатывать на 4% больше, чем ставка привлечения, конечно не обязательно. Это нужно только если вы торгуете на свои и хотите сохранить покупательную способность своего капитала. А в цене заемного капитала уже заложена инфляция, поэтому главное иметь доходность выше, чем ставка привлечения.
Что касается Автора, то я бы точно не стал так делать, если только у вас нет еще 1-2 квартир, помимо этой, т.к. риск слишком велик. Мало того, что с инвестиции не гарантируют высокую доходность, так и с самим инвестором, не дай Бог, что-то может случиться (условно инвалидность или необходимость сложного лечения) и иметь в собственности обремененную ипотекой квартиру в такой ситуации - врагу не пожелаешь. Все-таки жилье в нашей стране - товар первой необходимости, и как минимум одно нужно постараться иметь в собственности без обременений и кредитов. Ипотеку на единственное жилье берут не от хорошей жизни, как вы понимаете, а ввиду необходимости (негде жить/выгоднее, чем снимать и т.д.) А вот со вторым/третьим жильем так сделать потенциально можно, однако при тех суммах, что вы обозначили, мне кажется "овчинка выделки не стоит". Стабильно зарабатывать вы сможете, наверное, 7-8 процентов годовых, соответственно это 1,5% маржи в год. С 7 млн. руб это 105 тыс. руб. в год или 8,75 тыс. руб. в месяц. Тоже деньги, конечно, но при всех рисках оно того не стоит. При возрастании суммы инвестиций смысла будет, конечно, больше. Но тут, безусловно, каждый сам для себя определяет уровень дохода, ради которого он готов работать и рисковать.

73

Дмитрий, ничего не поняла, но написано внушительно. Лайкну 😌😌

12

Мне стало интересно посчитать выгодность этой схемы с ипотекой, и я набросал табличку. Не знаю, насколько верны мои расчеты, но объясню, каким образом я считал.

Первый вариант: ипотека и инвестиции.
Продаем квартиру и забрасываем 7 млн рублей на брокерский счет. Можно часть из них — по 400 тысяч в год — с брокерского счета закидывать на ИИС для увеличения дохода, но здесь я этим пренебрег.

Параллельно с этим покупаем квартиру за 7 млн: вносим 1,5 млн первоначального взноса, остальные 5,5 млн берем в ипотеку под 6,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж — 34 763 ₽.

Мы полагаем, что инвестиции будут приносить 7% годовых — не будем строить воздушные замки и вложимся в менее рискованные бумаги. Раз в год проценты будут реинвестироваться — то есть добавляться к капиталу. Таким образом за 30 лет 7 млн рублей превратятся в 53,2 млн. Но поскольку у нас будет еще переплата по ипотечным процентам, мне показалось логичным вычесть сумму переплаты из полученного капитала. За 30 лет мы переплатим банку 7 млн. Соответственно, у нас есть капитал: 53,2 млн - 7 млн = 46,2 млн. И квартира в виде актива.

Второй вариант: никаких ипотек, только инвестиции.
Не продаем квартиру и забрасываем 1,5 млн первоначального взноса на брокерский счет. И ту сумму, которую мы ежемесячно выплачивали бы банку и виде ипотечных платежей, закидываем на брокерский счет. Таким образом, каждый месяц на протяжении 30 лет пополняем брокерский счет на 34 763 ₽. Так же считаем, что инвестиции принесут 7% годовых. Раз в год проценты реинвестируем.

Через 30 лет на брокерском счете у нас будет 51,7 млн. Получается, что наши регулярные небольшие вложения покажут лучший результат по сравнению со стратегией «ипотечного плеча»: 51 млн против 46 млн. При этом во втором варианте мы не рисковали собственным жильем.

Мои расчеты лайтовые, и я не учел многие штуки: инфляцию, брокерские комиссии, банковские ипотечные платежи в виде оценки квартиры, страховки и прочего, вычет на ИИС и имущественный вычет, дивиденды, налог с прибыли, досрочное погашение ипотеки. Все это увеличивало бы и уменьшало доходность в обоих случаях, но подозреваю, что итоговый расклад сильно не изменился бы. Но если я ошибся в свои рассуждениях, буду рад критике.

В табличке все мои расчеты: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1BwV_gZ7GrpeQLxjoyBq5gG-joIITLyismqoBTGn6H0s/copy

P.S. При 10% доходности итоговый расклад немного меняется: первый сценарий принесет больше денег, чем второй. Но не смотря на вдохновляющие ретроспективные данные S&P 500 и прочих сбалансированных инструментов, прогнозировать 10% доходность на таком большом горизонте — слишком смело и рискованно.

19

Коровьев, в первом варианте будет 46млн + квартира, которая с ненулевой вероятностью будет стоить больше 7млн.

0

Dina, так и во втором случае квартира никуда не девается

3

Евгений, но инфляция действует и на долг

0

Vlad, если зарабатываешь с каждым годом больше.

1

Зайдешь сейчас на хаях, дальше кризис на пару лет (к примеру) и на нервах продашь весь в портфель оставщись в минусе, а платеж каждый месяц останеться.

18

тьфунатебя, так это наша любимая стратегия: покупаю на хаях, продаю на лоях, фиксирую прибыль) Стонкс!)

27

Илья, вы пропустили один шаг) покупаем на хаях - докупаем на дальнейшей просадке, а потом уже фиксируем на дне :)

21

На бумаге все хорошо. Но нужно понимать что любые инвестиции под ваш целевой доход(более 6,5%) это риск. Держите это в голове, когда будете инвестировать свое единственное жилье (в собственности).

А также не забудьте прибавить к процентам по ипотеке, ежегодные страховые премии. В среднем это 0,5%.

12

Валентин, можно подобрать несколько облигаций которые дадут подобную доходность с минимальными рисками.

0

Yuri, почему тогда это не сделал банк вместо того, чтобы давать физику ипотеку под 6,5%?

0

1. Покупка акций при наличии незакрытой ипотеки не делает из вас "торговца на заемные деньги".
Думаю много людей так делает, я один из них.

2. То что вы мысленно фиксируетесь на 6,5% это плохо, может привести к неоптимальным решениям. Большинство (или очень значительная часть) людей теряет, а не зарабатывает деньги на инвестициях. То есть у них ниже 0.0%, а вы с порога хотите 6,5%.

3. Наличие ипотеки предполагает что у вас должен быть проработан план Б: что будете делать если потеряете работу, снизится доход, и т.п. Вы сначала обеспечьте себе такую уверенность, а на оставшиеся деньги гуляйте как хотите, хоть прохожим на улице раздавайте, хоть инвестируйте.
Неважно что когда-то у вас была своя квартира и вы ее продали. Сегодня вы ипотечник и это предполагает особые меры безопасности.

Вывезете ипотеку если акции просядут?

9

У нас и ипотека и инвестиции. Инвестируем в разные инструменты, и они дают большую доходность, чем сжирает ипотека, в противном случае гасили бы досрочно. Если вы уверены в себе как инвесторе, а также в том, что сможете в случае чего гасить ипотеку заработанным вне биржи, почему бы и нет. Я на рынке не так давно и так рисковать бы не стала пока.

7

1. Тут уже писали про не забыть про страховые премии на страховку, но я думаю это побольше чем 0,5%. Помимо жизни, еще нужно страховать имущество.
2. Льготные ставки только на новостройки. Если сразу перебираться и жить, а вторую кв продавать, то придется покупать на финале стройки по макс цене, т.е. какого-то инвестиционного роста цены кв. не будет .
3. Чтобы переехать и жить нужен ремонт и мебель. Можно конечно с ресонтом найти кв, но ремонт будет простенький скорее всего, и кв. будет еще дороже.

5

А я вот не согласен с большинством комментаторов. Конечно риски большие, никто не спорит, но доходность на уровне ~8% годовых на рынке корпоративных облигаций найти намного легче, чем многие думают. Обсчитайте как следует все сопутствующие траты, НДФЛ на купон, ИИС типа Б с возможностью вывода купона на брокерский счет рассмотрите, расходы на страховку прикиньте, используйте низкорисковые активы и в путь. Супердоходности можно не ждать, а вот погасить ту же ипотеку преждевременно на несколько лет очень даже получится с помощью этой разницы. Идея очень интересная

2
Отредактировано

Ставка хороша, но из-за неё + нескольких других факторов надулся пузырь. Направление мысли верное, но я бы продал квартиру, пока ажиотаж и толпа бежит из банков в бетон, взял аренду и купил бы коммерцию. Арендовать сейчас выгоднее, тебе это скажет любой.
За эти деньги готовый арендный бизнес лучше смотреть в регионах. Там и доходность выше и ценники ниже. Но ключевым моментом будет выбор помещения.

1

Денис, что делать с коммерческой недвижимостью в коронавирусном мире? Налоги с коммуналкой платить?

1

Amd, сдавать по цене налогов с коммуналкой. И арендатор не помрёт, и вы не разоритесь

1

Однушку в Москве на 30 лет смысла брать нет, если вы не убеждённый чайлдфри.
Я бы в дивидендных аристократов вложился, а снимал на деньги с зарплаты что-нибудь дешёвое,
лет 5...

1

Читаю тут и поражаюсь что доходность 6,5% считается рисковой...
На мой вкус идея автора полностью рабочая, я примерно так и делаю уже второй год :)
При этом доходность у меня 20%. Только не стоит деньги в рублях держать.
Еще все забывают что с процентов по ипотеке вычет, с суммы покупки вычет. Можно годами НДФЛ возвращать, ничего лишнего не кидая государству.
Если обстоятельства изменятся - например болезнь или что - закрываю брокерский счет и ипотеку выплачиваю - вообще не аргумент.
Просадки с горизонтом 30 лет в баксах пересидеть очень даже можно. А если иметь долю облигаций с купоном 3-5% в долларах, дак вообще расслабиться можно.

1

Уважаемые участники обсуждения! Пожалуйста,если вас не затруднит,обосновывайте ваши минусы под постом. Ведь обсуждение для того и идет,чтоб узнать все мнения на заданную тему. Простое неслгласие не проясняет вашу позицию.
... В отличии от плюсов,которые как раз ясны и не требуют пояснения.

0

На месте автора я бы расширил вопрос: стоит ли продать свою почку, чтобы получить дешёвые деньги для инвестиций? Ведь как мы знаем, нормальную жизнь можно прожить и с одной почкой

0

Проще квартиру продать. Переехать в съёмную и долбить бабло на бирже. Чем опять лезть в долги.

0

В прошлом году решал, что выгоднее сделать - частично гасить досрочно ипотеку, или вкладывать в акции, и пришел к неожиданному для себя выводу.

Предположим, осталось частично погасить ипотеку суммой 1 000 000 рублей за N лет, 10% годовых. И допустим, у нас есть требуемая сумма в наличности, и мы можем либо погасить ипотеку и сэкономить на процентах (сэкономил = заработал в данном случае), либо вложить в акции с предполагаемой доходностью Y.

Ипотечный калькулятор: https://www.irn.ru/calc

Получаем такие выводы:

N = 3 года, переплата 16,2%, годовая доходность: 5,4%, в сложных процентах ~5,1%

N = 5 лет, переплата 27,5%, годовая доходность: 5,5%, в сложных процентах ~5%

N = 10 лет, переплата 58,6%, годовая доходность: 5,86%, в сложных процентах ~4,7%

N = 20 лет, переплата 131,6%, годовая доходность: 6,58%, в сложных процентах ~4,3%

Получается, что во всех вариантах выгоднее вложить деньги в инвестиции с ожидаемой доходностью более 6-7% годовых, чем гасить ипотеку досрочно.

Еще новый, для меня вывод: несмотря на то что хоть ипотека и под 10% годовых, но по факту доходность этой сделки для банка намного ниже, а значит это действительно выгодная сделка для клиентов. Грубо говоря, если есть свободные деньги, и тебе нужна недвижимость и есть другая инвестиционная идея с более чем 6-7% годовой доходностью (сейчас есть даже облигации с такой доходностью и выше), то выгоднее взять ипотеку под 10% годовых и вложить свои свободные средства в свою идею.

0

Ildar, а вот еще вопрос - у вас есть 1 000 000. Вы думаете, закрыть ипотеку, или вкладываться в доходные активы. Но вот в чем вопрос - выплаты по ипотеке ежемесячные. Получается, что каждый месяц нужно продавать какую-то долю в активах для этих ежемесячных выплат?

0

Никита, я же приводил в расчётах сложные проценты. А они работают только если реинвестировать купоны, дивиденды или доход от продажи. Очевидно что должен быть основной доход, с которого и происходит оплата ипотеки, к примеру - зарплата.

1

получается необходимо оплачивать ипотеку за счет ограничения качества жизни - выплат с зарплаты. Тогда имеет смысл, наверное, все же закрыть ипотеку досрочно, а уже с зарплаты откладывать на инвестиции? Потому что в таком варианте пропадает необходимость каждый месяц искать обязательную к выплате сумму, получается.

0

Никита, есть и облигации с ежемесячным купоном и в квартал. подобрать чтобы каждый месяц шло и все

0
Отредактировано

В результате долгих раздумий и анализа цен на недвижимость, я сделал вывод, что стратегия окажется нерабочей по причине того, что под видом "дешевой" ипотеки продаются квартиры в новостройках с огромной наценкой. То есть условно, когда застройщик предлагает квартиру за 8 млн с ипотекой под 5,9% годовых, на вторичном рынке (по договору переуступки или просто аналогичная) такая квартира будет стоить 6,5 млн, что в итоге делает сам кредит не таким уж и дешёвым. Естественно льготная ипотека работает только в случае первичной покупки недвижимости у застройщика. Скорее всего данная программа это всего лишь способ проспонсировать застройщиков. Возможно, когда только была введена программа льготной ипотеки и пока цены на недвижимость были не завышены, схема бы и работала, но сейчас уже поздно.

0