Как распорядиться 2 млн рублей: досрочно погасить ипотеку или открыть вклад?

Если 40% от дохода на платежи по ипотеке не комфортно, то досрочно погасить ипотеку с уменьшением ежемесячного платежа на ту сумму, которая бы сделал ежемесячный платеж комфортным. Остальное держать на вкладах до тех пор, пока ставка по вкладам будет оставаться выше ставки по ипотеке. Все ¯\_(ツ)_/¯

Математически разницы уменьшать срок кредита либо ежемесячный платеж нет. Комфортнее всегда снизить ежемесячный платеж, и продолжать гасить прежними платежами (досрочно, продолжая уменьшать ежемесячный платеж). Так срок кредита в итоге уменьшится (вы в конечном счете погасите его досрочно), но на случай форс-мажорных обстоятельств всегда сможете отказаться от ежемесячного досрочного погашения.

Вячеслав, золотые слова!

Мне кажется так:
Пока ставка по депозиту выше чем по ипотеке, выгоднее держать на депозите. При условии что платеж в 40% дохода не вынуждает брать доп кредиты и соответственно платить лишние проценты.
Если жить с такой ипотекой сложно, то часть направить на ипотеку с уменьшением ежемесячного платежа. Но хотя бы 500 тыс оставить на подушку безопасности.

Гедонистка, в ситуации которая была в начале года когда ставка по депозиту была более чем в два раза выше ставки по кредиту - выгода очевидная.
Но встает вопрос выгоды когда ставка по депозиту будет на 4-5% больше чем по кредиту. Не съедят ли проценты на длинной дистанции эту выгоду

Roman, сделай в экселе две таблички - ипотеку и кредит. Поиграй с досрочным погашением и накоплением процентов, очень удивишься

Roman, нет. Вы проценты платите каждый месяц из рассчета остатка тела кредита на данный момент. И получаете по вкладу по такому же принципу. Поэтому с разницей в 5% годовых вы получите с 2 млн на 8 тыс в месяц больше процентов, чем заплатите.

Гедонистка, вклад на месяц/год, а ипотеку на 30 лет… % он 30 лет будет получать по вкладу? Все неоднозначно

Andrey, как только перестанет получать процент, закроет этими деньгами тело кредита. Это как снимать например квартиру за условно 100 руб, а пересдавать ее за 110 - каждый месяц 10 руб выгоды. Так и тут Автор взял у банка деньги "в аренду" под 8% и даст взаймы банку под 13%, итого 5/12% выгоды каждый месяц. Но как только условные арендаторы съезжают (вклад заканчивается), выгоднее самому переставать снимать.

Roman, на длинной дистанции выгода только увеличивается, потому что с процентами по кредиту нет сложного процента (проценты на проценты не начисляются). А вот с инфляцией и вложениями сложный процент работает.

Aleksandr, я для себя проверяла с учётом сложных %. Моя ставка по ипотеке 7.8% Ведь по ипотеке каждый день начисляются %, а по вкладу 1 раз в месяц или в конце периода вклада. На дистанции в месяц сложный % составил около 7.84%. Т.о. выгода от вклада даже под 10% очевидна. Конечно, когда он станет приближаться к 8%, то вкладом и процентами с него можно будет загасить ипотеку. Но пока по математике выгоднее держать на вкладе.

Виктория, нет никакого сложного процента с ипотекой.

Aleksandr, в моей есть. Видимо у каждого от условий зависит. У меня ежедневное начисление процентов. И процент каждый день начисляется на сумму долга, которая состоит из основнойго долга + проценты по статусу на предыдущий день

30 лет платить банку и не месяцем меньше! Какая у нас официальная инфляция? Через 30 лет эти 6 млн будут совсем не те, что и сегодня. Да, банк получит проценты. Но ставка кредита ниже инфляции. 2 млн можно держать в банке, купить гаражи или машиноместа под аренду, купить облигаций, паи пнк-рентал или даже акций (если верите в рынок). В общем, обеспечить себе небольшой, но дополнительный денежный поток.

Никита, ну так и зарплаты не увеличатся. Почему то все забывают этот момент

Denis, с отставанием от информации конечно но увеличиваются. Вспомните зарплаты 15 лет назад

Евгений, прекрасно помню. В 2007 было порядка 65 тыс и откладывал 20-25 при съемной квартире. Сейчас более 170 и откладываю 10 или меньше. Квартира своя.

Denis, по-видимому у вас изменились все же жизненные обстоятельства: женились / завели детей / родители вышли на пенсию (стали иждивенцами). Иначе не объяснить как вы откладывая классические 30% скатились до менее 5%. У меня примерно также с 2007 по 2022 ЗП изменилась с 35 до 180 т.р. и квартира своя. Но как и раньше удаётся откладывать на крупные проекты или преждевременную пенсию 30%
Я к тому, что инфляцию в вашем случае ни при чем.
Роман.

Denis, в смысле "не увеличатся"? Именно это и должно происходить регулярно, иначе нафига там работать?

Никита, а как же переплата банку на всем сроке кредита в размере х2.
То есть если платить все 30 лет, переплата составит около 9 000 000 руб + 5 000 000 руб

Roman, когда считаете размер переплаты, не нужно забывать об инфляции, а она у нас традиционно высокая. Если сравнивать миллион рублей, который вы потратите на досрочное погашение сегодня, и миллион рублей, который вы бы выплатили в конце срока (в 2046-2050 году) — это совершенно разные суммы с точки зрения их реальной покупательной способности. Поэтому тратить полновесные рубли сейчас, чтобы сэкономить на выплатах обесценившимися в 8-10 раз рублями в будущем - плохая стратегия, на мой взгляд.

Сергей, но вы не учли проценты ( условно 2-3 млн. руб), которые вы будете платить весь срок кредита. То есть или вы сейчас миллион заплатите или 3-4 млн. за весь срок кредита

Никита, вы график платежей смотрели. Первые 25 лет- только это проценты. То есть вначале первые 5-10 лет, когда рост инфляции не так заметен ещё и зп сильно не поменяется, вы по полной платите банку.

В начале года я продала комнату, и у меня появилась свободная сумма в почти 600 тысяч рублей. Ипотека за квартиру оттягивает 40% моего дохода, поэтому я решила снизить платёж. Положила 300 тысяч рублей на досрочное закрытие ипотеки под снижение суммы платежа. Стало легче дышать. Кроме того, очень вовремя снизила взнос по страховке. А остальное на вкладе.

Natalie, А можете прояснить по поводу взноса по страховке ? Он рассчитывается от суммы долга ? Или как он снижается ?
Что то этот момент вообще не учитывал

Roman, да, так и есть. Чем меньше долг по ипотеке, тем ниже платеж. В моем случае платить пришлось на 4 тыс. рублей меньше.

Roman, если вы оформляли страховку прямо в банке, не отходя от кассы (мой банк такое проворачивал, не знаю насчет остальных), то можете сходить к менеджеру и вам посчитают новую сумму страховки с учетом возможного частичного погашения долга

У вас, похоже, высокая долговая нагрузка, которая вам некомфортна и нет Подушки безопасности. Я бы сделал так:

1. Подсчитал, сколько мне надо, чтобы прожить полгода вообще без работы (и платить ипотеку,э) - это моя Подушка безопасности. Её на вклад (или несколько - в разных банках). Главное требование - максимальная ликвидность при минимальных рисках. Эту сумму денег можно трогать только в случае потери, смены работы, смены сферы деятельности, какой-то крупной неприятности или желания взять длительный отпуск. Поверьте, когда такое есть, ежемесячный платеж уже как-то не так волнует
2. Оставшаяся часть. Тут надо просчитать переплату по ипотеке с учётом инфляции (по методу дисконтирования денежных потоков). Просто инфляция на длинных кредитах играет в пользу заемщика (банки не любят об этом рассказывать, им выгодна быстро погашенная ипотека). И вот эту переплату надо сравнить с доходностью по депозиту с учётом инфляции и сложных процентов

Илья, банкам выгодно получить меньше денег?

Уже не первый раз при ответе на этот вопрос люди разделяются на "гасить досрочно невыгодно" и "не гасить ипотеку некомфортно".

Поэтому, 2 ответа:

Выгодно: все деньги на вклады, либо на ИИС в короткие ОФЗ, смотря что в данный момент выгоднее. Даже если ставка на 1% выше чем у ипотеки - вклады и ОФЗ выгоднее. Убедиться очень просто, сравните за каждый месяц начисления процентов на каждые 100 тысяч долга/баланса по ипотеке и по вкладу, это сделать несложно в любом интернет-банке. Ставку по ипотеке, естественно, надо считать с учетом страхования. Ваша ставка 8,2%, страхование жизни допустим 0,4%, страхование конструктива 0,2% - эффективно расходы на кредит - 8,8% годовых.

Комфортно: если доход и логика вас не интересуют, а волнует душевное состояние и нежелание иметь долги, то бахнуть всё в кредиты, начиная с самых дорогих, всё на снижение срока. Особенно если планируете что-то скоро продавать - при погашении ипотеки или автокредита будете гораздо свободнее распоряжаться своим имуществом. Не бойтесь за дисциплину - ничто не дисциплинирует так, как вероятность отстаться зимой на улице. Вы заплатите столько, сколько потребуется, и вовремя.

Елена,в плане выгоды по выплате процентов выгоднее сократить срок кредита-достаточно сравнение рассчетов обоих вариантов на ипотечном калькуляторе.В случае автора,поступила бы так-разделила бы сумму полученного вклада на 2 новых вклада по 1 млн.руб,т.о.можно не переживать ,т.к.в случае чего возврат со стороны АВС гарантирован.А с процентов с обоих вкладов досрочно погашала кредит с уменьшением его срока

Елена, похоже работать сотрудником банка и быть финансово грамотным это не одно и тоже.

Ситуация почти такая же. В ипотеке 7 млн по ставке 6,99, платёж вместе с кредитом 75 в месяц, в январе думал уменьшить платёж до более комфортного. Сейчас посчитал так: 700 тыс, которые есть, уменшат платёж примерно на 5 т.р., а проценты я получаю ~7 т.р. в месяц под 12%. Пока проценты ежемесячные выше, чем уменьшение платежа, то оставлю деньги на вкладе.

Как будете платить ипотеку если потеряете работу ? В текущей ситуации непонятно, что будет завтра экономикой страны и работой. Еще 3 месяца назад можно было спокойно считать проценты и экономически прикидывать как выгодней. Сейчас выбор прост.
Сейчас лучше исходить из соображений безопасности. Поэтому сохранить подушку безопасности в 2 млн руб., перекладывая в банках в депозит. А из текущих доходов выплачивать ипотеку.

ivan, доллар может к концу года и по 50 быть легко, с текущими санкциями и плачевным состоянием экономики. Он зависит только от желания ЦБ и цены на ресурсы.

Сначала с долгами разобраться, потом остальное. Это на долгосрок, если не хочется разменивать деньги на нервы (разное бывает). Лично мое мнение

Берите счета с ежемесячной капитализацией на остаток. До тех пор пока накопительный счёт даёт бОльшие выплаты, чем платежи по ипотеке, даже если это не продлится несколько лет, то как минимум часть долга все равно погасит депозит. Как только платёж по ипотеке обгонит выплаты по счёту , тогда можно закрывать. А погашённая часть останется у вас

Гаси ипотеку

С точки зрения переплаты (то есть общей суммы процентов за весь срок до полного погашения) нет никакой разницы между двумя вариантами:

1) Досрочное погашение части ипотеки с перерасчётом на уменьшение срока ипотеки и при сохранении размера ежемесячного платежа (у вас это вариант б)
2) Досрочное погашение части ипотеки с перерасчётом на уменьшение ежемесячного платежа и прежним сроком, но с добровольным ежемесячным внесением платежей в прежнем размере (в этом случае вы погасите весь долг раньше графика, за то же время, что и в варианте 1).

На первый взгляд разницы нет, но второй вариант предпочтительнее с точки зрения финансовой безопасности. В случае форс-мажоров (непредвиденные серьёзные расходы, снижение дохода) вы сможете без каких-либо санкций со стороны банка перейти на меньший размер платежа (в соответствии с графиком). Поэтому я бы выбрал ватой вариант. Но он предлагает самоконтроль и самодисциплину, и только вы знаете если ли у вас эти качества в достаточной степени.

ivan, или будет рыдать в подушку, что доллар 30.

Могу лишь чуточку поделиться своими наработками, и опытом в плане выплат ипотек. Я конечно такие большие не брал, я обычно беру по 2 ляма на 5 лет кредит наличкой.
Тут такое дело, конечно же хочется тратить больше денег и получать от этого удовольствие, дофаминчик и все дела. И, да, 40 процентов это критично я бы сказал для психики. Я в таких случаях делал бы так, составил в первую очередь план расходов и доходов. Обычно план я корректирую каждый месяц, делаю сверки план - факт.
Могу вам предоставить мой субъективный некий вывод. Что чем больше оставляешь денег и вольностей себе для ежемесячных расходов, тем больше будешь тратить. Стоит задать себе вопрос: "Вот я погашу сейчас серьезную часть долга, уменьшу ежемесячный платеж, смогу больше тратить - и еще долго выплачивать по 15-20% от дохода. И какой будет профит?"

Небольшое отступление-размышление. Получится ли откладывать и не делать эмоциональных покупок? А вдруг есть(будет) вариант вложиться в свое развитие и повысить собственную стоимость на рынке? Как недавно говорил на одной из встреч Сагун, он смог достичь рекорда в доходе на наемной работе в размере 20к $ в месяц, тогда вряд ли будет сложно погасить такой кредит, да? Но, тут возникает и другой вопрос, получится ли удерживать внимание на фокусе? Или начнется болтанка - алкоголь, игры, разврат, гедонизм, йога, голодание, ну то есть во все тяжкие часто хочется свернуть по достижении новой ступенечки маслоушки, начинает шатать во все стороны.

Как делаю я? Составляю план, корректирую его, стараюсь откладывать побольше, меньше тратить и планировать большие покупки - копить на них. Параллельно стараюсь увеличить свой доход, пассивочку и вкладывать в свое развитие-обучение, разные психологи, коучи, тренинги, курсы помогают в личностном саморазвитии. С точки зрения психики, лучше потратить депозит на досрочку с уменьшением ежемесячного платежа. С точки зрения логики и типа финграма, кажется, что лучше оставить на депозите и пополнять его ежемесячно. Еще бы дал такой некислый совет - жизнь конечна, и неизвестно когда будет фаталити) Учитывайте - мы белки(сложные аминокислоты) и зависим от огромнейшего количества условий. В идеале выбирайте проживать каждый день на пути к своим целям на максимально возможных и в тоже время безопасных скоростях, чем копить - ждать светлого будущего. Следите за своим состоянием и химическими показателями и старайтесь их улучшать изо дня в день. Тогда будет легко принять верное решение и легко прийти к финансовой цели.

Снижайте платёж, 40% от дохода это довольно-таки много.

Надо положить на вклад.
А за вырученные проценты гасить ипотеку.
И так до тех пор пока процент по вкладу не дойдет до порога процента по ипотеке.
Вроде логично.

Александр, и остаться совсем без денег!!! Акции после падения могут воообще не отрасти, а компания обанкротиться. Я на фондовом рынке с 2000 года, этим надо заниматься профессионально

ivan, ну вот я второй вариант вижу более реальным)

Я бы облигации взял короткие со сроком погашения до 18 месяцев. Под 15% вполне реально найти хороших эмитентов. Они будут давать 261 000 р в год чистыми. Или 21000 в месяц. И вот эти деньги отправлял бы в счёт ежемесячного платежа

Я всегда освобождаю себя от долговых обязательств. Потому -что долг всегда действует негативно на меня, не могу жить спокойно,зная что должна.) Но это конечно у каждого своë восприятие. По мне лучше погасить ипотеку. Потом будут свободные деньги, можно думать дальше. А ставки уже упали на вклады. И выгода будет не существенна.

Я бы уменьшила сумму платежа по кредиту. Не вполне понимаю, откуда берется переплата? Если вы снижаете платеж, при этом не продлеваете срок ипотеки, а проценты начисляются на тело кредита, которое станет меньше на 2 миллиона рублей - по-моему, переплаты не должно быть.
Мне кажется это самый разумный вариант при разнице между ставкой по ипотеке и процентом по вкладу ниже 8-10% как минимум, а она будет меньше.

ivan, с голоду-то чего сдыхать? Вроде телефоны никто не жрёт

1. Надо посмотреть точную сумму ежемесячных выплат. В ипотеке применяется аннуитетный метод начисления платежей, при этом первые месяцы и годы вы платите практически одни %, а в последние год-два , практически только тело кредита.
2. Поскольку вы взяли ипотеку совсем недавно, то надо определиться с суммой ежемесячных выплат, которая вам комфортна для жизни. Исходя из неё погасить какую то часть. Остальную положить на вклад по %. И с неё платить ежемесячные платежи.
3. Ещё момент, если есть возможность открыть вклад ( не накопительный счет! Потому что банк в любой момент может уменьшить %) на длительный срок с возможностью вносить деньги и с выплатой % на карту и положить туда минимальную сумму. Для того чтобы зафиксировать % вклада, когда у вас в июне закончиться короткий вклад.
4. Доллары конечно стоят дёшево, но это уже игры с государством. Когда вдруг доллар начнёт расти ЦБ может ввести 12% на продажу. Поскольку сумма у вас небольшая, я бы вас не рекомендовал покупать доллары, слишком большой риск.
5. Облигации да, но надо смотреть дату погашения и %. И сможете ли вы до этой даты гасить ипотеку.

Посчитал в ипотечном калькуляторе вариант досрочного погашения https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem?result=194485. Возможно, целесообразно уменьшить срок кредита, переплата и срок уменьшается почти в 2 раза. Дополнительные 10 тыс. можно получить с депозита с ежемесячной капитализацией и частичным снятием. При этом достаточно положить 1 млн. для требуемой суммы к ежемесячному платежу.