Правда ли, что своим детям мы не можем выделить маленькую долю?

Помогите, пожалуйста, никак не могу разобраться в вопросе.

Приобрели строящуюся квартиру в ипотеку в 2021 году. Ипотеку закрыли. Родился второй ребенок. Получили ключи в 2023. Решили продавать данную квартиру в области и покупать в Москве.

Тактику захотели выбрать такую: поменять доли детей на большие доли в квартире бабушки, чтобы в дальнейшем продать квартиру от трех взрослых собственников. Пришло время выделять доли.

Шли к нотариусу и высчитывали долю в квартире. Получилось по 2м². С нотариусом все долго обсуждали, почти все оформили и вдруг он нам говорит, что мы не имеем право выделять менее 6м² по закону 2022 года, так как менять будем конкретно только детские доли. А это уже получается по ⅛ в квартире.

Есть страх, что в дальнейшем опека не одобрит мену, так как опека ориентируется на рыночную стоимость квартир, которая, как известно, периодически «скачет». По нашей примерной оценке должно получиться ⅛ на ​¼ в бабушкиной квартире.

Больше выделить не можем, т.к. бабушке принадлежит ½ квартиры, что будет соответствовать всей ее доле — 2 детей.

Других вариантов продажи квартиры, к сожалению, нет. Второй вариант, что нам предложили, это одновременная сделка. У нас должен быть покупатель нашей квартиры и продавец квартиры, которую выберем мы, а также разрешение от опеки на данную сделку.

Все это достаточно сложно совместить вместе и требует терпения и времени от трех сторон. Найти покупателя, который будет ждать, и продавца, который тоже будет ждать одновременно, на мой взгляд, практически невозможно.

Правильно ли нас проинформировал нотариус? Помогите, пожалуйста.