Стоит ли держать квартиру под сдачу, если не планируешь в ней жить?

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Есть квартира в Московской области, текущая стоимость — 5 млн рублей. В год дорожает где-то на 300 000 Р, прибыль со сдачи — 200 000 Р в год (уже за вычетом жку, налога на имущество, налога на самозанятость).

Жить я в этой квартире не собираюсь, метро там строить не планируют. Начала задумываться, есть ли смысл вообще её держать и не стоит ли ее продать? За последние 10 лет тот же доллар вырос гораздо больше, чем стоимость квартиры.

Судя по вашему сообщению – квартира дорожает на 6%/год.
И еще 4%/год вам приносит аренда.
Т.е. данная квартира это актив (при этом достаточно безопасный) приносящий ~10% в год.
Ну или так – от 4% до 10%.

Мне кажется, если других вариантов как получить (почти гарантированные) 10% на 5 млн у вас нет – стоит держать. Если есть – продавать ;)

15
Отредактировано

Anatoliy, амортизацию квартиры (~2%) в расход не посчитали, инфляцию (~4%) и девальвацию по отношению к твёрдым валютам (~10%). В итоге, в лучшем случае околонулевая доходность будет, а с вероятностью 70% - отрицательная, если в долларах считать

23

Sergey, точно! Согласен )

4

Sergey, по такой логике вообще вкладываться нету смысла

2
Отредактировано

Не учитывая эти факторы, ваша инвестиционная стратегия потерпела бы фиаско, вы бы потеряли деньги. Могу это легко доказать.
Допустим вы купили недвижимость 10 лет назад и начали её сдавать не учитывая эти факторы.
1. Амортизация. За 10 лет ваш ремонт 2011 года требовал бы серьёзной, а вероятно и полной реновации, иначе бы он не котировался на рынке и вам пришлось бы существенно снизить цену на сдаваемое жильё. То есть потери связанные с амортизацией составили бы за 10 лет от 60 до 100% стоимости ремонта
2. Инфляция. Ваш ремонт 10 лет назад стоил 1 млн рублей. Через десять лет за ремонт такого же уровня вам необходимо будет заплатить в два раза больше.
3. Отношение рубля к доллару. Вишинка на торте. В 2011 году квадратный метр жилья в Петербурге стоил $2806, через 10 лет цена этого же квадратного метра стоит $2513, то есть за 10 лет вы бы потеряли около $300 с каждого квадратного метра, ссылка с доказательством моих слов, необходимо выбрать интервал июнь 2011 - июнь 2021 и цены в USD:
https://www.emls.ru/stat/index/?module=base-stat-index&

Итог: мы не учитываем заплаченные вами налоги за сдачу жилья, не учитываем стоимость времени за операционную деятельность связанную со сдачей жилья, но вы бы уже были за 10 лет в серьёзном минусе, всего из-за игнорирования трёх факторов.

7

Sergey, не понял 3 пункт. Кв метры зависят от доллара? Мне казалось от рубля, причем в Екатеринбурге стоимость возрасла

1
Отредактировано

Михаил, вам тот же вопрос, вы деньги считаете количественно или по покупательной способности? Объясняю, скажем вы купили авто в 2007 году за 500 тысяч рублей, и продали его в 2021 году также за 500 тысяч рублей. Вы продали его за те же самые деньги или нет? Если вы ответили "за те же самые деньги", то вам срочно нужно заняться финансовой грамотностью. 80% товара на рынке России импортные. А значит их цена коррелирует с долларом. Таким образом, такого же класса авто как вы покупали в 2007 году, вы сможете купить в 2021 году в 3 раза дороже. Потому что изменился курс доллара, а так же деньги инфлюировали. То есть вы покупали машину в 2007 году за $16500, а в 2021 продали за $7000, на 58% дешевле. Тоже самое с квартирами, если вы считаете в рублях и не считаете в долларах, то ваша покупательная способность падает, вы за те же самые деньги сможете купить меньше товаров, потому что, повторюсь, 80% товаров на рынке России импортные, поэтому считать в рублях в корне неверно. Цены в Екатеринбурге не выше, чем они были в 2006 году если, конечно, вы не считаете в рублях. А если вы считаете в рублях, повторюсь, вам нужно срочно подтянуть финансовую грамотность. По всему рынку России цены на недвижимость в долларах в 2021 году такие же как и были в 2006.

2
Отредактировано

Грязный, эти факторы невозможно не учитывать, вы же, надеюсь, деньги не количественно считаете, а по покупательной способности? Есть не мало интересных активов которые будут выходить в хороший плюс. И активы эти, следуя заданному "партией" тренду, должны расти исключительно в резервных валютах

4

Была такая же ситуация. После покупки квартиры в Подмосковье успешно сдавал ее полтора года одному и тому же человеку, все устраивало. После его отъезда решил пожить с семьей сам - не понравилось. Переехали в Москву и я сдал квартиру вновь. Через месяц жилец сбежал, не заплатив и оставив за собой срач и прокуренную квартиру. После этой ситуации я решил, что велик риск попасть на ремонт, который стоит больше того, что приносит квартира. Продал квартиру и перевёл в доллары. Теперь с огромным интересом наблюдаю за курсом доллара))) прямо сейчас потеря составляет примерно 100-120тр, но в апреле я наоборот был в плюсе на 300тр. Думаю, на долгую дистанцию я все равно буду в плюсе. Ну и эти деньги я могу быстро использовать для покупки квартиры в Москве по положительном решении по ипотеке

12

Aleksei, а не думали застраховать квартиру? Сейчас есть страховки, которые работают в том числе и при сдаче жилья в аренду.

0
Герой Т—Ж 🏆

Мне кажется, мало вводных: насколько стабильно сдается, требует ли ремонта/вложений и т.п. Ну и держать вклад в российских банках, имхо, намного рискованнее, чем владеть недвижимостью.

5

milakova, Не Москва же. Кроме того, как указал автор, это уже за вычетом налогов, жку и т.д.

4

Автор, не стоит продавать квартиру. Если уж так хочется долларов, то покупайте их на арендные платежи.

3

XMX, s&p на хаях

3

Валерий, как и стоимость квартир

0

мало данных. если это всё, что у вас есть - ответ один. если это 10% капитала - иной.

3

Тут, как мне кажется, надо подумать на тему, что вы будете делать с этими деньгами. Просто положить на счёт в банке - проигрышная стратегия. Держать дома наличные - ещё более проигрышная. Так что если есть идеи куда или во что эти деньги вложить, то можно и продать квартиру.

3

milakova, это даже много , ремонт не учтен.

1
Отредактировано

Лично мое мнение и мои планы: была у меня такая же ситуация, я бы продала и вложилась в ипотеку внутри мкада рядом с метро, скорее всего в апарты. Если продавать за 5. 4 - на первый взнос, 1 - на подушку безопасности в бумаги. Можно рассмотреть варианты за 7 миллионов, тогда сдавать возможно за 30 в месяц, при таком же платеже по ипотеке это займёт лет 5-7. Это суета в долгосрок. Но оно того стоит думаю

0

Оцените вашу квартиру здраво. Как давно она построена? Какова вероятность ее продать? А самое главное, что вы будете делать с 5 млн, которые планируете получить от ее продажи)
Взвесьте доходность
Лучше вас никто не решит, что делать с вашим активом

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю