ПРОМО
Эта реклама здесь, чтобы вы на нее нажали

«Кина не будет»: как мы начали строить дом, но бросили эту затею и купили готовый

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Строить дом или купить готовый? Классический вопрос, к которому приходят после осознания желания переехать из квартиры. Расскажу про свой опыт и того, и другого.

С чего все начиналось

Про свой дом мы с женой иногда «мечтали» в разговорах, либо я поглядывал дома на «Авито» или «Циане» и показывал их жене. Постепенная стройка казалась недоступной из-за большой переплаты — обман исполнителей, низкое качество работ и материалов. А покупка готового — из-за необходимости выложить на стол всю сумму разом.

Учитывая мой бэкграунд в работе с недвижимостью с 2012 года, в том числе регулярные продажи индивидуальных жилых домов, то цены, качество и ассортимент рынка нашего городского круга я отлично представлял и понимал. А вот со стройкой опыта не было, и, положа руку на сердце, я даже не рассматривал вариант что-то делать самому. Как говорил учитель труда, «у тебя руки под…. что-то другое заточены».

Как мы решили строить дом

У нас был земельный участок в хорошем месте, поэтому в прошлые годы мы обсуждали варианты построить как для себя, так и для сдачи в аренду. В итоге все же пришли к мысли о небольшом банном домике под аренду.

Из исполнителей, кому я доверял, была только одна организация, в которую я готов был обратиться. Они строили из СИП-панелей, что добавляло пикантности всей затее.

Смета плюс-минус была нормальной, хотя я категорически был не согласен с такими ценами на материалы, но это рынок, а не вина той фирмы. За 3 000 000 Р было бы все готово к эксплуатации, даже «умещался» символический заборчик по периметру — только мебель докупить и прочее бытовое.

Как нам вызвался помочь родственник

Я уже подготовил документы на ипотечный кредит под быструю стройку, и на этом этапе подключился близкий родственник, который когда-то строил коробки домов с наемными бригадами. И тут все заверте…

Смету в части цен на материалы он одобрил, назвал правдивой, но высказал мнение, что за такие деньги он бы нам построил «из кирпича». Тем более, он противник кредитов и «года за три плавно построите, без кредитов». Звучит заманчиво, да?

Сразу хочу выделить отдельным абзацем — это близкий родственник и у него не было интереса на нас заработать. Везде, где можно, мы получали услуги дешевле, потому что не исполнителям платили его прорабские 10%.

Он даже помогал нам деньгами — например, надо было закрывать крышу, но в кармане пусто и он своими оплатил все, а я возвращал без процентов. Он не пользуется интернетом дальше «Авито», так что вряд ли прочитает этот текст. Спасибо ему за помощь знаниями, контактами, денежным и личным участием! Дальше в истории может показаться, что мы поругались, но это не так.

Как начались форс-мажоры

Мы еле достали материалы. Списав в безвозвратную категорию расходы на оценку участка для ипотеки, я поехал заказывать стройматериалы. У нас в округе есть пара производителей обычного сегмента — полнотелый, кладочный, облицовка разных видов, но без понтов вроде «под старину».

На кирпичном заводе сразу обозначили примерные сроки вывоза — к началу лета. По факту, в июне спрос уже был на пике в том числе из-за строительства МКД и существовала вероятность, что тебе не отгрузят нужное количество кирпича за один день. Это надо было учитывать. Ну, а меня спас торт для отдела продаж и то, что остаток к вывозу был всего несколько поддонов.

Фундамент залили без меня. Пока кирпич пекся, мы стали заливать фундамент. Тут тоже случился форс-мажор, и не один. У меня была планировка и конкретное понимание, каким боком и где на участке я хочу его разместить. А «руководитель стройки» был человек в возрасте, со своими взглядами на жизнь.

В итоге непонятным образом разместили фундамент с поворотом дома на 90 градусов, что совсем не вписывалось в концепцию! Буквально одномоментно был вызван какой-то миксер — машина-бетономешалка — и залили сваи фундамента.

А ведь от дома надо было делать противопожарные отступы до других строений и оставалось очень мало места для бани или гаража — подставь свое. Тем более нам с женой большой двор вообще не интересен, все равно пришлось бы его закладывать плиткой и т.д.

Купили ОЧЕНЬ плохой бетон. Тут случился второй форс-мажор этого этапа — руководитель стройки привык выбирать материалы подешевле, потому что люди всегда просят подешевле. Ну, и к тому же «это бетон, что ему будет, даже если марка похуже».

Сомнения появились на этапе заливки, потому что водитель явно привез нам некондицию, но, кроме меня, в это никто не верил. Ладно, залили, прошла пара дней и стало очевидно, что этот бетон стремится к дерьму. В прямом смысле слова. Такого желтого бетона я не видел никогда и, надеюсь, больше не увижу. Подозреваю, что он почти полностью состоял из песка.

Если до этого жена и родственники меня убеждали, что разворот дома — это «ничего страшного, тебе хватит места для бани», то после демонстрации плохого бетона — мое кунг-фу победило авторитет и опыт.

В итоге мы списали траты на сваи, назвав это «специальными мероприятиями по укреплению грунта». И начался второй заход, где мы учли опыт первой заливки и избежали появления воды на дне отверстий под сваи.

Как я взял все в свои руки

Заказ материалов. Бетон я в итоге заказывал сам, предварительно съездив на производство и подписав договор, несмотря на то, что с частными лицами они не особо работают. Но я не привередничал и согласился принять машину в любой день, когда у них случится свободный объем.

По звонку с бетонного завода мы были готовы еще раз пригласить экскаватор с навесным буром под диаметр сваи, оперативно наделать дырок в земле и сразу заливать. Арматура также была заранее сварена и ждала своего часа, потом ее привезли на машине.

Работы на участке. Кстати, местный блогер хвастался, что экономно сделал аналогичные работы — взял в аренду мотобур и, цитирую, «целый день долбился с другом», а потом они «два дня приходили в себя». Не стал ему писать, но экскаватор с бурилкой стоил всего на 3500 Р дороже. И это при том, что во второй раз экскаватору пришлось ювелирно протискиваться между сваями первого залива, из которых торчала арматура.

Зато почти на расслабоне за несколько часов у нас на участке сделали отверстия для свай на 2,2 метра для фундамента 9*13 против его вибропати габаритами 9*4,5 с глубиной сваи 1,3 м. А, ну и еще у меня диаметр свай на 50% больше, чем у него. Все бы нам, мальчикам, меряться цифрами.

Отчетность. Ок, фундамент мы залили, и на этот раз вместо филькиной грамоты — липовой квиташки — получили паспорт на бетон с замерами при заполнении машины. Руководитель стройки изумился, похвалил, но счел это переплатой — так у нас не принято.

Ага, 200—300 Р с куба бетона я якобы переплатил за вменяемое качество. Хотя, по сути, цена — ровно по уровню крупных производств, если не пытаться заказывать бетон по объявлениям со столбов.

Как мы наняли бригаду узбеков

Пока сваи застывали, родственник подогнал бригаду узбеков и те оперативно начали копать и готовить место под заливку ростверка. Ростверк — это верхняя часть фундамента, она соединяет собой сваи. Грубо говоря, как ноги и поясница.

Бетон я заказывал там же, но в пятницу после обеда прошел слух о совместном решении крупных бетонных производств поднять цену с первого июня — читай, через один рабочий день — и пришлось оперативно менять планы. В день рождения жены, полвосьмого утра мы уже принимали первую бетономешалку на участке, где я был самый модный в своем костюме, потому что в 9 утра у меня было первое дело в суде.

Итогом стал бетонный фундамент с ростверком полметра в ширину и чуть больше по высоте. Без трещин, без пустот и т.д. Фундамент заливали с уклоном — так же, как шел уровень земли на участке. Цоколь выравнивали полнотелым кирпичом. Да, можно, нужно, технологичнее и правильнее заливать ростверк сразу в «0 по уровню», но кирпичом дешевле.

К тому же для частного дома прочность кирпича все равно избыточна. Кстати, именно поэтому говорят, что кирпич прощает ошибки в отличие от пено-газоблоков, которые трескаются несколько штук по одной линии. Дерево тоже «сглаживает» ошибки стройки до определенного момента.

Как мы делали стены

Та же бригада узбеков занималась кладкой. Трехслойные стены — кирпич, утеплитель, кирпич — подняли за две недели. Иногда люди говорят, что, мол, сделайте как можете стены, а потом обложите кирпичом — ребята, это большая ошибка.

Между несущей стеной и облицовкой должна быть связь. Когда их выкладывают одновременно, то можно сразу заложить связи и зафиксировать их в растворе. Качество такого варианта не сравнится с «долбим дырки в старой стене и пихаем туда толстую проволоку или штыри для облицовки».

Уже построенные стены экономически нецелесообразно облицовывать «как положено» по нормам. Тут либо придется поступиться качеством привязки к стене, либо посмотреть в сторону металлического сайдинга или навесных фасадов. Под них же и утеплитель можно разместить. Главный принцип — делать все разом, так практичнее.

Как мы заглянули к соседу и не поверили своему счастью

После кладки стен мы попрощались с узбеками, которые, если вы готовы стоять над душой, работают лучше местных. По деньгам тоже хорошие условия, потому что «наши» соглашались на такую оплату только при полной загрузке на строительный сезон. То есть если с мая по октябрь они обеспечены работой, то ценник вменяемый. А по отдельности для каждого объекта они выставляли неадекватные цены.

Я наблюдал, как у соседа работали по его дому — у него все, кроме полов, ему делали местные работники. Наглядно видна разница в скорости и качестве в пользу узбеков. Мы с родственником заглянули к соседу и я спросил, нормально ли, что есть пустые швы между кирпичами, между комнатами даже на просвет бывали.

Меня назвали придирающимся и попросили на травмировать нежную душу строителей. Но, справедливости ради, у нас вообще не было «пустошовки». Изредка попадались места, где раствор не полностью занимал шов, буквально несколько сантиметров в глубину, не более.

Неудивительно, что к узбекам очередь и список объектов расписан вплоть до конца сезона, когда они вернутся к себе на Родину. И да, работали они у нас всегда трезвые, с утра до вечера, шесть дней в неделю. А когда стало понятно, что не успевают, внезапно их стало в два раза больше без изменения цены. Платил по объему работы, а не по головам или времени.

Как мы сделали крышу и остались одни

Крышу целиком — стропильную систему с кровлей — мне сделали двое местных товарищей, которые на этом специализируются. На все ушло три с половиной рабочих дня. Может быть, и трех хватило бы, но пришлось докупать материалы, и в один день они ушли в обед. Изумительно, они выше всяких похвал!

Глядя на то, как другие ставят крыши или делают ремонты, я в очередной раз убеждаюсь, что надо уметь работать руками — и будешь зарабатывать больше всяких юристов-пофигистов. Кто-то за эти деньги работает долго и плохо — второй раз не пригласят. А кто-то качественно отработывает в полтора-два раза больше объектов, при этом вряд ли им кто говорит: «Ребята, за что вам столько платить за четыре дня с перекурами?»

В этот момент руководитель стройки отказался дальше помогать, причины всем называл разные. На аргумент «мы туда вложили все и даже заняли» он сказал: «Деньги — это пыль. Продайте — и вот вам возврат». Не знаю, почему так. Жена считает, что надо было немного подождать и все пошло бы своим чередом, но мой опыт был другим — важно, что человек делает.

Можно говорить разное, но если по факту тянется время и нет действий — значит, так будет и дальше, пока не припрет. Как вы понимаете, глупо надеяться «припереть» чем-то человека, который оказал тебе огромную помощь. Надо понять, принять, сказать «спасибо» и учесть изменение в дальнейших планах.

Как я еще пытался продолжить стройку

Для меня дальнейший план был понятен, потому что я знал, что не смогу одновременно зарабатывать деньги, закупать материалы и контролировать работников. Нет, конечно, есть доставка материалов. Вот закажите в каком-нибудь сетевом строймаркете смесь или доску, металлопрокат, измерьте толщину, длину, влажность, марку прочности — и потом придет осознание неоднозначного качества.

Чтобы заказать с доставкой хорошие товары, надо быть уверенным в репутации продавца. Кирпич я брал с завода, смеси и экстренные доборы кирпича и материалов заказывал в строймагазине, но перед этим я туда приезжал, общался с продавцами, смотрел, что продают, заглядывал на склад.

Благодаря этому становилось понятно, что они не торгуют плохими вещами — разве, что сам попросишь. И дальше наше общение было великолепным: мне звонили со стройки «через два часа кончится цемент», я звонил продавцам в магазин, скидывал денежку на карту — получалось дешевле, чем через кассу и с кэшбэком. А через 2-3 часа на стройку приезжали материалы нормального производителя и хорошего качества.

Как я разочаровался в этой затее

На советы про специально обученных прорабов, которые будут следить за происходящим каждый день, просто промолчим. Хотя был один человек, я видел его работу и общался с теми, кто жил потом в том доме.

По отзывам все было классно, первый раз в жизни люди про «строителя» сказали, что он честный и ответственный человек. Однако он прикинул бюджет на достройку нашего дома, и грубыми мазками вышло так, что надо продавать квартиру, чтобы как раз хватило на все, включая обои. Но было боязно, чего скрывать, продавать жилье сейчас, а заселяться только к зиме.

Другой вариант был перезаложить квартиру под новый ипотечный кредит, но сумма недотягивала до полной готовности дома — без косметики. И опять я побоялся. К моменту, когда я погасил бы кредит, неизвестно, что было бы с ценами и доходами, а у меня нежилой дом, пусть и с отоплением, да еще без какого-либо двора.

Так что считаю, что перебрал все относительно реальные варианты и простейшая математика показывала лишь один выбор — продать недострой, чтобы купить пригодное к жизни и жить здесь и сейчас.

Как мне нужно было уговорить жену

Оставалось самое интересное — объяснить это жене. Представьте, что вы тонкая поэтическая натура, начали строить дом «по классике» из кирпича на пригорке с видом на город. Точнее город чуть дальше, а тут рядом видно и озеро, и поле.

При этом вокруг вашего дома еще пустота, природа и тишина. Невероятное ощущение свободного пространства, где утром птицы поют, вечером нереальные закаты чуть ниже окон вашей будущей гостиной. Вы уже представляете, как будете пить чай на закате, рисовать пейзажи и что там еще можно делать с чувством прекрасного…

Тут приходит муж и говорит: «Кина не будет, электричество кончилось» — и мы едем смотреть б/у-шные дома из не пойми чего в плотно застроенных районах города. Мой фильтр был очень прост «90 метров теплой площади, 3 комнаты, газ, асфальт до дверей». Аналог трешки, в общем.

Никогда так не поступаю с клиентами по недвижимости. Это принцип: не давить на людей. Но в любви как на войне — и я начал возить жену по домам, которые мы могли купить плюс-минус на деньги от продажи нашего недостроя.

Какие варианты мы посмотрели

На просмотрах нам попадались разной степени «бабушатники». Даже нашелся один дом, на который жена вроде как была согласна — окраина центра, 5 минут до остановки, с банькой. Но он был реально в бабушкином состоянии. Там кровь из носа надо было делать второй отсек с переливом в выгребной яме. И на десерт — разбираться с жуткими косяками по документам.

Продавец получил эту недвижимость в наследство. Когда я докопался до всей истории дома, то натурально выпал в осадок — если внимательно присмотреться к бумагам и к последней версии фактической постройки, то окажется, что газовое оборудование стоит на улице, но по другим документам оно стоит в помещении, которого уже двадцать лет как нет. И вообще изменено положение стен.

То есть при любом вопросе газовая служба никогда ничего не согласует, пока я не приведу в порядок документы. Для этого надо узаконить реконструкцию с буквально сантиметровой точностью до границ с соседями — там тоже есть потенциальный конфликт.

После этого окажется, что помещение, где стоит газовое оборудование, не подходит по современным нормам, давай переноси. Хотя, можно просто купить за наличку и молча жить, без всяких согласований. До первого раза. Однако, несмотря на все эти риски, это был лучший вариант за те деньги, там хотя бы можно было как-то жить.

Как мы подняли планку

Дальше уже зашла речь про «добавить кредитом», тем более у меня он был одобрен. Правда, ставки были где-то в космосе из-за споров по контурным картам, а также из-за того, что я адвокат и вообще не пойми кто с точки зрения банка — мы не зарплатники, не ИП, не учредители юрлица.

Как только наступило взаимопонимание, что надо брать дом для жизни с продажей недостроя и с ипотекой, мы стали смотреть «нормальные» варианты. Тут еще наложилась проблема в летнем периоде с высокими ставками по ипотеке + спецоперация + до этого размели все недорогое из квартир + желание получить больше жилплощади, раз уж гуляем на все деньги.

Как оказалось, «жилые» дома с тремя и более изолированными комнатами и не огромной площади — это очень тонкая прослойка на местном рынке, особенно в тот момент. До домов площадью выше 200 м² мы недотягивали минимум четверть цены.

Слово «жилой» в кавычках для нас означало очень расплывчатое состояние: от бабушкиных обоев до свежей косметики с недорогими обоями или покраской стен. Но именно так проще было обозначить «пригодный к жизни» внутренний мир дома, а отделка — это вопрос индивидуальный.

Как мы чуть не разорвали сделку

Мы уже проавансировали свой дом, когда я нашел контакты собственника 10-летнего кирпичного дома на 150 м², где снаружи была облицовка и все такое. Ради него можно было бы безвозвратно потерять аванс.

Но продавец перехитрил сам себя, когда строил и оформлял документы. Существовал риск, что сосед подаст иск в суд и с вероятностью 90% будет решение о сносе дома. Это лишь пока там никто не живет, а наследники продают бабушкину избу. Как только будет пристрой или снос и постройка нового дома, то продаваемый дом помешает им оформиться и тут случится тот самый момент с иском от соседа. Знаем, плавали.

Даже с учетом того, что я смог бы протащить этот объект через оценку банка — жить с этим риском пришлось бы мне, а не банку. Но дом был хорош, даже немного обидно было.

Как я оформил документы на себя

У нас на тот момент на руках был ребенок, который ближе к сделке затемпературил. Чтобы не было лишних сложностей с участием жены в сделке, где надо подстраиваться под расписание банка, нотариуса и т.д., я сводил супругу на оформление всех разрешений разом — продать, взять кредит, а дальше делал все от своего имени.

С учетом действующего законодательства кредит и дом у нас все равно общие. Думаю, такой подход актуален и для больших городов, чтобы всем не отрываться от дел.

Как я проявил решительность

Сделку я готовил в перерывах между работой и «курсами повышения квалификации», упрощенно так назову. Тут на руку играла неспешность продавцов, которым надо было пару недель на подготовку выезда.

Опять же, думаю они прекрасно понимали, что покупатель хороший — пробежался по домовладению, посмотрел документы и привез аванс без торга. Не совпадает с рекомендациями из интернета «проверьте каждую розетку, торгуйтесь по каждой треснувшей плитке и скрипящей половице».

Почему так? Все просто: я бы купил этот дом или не купил вообще. На момент написания текста сезон загородной недвижимости подходит к концу и до сих пор ничего аналогичного в продаже не появлялось.

Так что я считаю, что купленный дом был разумным компромиссом. Можно было приобрести объект дешевле или лучше, но все это в ближнем пригороде в 10—20 км от центра с соответствующими проблемами с каждодневными поездками, школами, больницами, сервисами.

Что мы в итоге купили

В результате у нас дом в давно освоенной части города, до центра 7-8 минут без пробок или 15 минут по пробкам. До остановки, школы и детсада — ровно 200 метров.

Каменные стены с простеньким фасадом, асфальт до дома, гараж, баня, все выложено плиткой. Все центральные коммуникации. Жилая площадь 140 м² в один этаж, неотапливаемая мансарда для желающих вложить миллион и получить еще две спальни и гостиную.

Да, все равно пришлось потратить дополнительно чуть больше 10% от цены на:

  1. полную замену проводки — ушло 700 метров кабеля, но ведь невозможно проверить качество скрытых работ, а в таких вещах нельзя верить на слово продавцам, это ваши риски получить короткое замыкание;
  2. попутное изменение освещения вокруг дома, во дворе, гараже, беседке, бане и т.д.;
  3. некоторые работы по разводке труб, большой накопительный бойлер;
  4. замену ванной на душ в строительном исполнении;
  5. установку электропривода на ворота гаража, кое-что по газу в бане;
  6. покупку стиралки со встроенной сушкой.

Как все в итоге сложилось

С трудом понимаю, как получилось найти эти деньги, потому что лето и сентябрь прошли в режиме «дома только спать» и «надо купить, а деньги потратил уже вчера». Где-то занял, где-то потратил предоплату за работу.

Долго так жить нельзя. Надеюсь, до конца осени рассчитаюсь по небольшим долгам и останется лишь ипотека. В любом случае, платить кредит легче, пользуясь всем имуществом, а не надеясь на далекое светлое будущее.

Кстати, через полторы недели после переезда жена наконец-то сказала, что теперь она понимает, почему я продавливал это решение, и согласна, что жить сейчас в своем доме и завтракать огурцами из теплицы лучше, чем надрывно платить кредит за доделку «без косметики и двора» и при этом не знать, хватит ли денег на косметику и переезд через шесть-восемь лет.

Что я понял в процессе

В этой заметке нет каких-то описаний мелких деталей вроде «тут попытались обмануть, там хотели больше прокопать» и нет конкретных цифр, советов «как выбрать гвозди на три рубля дешевле» — все это сильно зависит от обстоятельств.

Подобное есть всегда, но любое решение должно основываться на ваших целях, ресурсах и знаниях — нельзя слепо копировать советы других людей. Лучше подумать, посоветоваться с кучей людей в жизни и в профильных интернет-тусовках, а потом прикинуть, что из этого значимо, где идет преувеличение, а где надо учесть, что вы так просто не сможете сделать. Словом, это бесконечный путь самообразования за наличные деньги.

С покупкой чужого имущества все так же. Мы до сих пор находим мелкие сюрпризы и удивляемся поступкам прошлых жильцов — зачем было отрезать вилку от шнура газовой поверхности? Как можно подключить светильник в бане, чтобы у него на железном корпусе было напряжение?

С другой стороны, такие мелочи всегда бывают и это надо заранее принимать, исправлять и радоваться жизни. Тем более, когда вы будете в роли продавца: ваши любимые ноу-хау тоже не все оценят. =)

Вывод

Так строить дом или купить готовый? Зависит от вашего времени и средств.

Как специалист, многократно участвовавший в бракоразводных процессах, разделе имущества и продаже частных домов от недостроя до свежеоформленных, советую не затягивать со стройкой. Стройка дольше двух-трех лет выматывает бюджет, силы и часто ведет к конфликтам в семьях, а без семьи в доме мало смысла.

Редакция
Редакция
А вы когда-нибудь отказывались от своих планов насчет жилья? Поделитесь историями:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Starушка

Тот случай, когда профессиональный опыт оказывает сильнейшее, и не всегда положительное влияние на принятие решений. Много спорных выводов, порой оценка рисков избыточна, но это на мой вкус. Я тоже купила готовый и уже четвёртый год прохожу все стадии "открытий чудных", устраняю, доделываю и переделываю. Но я всё равно купила бы готовый и вот почему: сложившуюся ныне геополитическую картину я прогнозировала с 2010 г. С кем знакомы, знают, что это правда, многие сейчас извиняются, что не верили и крутили у виска. С учётом моего возраста (54) есть понимание, что выживать на своей земле проще. Ну и я девочка, муж это очень коварный предмет, вроде он есть и его тут же нет.. Привыкла рассчитывать на себя, мужское плечо, это бонус, а не костыль. Сама я стройку тянуть и разбираться в ней не хотела. А пришлось бы для принятия решений. С учётом имеющегося обоза (дементная свекровь, внуки, живность и загруженность на разного рода проектах) плюсом непонятные перспективы государства - стройка длиннее 6 мес не вариант. Объект стоил ниже рынка, юридические риски были серьёзные, но очень сложно доказуемые. Серьёзность отталкивала покупателей, поэтому продавец снизился, я оценила риски именно с точки зрения доказывания и перспектив оспаривания, и угадала. Но у меня в принципе авантюрный подход, я такие сделки люблю. Итогом обьект как минимум утроился в цене. Если сейчас дожму газификацию, то ещё +20%,. Содержание, безусловно, требует мужской руки и при её отсутствии придётся решать, потяну ли наёмников. Но в плюсе останусь несомненно. Мне, как и автору, главное было жить здесь и сейчас в приемлемом коридоре комфорта Если рассматривать стройку, как хобби при наличии ресурсов, как временных, так и финансовых, то лучше строить под себя, т к тут процесс это основное. P S если что, деньги полностью мои и я единоличный собственник. Никто мужа не обирает.

4

Сообщество

Популярное за неделю