Застройщикам в России повезло: они строят в формате «и так сойдет» и клиенты это принимают. Наша скромная редакция хочет это изменить.

Ситуация: Алексей купил квартиру в новостройке. По договору в ней должна быть отдельная гардеробная. Застройщик построил квартиру без гардеробной и так подал план в БТИ. Теперь Алексей примет квартиру с замечаниями, построит гардеробную, подаст в суд на застройщика и получит деньги. Важно сделать это правильно:

  1. Составить дефектный акт.
  2. Подписать дефектный акт и акт приемки-передачи.
  3. Понять, какие будут расходы на строительство гардеробной и согласование перепланировки.
  4. Отправить досудебную претензию.
  5. Согласовать перепланировку и построить гардеробную так, как указано в ДДУ.
  6. Подать в суд.

Застройщик сам выкопал себе яму с нарушением ДДУ: как только он «узаконил» построенную им квартиру через БТИ, он сам создал доказательства, что он не выполнил обязательства перед Алексеем. С этого и начнем.

Почему застройщик может не построить гардеробную

Гардеробная, скорее всего, отделяется от остальной квартиры внутренними стенами. Чтобы их возвести, нужны стройматериалы и силы рабочих. Если не возводить их во всех квартирах стояка, то можно прилично сэкономить.

Застройщик рассчитывает на один из двух сценариев:

  • а) Клиенты не заметят изменения планировки или заметят, но «съедят» его. Построили квартиру — и на том спасибо.
  • б) Клиентам не нужна была гардеробная в этом месте, они и так планировали ее сносить. Тогда глупо будет сначала ее строить, требовать компенсацию, а потом сразу сносить.

Застройщик не рассчитывает на принципиального клиента, который заставит его выполнить свои обязательства. И до тех пор, пока принципиальные клиенты будут в меньшинстве, он будет продолжать недостраивать стены.

Шаг 1
Составьте дефектный акт

Чтобы составить дефектный акт, используйте нашу статью о приемке квартиры. Укажите в дефектном акте, что гардеробной нет и что застройщик согласен с этим фактом. У вас уже есть одно доказательство факта, что гардеробной нет, — паспорт из БТИ. Но важно на этом этапе тоже зафиксировать, что квартира принята с дефектом. Лишних доказательств не бывает.

Скорее всего, у вас в ДДУ есть так называемая экспликация — нарисованный план квартиры. В этом плане помещения чаще всего нумеруют, а рядом в легенде пишут расшифровку. Найдите на плане свою несуществующую гардеробную. В дефектном акте пишите так:

Квартира принята с дефектом. Не построены межкомнатные перегородки, образующие помещение № 6, которое обозначено в приложении № 1 договора № 111 участия в долевом строительстве от 12.05.2016.

Договоритесь с застройщиком указать в акте приемки-передачи, что вы принимаете, а он передает вам квартиру с дефектом, описанным в дефектном акте. Чтобы застройщик точно подписал с вами такие акты, используйте мантру:

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ стороны должны выполнять обязательства по договору и по закону. Односторонний отказ от этого или изменение вами условий договора не допускаются, кроме отдельных случаев по закону. Давайте зафиксируем в акте, что вы мне передаете, а я принимаю квартиру с дефектом.

Шаг 2
Подпишите дефектный акт и акты приемки-передачи

Дефектный акт и акты приемки-передачи должны быть подписаны с представителем застройщика. Проверьте, чтобы человек, который подписывает всё от застройщика, имел на это право. По закону только директор, действующий на основании устава на момент подписания, может без доверенности подписывать такие акты с дольщиками.

На практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает акты приемки-передачи. Обычно за него акты по доверенности подписывают юристы, сотрудники технадзора или гарантийной службы — у каждого застройщика по-своему. В этом случае попросите, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваши акты, как говорят юристы, действительны. Если вдруг что-то пойдет не так, вы докажете, что подписывали акты с представителем застройщика, у которого на тот момент было право подписывать такие документы.

Шаг 3
Посчитайте будущие расходы на гардеробную

На этом этапе важно понять, в какие расходы вас вгонит застройщик, если вы будете строить гардеробную самостоятельно. Сумма пригодится для того, чтобы на следующем этапе сторговаться, если застройщик пойдет на диалог.

Расходы на гардеробную складываются из двух частей:

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. В июле 2017 года услуги по составлению проекта перепланировки квартиры обходятся в 3—5 тысяч рублей.

Чтобы оценить, сколько денег понадобится на стройматериалы, надо определиться с самими стройматериалами. Скорее всего, у вас в договоре есть приложение, в котором застройщик перечисляет строительные работы и материалы. Ищите что-то такое:

Как достроить гардеробную за счет застройщика

Теперь ваша задача — найти именно такие стройматериалы и по плану вашей квартиры посчитать, сколько будет стоить гардеробная. Если точь-в-точь таких не найдете — не страшно, берите аналогичные того же класса и ценовой категории.

Теперь обратитесь в компанию, которая построит вам гардеробную. Попросите прислать предварительную смету, в которой максимально подробно будут перечислены все работы.

Итог этого этапа: вы знаете, что гардеробная обойдется вам во столько-то тысяч рублей. И есть документы, которые это подтверждают.

Стройте строго по ДДУ

Важный момент: стройку нужно рассчитывать строго по ДДУ — строго в том месте, где должна быть гардеробная, и строго этой площади. Это будет главным аргументом в судебном споре — что вы как бы вынуждены были исполнять за застройщика его же обязательства перед вами.

Если вы построите гардеробную в другом месте или другой площади, то вы не сможете получить от застройщика компенсацию: он обещал вам одно, а компенсацию вы требуете за другое.

Шаг 4
Отправьте досудебную претензию

По гражданскому кодексу спорные моменты между вами и застройщиком вам выгоднее решать в досудебном порядке: если дойдёт до суда, сможете потребовать больше компенсации и морального вреда. Это значит, что вам надо сначала написать претензию, а уже потом, если застройщик ее не удовлетворит, обращаться в суд.

Претензию пишите застройщику в двух экземплярах. Один отдадите застройщику, на втором вам поставят штамп с датой получения претензии — его оставите у себя. Застройщик должен письменно ответить на претензию в течение 10 дней.

В претензии распишите как можно подробнее, что должен был сделать застройщик. Сошлитесь на ДДУ, дефектный акт и акт приемки. Если вы уже к этому времени получите кадастровый и технический паспорта, то ссылайтесь и на них тоже.

Кроме этого посчитайте, какую площадь «отъедят» стены будущей гардеробной. На эту площадь уменьшится ваша квартира. Умножьте цену квадратного метра в своем ДДУ на эту площадь.

Заявите требование об уменьшении цены квартиры на ту сумму, которая у вас получилась. У вас есть шанс взыскать деньги при перерасчете площади: по таким делам есть положительная судебная практика, хотя и не все регионы ее поддерживают.

Нормальный застройщик после претензии предложит вам компенсацию

Включите этот пункт в сумму компенсации в претензии — возможно, договоритесь и без суда.

Если застройщик находится в другом городе, отправляйте претензию почтой. Сделать это надо по-хитрому — отправить два письма: ценное и заказное. Ценное письмо поможет доказать, что вы отправили застройщику именно претензию, а не какую-то открытку. Но так как ценные письма приходят в почтовое отделение, их забирать застройщику лень. Чтобы застройщик всё же получил претензию, отправляйте ее еще и заказным письмом — его принесут застройщику в офис.

Чтобы правильно отправить ценное письмо, попросите на почте конверт и бланк для описи. Не заклеивайте конверт сразу, сначала запишите в бланке документы, которые отправляете, и покажите всё сотруднице почты. Только потом заклеивайте конверт с документами и отправляйте ценное письмо с уведомлением о получении, описью вложения и объявленной ценностью.

Нормальный застройщик после такой претензии пригласит вас в офис, где поторгуется и предложит компенсацию. Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписывайте соглашение о досудебном урегулировании спора. На этом ваш спор закончится.

Хорошо, если в соглашении вы договоритесь указать не только сумму убытков, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги
Хорошо, если в соглашении вы договоритесь указать не только сумму убытков, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги

Шаг 5
Постройте гардеробную по ДДУ

Если вы не сторгуетесь с застройщиком или он вообще не пойдет на диалог, готовьтесь к перепланировке. Сначала получите в БТИ или у застройщика кадастровый и технический паспорта на квартиру. С ними обращайтесь в БТИ или другую коммерческую компанию за проектом перепланировки. Важно, чтобы у этой компании были допуски СРО на проведение таких работ.

О том, как подготовить, согласовать и провести перепланировку, читайте в нашей предыдущей статье «Как узаконить перепланировку».

С помощью проектировочной компании подготовьте проект перепланировки. Согласуйте его в администрации района.

Дальше стройте гардеробную из тех материалов, которые указаны в ДДУ. При покупке просите, чтобы вам выдали товарные чеки: с их помощью будете доказывать расходы в суде.

Если будете нанимать бригаду, обязательно укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов, предоставленных заказчиком. Лучше всего перечислить все материалы и их количество, потому что это потом докажет, что вы построили гардеробную так же, как указано в ДДУ.

Сохраните все чеки, чтобы потом доказать расходы в суде

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает новый кадастровый план и выдаст справку о факте перепланировки. Приемочная комиссия администрации проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт с заключением приемочной комиссии, что перепланировка выполнена законно, согласно проекту и что вашу квартиру принимают в эксплуатацию.

Дальше надо утвердить акт приемочной комиссии. Для этого подготовьте копии:

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но перед тем сверят с оригиналом. В итоге вам выдадут приказ и утвержденный акт о перепланировке.

Приказ районной администрации о том, что она утверждает акт о перепланировке
Приказ районной администрации о том, что она утверждает акт о перепланировке

Теперь можно подавать в суд на застройщика. Параллельно заканчивайте узаконивание: идите в БТИ, чтобы вам в технических документах поставили штамп, что планировка узаконена. Вместе с этим в БТИ выдадут диск с техпланом для внесения изменений в кадастр. Обратитесь в МФЦ с заявлением о внесении этих изменений — через неделю получите выписку из ЕГРН с изменениями.

Шаг 6
Подайте иск к застройщику

Составьте исковое заявление — лучше с помощью юриста. В исковом заявлении требуйте взыскания прямых расходов, уменьшения цены квартиры при перерасчете площади, компенсации морального вреда.

К заявлению приложите копии документов:

Оригиналы документов тоже берите с собой — покажете судье. Мы считаем, что в суд лучше ходить со своим юристом, но даже если и нет — доказательств и закона достаточно, чтобы иметь все шансы выиграть такое дело.

На какие законы ссылаться в иске

  1. Ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  2. Ч. 1 ст. 475 ГК РФ.
  3. Ст. 4 закона № 2300−1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».
  4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».