ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Чем именная детская карта лучше наличных
8K
216

Хотите взять ипотеку, но сомневаетесь? Задайте вопрос эксперту

АМА с ипотечным брокером Еленой Грудининой

Хотите взять ипотеку, но сомневаетесь? Задайте вопрос эксперту

По данным ВЦИОМ, вторая по популярности мечта россиян — улучшить жилищные условия для себя или своих детей. Все чаще россияне берут ипотечные кредиты, чтобы купить квартиру.

У будущих заемщиков возникает много вопросов: под требования каких программ в банках они подходят, можно ли подавать заявки сразу в несколько банков и как взять ипотеку по выгодной ставке. Есть вопросы и о сумме первоначального взноса — например, есть ли в действительности ипотека без него или это маркетинговая уловка.

Отдельная проблема — кредитная история, документы и отказы банков. Есть мнение, что если у заемщика нет кредитной истории, она плохая либо он не трудоустроен официально, то ипотеку ему не дадут. Самозанятые тоже переживают.

В течение недели ипотечный брокер Елена Грудинина будет на связи, чтобы ответить на вопросы читателей и разобраться с популярными мифами об ипотеке. Если сомневаетесь, стоит ли вам подавать сразу несколько заявок, какой банк выбрать и как совместить комфортную жизнь с ежемесячными выплатами, спросите в комментариях — только сначала прочитайте правила.

Правила игры

  1. Пишите свои вопросы в комментариях с 11 по 18 февраля — до 15:00. Если вы пришлете вопрос позже, возможно, на него ответит кто-то из читателей.
  2. Ответы получат только вопросы с положительным рейтингом и только на заданную тему. Поэтому, если вам интересен какой-то вопрос, ставьте ему лайк. Если считаете, что вопрос не по теме или неуместен, ставьте дизлайк.
  3. Эксперт начнет отвечать на вопросы в понедельник, 14 февраля, и закончит в пятницу, 18 февраля, в 19:00.
  4. Мы оставляем за собой право не отвечать на самые каверзные вопросы: для сложных случаев возьмем дополнительное время, чтобы позже посвятить им подробные разборы.
  5. Не стесняйтесь задавать любые вопросы по теме и помогать друг другу — мы будем рады каждому комментарию.
Елена Грудинина
Елена Грудинина
11.02, 15:00
Начинаем:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Nutella
Герой Т—Ж

Расскажите, пожалуйста, подробно про процедуру в случае невозможности выплачивать кредит или если просто захотелось другую квартиру (больше или меньше, в другом регионе). А то в других темах много комментов о том, что это на всю жизнь, никуда уже больше никогда в жизни не переехать, а просрочка карается смертью в тот же день.

32
Елена Грудинина

Nutella, здравствуйте!
Если я правильно поняла - первая часть вопроса о том, что происходит в случае невыплат по ипотечному кредиту? Иными словами - у заемщика возникли сложности и он вышел на просрочку. Еще Вы отметили - "просрочка карается смертью в тот же день" такое можно иногда прочитать в сети.
В общем виде происходит следующее:
Не только клиенту, но и банку просрочки приносят проблемы. Заемщику - постоянные звонки с распросами и требованиями погасить долг и т.п А закончится все может торгами и последующим выселением - ипотечная квартира, как предмет залога может быть продана даже, если это единственное жилье.

Еще до наступления сложностей всегда можно обратиться к кредитору с просьбой предоставить ипотечные каникулы, например, или сделать реструктуризацию. Последние годы банки активнее идут на уступки. Также можно заранее найти покупателя на ипотечную квартиру и провести сделку. Насколько мне известно большинство банков спокойно дают разрешение на продажу ипотечной квартиры.

Если это не помогло или по другим причинам просрочка появилась и клиент не может справиться с выплатами, дело переходит на другую стадию. Кредитор готовится и обращается в суд за разрешением на реализацию залога. Потом судебный пристав исполняет решение суда - проходят торги. Если на них никто не выкупает объект (такое тоже может быть), то залог предлагают банку в счет погашения долга. Банк может его принять и потом пытаться самостоятельно реализовать. Но, конечно, лучше не доводить ситуацию до этого.

Вторая часть вопроса - если просто захотелось другую квартиру (больше или меньше, в другом регионе). Если я правильно поняла - можно ли купить квартиру в другом регионе в ипотеку? Да, многие банки проводят региональные сделки.

Или если квартира сейчас в ипотеке, а хочется другую - побольше. Схема примерно таже - продаем ипотечную (заранее нужно получить разрешение у банка) по одной из схем, которую предложит банк и параллельно получаем ипотеку на новую квартиру и проводим сделку. Самое простое - если новая ипотека также будет в банке, где активная. Эта такая же альтернативная сделка - продаем одну квартиру и сразу покупаем другую, только с использованием ипотечных средств, а значит, все немного дольше и сложнее, но реализуемо.

6
Родинка под носом

Елена, а процент на ипотеку на новую квартиру, соответственно, поменяется же? Т.е. можно ли перенести ипотечный кредит в том же объеме и под тот же процент только на новую квартиру?

0
Елена Грудинина

Родинка, здравствуйте!

Здесь получится, что оформляется новая ипотека на новый объект и ставка устанавливается согласно действующим на момент одобрения кредита условиям.

Допустим, сейчас есть ипотека на квартиру под 10,9%. Вы хотите продать эту квартиру. Договорились банком - разрешение получено, нашли покупателя - не важно в наличными или ипотекой и провели сделку. Получаете новую ипотеку под новые условия на новую квартиру.

Перенести текущие условия кредита на новую квартиру не получится. По крайней мере я не знаю таких программ. Ипотека выдается под конкретный залог и поменять его у кредитора скорее не получится. Как вариант можно предложить другой залог, но это должна быть недвижимость в собственности. В таком случае возможно и получится поменять залог по действующему кредиту. У каждого банка свои условия и все нужно уточнять и читать условия подписанного кредитного договора и договора залога.

2
Елена Грудинина

Родинка, извините, проглядела Ваш вопрос.

Нет, если Вы оформляете другую или новую квартиру в ипотеку, то ставка будет другая- Вас банк будет заново рассматривать и при одобрении установит ту ставку, которая будет действовать на момент одобрения.

Перенести действующие ипотечные условия на новую ипотеку не получится.

Только если предложите по активной ипотеке банку в залог свою другую квартиру. И не факт, что кредитор согласится на такую схему. Тогда уже другая ипотечная программа задействуется- кредит под залог недвижимости, но не на покупку (ипотека в силу договора), а под залог своего жилья.

Им проще разрешить Вам продать ипотечную квартиру, закрыть кредит и потом покупать новую квартиру.

0
Вован из Сибири-матушки

Вторая часть вопроса сформулирована действительно непонятно..

0
Петров

Когда цены пойдут вниз?

26
Михаил Жаров

Петров, 2024 год. Может сильно вниз и не пойдут, но предложений будет в разы больше

2
Мария Иванова

Елена, так в том и дело, непонятно кто по таким ценам может позволить купить себе жилье. Тем более сейчас, после повышения ставки.

25
invest_adviser
Герой реалити Т—Ж

Мария, покупал квартиру в 2013, ипотека была под 14%! Тоже шли разговоры про перегретость рынка жилья, «да кто покупает по таким ценам?» и тд и тп. На горизонте был рост ставок ФРС, Украина, у нас так вообще в моменте ключевая ставка была 17%. Прямо история повторяется 100%. Сейчас смотрю на график цен на жилье - понимаю, что цены тогда были сказочно смешные. Как и ежемесячный платёж - сначала он казался огромным, но через год-два зарплата выросла - инфляцию никто не отменял. Единственное что было сложно - в первый год совмещать ипотеку с ремонтом - тк была новостройка.

12
Мария Иванова

invest_adviser, если я правильно помню, после кризиса 14 года цены на квартиры упали примерно на 20-30%. Сама ставка меня не сильно напрягает, скорее та последовательность действий государства, которая привела к тем ценам, которые есть сейчас на рынке.

6
Dima_t
Отредактировано

Возможно ли взять ипотеку гражданину РФ, проживающему заграницей? При этом прописка в РФ есть, но доходов в РФ нет. Пойдет как ипотека без подтверждения дохода, или банк может принять иностранные доходы? Какой первый взнос, лимиты без подтверждения дохода / с подтверждением иностранного дохода (возьмем например чистый доход 500тр/месяц), какие банки реально выдают эту ипотеку? Какая-то разница между новостройками/вторичкой/загородный дом/кредит под постройку дома? Какие-то риски с российской налоговой, придется потом им объяснять что нерезидент?)

Можно ли в таком случае взять ипотеку по какой-нибудь гос программе?

В интернете много теоретической информации по этому поводу ("скорее всего взнос будет побольше, скорее всего пойдете как без дохода по двум документам"), поэтому интересуют реальные случаи из практики

13
Елена Грудинина

Dima_t, здравствуйте.

Насколько мне известно, пока только один банк принимает иностранные доходы - ТКБ. Но все постоянно меняется)
И речь обычно идет о кредитовании иностранцев, которые живут и работают на территории РФ или за границей и хотят оформить ипотеку в России. Все банки, за исключением одного (если я не ошибаюсь, опять же) принимают доходы только на территории России. На моей практике обычно иностранные клиенты были с доходом на территории РФ. Наоборот - таких клиентов пока не было)

Мне кажется Вам лучше рассмотреть ипотеку на Западе - там банки более охотно кредитуют нерезидентов и смотрят доходы, получаемые как в стране проживания, так и за пределами. Конечно, в таком случае они скорее запросят взнос выше стандартного, который вносят резиденты - обычно в пределах 40%. У нас с этим все гораздо сложнее) Иностранцев кредитуют, но доход хотят видеть на территории РФ, но зато и взнос обычно стандартный, как для других категорий клиентов.

С другой стороны, есть такая категория клиентов, как моряки - они граждане РФ, но зарплату им выплачивают зарубежные компании через крюинговые, находящиеся в России, то есть у них иностранные доходы, как в Вашем случае. И есть банки, которые без проблем кредитуют такую категорию клиентов - Росбанк или Райф, например. Я думаю, что можно уточнить у них. Но шансов мало. Потому что тот же Райф точно смотрит доходы только на территории РФ.

Ипотека без подтверждения дохода Вам может подойти. Одно уточнение - без подтверждения - это без предоставления справки о доходах и заверенной компии ТК (если такое требует кредитор), но в анкете мы указываем полные данные о работодателе: название компании, ИНН, адрес, дату трудоустройства и т.п. Если у Вас есть возможность предоставить такую информацию, то можно попробовать. Это будет самым простым решением вопроса. Но есть другие сложности - служба безопасности банка при проверке может выяснить, что Вы проживаете не на территории РФ и тут вопрос будет в том, каким способом получаете доход, как работаете и т.п.
По такой программе банки не так строго проверяют клиента, например, не станут запрашивать выписку СЗИ (по официальным отчислениям в ПФР). И взнос в таком случае обычно от 30%, но некоторые банки иногда снижают до 20%. Госпрограммы в некоторых банках тоже можно оформить по такой программе.

Стандартный взнос - от 10% при подтверждении дохода. Лимиты могут зависеть от первоначального взноса, чем он выше, тем больше банк готов предоставить, но в пределах 50% от дохода с учетом текущей и будущей кредитной нагрузки.

"Какая-то разница между новостройками/вторичкой/загородный дом/кредит под постройку дома?" - разница по ставкам, первоначальному взносу и условиям. Например, первоначальный взнос на первичке или вторичном рынке минимальный - можно и от 0% найти. Минимальные ставки по квартирам, загородная подороже обычно.

"Какие-то риски с российской налоговой, придется потом им объяснять что нерезидент?" - как мне кажется, налоговой все равно - лишь бы были оплачены налоги). Если доход получаете за границей, то и налоги там платите. Также банки не имеют права разглашать информацию о доходах и т.п. - это относится к банковской тайне. По крайне мере, в теории. Плюс покупка идет за счет кредитных средств, не собственных. А на первый взнос накопили деньги.

4
Тима Пятов-Колонский

Елена, не могли бы пояснить. Речь у спросившего скорее всего идет об условной ситауции “работаю в лондонском гугле, но присматриваю однушку в Бирюлёво”. Вы предлагаете обращаться в банки Великобритании, это весьма странно, они просто не смогут взять такую квартиру в залог. Наверное стоит обратиться всё-таки в банки РФ, но вопрос как подтвердить доход, и были ли случаи из практики?
Спасибо

0
Елена Грудинина

User, здравствуйте!

Наверно выразилась некорректно, я предлагала, как вариант, попробовать получить ипотеку там же. Нет, через зарубежный банк на нашу недвижимость- такое не реально, как Вы правильно отметили.

У меня таких клиентов пока не было. Только консультации и до сделок не доходили. А вот у коллег удалось выяснить, можно попробовать у нас в некоторые банки. Почти все из них- это банки, которые кредитуют иностранцев на ипотеку. В том числе, которые я упоминала - Росбанк или ТКБ.

Подтвердить доход - здесь, как обычно, но с учётом особенностей работодателей и формы подтверждения за границей - справка от работодателя (pay roll) и выписка по оборотам по счёту.

1
Anton Boldyrev

Елена, честно говоря, ответ не понял. Вы хотите сказать, что моряки-граждане РФ, получающие зарплату от иностранных компаний не могут взять ипотеку? Это не так. В Калининграде моряки берут ипотечные кредиты, это абсолютно нормальная практика. Доход подтверждается договорами моряков с работодателем с указанием зарплату. Договора естественно на английском языке, для банка делается нотариально заверенный перевод.

0
Елена Грудинина

Anton, здравствуйте. Наверно неправильно выразилась, конечно же, могут и получают ипотеку) и я об том пишу в ответе и примеры банков привела. Просто некорректно выразилась.

Моряков я упомянула, как категорию клиентов по которым банки смотрят доходы, получаемые за рубежом. Примут ли эти же банки от обычного клиента, не моряка, иностранные доходы - вот в чем вопрос. Один - Райффайзен, точно нет (по крайней мере так было, когда я уточняла по другому кейсу). Другие тоже скорее нет, кроме одного, какой я упомянула. Но все постоянно меняется у банков.

1
Anton Boldyrev

Елена, так понятнее, спасибо.

0
Миша Лопатин

Anton, Брал прошлым летом ипотеку первоначальный взнос был больше 30 процентов. Банки давали гораздо больше займа чем просил даже и было все равно что официально в стране я безработный, работа по контракту, вообщем нет никаких проблем

0
invest_adviser
Герой реалити Т—Ж

Кузьма, свою ипотеку закрыл за 5 лет - так что могу говорить «купил»

11
Виктория

Слышала, что некоторые застройщики предлагают субсидированные варианты ипотеки без первого взноса. Действительно ли такое возможно, и каковы шансы найти хороший объект (квартиру), которую можно приобрести без ПВ?

Так же очень интересны нюансы ипотеки для самозанятых, или имеющих неофициальные источники дохода

10
Crazy Elka
Герой Т—Ж

Виктория, позволю вставить свои пять копеек: да возможно, только учтите, что все издержки уже будут включены в цену объекта. Довольно весомая надбавка, кстати, в районе 10-20%.

7
Виктория
Отредактировано

Crazy, да, я это предполагала) но для кого-то это более удобный и доступный вариант, чем сразу закинуть тысяч 700 первого взноса. Поэтому интересно насколько много хороших объектов предлагается для покупки по такой схеме, без ПВ

2
Хрюша Нюша

Виктория, насколько я знаю, пик такое практикует. Насчёт качества постройки я не знаю, но варианты симпатичные бывают по локации (смотрела в спб).

*подписана в Инстаграм на девушку, которая живет в пиковской квартире, она вполне довольна качеством застройки

1
Елена Грудинина

Виктория, здравствуйте!

Да, все верно. Такие программы существуют. Постараюсь рассказать, что узнала по своему опыту с клиентами.

Оформить ипотеку без первоначального взноса реально и не только на первичке. Есть банки с программой ПВ от 0% на покупку квартиры и речь не о том, что взносом полностью будет маткапитал.

Некоторые банки, как Вы правильно отметили, вместе с застройщиками на регулярной основе проводят акции. В рамках которых, взнос реально от 0%. Если правильно помню в 2020 году такая акция была в РСХБ с ЛСР, но по таким объектам, которые не всем "по карману" скажем так. По крайней мере, я так заметила.
Поэтому ограничения такие - это программа работает по конкретным застройщикам и даже по конкретным ЖК, по крайней мере, как я этому заметила. Какие шансы найти там выгодные объекты? Это другой вопрос и довольно сложный. Вполне логично предположить, что такие условия застройщики вместе с банками предлагают по объектам, которые на общих условиях сложнее продать. Это один вариант, как я его вижу). Сейчас, в принципе, цены на первичку сильно поднялись и даже субсидированная ставка иногда такой разницы в цене не покрывает и проще вторичку рассмотреть....

Еще есть такие уловки - застройщики с банками предлагают ставку 0,1%, например или 1,99%. Она может быть на один год или дольше, но такая низкая ставка компенсируется более высокой стоимостью квартиры. Как верно заметила Crazy Elka.

С самозанятыми, как и с другими собственниками бизнеса (учредителями ООО или ИП) одни и те же сложности - насколько бизнесмен может подтвердить документально получаемый доход. Самозанятых с каждым годом или даже кварталом начинают смотреть и реально кредитовать многие банки. Вопрос в том, чтобы банк в приницпе спокойно относился в собственникам бизнеса. Есть такие, кто принимает только официальные доходы от бизнеса и т.п., а есть другие банки, которые примут и неофициальный доход и без проблем одобрят.

Еще не стоит забывать про программу "ипотека по паспорту", иногда проще одобриться по ней и не предоставлять никаких документов по бизнесу.

Неофициальные доходы - можно рассмотреть, но вопрос в том, что в анкете мы всегда должны указать какое-то место работы даже если не подтверждаем документами.

4
Виктория

Елена, благодарю за ответ! Полезно

0
Елена Грудинина

Виктория, всегда пожалуйста!

1
Владимир

Стоит ли брать ипотеку на строительство загородного дома или взять кредит под залог квартиры? Есть участок и фундамент, около 1 миллиона на счетах. Нужно 6 миллионов, готов гасить по 50 -70 тыс в месяц

9
alena_lanskaya
Герой Т—Ж 🏆

Владимир, не стоит. С домом всегда кажется, что есть какая-то финальная цена, которой хватит. Возьмёте 6, а когда их потратите выяснится, что нужно ещё 3, потом ещё 1 млн и тд. Если есть возможность платить 50-70 в месяц, лучше копите и стройте частями

5
invest_adviser
Герой реалити Т—Ж

Владимир, тут проблема ещё - у вас фактически получается самострой - ставка по ипотеке будет как у потребительских кредитов. Обычно ипотеку на строительство дают при условии строительства через аффилированных застройщиков. Вот ещё недавно приходила рассылка в тему

https://www.forumhouse.ru/journal/themes/192-deneg-net-no-vy-postrojtes

2
Елена Грудинина
Автор статьи
Отредактировано

Владимир, Здравствуйте. Опишу возможные варианты, как я вижу ситуацию.
Эти две кредитных программы имеют важные отличия.

Ипотека на строительство загородного дома - такая программа, в принципе предусмотрена, в ограниченном количестве банков. На эту тему у нас на сайте есть статья, в которой подробно разбираются особенности такого кредита

https://journal.tinkoff.ru/news/ipoteka-v-domrf/

Поэтому получается, что такую ипотеку можно взять именно на строительство дома или под залог построенного. Но главное условие - строить можно не своими силами, а с привлечением аккредитованных подрядчиков. В этом такая программа схожа с сельской ипотекой, когда клиенты покупают участок и строят на нем дом. Средняя ставка 10%. При сроке 15 лет и сумме кредита в 6 млн ежемесячный платеж будет примерно 64 500 рублей.

Вы пишите, что фундамент на участке есть - нужно уточнить у банков, практикующих подобную программу, готовы ли они рассмотреть такую постройку, подходит ли она под их требования? Может получится так, что банк не примет строение...

Кредит под залог квартиры - это ипотека в силу договора, здесь также есть особенности.

- Во-первых, банки выдают под залог квартиры не более 80%, а чаще ограничивают до 60-70% от оценочной стоимости квартиры, особенно, если клиент не подтверждает целевое использование.

- Ставки по таким кредитам в среднем 11%-14%. То есть, чтобы получить требуемую сумму - 6 млн, квартира должна стоить по рынку примерно 8 млн. Если больше - то, это отлично. 6 млн под ставку 12%, например, на срок 15 лет - это примерно 70 000 ежемесячного платежа. Можно подтвердить целевое использование полученных средств, тогда можно снизить ставку на 0,5-1 п.п. или оплатить комиссию за снижение ставки, но даже тогда ставка вряд ли будет ниже 9,5%, какой сейчас является ключевая(

Таким образом, согласно нашим расчетам, конечно, ипотека на строительство дома выгоднее - это все-таки целевой кредит и ставка будет ниже, чем при кредите под залог недвижимости.

Еще можно рассмотреть потребительский кредит. Объясню почему я его предлагаю, как вариант.

В последние годы многие банки увеличивают максимальный срок кредита и можно оформить на 10 и даже 15 лет. Ставки по потребкредитам сейчас на минимальных уровнях, однако при таких ставках предусмотрена страховка, которая увеличивает общую сумму кредита. Она обычно составляет до 10-30% от суммы кредита, чем ниже ставка - тем выше сумма страховки. Отказаться можно, тогда ставка увеличивается на 4-6 п.п. в зависимости от условий банка. Максимальные суммы также увеличивают - если 3 года назад 3 млн считалось огромной суммой кредита, то теперь и 5 млн и 7 млн могут предложить. Но оно дело - условия кредитной программы, а другое - реальность или как банк одобряет на самом деле)

На сайте одного из них я рассчитала примерный ежемесячный платеж при сумме кредита 5 млн ( если не хватит, то можно запросить в двух банках по 3 млн, например, мы так иногда делаем с клиентами), важно, чтобы заявку подавали не в 5 и более банков. 5 млн под ставку 8,4 (хотя другие банки еще предлагают и ниже - от 5,5%) платеж вышел 48 944 на срок 15 лет. Другой вопрос, что такие крупные суммы потребкредитов банки одобряют не всем клиентам: нужно быть либо бюджетником и т.п. или иметь положительную кредитную историю. На моей практике новому клиенту, каким бы положительным (идеальная КИ, нет текущей нагрузки и официальная работа) он не был, более 3 млн не одобряли.

Поэтому можно сравнить условия по всем 3 видам кредитов и выбрать самые выгодные для себя. Но я всегда говорю клиентам - если можно обойтись без кредита, то лучше так и поступить.

1
Ivanius Petronius

Владимир, ещё важно упомянуть что при ипотеке на строительство загородного дома, как правильно пишет Елена, вы можете тратить деньги только у аккредитованных застройщиков. у которых, как правило, цены выше рынка на 30-50%. на то они и аккредитованные.

те сразу смело умножайте процент по ипотеке на строительство дома на 1,3 - 1,5.

если по простому - вдруг увидели со скидкой канализацию или забор - с вероятностью 99% на кредит на строительство загородного дома вы их не купите. а вот на кредит под залог квартиры - пожалуйста.

0
Константин Чегемов

Дают ли реально* ипотеку Самозанятым? Есть ли сложности? Из двух зол: ИП и Самозанятый - какое менее злое? Под "реально" имел ввиду - массовый и нормальный характер, а не рекламные акции.
Надо ли самозанятому "показывать доход" и влияет ли это не решение банка? К слову, брал ипотеку как ИП, показав справку о доходах, которую сам себе и написал. Сейчас хочу расширяться и хочу понять где выше вероятность.

PS: сила формулирования вопроса - пока писал понял что надо просто идти и писать заявление, а если откажут, то всего лишь через полгода можно вернуться с запросом с новыми данными.

8
Елена Грудинина
Автор статьи
Отредактировано

Константин, здравствуйте.

"реально* ипотеку Самозанятым? Есть ли сложности? " Все верно отметили, есть банки, которые заявляют, что кредитуют ИП или самозанятых, а по факту - заявку примут и откажут, потому что не хотят или не умеют работать с такой категорией клиентов. А зря)

Кто одобряет ИП - такими банками считаются не самые крупные, например, а те, которые могут более гибко подходить к анализу профиля клиента и рассматривать клиентов в индивидуальном порядке. Хотя и здесь все индивидуально.

"Есть ли сложности? Из двух зол: ИП и Самозанятый - какое менее злое?" - сложности есть хотя бы потому, что такую категорию бизнеса банки кредитуют с опаской.
Большой разницы между ИП и самозанятым нет, потому что, если банк кредитует эти категории, то знает, как с ними работать.

Другое дело, что, например, с ИП в отличие от НПД может быть разная официальная отчетность. То есть, система налогообложения и от этого тоже зависит выбор банка. Больше всего банки, конечно же, рады видеть ИП на УСН, например, а вот с Патентом все сложнее: реальный доход в декларациях не отражен и как подтверждение мы делаем выписку по оборотам по всем счетам, где вижны финансовые потоки и тп. Поэтому Патент принимают не все.

"Надо ли самозанятому "показывать доход" и влияет ли это не решение банка?" - желательно, тем более, если обращаемся по стандартной программе. От самозанятого в качестве подтверждения дохода можно показать выписку по счету (или по всем картам-счетам) или справку с личного кабинета ФНС о состоянии расчетов по НПД. Лучше показать, если есть возможность - так банку будет спокойнее - он увидит обороты по счету и пойдет, что реальный доход есть и платить клиент сможет по кредиту.

в одной из статей в Т-Ж автор подробно рассмотрел особенности подтверждения дохода самозанятыми

https://journal.tinkoff.ru/news/dohod-na-npd/

Здесь еще есть такой выход - подать заявку на ипотеку по двум документам. Именно так мы обычно и стараемся делать с клиентами ИП, учредителями ООО или самозанятыми. Взнос будет немого выше, например, 20-40% (зависит от банка и условий ипотечной программы, иногда взнос снижают в рамках акции) и еще ставку могут немного поднять.

Однако, не все банки предлагают собственниками бизнеса программу "ипотека по двум документам", а просят предоставить полный пакет документов, в том числе, документально подтвердить получаемые доходы.

"К слову, брал ипотеку как ИП, показав справку о доходах, которую сам себе и написал." - совершенно верно, так работают некоторые банки, хотя есть и такие, которые категорически запрещают клиенту-собственнику бизнеса самому себе подписывать справку о доходах. Хотя он имеет на это полное право.

Много полезной информации еще можно найти в нашей статье, где героиня рассказывает, как взяла ипотеку на ИП

https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-na-ip/

3
Natali Mi
Герой Т—Ж
Отредактировано

Здравствуйте. Можете рассказать про ипотеку с завышением в Договоре куплепродажи при покупке вторички? Был ли у вас такой опыт, или слышали от коллег, как это вообще происходит? Рекомендуете ли вы этот способ на консультациях тем, кто обращается к вам без первоначального взноса? В особенности, интересуют проблемы, которые случались на практике. Да и вообще, что на практике происходит. Я продавала квартиру и за несколько часов нашелся покупатель, но с условием завышения в договоре. Нагуглила, что завышение - это мошенничество с кредитными средствами и за это грозит уголовная ответственность. Возможная судимость меня испугала, отказалась от покупателя. Скажите, как часто возникают проблемы с такими видами сделок? Реально ли у кого-то судимость за это? Сейчас близкая родственница собирается продавать квартиру и я агитирую её сразу риелтору сказать, чтобы покупателей с завышением отсекала, но она говорит, что я слишком тревожусь и ничего не случится, если будет завышение. Так ли это?

7
Елена Грудинина

Natali, здравствуйте!

Да. конечно, сейчас коротко опишу схему и свое отношение к ней.

Например, квартира стоит 6 млн рублей. Клиентам одобрил банк лимит до 7 млн. Своих денег на первоначальный взнос нет совсем. Заемщики или их риелтор договаривается с оценочной компанией, которая будет проводить оценку о том, чтобы они немного завысили стоимость квартиры, на сумму, которая нуна банку для первоначального взноса. Сейчас многие принимают от 10%. Конечно, недвижимость должна позволят сделать небольшое завышение, то есть ее продают по рынку или чуть ниже или цена в 6600 будет "в рынке".

Оценщик оценивает квартиру на условленную сумму - 6600. Покупатели параллельно договариваются, что для банка продавец напишет расписку, согласно которой он якобы получил от них 600 000 рублей, которые для банка проходят, как первоначальный взнос. И по документам - везде сумма сделки будет проходить 6 600 000 рублей. Хотя по факту продавец квартиры получит первоначальную сумму, которую запросил - 6 млн.

"Был ли у вас такой опыт, или слышали от коллег, как это вообще происходит?" - я против такой схемы, и не провожу ее принципиально.

"Рекомендуете ли вы этот способ на консультациях тем, кто обращается к вам без первоначального взноса?" - нет, потому что по сути, это можно квалифицировать и как мошенничество, Вы правильно написали и по сути - это так и называется - покупатели квартиры или заемщики намеренно вводят банк в заблуждение, чтобы получить кредит на более крупную сумму. Другой вопрос, что никто не будет доводить дело до такой статьи и т.п.

Продавец тоже сильно рискует - он пише расписку о якобы полученных деньгах, которых не получал. Если сделка будет признана недействительной, то возвращать за квартиру он будет сумму 6 600 000, а ведь в реальности получил всего 6 млн.

Поэтому, как говорится, делайте выводы. Но я не советую такую схему. Тем более Вам, как продавцу.

И больше всего меня поражает,с какой легкостью риелторы советуют проводить такие сделки. Еще бы, все участники этой схемы, кроме риелтора, по факту, если случится самое страшное, буду отвечать, а риелтор как рискует? Никак, поэтому и будет предлагать любые схемы, чтобы провести сделку.

Сейчас минимальный взнос по ипотеке многие банки снизили до 10%. Плюс есть и такие, у кого вообще от 0%, их немного, но найти можно.

4
Dinara Lenskaya
Герой Т—Ж 🏅

Допустим, квартира принадлежит моему отцу. Вторичка. Из-за возраста ему предложили не самые лучшие условия по проценту плюс заставили купить дорогую страховку. Платить ещё 16 лет.

Есть я и мой муж. Как мы можем «рефинансировать» папину ипотеку? Сможем ли мы сделать это с учётом материнского капитала? Квартира куплена недавно, поэтому рассматриваем в перспективе через 3-5 лет, чтобы не платить налог.

6
Natali Mi
Герой Т—Ж

Константин, так в кредитном договоре в графике написанно, что и как погашается. В моем сперва примерно 80% это процент банка, остальное тело кредита, а в конце кредита наоборот. Почему миф, если это не миф?

6
Константин Чегемов

Natali, в конкретный момент, в начале, действительно долю погашения кредита выше чем тела долга. Но я о другом. Люди думают что они в принципе сначала платят банку процент за те 20 лет. Другими словами, часто говорят фразу, например через 10 лет - "я уже выплатил проценты, нет смысла спешить", так вот это неверно, условия одинаковые на всём протяжении и в любой момент одинаково выгодно или невыгодно закрывать.

5
user1985420

Какие шансы получить ипотеку у ИП?

5
Ivan Khorin

Расскажите, как купить квартиру, за которую не платят, на торгах. Ходит слух, что это сделать можно, но это всегда наличка и вся сумма, и то только приближенным к банкам не сильно чистым на руку. Поскольку банку надо быстрее риски свои минимизировать, он не будет сам что-то продавать людям, а сбросит по минимальной для себя цене.

5
Мария Иванова

Добрый день. Если есть кредитная карта (без просрочек, бралась для появления положительной кредитной истории), стоит ли ее закрывать перед подачей заявки на ипотеку?

4
Елена Грудинина

Мария, здравствуйте!

Кредитную карту не обязательно закрывать. Объясню подробно.

При рассмотрении заявки на ипотеку с банком можно договориться об отлагательном условии - заявление одобрят на нужную сумму, но если карта будет мешать пройти из-за нагрузки, то ее попросят закрыть к сделке и предоставить подтверждающие документы. Достаточно этот момент заранее проговорить с ипотечным менеджером и указать в заявлении. Это важно. Заодно менеджер подскажет, как проходит проверка не просто кредитной истории, а нагрузки.

Здесь есть 2 варианта.

Одни банки сразу при первоначальной проверке клиента (на скоринге) могут учитывать карту в нагрузку (а это 5-10% от лимита в зависимости от политики кредитора, то есть, если лимит карты 400 000 рублей, то будут считать платеж по ней 20 000 - 40 000 рублей).

А есть такие, которые проверяют качество кредитной истории и далее аналитик в ручном режиме будет рассчитывать текущую кредитную нагрузку и может вынести решение с условием закрытия карты.

А еще есть и такие банки, которые в принципе не учитывают кредитные карты.

Поэтому не переживайте, просто при подаче заявки на ипотеку заранее обсудите с ипотечным менеджером наличие карты и как лучше поступить.

Поделюсь опытом. У меня сейчас в работе клиентка у которой кредитная карта с лимитом в 400 000 рублей. Она тоже ее планирует закрыть. Мы подали заявку, но я заранее проговорила с нашим менеджером про наличие карты и то, что мы готовы ее закрыть при необходимости, чтобы банк одобрил нужную сумму кредита.

В итоге аналитик написал, что при текущей нагрузке банк готов предложить 3400, а если к сделке закроем карту, то готовы одобрить 5 млн - сумму, которая нам требуется.

4
Константин Чегемов

Котомать, это иллюзия или конгнитинвая ошибка.

Попробуйте представить гипотетическую ситуацию что вы в начале месяца берете ипотеку, а в конце месяца погашаете. И так каждый месяц в течении 20 лет, но каждый месяц уменьшая сумму вновь взятого кредита. Там вы увидите те же цифры.

Если герой статьи не ответит, то я уж вернусь с расчётами.

Только хз чего вы меня дизите, люди не хотят узнать что банки их не надувают что-ли?

4
invest_adviser
Герой реалити Т—Ж

Константин, ну эту же тему есть миф, что дифференциированный платёж выгоднее аннуитетного, что при досрочном погашении выгоднее сокращать срок. Вопрос как вернуть проценты за досрочно погашённую ипотеку - вообще топчик. Одна дама даже со Сбером судилась по этому поводу.

4
Андрей Андреев

Здравствуйте, Елена!

Мои вопросы к вам:
1. Я ИП с 2015 года, у ИП есть кредит на бизнес от Сбера, сумма около 4,5 млн. Этот кредит не отображается в кредитной истории. Другой банк кроме Сбера сможет его увидеть? Видимо мне в Сбер и не стоит идти?

2. По ипотеке идет страхование жизни заемщика. Уточните что будет в случае кончины кредитора? Есть жена и маленький ребенок. Жена обязательно идет созаемщиком?

3. Можете немного раскрыть как относятся банки к ИП?

4
invest_adviser
Герой реалити Т—Ж

Кузьма, при покупке квартиры в ипотеку сразу оформляется собственность на покупателя. учите матчасть

4
user1943478

Возможно ли взять ипотеку без подтверждённого дохода?

3
gleb

Какие способы есть продать квартиру с ипотекой?

3
Andrey Zagreev

Alyona, если доходы позволяют - банк даст хоть 10 ипотек

3

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество

Лучшее за неделю