Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
  2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
  3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
  4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
  5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Еще есть федеральный закон о самозанятых.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

  1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
  8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р, а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р. Это много.
  9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р.

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
  2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Способы уплаты и размер налога

Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.

В аренду сдается квартира за 35 000 Р в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 Р, общедомовые — 3500 Р. Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 Р в месяц, а в год — 462 000 Р.

Уплата налога на доходы физических лиц

Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

  1. Дорогостоящее лечение. Например, ЭКО или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  2. Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  3. Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
  4. Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
  5. Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 Р, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 Р в год. В Тинькофф—журнале есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нем зарабатывать.
  6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 тысяч рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 млн рублей.

Помимо налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам. Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан на сайте налоговой. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет устанавливает свои ставки.

У этого налога тоже есть кое-какие льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.

Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%. Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.

Налог на имущество в нашем примере получается 2043 <span class=ruble>Р</span> в год
Налог на имущество в нашем примере получается 2043 Р в год
Узнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра или сайтах, перепродающих выписки. Это дешевле и зачастую проще, чем через Росреестр, который работает нестабильно. Я воспользовался сторонним сайтом. Выписку прислали на второй день
Узнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра или сайтах, перепродающих выписки. Это дешевле и зачастую проще, чем через Росреестр, который работает нестабильно. Я воспользовался сторонним сайтом. Выписку прислали на второй день

Уплата налога для ИП на всех режимах налогообложения

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП.

В Тинькофф-журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 Р. Если будете регистрироваться электронно, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.

ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Например, для&nbsp;Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Например, для Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%

Уплата налога для ИП на ОСН — общей системе налогообложения

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Уплата налога для ИП на УСН — упрощенке

Эту систему называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги:

  1. 6% с доходов.
  2. 15% с доходов за вычетом расходов.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Обязательные взносы за себя в 2020 году — 40 874 Р. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце декабря.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.

Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье «Страховые взносы ИП за себя в 2020 году: сколько и когда платить».

Налог на имущество. ИП на УСН освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо, если сдает несколько квартир, то есть ведет предпринимательскую деятельность. Для этого нужно подать заявление.

Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Налог можно уменьшить на сумму отчислений, причем даже до 100%, если ИП платит за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.

Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Налоги ИП на УСН за год при доходе 38 500 Р в месяц — 42 494 Р

Как считатьСумма
Фиксированные взносы в 2020 году40 874 Р
Налог в год462 000 × 6%27 720 Р
Дополнительное отчисление в ПФР сверх 300 000 Р, которые также уменьшают налог, но уже в следующем году(462 000 − 300 000) × 1%1620 Р
Налог в год с вычетом взносов27 720 − 40 874Р
В месяц(40 874 + 1620) / 123541 Р
В год40 874 + 162042 494 Р
Фиксированные взносы в 2020 году
Сумма
40 874 Р
Налог в год
Как считать
462 000 × 6%
Сумма
27 720 Р
Дополнительное отчисление в ПФР сверх 300 000 Р, которые также уменьшают налог, но уже в следующем году
Как считать
(462 000 − 300 000) × 1%
Сумма
1620 Р
Налог в год с вычетом взносов
Как считать
27 720 − 40 874
Сумма
Р
В месяц
Как считать
(40 874 + 1620) / 12
Сумма
3541 Р
В год
Как считать
40 874 + 1620
Сумма
42 494 Р

Уплата налога для ИП на ПСН — патентной системе налогообложения

Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Подробнее о нем есть в статье «Патентная система налогообложения».

Патент — это те же 6%, но от планируемого дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.

Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме:

  1. Обязательные взносы в 2020 году — 40 874 Р. Если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 тысяч рублей в год. Вычесть эти отчисления из налога, как на упрощенке, нельзя.
  2. ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.

Определите стоимость патента на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента. Для квартиры из примера патент на 2020 год стоит 18 000 Р.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП с патентом — будет платить в месяц 4906 Р, а в год — 58 874 Р.

Налоги ИП на патенте за год при доходе 38 500 Р в месяц — 58 874 Р

Как считатьСумма
Фиксированные взносы в 2020 году40 874 Р
Стоимость патента для квартиры из примера в Кунцевском районе Москвы18 000 Р
Дополнительное отчисление в ПФР сверх 300 000 Р(18 000 / 6% × 100 − 300 000) × 1%Р
В месяц(18 000 + 0 + 40 874) / 124906 Р
В год18 000 + 0 + 40 87458 874 Р
Фиксированные взносы в 2020 году
Сумма
40 874 Р
Стоимость патента для квартиры из примера в Кунцевском районе Москвы
Сумма
18 000 Р
Дополнительное отчисление в ПФР сверх 300 000 Р
Как считать
(18 000 / 6% × 100 − 300 000) × 1%
Сумма
Р
В месяц
Как считать
(18 000 + 0 + 40 874) / 12
Сумма
4906 Р
В год
Как считать
18 000 + 0 + 40 874
Сумма
58 874 Р
Определить стоимость своего патента можно на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента
Определить стоимость своего патента можно на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента
Узнать свое муниципальное образование тоже можно на сайте налоговой, если перейти в раздел «Контакты» → «Адреса и платежные реквизиты инспекции». Заполните адрес дома, а остальные данные определятся автоматически
Узнать свое муниципальное образование тоже можно на сайте налоговой, если перейти в раздел «Контакты» → «Адреса и платежные реквизиты инспекции». Заполните адрес дома, а остальные данные определятся автоматически

Уплата налога для самозанятых

Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД — и работает с 2019 года. Пока он введен в 23 регионах России, но скоро заработает и в других регионах. Планируется, что режим будет действовать в течение 10 лет. Важно, чтобы квартира сдавалась в регионе, где этот режим действует.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей.

С другой стороны, у самозанятых нет пенсионных отчислений, а НДП нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Зато если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. От ИП в этом случае останется только статус и счет в банке для ИП.

Для перехода зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» и в течение месяца отправьте уведомление об отказе от УСН, ЕНВД или ЕСХН в налоговую:

  1. По форме № 26.2-8 для УСН.
  2. По форме ЕНВД-4 для ЕНВД.
  3. По форме № 26.1-7 для ЕСХН.
  4. По форме № 26.5-4 для ПСН.

Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.

При переходе с патента стоит дождаться прекращения применения ПСН и только потом зарегистрироваться самозанятым. Оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.

Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.

Из приятного — государство дает 10 000 Р, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.

В 2020 году самозанятые получили бонус 12 130 Р

Из-за бушующего коронавируса государство подарило дополнительно 12 130 Р, которые также вычитаются из налога на профессиональный доход. Предложение 1 июня применилось автоматически и действует с 1 июля по 31 декабря 2020 года.

Этого хватит, чтобы легализовать 553 250 Р дохода без налогов. Мы разобрали это подробнее в отдельной статье.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 Р, а в год — 20 523 Р.

Налоги самозанятого в год при доходе 38 500 Р в месяц — 20 523 Р

Как считатьСумма/срок
Налог на имущество2043 Р
Налог 3% с бонусом462 000 × 3%13 860 Р
На сколько хватит бонуса 10 000 Р10 000 / (462 000 / 12 × 1%)25 месяцев
Налог 4%, когда бонус закончится462 000 × 4%18 480 Р
В месяц c бонусом(2043 + 13 860) / 121325 Р
В год c бонусом2043 + 13 86015 903 Р
В месяц, когда бонус закончится(2043 + 18 480) / 121710 Р
В год, когда бонус закончится2043 + 18 48020 523 Р
Налог на имущество
Сумма
2043 Р
Налог 3% с бонусом
Как считать
462 000 × 3%
Сумма
13 860 Р
На сколько хватит бонуса 10 000 Р
Как считать
10 000 / (462 000 / 12 × 1%)
Срок
25 месяцев
Налог 4%, когда бонус закончится
Как считать
462 000 × 4%
Сумма
18 480 Р
В месяц c бонусом
Как считать
(2043 + 13 860) / 12
Сумма
1325 Р
В год c бонусом
Как считать
2043 + 13 860
Сумма
15 903 Р
В месяц, когда бонус закончится
Как считать
(2043 + 18 480) / 12
Сумма
1710 Р
В год, когда бонус закончится
Как считать
2043 + 18 480
Сумма
20 523 Р

Что выгоднее, если сдаете квартиру

Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги по этому режиму. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2020 году это 32 448 Р в год или 2 704 Р в месяц.

Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Например, квартира в примере — это Западный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — 300 000 Р в год. Патент обойдется в 18 000 Р в год.

Чтобы он стал выгоднее упрощенки, квартиру до 50 м² в этом районе надо сдавать от 75 600 Р в месяц. Так получается из-за налога, который на упрощенке снижается на размер фиксированных взносов, а на патенте — нет.

Какой способ уплаты налога выгоднее и проще

НДФЛИП на УСН «Доходы»ИП на ПСННПД
В месяц5175 Р3541 Р4906 Р1710 Р
В год62 100 Р42 494 Р58 874 Р20 523 Р
Простота отчетности⭐️ ⭐️⭐️⭐️ ⭐️⭐️ ⭐️ ⭐️
НДФЛ
В месяц
5175 Р
В год
62 100 Р
Простота отчетности
⭐️ ⭐️
ИП на УСН «Доходы»
В месяц
3541 Р
В год
42 494 Р
Простота отчетности
⭐️
ИП на ПСН
В месяц
4906 Р
В год
58 874 Р
Простота отчетности
⭐️ ⭐️
НПД
В месяц
1710 Р
В год
20 523 Р
Простота отчетности
⭐️ ⭐️ ⭐️

Как платить налог

Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.

Можно по старинке заполнить вручную. Для этого нужно скачать бланк, заполнить данные и отправить все в налоговую. Отправляют почтой или через МФЦ.

Самый удобный и простой способ — заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Для этого войдите в личный кабинет, перейдите в «Жизненные ситуации», выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» и «Заполнить онлайн». После этого сервис предложит создать электронную подпись. Для ее получения ходить в аккредитованный центр не нужно, можно сделать все электронно. Затем снова идете в «Жизненные ситуации» и переходите к заполнению декларации. Указываете вычеты, проверяете и отправляете декларацию.

Способ для сильных духом — скачать специальную программу, которая работает только на Виндоус. Дальше нужно получить идентификатор, получить сертификат, установить сертификат и заставить это работать вместе с программой. Когда установили программу, нужно ответить на вопросы и результат отправить в налоговую через портал госуслуг. Или отнести лично, если так быстрее или удобнее. Для портала госуслуг понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, чтобы отправить декларацию.

Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Тинькофф-банке такая подпись стоит от 3000 Р в год.

Документы для ФНС. Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, при наличии которого у инспектора не возникнет вопросов по расчету налога.

Выше я писал про описание коммунальных платежей в договоре. Это как раз для таких случаев. Напомню: общие коммунальные платежи облагаются налогом, а по счетчикам — нет.

Сроки. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на субботу, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.

Если ИП. Есть много способов, как платить налог. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.

Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором ИП может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.

На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера
На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера

Сроки. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 25 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. То есть 4 раза в год по такой схеме:

ИП на патенте не платит налоги в общепринятом смысле слова. Под налогом ИП на патенте подразумевается стоимость патента. Имеет смысл сразу оформить патент на год. В таком случае он будет оплачиваться так: ⅓ стоимости патента уплачивают в течение 90 дней после того, как он начал действовать, а остаток — не позднее даты окончания его действия.

Для ИП на упрощенке и патенте есть интерактивный календарь. Он напоминает, что и когда надо сделать.

Если самозанятый, удобно платить через приложение «Мой налог». О том, как пользоваться приложением, уже рассказывали в специальной инструкции для самозанятых.

Когда арендатор платит за квартиру, нужно записать доход в приложение и сформировать чек: выбрать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу вам покажет предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

Сроки. До 12 числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму налога к уплате в приложении. До 25 числа следующего месяца ее нужно заплатить.

Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.

Ответственность при неуплате налога

Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.

Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени. Это все в сумме может составить примерно 20% от дохода максимум за три года.

Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 Р в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.

Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 Р. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неоплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 Р, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 Р.

Вот какой может быть список наказаний за неуплату налогов:

  1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
  2. Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × количество дней просрочки.
  3. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 Р.
  4. Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица от 500 до 2000 Р.
  5. Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
  6. Уголовная ответственность — штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы налога от 2 700 000 Р до 13 500 000 Р за три года подряд.

Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.

Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 Р и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 Р. Суд сказал, что надо платить.

Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов

Доход за три года1 080 000 Р
Налог 13% с дохода140 400 Р
Штраф за неподачу декларации39 780 Р
Доход собственницы в месяц30 000 Р
Неумышленное уклонение 20%28 080 Р
Пени18 599 Р
Собственница потеряла в процентах от дохода21,01%
Доход за три года
1 080 000 Р
Налог 13% с дохода
140 400 Р
Штраф за неподачу декларации
39 780 Р
Доход собственницы в месяц
30 000 Р
Неумышленное уклонение 20%
28 080 Р
Пени
18 599 Р
Собственница потеряла в процентах от дохода
21,01%

Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:

  1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
  2. Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
  3. Риелторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
  4. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
  5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.

Судебная практика

Договор аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность возникает у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно этот факт — факт передачи денег — налоговые органы и доказывают в суде. Сам факт проживания им доказывать не нужно.

Допустим, факт аренды выявят в феврале текущего года. Но отчитаться о полученных доходах и заплатить с них налоги необходимо до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Это и останавливает очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ИФНС — конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется.

Собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он невиновен, пока не будет доказано обратное. Так работает презумпция невиновности.

Приведу несколько примеров из судебной практики, почему нужно правильно оформлять договор и в каких случаях это может помочь.

История с коммунальными платежами. Собственница в Москве сдавала квартиру по договору за 30 000 Р в месяц и писала расписки о получении денег. Когда налоговая в ходе выездной проверки это выявила и составила акт, собственница попыталась оспорить этот документ в суде. Факт сдачи квартиры и заключения договора она не оспаривала. Но утверждала, что 30 000 Р — это компенсация платы за коммунальные услуги, поэтому просила изменить сумму недоимки по налогу и штрафные санкции.

Суд изучил расписки и пришел к выводу, что плата за коммунальные услуги в расписках фиксировалась отдельной строкой, а 30 000 Р передавались именно в качестве платы за проживание. Собственнице пришлось заплатить 20% от суммы неуплаченного налога — 28 080 Р и штраф 39 780 Р.

Последствия конфликта с жильцами. Арендатор искала квартиру и с помощью агентства недвижимости ее нашла. Стороны заключили письменный договор, и арендатор внесла страховой платеж. Когда письменный договор закончился, стороны заключили устный договор. В какой-то момент арендатор решила съехать, но страховой платеж ей не вернули. Тогда она подала в налоговую заявление, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов уже длительное время — три года. В качестве доказательств она приложила к заявлению:

  1. Договор с ЗАО «Корпорация ИНКОМ-Недвижимость» на поиск квартиры.
  2. Договор найма.
  3. Передаточный акт.
  4. Расписку об уплате страхового депозита.

Налоговая не поленилась и провела выездную проверку, по итогам которой начислила собственнику налоги, штрафы и пени. Собственник не согласился и обжаловал решение налоговой. Но суд в результате указал, что собственник должен заплатить. К сожалению, сколько — неизвестно, поскольку точная сумма в решении скрыта.

Правильно оформленные документы вернули собственнику 200 000 Р. Мужчина снял однокомнатную квартиру у Елены и оплачивал аренду и коммунальные платежи в размере 27 600 Р несвоевременно и частично. Со временем накопился долг — почти 200 000 Р. Елена обратилась в суд, выселила жильца и взыскала весь долг, в том числе и расходы на госпошлину 5322 Р.

Как выгодно сдавать квартиру

  1. Если сдаете квартиру, оформляйте договор и детально все прописывайте.
  2. Меньше всего налогов нужно платить самозанятым: 4% — если сдавать физлицу, и 6% — если организации. Для этого нужно установить приложение и зарегистрироваться в нем. Можно настроить все так, чтобы налоги списывались автоматически. Если арендатор съехал и дохода не стало, налог можно не платить.
  3. Режим для самозанятых действует не во всех регионах. Если в вашем регионе его нет, выгодно зарегистрироваться в качестве ИП и платить налог по упрощенной системе налогообложения — 6%.
  4. У налоговой нет свободного доступа к операциям собственника по счету в банке. Но если у нее появятся основания, она может запросить информацию и доначислить налоги, штрафы и пени.