Как разделить дом с участком между наследниками?

У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.

Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.

Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?

Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.

Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.

Почему сложно разделить дом в натуре

Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?

Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.

Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1/2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1/2 доли внука и 1/2 доли внучки.

Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.

Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.

Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.

Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.

Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.

Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.

Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.

Какие еще есть варианты разделить дом

Чтобы избежать проблем с общей долевой собственностью, жилой дом можно разделить на отдельные помещения и поставить их на кадастровый учет. Например, этаж 1 — помещение № 1, а этаж 2 — помещение № 2. В этом случае каждый из внуков мог бы владеть отдельным помещением.

Однако поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на отдельное помещение в жилом или садовом доме не получится. Также нельзя поставить на учет часть жилого дома: такого объекта недвижимости нет в законодательстве.

Как разъясняет Росреестр, в таком случае индивидуальный жилой дом можно преобразовать:

  1. в многоквартирный дом, где появятся отдельные квартиры;
  2. в жилой дом блокированной застройки. Такие дома еще называют таунхаусами.

Для каждого объекта предусмотрены определенные технические требования, которые следует учитывать. Например, одна из характеристик жилого дома блокированной застройки — отдельный земельный участок для каждого блока. Если на земельном участке находится двухэтажный дом, каждый этаж которого принадлежит разным собственникам, раздел земельного участка в натуре противоречит законодательству. Так что в вашем случае сделать из двухэтажного дома жилой дом блокированной застройки невозможно, поскольку вы хотите разделить дом поэтажно.

В случае с многоквартирным домом тоже все непросто. Чтобы исполнить все требования контролирующих органов, потребуется реконструкция — перестройка, расширение и замена несущих конструкций дома. Для этого нужно подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. Если вас все это не пугает, обратитесь за консультацией к кадастровому инженеру и юристу, который проанализирует градостроительную документацию.

Как разделить участок

Разделить участок на два самостоятельных по аналогии с домом не получится. Даже если вы сможете преобразовать индивидуальный жилой дом в многоквартирный, то земельный участок, на котором он расположен, должен быть в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома.

Поэтому участок можно передать внукам только в общую долевую собственность. А это значит, что пользоваться и распоряжаться им они смогут с ограничениями — как сособственники.

Как завещать дом и участок

Если ваша мама напишет завещание, то до смерти будет собственником своего имущества и сможет им пользоваться. В этом главный плюс завещания для нее. В завещании мама может распорядиться сразу и домом, и участком.

Если в завещании ваша мама не укажет, кому и какую долю оставляет, то наследники получат все в равных долях. Но лучше указать размер долей: это исключит споры в будущем.

Однако мама не вправе распорядиться, какой этаж кому из внуков перейдет в собственность, поскольку дом — неделимая вещь. Но если все-таки внести такое условие в завещание, то сколько унаследует внук или внучка, будет считаться от стоимости завещанных частей. И если первый этаж больше, чем второй, то у внучки будет доля больше.

Как наследники будут пользоваться неделимой вещью, устанавливается по тем частям этой вещи, которые указаны в завещании. Поэтому рекомендую написать в нем, что внучка может пользоваться первым этажом, а внук — вторым. Аналогичные правила действуют и в отношении земельного участка.

Но если наследники не согласятся с установленным в завещании порядком пользования недвижимостью, они вправе обратиться в суд и решить этот вопрос там.

Чтобы оформить завещание, нужно обратиться к нотариусу. За нотариальное удостоверение завещания уплачивают государственную пошлину в размере 100 Р. Помимо пошлины нужно будет заплатить за услуги правового и технического характера, например за составление нотариусом текста завещания. Цены зависят от региона и устанавливаются согласно тарифам.

Как подарить дом и участок

Основное отличие дарения от завещания — момент перехода права собственности. Если ваша мама подарит дом и участок, она перестанет владеть ими еще при жизни. А если указать в договоре дарения, что внуки получат имущество только после смерти бабушки, такой договор будет ничтожным. Отменить дарение можно только в исключительных случаях.

Договор дарения недвижимости должен быть письменным, и его должна подписать каждая из сторон. Удостоверять договор у нотариуса по закону необязательно, но это можно сделать по желанию. Учтите, что придется заплатить нотариальный тариф, который зависит от суммы сделки. Например, при сумме сделки до 10 млн включительно тариф — 3000 Р плюс 0,2% от оценки недвижимого имущества. Также придется оплатить услуги правового и технического характера.

Поскольку по договору дарения ваша мама планирует передать внукам имущество в долевую собственность, лучше заключать трехсторонний договор. Такой договор одновременно подписывают все стороны: бабушка и внуки. В качестве приложения к договору можно заранее оформить проект соглашения об определении порядка пользования общим имуществом сособственниками. Это соглашение внуки могут подписать одновременно с договором дарения, чтобы исключить споры в будущем.

По договору дарения мама должна одновременно с домом подарить и земельный участок, на котором он расположен. В противном случае сделка по отчуждению дома без участка и наоборот будет ничтожной.

После сделки всем сторонам договора обязательно нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, и заплатить госпошлину.

Можно ли продать имущество внукам

Если ваша мама не собирается продавать недвижимость внукам и получать взамен реальные деньги, я не рекомендую заключать договор купли-продажи. Потому что в любом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана цена этого имущества.

Если же указать в договоре цену имущества, которую внуки по факту не заплатят, это ничтожный договор. А еще ничтожен договор, который прикрывает другую сделку. То есть на бумаге это договор купли-продажи, а по факту — договор дарения. Тогда договор могут оспорить, например, наследники вашей мамы по закону — и ее воля передать дом внукам вряд ли исполнится.

Как обеспечить достойную старость матери

Если ваша мама хочет гарантий, что в старости ее будут содержать, лучше заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность плательщику ренты, который в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Ваша мама вправе передать недвижимость внукам по договору ренты бесплатно или за деньги. Во втором случае внуки должны будут не только платить бабушке или содержать ее, но и внести указанную в договоре сумму.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты. Размер пожизненной ренты в месяц должен быть не менее прожиточного минимума. Если прожиточный минимум повысят, то и размер ренты должен увеличиться.

Но с рентой тоже не все так просто. Так, с рентных платежей ваша мама должна будет платить НДФЛ. Кроме того, такой договор обязательно удостоверяет нотариус. Размер пошлины за нотариальное удостоверение договора зависит от цены недвижимости: 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р. Еще нужно будет оплатить услуги правового и технического характера.

Переход права собственности и установление права залога, который возникает у получателя ренты, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре и снова заплатить госпошлину.

Если бабушке что-то не понравится и внуки будут нарушать свои обязательства, она вправе потребовать вернуть недвижимость либо выкупную цену. При этом внуки не вправе требовать компенсации расходов, которые они понесли на содержание бабушки.

Как выгоднее передать дом внукам

  1. Передать дом с участком внукам проще всего в долевую собственность через завещание, договор дарения или ренты.
  2. Чтобы избежать споров о порядке пользования имуществом, его следует закрепить в документе: завещании, договоре дарения или ренты.
  3. Продавать дом внукам по фиктивному договору купли-продажи — это не самый хороший вариант.
Мария Мойш
А какое имущество вам досталось от бабушки или дедушки?

В целом получается ерунда с делением. Продайте дом, купите две однушки. Или два участка земли.
Они будут ликвидны.

7

По этажам ерунда получается. Жилое помещение - минимум одна комната и кухня. Под кухней (мокрой зоной) не должно быть жилой комнаты. Ещё и окна должны быть. Отдельный геморрой с отоплением. У каждого этажа не сделаете отдельные котельные.
Поэтому делят дома посередине с отдельными входами. Опять же минимум одна комната, кухня, котельная. Реконструкцию нехилую придётся делать. Это сложно, нужно многое учитывать.
Проще всего бабушке сделать завещание, а внукам потом дом продать.

4

Никак не делить. Вы потратите на раздел кучу денежных средств, а выхлопа не будет. Пообещайте маме, что передадите детям землю и дом после ее смерти.
В теории возможно разделить дом на части жилого дома, но возникает вопрос, как делить участок. Проще оставить как есть, а внукам передать денежные средства от продажи дома.

3
Отредактировано

отопление центральное?
По этажам обычно не делят. План дома должен проецироваться на участок земли.
Думаю, что не дадут вам право собственности отдельно на второй этаж частного дома.

1

Такой раздел вполне реален. Бабушка может оставить завещание по 1/2 доли на каждого внука. Может при жизни подарить. Далее, если позволяют Правила застройки поселения (они ограничивают минимально возможный размер участка), можно сделать раздел участка. Дом можно по суду выделить в два помещения (блок дома блокированной застройки актуальное название). Расположение мокрых зон, при согласии всех собственников, значения не имеет. Раздел дома, в отличии от земли, довольно затратное мероприятие. Можно оставить дом в долевой собственности, определив между собственниками, порядок пользования жилым помещением.

1

Очень хорошая статья, хотя есть несколько противоречивых моментов. Главное, что нужно понимать: общая собственность - это зло, ведущее к бесконечным склокам и раздорам между сособственниками или их правопреемниками. Любая общая собственность стремится стать унитарной, для этого есть несколько путей, указанных в ст. 252 ГК РФ. Кто интересуется темой недвижимости, единства судьбы прав на земельный участок и строений на нем, можно порекомендовать книги Р.С.Бевзенко , которые бесплатно выложены для общего доступа на известном всем юристам сайте образовательного учреждения М логос Артема Карапетова

1

Может для всей России это дикость, но на Кубани так четверть жителей частного сектора живёт. Я тому пример. Поделить землю, вообще не проблема, присваиваются два кадастровых номера, определяются границы, оба соседа при квартальном и кадастровом инженере подписывают документы. Инженер вносит в кадастровый план. С домом тоже мудрить не надо, самое простое - это долевая, обственность. Даже если в натуре одна половина больше другой (аксюморон, но именно так и есть)), в суд идти дело непростое. Оба соседа сидят по своим половинкам и не лезут друг к другу. Зато есть одно большое преимущество при продаже - оставшийся сосед имеет право первого покупателя.

0

Что еще за трехсторонний договор? У договора дарения две стороны - даритель и одаряемые.

0

У меня с братом по 1/2 доли наследства от отца. Частный дом с участком. Наследство общее долевое. Теперь у меня стала проблема как мне получить от него компенсацию за мою долю. И вот самое интересное : он проживает там с семьёй, я живу в общаге в другом городе. Т.к. собственность общедолевая, то я должна так же платить комуналку, содержать дом в надлежащем состоянии,огород и т.д. и т.п. Но у меня нет физически возможности. и платить комуналку за что ? Если там не живу. Правда там он делал ремонт, мой сын тоже помогал и двор приводил в порядок. давала деньги на строй материал только ни чем не докажу здесь я протупила,вернее он не захотел чтоб я ему на карту перевела, хоть какой то бы документ подтверждения был бы. Я говорила если нужна помощь в ремонте пусть звонит если сама не смогу приехать то хоть как то материально помогу, но они я так поняла делают всё в тихаря. Теперь он хочет прописаться сам и свою семью трое детей (они уже взрослые). по закону нужно моё согласие. Я боюсь соглашаться потому что я так поняла они хотят лишить меня всего. А денег у него нет для выкупа и вот как мне быть чтоб без конфликта и по закону?

0