Моя ипотека: под 2% без первоначального взноса по программе «Молодая семья»

Мы с семьей в 2020 году переехали в другой город, поближе к солнышку, и прожили здесь почти два года — конечно же, снимали жилье. Квартиру нашли хорошую, с мебелью, пусть и дешевенькой, но зато по очень низкой цене для этого города и района. Чтобы внести понимание, в каком районе мы жили, просто опишу автопарк на автостоянке: среди марок BMW и Mercedes наша серенькая Toyota заметно выделялась, потому что была редкостью.

Итак, мы снимали однокомнатную квартиру за 15 000 ₽ в месяц, плюс коммунальные услуги в среднем выходили 5 000 ₽. Нам несказанно повезло, потому что в принципе цены за такое жилье были на тот момент около 20 000 ₽ и выше. Свою небольшую квартиру-студию, оставшуюся в другом городе, мы тоже сдавали, за те же 15 000 ₽. В общем, не были в минусе, но и в плюсе тоже не были.

Периодически мы смотрели цены на квартиры и дома, но они только и делали, что постоянно росли. Все ждали этого чудесного момента, когда же цены вдруг снизятся, но чуда не происходило. Наконец я взяла калькулятор и умножила 15 000 ₽ на 18 месяцев — столько мы прожили в аренде к тому моменту. Получилась вполне внушительная сумма — 270 000 ₽. Эта цифра стала неплохой мотивацией к действиям.

Студию мы решительно продавать не хотели, но и на первоначальный взнос у нас не было нужной суммы, мы с трудом насобирали около 200 000 ₽. Помогли нам элементарный опыт и хитрость риелторов.

Пару лет назад я помогала маме купить квартиру, первоначального взноса немного не хватало, юристы в риелторской конторе предложили просто завысить стоимость квартиры в договоре для банка, при этом указав, что мы внесли залог в большем размере, чем было на самом деле. Примерно по этой же схеме мы решили действовать.

Стали мониторить рынок, звонить по объявлениям, смотреть варианты, и постепенно выяснили и рассчитали, что вторичное жилье на выходе обходится гораздо дороже при более низкой стоимости квартир из-за высокой процентной ставки ипотеки.

Объясню в цифрах. На тот момент двухкомнатная квартира в новостройке в нашем районе стоила в среднем 6 000 000 ₽, а на вторичной рынке — 4 000 000 ₽, а поскольку мы подходили по всем параметрам под программу молодая семья — двое детей, один из которых рожден после 2018 года, то в новостройке нам предлагали ипотеку под 5%, а на вторичном рынке — от 14%.

В итоге мы начали искать подходящее жилье, а, главное, застройщика, готового продать квартиру без первоначального взноса, то есть с завышенной ценой. И в августе 2022 года нашли прекрасный вариант в районе, где мечтали, в ЖК класса комфорт, с обустроенной набережной и парком недалеко от дома. Большую двухкомнатную квартиру в 65 м² и с хорошей кухней, которую можно превратить в гостиную.

А самое важное в этом то, что сам застройщик еще субсидировал ипотеку под 2% на весь срок. Таким образом, при стоимости квартиры 6 000 000 ₽ переплата за 20 лет составляет чуть меньше 1 000 000 ₽. А переплата на вторичном рынке при стоимости 4 000 000 ₽ составляла бы стоимость еще одной такой же квартиры.

Самый немаловажный момент в том, что ежемесячный платеж за новостройку выходил вдвое ниже, чем за вторичное жилье, то есть при расчетах с брокерами, если округлить, соотношение было такое: 20 000 ₽ в месяц против 40 000 ₽. Заметная разница и вполне себе увесистый аргумент. Если учесть уровень инфляции за последнее время и рост цен на жилье, мы уже оказались в выигрыше. Потому что на сегодняшний день в нашем ЖК такие же квартиры продают уже по 8 000 000 ₽.

Кстати, за риелторские и юридические услуги нам тоже платить не пришлось. Оказалось, что есть такая практика, что застройщик, чтобы мотивировать крупные риелторские фирмы, сам оплачивает их услуги. Естественно, закладывает это в цену жилья.

Но! Самое главное в это истории то, что в принципе можно купить квартиру и даже квартиру своей мечты даже без наличия первоначального взноса, при этом на очень щадящих условиях и процентах. Нужно просто задаться целью и искать.