Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен, чтобы стороны не передумали ее продавать или покупать. А если передумали — чтобы можно было заставить их это сделать через суд или хотя бы потребовать неустойку.

Есть два общих требования к предварительным договорам:

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет условиться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это не обязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе. Без них договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия — предмет договора и цена. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в помещении после продажи. Все это касается только основного договора.

Предварительный договор заключают, чтобы закрепить договоренности о будущей сделке и обязанность заключить по ним договор купли-продажи в будущем.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора и другие условия основного договора, которые хотя бы одна из сторон хочет закрепить прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили прийти к соглашению уже в основном договоре. А если не получится, условия за них установит суд по иску одной из сторон.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее оговорить цену, сроки, ответственность и другие моменты.

Предмет договора: описание недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Объект надо описать так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать: например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или в выписке из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку с личными данными собственников недвижимости без их согласия.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м², строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты. Например, для строящейся квартиры: кадастровый номер и адрес участка стройки, номер подъезда и этажа в строящемся доме, сколько комнат и как на лестничной площадке расположена квартира, ее примерная площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение шести месяцев с момента, когда он должен был быть заключен. Если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В нем пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует год. Если до этого стороны не подпишут основной договор и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный утратит силу.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные детали, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить документ письменно, а если нужно — нотариально его заверить.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные понятия: при отказе покупателя от сделки аванс ему вернется, задаток же останется у продавца.

А если откажется продавец, ему придется выплатить двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение от заключения основного договора.

Чем больше условий согласуете в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которую покупатель передает, когда подписывает преддоговор: она не должна быть слишком большой, иначе через суд договор можно признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира беспроблемно достанется именно вам: до подписания основного всегда может произойти непредвиденное, от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — это уверенность, что продавец подпишет основной: добровольно или принудительно через суд, причем на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Соглашение об авансе или задатке не дает такой гарантии: свою волю заключить сделку стороны оговаривают в преддоговоре. Поэтому часто те, кто заключил только соглашение, пытаются признать его преддоговором через суд, чтобы заставить вторую сторону выйти на сделку. Это удается не всем, потому что суд буквально трактует формулировки из соглашения: если там нет договоренности о будущей сделке, передумавший продавец рискует только авансом или задатком.

Покупатель недвижимости обычно защищен в сделке меньше продавца. Даже предварительный договор не дает гарантии, что квартира обязательно достанется ему и по согласованной цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не договор купли-продажи.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Для этого есть две основные причины:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²».

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким людям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а после этого продавец пропал, существует риск, что аванс или задаток придется отсуживать. У покупателя есть выбор: потребовать вернуть деньги или заключить основной договор.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них: например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите формулировку, в которой будет ясно, что квартира юридически чиста. Это может звучать примерно так: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не предмет залога или судебного спора и не обременена правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Еще можно предусмотреть пеню — начисление процентов на стоимость сделки за каждый день уклонения стороны от заключения основного договора в срок.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя, иначе теряется его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть: например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно предусмотреть в договоре ответственность — уплату штрафа. А еще он должен возместить убытки, вызванные срывом сделки. Так покупатель может получить с продавца штраф и возмещение убытков. Но если стороны назовут штраф неустойкой, при расчете компенсации убытков суд посчитает ее как частичное покрытие ущерба. Поэтому в договоре лучше писать о штрафах, чем о неустойке: так выгоднее покупателю.