Стоит ли брать ипотеку на льготных условиях?

Вопрос читателя Т⁠—⁠Ж

Стоит ли брать ипотеку на льготных условиях?

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Я студент, в этом году оканчиваю вуз, живу в Москве.

Планирую взять в ипотеку студию (не апартаменты) на льготных условиях где-то за 8—9 млн рублей, желательно внутри ТТК.

Доход. Работаю по специальности, оклад на основной работе — 180—190 тысяч гросс. Плюс есть подработка в выходные, которая приносит еще 25 тысяч гросс.

Сбережения. У меня есть накопления в размере около 450 тысяч. К июню — это последний месяц, когда можно взять льготную ипотеку, — будет уже 700 тысяч. Родители готовы помочь и дополнить мои накопления до первого взноса в размере 15% от стоимости квартиры.

Возник вопрос: целесообразно ли брать ипотеку, пока не закончились льготные условия? Или все-таки стоит подождать?

В моем понимании цены на квартиры выросли из-за этих льготных условий, что нивелирует пониженный процент. Но отскочат ли они до прежнего уровня, остается загадкой.


Редакция
22.04, 10:59
Взяли льготную ипотеку? Поделитесь впечатлениями:

Среди диванных и не очень аналитиков есть мнение, что цены отскочат как раз после завершения льготной ипотеки, тк с ней в целом жилье стало сильно дороже (а не доступнее), несмотря на пониженную ставку по кредиту, у населения денег за этот период не прибавилось, спрос упадёт, а там закономерно и цены. Да и к тому же, лето считается низким сезоном по ценам что на аренду, что на покупку.
Хотя не скрою, сама ждала, пока начнётся падение, уж очень хотелось в это верить (рассматриваю вторичку), но воз и ныне там. А момент упущен. Цены дикие - остаётся только смириться.

31

Юристимо, спрос то упадет, только и темпы ввода нового жилья - не просто упадут, а уже упали

и кто упадёт больше - большой вопрос

думаю, первичка расти перестанет, а вторичка рванет туземун - догонять новостройки

8

Сергей, она уже :(

2

Сергей, вторичка и так уже в космосе, догоняет новостройки

0

Юристимо, небольшая коррекция летом случится на 5-7% не больше, но рассчитывать на возвращение цен 19года точно уже не стоит.
По свежей статистике росстата номинальные ЗП начали бодро расти отыгрывая текущую инфляцию: на 7.8% в среднем у всех, и на 10-12% у IT, строителей, фин сектор и розничная торговля (это всё будущие покупатели квартир). Рискну предположить что через год увидим примерно те же цифры, итого по сумме двух лет номинальный рост ЗП будет примерно 21-25%, таким образом не вижу причин для возврата цен к уровню 19 года. Текущая накопленная инфляция уже отрезала все возможности для такой глубокой коррекции. Только если случится какое-нибудь ЧП вроде войны на донбассе, и ЦБ прикроет ипотеку подняв ставку до 17% (как в старые добрые).

0
Герой Т—Ж

в чём крутость указывать "гросс"?

30
Герой Т—Ж 🏆

Alex, зумеры, они такие

9

Alex, цифры внушительнее :)

8

Alex, кстати, оклад обычно имеет точное значение, а не диапазон :)
Странно все это как-то.....

6

Andrey, оклад указан в диапазоне для того, чтобы остаться анонимным. Ибо вдруг мой работодатель читает ТЖ :)

0

Andrey, если предполагать, что автор статьи - разработчик, то там может быть оплата за часы работы, но при этом есть минимум обязательной выработки. То есть, 160 часов ты обязательно отрабатываешь и получаешь оклад, но если просят выйти в выходные, или в будни ты + несколько часов за месяц отработал, получаешь сверху оклада ещё. Переработки случаются регулярно, от этого и оклад немного скачет, но это всё ещё оклад.

0
Отредактировано

Alex, «нет» существенно зависит от того, взята ипотека или нет. Вычеты там, вот это все.

1
Герой Т—Ж 🏆

Студия за 9 миллионов? То есть даже если это очень большая студия площадью 30 м, то выходит 300к за метр. ИМХО, звучит вызывающе дорого для жилья, которое ты все равно скоро захочешь сменить

26

Никаких предпосылок к масштабному падению цен нет. Никто не согласится распродавать студии, купленные за 9 млн за бесценок. Даже если какое-то снижение и будет наблюдаться, то вряд ли превышающее размер вашей экономии на переплате между льготной и нельготной ипотекой. А вот ставки по кредитам в условиях возможной турбулентности вполне могут скакнуть. Так что, если считаете, что ваш нынешний уровень доходов вам гарантирован и на ближайшие годы, то можно брать.

19
Герой Т—Ж
Отредактировано

Noves, рынок всё порешает сам. Хочешь, не хочешь -- если прижмет -- продашь как миленький за те деньги, которые предложат.

10
Автор Т—Ж

Grigory, так если прижмет - это не рынок, это отсутствие подушки безопасности и финграмотности )

4

Ivan, +

0

Grigory, никого никто не прижмет. Рынок таков, что большинство студий и 1к квартир в новых ( 2021-2023 годах сдачи ) распроданы. Никто не продает на вторичке ни студии, ни другие квартиры дешевле, чем за -10-15% от цены застройщиков, и уж тем более за бесценок. Найти такой вариант среди тех, кого «прижмет» у вас не получится при всем желании. А в целом согласен с комментарием ниже - нужно уметь планировать финансы, и если денег на обслуживание активов нет, не ввязываться в них.

0

Noves, полностью согласен с мнением человека, как владелец 2 квартир в Москве. Предпосылок к снижению цен именно в Москве не вижу никаких в течение ближайшего года. У девелоперов достаточное кол-во денег, жилье будет продолжать вводиться, и спрос при наличии льготной ипотеки никуда не денется. При этом тренд таков, что чем дольше ждешь, тем дороже становится желаемый объект и меньше достойных вариантов. Поэтому если нет жилья, то стоит брать и за 300к за метр, так как дешевле оно не станет.

0
Автор Т—Ж

Oleg, я вам больше скажу - предложение падает уже второй год

поэтому откуда на дефицитном рынке снижение цен - загадка

0

Привет.
Все так яро топят за инвестиции и отказ от ипотеки, что даже задумался на минуту, не сглупил ли я взяв ее :)
На деле, кмк, автору нужно сесть и расписать для себя все плюсы/минусы ипотеки, а также плюсы/минусы инвестиций + съем жилья.
Тут каждому своё: кому-то удобно снимать жильё и не быть привязанным к определенному месту. А кто-то, наоборот, хочет избежать визитов арендодателя и прочих неудобств при съёме жилья.

Распишу свои субъективные соображения.
Если считать по цифрам, то при ипотеке на 8кк рублей под 6% на 15 лет, за квартиру вы заплатите 12 с копейками миллионов, отдавая по 65-70к в месяц. При съёме квартиры за 30к + каждый месяц инвестиций тех же 30к и при доходности портфеля 10% за 15 лет вы накопите около 12.5 миллионов. Казалось бы, приходим к одной и той же цифре. Но на таких длинных дистанциях нельзя исключать вероятность кризиса, который может обесценить все накопленные деньги до 0 или близко к этому значению. И в целом деньги будут съедаться инфляцией.
То бишь через 15 лет 12.5 миллионов будут стоить куда меньше, чем сейчас. А квартира в Мск - она всегда будет оставаться квартирой в Мск.

P.S. На месте автора я бы взял хотя бы однушку вместо студии - опять же мое субъективное мнение ;)

17

Anvar, немного дополню.
1. Квартиры в крупных городах России крайне редко дешевеют. Максимум перестают расти в цене. В Москве так тем более очевидно, что жильё будет дорожать.
2. Ваша зп как программиста будет расти. И со временем платёж по ипотеке станет менее заметным, а что самое главное - он фиксирован. Деньги обесцениваются, через 10 лет ваш платёж по ипотеке может стать равным средней потребительской корзине. Утрирую, но смысл, думаю, понятен. :)
В любом случае, вам выбирать, как поступить, и никто не будет вправе вас осуждать - ваша жизнь, и вы ею сами распоряжаетесь. Удачи :)

7
Герой Т—Ж 🏆

Anvar, да ладна. Я в большом городе в 2014 году купил квартиру за $ 117000, сейчас такие продают за $ 87000. Цены еще как падают.

Я не против ипотеки и покупки жилья, но брать ипотеку на такую сумму на студию, которая не выдержит даже минимальной смены обстоятельств (котика из спальни не выгнать, чтобы спать не мешал, например или вдвоём карантинитьс год, в одной комнате) по-моему просто глупо. Не знаю, может автору норм жить в таких условиях, но я бы лучше подкопил или посмотрел в сторону вторички, особенно если синьор программист деньги гребёт лопатой и зарплата растёт быстрее чем рубль обесценивается.

3

Anvar, надо считать, что выгоднее. Большой процент переплаты. Уж очень маленький у него первоначальный взнос и большие аппетиты. Сразу в пределах ТТК. 200 тысяч не такая большая зп, чтобы покупать квартиру сразу за 10 млн. Проще купить поменьше, быстро погасить, продать, купить получше. А так выходит очень неэкономично.

1

Алена, Я и написал, что автору нужно сесть и все посчитать, а так же проанализировать, как ему будет комфортнее жить. Просто дополнил своими рассуждениями :)
Согласен с вами, что стоило бы начать с чего-то попроще.

2

Anvar, еще большой вопрос а будет ли аренда через 15 лет стоить тех же 30к

2

Anvar, плюсую. Средний тем роста квартиры в Москве 8-9% в год. Последний год был аномальным и показал рост существенно больше, если не ошибаюсь, в районе 16%

0

Но отскочат ли цены до прежнего уровня

отскочат - но в долларах. в рублях все будет только дорожать, поэтому смело берите ипотеку в рублях

13

Andrey, только минимум 30к в месяц за неё отдай (в Москве от 45), и не все зарабатывают под 200. Угомонитесь со своими инвестициями уже. Это не всем доступно

11

Ilia, вы прочли про доход автора? Так вот, он более 200К, я не навязываю инвестиции никому. А доступно всем, просто мало кто хочет в этом разобраться. В МСК и от 30К можно снять жилье, можно конечно и за 100К снимать, запросы у всех разные.

4

Ilia, конечно, доступнее платить 20 лет по 60 тысяч, из которых большая часть будет просто подарена банку :)

2

Почему рост цен на жилье привязывают к льготной ипотеке. Не только! Произошёл рост цент буквально на все, в том числе и на строительные материалы. Только за этот год они подорожали на 45% (официальная статистика). За последние три года цены выросли на 200% (на стройматериалы). Вы думаете произойдёт снижение цен? Ни когда такого в нашей стране не было и быть не может! Смело берите льготную ипотеку, только следите за этой самой льготой, т.к. она бывает временной, например, на два года, а далее общие условия. В таком случае просто надо рефинансировать ипотеку на более выгодные условия!

9

Я взял льготную ипотеку в августе прошлого года, так подобные квартиры подорожали на 2-2,5 млн с того момента. Банку переплатил около 200к, думаю когда дом будет сдан разница с ценой покупки будет ещё больше.
Поэтому все кто советует снимать и копить - удачи, цены будут быстрее расти чем накопления, даже при условии роста цены на уровень инфляции 4-5%.
Пример, квартира сегодня стоит 10 млн, в самом простом прогнозе она дорожает на 4-5%, это 400-500к в год.
Соответственно через три года она уже будет стоить около 11,5 млн. Поэтому надо собрать уже на 1,5 ляма больше...
С ипотекой цена уже зафиксирована и просто гасишь долг, если зп увеличивается - прекрасно, долг гасишь быстрее. ))
Вывод: однозначно брать, иначе можно всю жизнь копить ))

9
Отредактировано

Не стоит.
Лучше копите деньги и при будущем спаде цен возьмете себе по хорошей стоимости. Сейчас все перегрето, дорого и в итоге переплатите больше, чем до льготной.

Не забывайте что при ипотеке вы переплатите 30-50-100% от суммы, даже если будите погашать досрочно. Арендная ставка по Москве топчется в районе 30-35 тысяч за однокомнатную квартиру уже лет 10. При ипотеке платеж будет в районе 60к, что при потере работы будет найти намного сложнее, чем 30к, а если не найдете, то банк отберет квартиру и останетесь ни с чем, а так просто переедите к родителям.

Если будите откладывать по 100к в месяц, то за 5-6 лет купите на наличные деньги, либо поймете что вам это не нужно и с дохода от процентов/дивидендов/купонов можно отправиться жить в любую точку света. Ну или возьмете ипотеку и от дохода с процентов/дивидендов/купонов будите платить ежемесячные платежи по ипотеке.

Главное запомните - ничто не вечно. Сегодня вы 200к получаете, завтра не понятно как может жизнь повернутся, будите и 10к рады. Создавайте капитал для пассивного дохода (валюта, драг металлы, акции/облигации), будущего обучения ваших детей и просто для комфортной жизни. Не спешите надевать себе кабалу на шею.

6

Oleg, откладывание по даже по 100к в месяц не приведет к покупке жилья в нал. Есть даже статья на т-ж про расчет такой.

2

Не по теме вопрос - если не секрет, интересно, что за специальность, позволяющая столько зарабатывать ещё до выпуска?)

5
Герой Т—Ж

Юристимо, программист)

11

Что-то я не помню, чтобы цены на недвижимость падали. В ожидании падения цен можно дождаться только их повышения. Сейчас внутри МКАДа метр новостройки стоит как крыло от самолёта, но ближнее Подмосковье не отстаёт и тоже тянется к небу. И да, 9 млн за студию? В чем смысл?

5
Герой Т—Ж 🏆

Игорь, вот я тоже за последние 20 лет не помню как-то резких падений. разговоры из разряда "доллар вот-вот рухнет" и "Штаты вот-вот загнутся")

5

Учитывая бэкграунд, можно смело рекомендовать ТС брать ипотеку. ЗП программистов ближайшие 5 лет будут только расти. Платеж по кредиту будет около 50к в месяц. Через года три это будет 15-20% зарплаты. Нормальную студию в пределах ТТК снять в аренду около 40-45к. Т.е. за 5-10к месяц будет собственная квартира. Брать рублевую ипотеку и не переживать. Очень большой отложенный спрос, куча народа с деньгами ждёт окончания льготной ипотеки и коррекцию цен. Любая коррекция будет выкуплена. Учитывайте, что в долларах цены на Московскую недвижку пока ещё в два раза ниже максимумов 2008 года.

4

Мне так нравится, как львиная доля читателей Т-Ж предлагают инвестировать, как-будто это так просто, что нужно всего лишь уметь читать.

Но, согласен! Автор, если умеете, хотите, можете — инвестируйте. Ипотека Вам ни к чему. С таким заработком лучше действительно копить, а не выплачивать конские проценты даже по льготе.

3

Зачем вам вообще ипотека? Ипотека нужна семейным людям с детьми. Тем более с таким низким первоначальным взносом брать сразу за 9-10 млн. Вы посчитайте переплату. Вы подарите банку 6 млн при ежемесячном платеже 50-60 тысяч. Это расчет на 20 лет. Копите деньги, учитесь инвестировать, вкладывайте в себя, путешествуйте. Ну если очень хочется свое жилье, возьмите что-то дешевое, в пределах 4-5 млн, чтобы потом продать и заработать на разнице. Или пустить жильца и окупать это все. А сам живите хоть на Садовом.

3
Отредактировано

Алена, если планируется семья, то уж точно лучше взять ипотеку до брака. По поводу 4-5 млн: это реально, в Москве за эти деньги что-то купить?

3

Квартира это якорь, причем студия, в которой через год-три-пять лет будет тесно жить, а сдавать это геморой. С такими начальными условиями нет смысла такого вложения. Только если научиться финансовой дисциплине

2
Отредактировано

Рафаэль, и в чем сдавать квартиру это геморрой, расскажите пожалуйста :)Если изначально подобрать хороших съёмщиков - все отлично и никакого геморроя (мелочи типа заключения договора можно даже не считать)

2

На низких ставках активы надо не покупать, а продавать. Дорогую ипотеку можно при падении ставок рефинансировать, а вот цену покупки вы выбираете один раз.

Снимать все равно дешевле.

2
Герой Т—Ж
Отредактировано

У меня только один вопрос. А где поддержка тех кто живя по средствам покупает жильё без заёмных средств? Как раз эти нормальные ребята и оказались во всей этой истории крайние(всем -- льготные кредиты с которыми не так всё просто в долгосрочной перспективе, им -- скачёк цен).

Это всё я конечно не очень серьёзно, но ситуация местами имеет странные перегибы.

2

Alexander, Тут стоит выбор кому помогать - гражданину или банковской системе, которая является основой любого государства. Ответ очевиден.

2

Алена, ну, я ж написала, "если планируется", раз уж затронута эта тема. :) А на маму, это если других наследников у мамы нет. ;) Мамы не вечны, а братья-сестры разные бывают...

2
Отредактировано

Alex, а ещё надо не забыть вычеты, которые ты можешь получить от налоговой (260к + 390к — на каждого собственника). Как правило ещё от застройщика можно отсудить компенсацию за недостатки в квартире и неустойку, если просрочил сдачу. Это все может доходить до 2 миллионов (по своему опыту). Итого квартира буквально за 5 лет становится твоей и можно брать следующую, а эту сдавать.

2

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю