ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
7 неочевидных фишек приложения Тинькофф

Стоит ли досрочно гасить ипотеку и кредит, которые брал на выгодных условиях?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

До событий последних дней успел взять ипотеку под 3,75% на 30 лет от ВТБ и кредит на 900 тысяч рублей (как часть первоначального взноса по ипотеке) 15,5% на 5 лет от Сбербанка.

Возможность гасить досрочно есть. Но разумно ли это сейчас? Или разумнее было бы гасить кредитные обязательства минимальными платежами, а остальное откладывать во вклад под текущие проценты?

Использую Сбербанк, ВТБ и Тинькофф и планирую рассматривать вклады именно у них.


Редакция
Редакция
06.03, 15:04
Что бы вы посоветовали читателю?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Александр Пчелкин

Пока деньги у вас - они работают на вас. Если говорить грубо то рабочая ставка сейчас 20% у цб. Если вы взяли кредит меньше чем под 20%, разница - ваша.

В текущей неопределенной ситуации я бы оставил деньги при себе и смотрел что будет дальше. Тем более если процентная ставка мизерная.

Вы от этого ничего не потеряете, а если вложите - то еще и выиграете. Посчитайте сами, вы взяли под 3.75, а можете вложить под 20%, это 16.5 годовых разницы. За полгода 8.25%

Итого если вы отдадите деньги банку, вы ничего не получите и кредит закроется. А если вложите, то за полгода ваш выигрыш будет 8.25 (говорю про полгода, потому что такие бешеные ставки на вклад установлены на полгода. Более длинные сроки ставки не изменили)

Мое имхо: платить минимум, деньги оставить себе (или вложить если есть желание и риск)

30
Алексей Беседин

Александр, что за бред вы несёте? Вы хоть пробовали считать ваши "экономические" выкладки? В интернете сейчас плотно кредитных калькуляторов - очень рекомендую, раз в уме у вас все так красиво сходится.
Вот короткий пример по вводным автора вопроса:
Допустим, что автор взял 5'000'000 под 3,75 на 30 лет. Это значит, что, если он все будет гасить по графику, то в итоге выплатит 8 334 020,37 из которых 3 334 020,37. При этом, только в первый год, автор выплатит более 185'000 в качестве процентов по кредиту.
А теперь считаем доходность депозита: допустим у автора есть лишние 100'000 и он каждый месяц может пополнять депозит ещё на 50'000 в течение года (и все это под 20% годовых). В этом случае, за год автор заработает чуть меньше 80'000 (вложив при этом 650'000).
Но сравнивать эти цифры пока рано. Теперь надо посчитать, что было бы если автор вместо депозита гасил свой кредит с опережением, т.е. вносил бы точно такие же суммы раз в месяц в течение только первого года. В этом случае, автор бы сэкономил на процентах 1'039'660!!! Сравните эту сумму с 80'000 когда деньги "работали на вас". И это ещё с учётом щадящей кредитной ставки в 3,75% похвастаться которой могут далеко не все.
Итого: при аннуитетных платежах (а только такие сейчас и остались) гасить кредиты с опережением не просто выгодно, а очень выгодно, но только на ранних сроках. С каждым годом пропорция процентов к основному долгу уменьшается и в конце вы платите в только основной долг - вот где нет смысла торопиться. Каждый конкретный случай надо считать, а не писать ахинею.

67
Владимир Санников

Алексей, спасибо за развёрнутое объяснение. Приятно читать аргументированный спор (если не считать некоторых Ваших выпадов про бред и ахинею).
Однако, в ваших расчетах есть поспешный вывод. Выгода в таком вкладе всё-таки есть, хоть и небольшая. Чётко можно её увидеть, если представить, что после закрытия пополняемого вклада через год, все эти деньги разом пойдут на досрочное погашение ипотеки.
То есть через год автор мог бы единовременно погасить ипотеку по Вашим же расчетам на 650'000 + 80'000 (округлённо). И тогда он "сэкономил бы на процентах" к Вашим расчетным 1'039'660 дополнительно около 50'000.
Подробный расчет в табличках попробую приложить - если не удалят ссылку на яндекс диск:
https://disk.yandex.ru/d/d1348evI9nHWyA
С депозитом получается выгоднее примерно на 50000р.

Изображение пользователя Владимир Санников
25
Алексей Беседин
Отредактировано

Владимир, возможно, я был резок в высказываниях. Однако, мне сложно подобрать эпитеты когда я читаю про "Вы от этого ничего не потеряете, а если вложите - то еще и выиграете."
Что касается вашего примера: в первый год выгода составит даже не 50'000, а 130'000 (считал на кредитном калькуляторе online, проверять ваши расчеты возможности нет). Но Александр такой вариант вообще не рассматривал:"Мое имхо: платить минимум, деньги оставить себе (или вложить если есть желание и риск)"

2
Sergey Grigoryev

Алексей, Почему вы считаете "доход" от вложений за 1 год, а "расход" - за весь период? Хотел приложить расчёт, но Владимир Санников уже сделал это раньше.

5
Артём Зарытовский

Алексей, не совсем понял вашу логику. Очевидно же, что если вклад под 24%, а кредит под 12%, то выгоднее направлять свободные средства на вклад, ровно до тех пор, пока эти ставки, как минимум, не сравняются. А, уж, в этом случае, можно и погашать досрочно

4
Артём Зарытовский

Нашёл подтверждение своих слов в статье Т—Ж «Что делать с деньгами прямо сейчас?». Цитирую:

В нынешних реалиях многие кредиты, полученные ранее, кажутся весьма выгодными. Например, это ипотека со ставкой 6—10% годовых или автокредиты под 10—15% годовых.

Цены на недвижимость и автомобили выросли, а также выросла ключевая ставка — и поднялись ставки на новые кредиты. При этом по ранее выданным кредитам ставка не растет, а платежи не просто не растут, а обесцениваются из-за ускоряющейся инфляции.

С учетом этого сейчас нет смысла досрочно гасить кредиты с низкой ставкой. Выгоднее отправлять свободные деньги на вклады и накопительные счета, то есть под более высокую ставку, чем по старым кредитам. Досрочно гасить подобные кредиты стоит разве что в том случае, если вам некомфортно само ощущение долга.

2
Алексей

Попробую объяснить "по-русски" о чем тут идет речь. Если вы посмотрите на ваш график платежей, то поймете, что ваш процент по ипотеке представляет собой "среднюю температуру по больнице", т.е. в первый месяц он равен 1000%, а в последний - 0.001%, и сокращается с течением времени. Так вот, пока он в конкретный месяц превышает процент по вкладу - еще выгодно досрочно гасить ипотеку, а когда уже станет ниже - смысла уже нет.

0
Yan Mikhaylov

Алексей, вы не учитываете будущую инфляцию. Кроме того, 80,000 у вас за год, а 1,039,660 за много лет. Если оставить 80,000 на депозите под 20%, там больше набежит. Я вас уверяю, что 20% на ту же сумму за тот же срок всегда будут больше, чем 3.75, это элементарная математика.

1
Артём Зарытовский

Алексей, ну, вот, вышла полноценная статья на этому тему. Исчерпывающе, как мне кажется: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-dosrochno/

0
Галина Грошева

Алексей, спасибо.. все верно))) и мне было полезно посчитать.. ранее я придерживалась противоположной точки зрения..

0
Сергей Новожилов

Алексей, доходчево 👍 у меня другая история правда Уже исполненная... В конце декабря внёс частичное досрочное погашение по ипотеке что бы сократить время кредита с 5 лёт до года, ставка 5.5, с такими данными я так понимаю ушёл в минус?прогодал? Просто интересно узнать мнения специалиста, кто в этом разбирается ( дело то всеровно сделано)

0
Алексей Беседин
Отредактировано

Сергей, добрый день!
Спасибо за высокую оценку моего комментария)) сразу скажу, что я не специалист в этой области (я IT-шник), просто у нас в стране как всегда: "если хочешь сделать хорошо - сделай сам", ну или разберись, чтобы можно было проверить.
Что касается вашего примера, то с учётом событий 24.03.2022 и последовавшего за ними обвала рубля - вы определенно уши в минус (безотносительно ставки по кредиту, а просто потому, что рубль подешевел в 2 раза), т.к. если бы вы в декабре эти деньги вложили в доллары или, например, купили машину - вы были бы в выигрыше. Однако, у ситуации есть и обратная сторона медали: вы сократили срок с 5,5 лет до обозримого 1 года - для меня это было бы важнее потенциального заработка. У меня у самого ипотечный кредит на 30 лет, который я уже начал гасить досрочно, потому что я не знаю, что со мной произойдет даже через год, не то что через 30 лет.

2
Сергей Новожилов

Алексей, спасибо 👍 это правильно я считаю гасить досрочно, что бы детям в наследство оставить хоть квартиру, а не ипотеку 😁😁😂

0
Мара
Отредактировано

Алексей, добрый день.Тоже увидела ваш ответ.Честно-многое не поняла.. но вопрос как и у автора.Ипотека под 10% на 10 лет.Сейчас хотела ее досрочно погасить,но в связи с увеличенными процентами по вкладам очень хочется положить свободные деньги под проценты(18%),а не гасить кредит и выплачивать его потихоньку с процентов по вкладу.Как думаете?🤗я в математике ни ьум-ьум😔😔уделите минутку своего времени,об'ясните...

0
Алексей Беседин

Мара, я уже писал, что не являюсь финансовым экспертом, поэтому мое мнение это только мое мнение)))
Я писал раньше, что универсального совета нет: надо рассматривать каждый случай отдельно, т.к. надо учитывать то когда был взят кредит (т.е. сколько уже заплатили и сколько осталось), о какой сумме "свободных денег" идёт речь. Кстати, 18% это далеко не самый выгодный депозит сейчас - на прошлой неделе открыл вклад под 21%.

0
Владимир Абронов

Александр, деньги взятые под 3.75 уже вложены в недвижимость, как их вкладывать?
Лучше скопить в этом году подушку безопасности. А в следующем году оглядываясь на инфляцию гасить досрочно только кредит (очень надеюсь что хотя бы в следующем году инфляция будет меньше 15%).
Ипотека под 3.75% подарок судьбы

11
Вячеслав Сорокин

Александр, Есть же риск, что с деньгами что-то произойдет. Что-то дефолтное
Вы уверены , что банк вам простит эти средства ?
А те , что будут лежать под риском , как минимум под тем что их заморозят , как сделали в 90-х
По итогу кажется везде есть риск. А если досрочно погасить , то наверное это менее выгодно в данный момент кажется, но с другой стороны это избежание рисков

7
Yan Mikhaylov

Вячеслав, правильно, все в доллары перевести, пока можно. Через пару лет обменяет 100 долларов и отдаст весь долг ))

1
Ирина Пшеничных
Отредактировано

Ваше решение погашать кредит по графику единственно верное. Рубль падает, деньги обесцениваются. Ваш кредит будет дешеветь с каждым месяцем и превратится в копеечное вложение в погашение. Мне так повезло в прошлый обвал рубля. Просто повезло!

26
Алексей Беседин

Ирина, ваш комментарий идеальный поскольку является практически прямой цитатой из учебников по экономике. Но тут есть очень тонкий момент: "в копеечное погашение" кредит превратится только если ваши доходы растут пропорционально инфляции, если же они остаются на прежнем уровне, то такие кредитные обязательства в период кризиса становятся ещё более тяжёлым чем были в начале.

18
Михаил

Я бы платил плановые платежи по кредитам, а если есть лишние деньги, то положил бы их на депозит под 16-18% именно в этот банк, где вы взяли кредит. Хотя бы на пару тройку месяцев (максимум так и дают только на 3 месяца). И заработаете немного и даже если банк сдуется, то вы ему будете все равно должны больше, чем он вам. В этом случае за кредит зачтутся ваши деньги с депозита (до 1,4 млн по закону) но просто без процентов. Советы советами, но решать вам.

13
Владислав Юмакаев

Михаил, а при «сдутии» банка происходит ли процесс взаимозачетов кредита и депозита? Кредит то с вас точно спросят, а вот вернут ли в полном объёме ваши деньги…

11
Андрей Рахматуллин

Владислав, нет! поэтому это очень плохой совет.
Источник (помимо опыта в этом году): https://www.asv.org.ru/support#kak-zadolzhennost-po-vzyatomu-v-banke-kreditu-povliyaet-na-razmer-vozmeshcheniya-po-vkladam

0
Андрей Рахматуллин

Михаил, "за кредит зачтутся ваши деньги с депозита (до 1,4 млн по закону)" это неправда.

"Выплата Агентством возмещения по вкладам за вычетом суммы встречных требований не означает их автоматического погашения (полного или частичного), обязательства вкладчика перед банком сохраняются в прежнем размере и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенных с банком договоров."

0
Михаил

Андрей, ФЗ 177, ст 11 п. 7. Если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к вкладчику также в качестве кредитора, размер возмещения по вкладам определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед вкладчиком и суммой встречных требований данного банка к вкладчику, возникших до дня наступления страхового случая, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

2
Андрей Рахматуллин

Михаил, верно, если был вклад на 10р и кредит на 6р, то возместят только 4р, и останется вклад на 6р и кредит на 6р. А дальше то что я процитировал.

0
Yan Mikhaylov

Андрей, это вообще из другой песни.

0
Андрей Рахматуллин

Yan, ну вам виднее, ок.

0
Alexandra
Герой Т—Ж

Julia, если это 30к, то можно особо не заморачиваться: это не накопления, а сумма на повседневные расходы, и даже под 21% за месяц она вам даст только 500 рублей.

11
Алексей Беседин

Yan, доходы растут только когда зарплата индексируется работодателем. Поверьте, не у всех такие ванильные условия труда, я знаю множество людей из разных профессий чья зарплата не индексировалась по 2-3-5 лет.

11
Валерия

Однозначно не гасить досрочно. Те же вклады сейчас дадут вам существенно больший результат.

Кроме разницы ставок есть ещё доп. расходы (страховка и т.д.) на обслуживание долга по ипотеке, и доп. преимущества (налоговый вычет на % по ипотеке). Но конкретно в данный момент при столь большой разнице ставок даже без доп.подсчетов будет наверняка выгоднее положить деньги на вклад сейчас - по крайней мере по ипотеке. Кредит под 15,5% - можно просчитать с учётом доп.расходов на обслуживание, но, вероятно, результат будет таким же. В будущем, если/когда ставки снова упадут, выгоднее будет досрочно гасить кредит с большей ставкой 15,5%.

А также в ситуации такой неопределенности не помешает иметь под рукой деньги как дополнительную подушку безопасности. Вклады это вам позволят сделать (возможно, с ограничениями в текущей ситуации), а вот уплаченные вне графика платежей суммы банк вам уже точно не вернет.

Общее правило: сопоставляете ставку по кредиту с доходностью от альтернативного использования денег (вклады, инвестиции) - с учётом доп. расходов на обслуживание долга и доп. преимуществ (вычеты). Также учитываете прочие за и против с точки зрения вероятностей влияющих на ситуацию событий (потребность в финансовой подушке безопасности, риски дефолта по вашим инвестициям, и т.д.)

P.S. А по какой ипотечной программе смогли взять под 3,75%, если не секрет? И в каком году?

9
Анатолий Протасов • Стратегия финансового успеха

Надо исходить из ежемесячной кредитной нагрузки. Если платеж выше 30% от общего дохода, то принять стратегию на снижение нагрузки. Если меньше, то на формирование капитала. Ещё надо учитывать, есть ли "подушка безопасности" на 3-9 месяцев (а то и более в текущих условиях).

9
Екатерина

Наверное, я бы откладывала деньги на депозит или текущий счёт, а через какое-то время, скажем, 3 месяца, отправляла бы на досрочное погашение. Может, вместе с процентами. И начинала бы цикл заново. Или не начинала бы, смотря по обстоятельствам.

8
Valeriya Syuzeva

Для себя решила что буду погашать досрочно, как и планировалось. Сумма осталась небольшая, на данный момент 446 т.р., чтобы в начале мая полностью закрыть и дальше не думать этих об обязательствах. Посчитала что будет если платить планово и откладывать сумму и потом погасить одним платёжом, вышло что выгодней платить сверх ежемесячно. Пока жду ежемесячного платежа откладываю эту сумму на накопительный счёт в том же банке, ставка сейчас 21%.

6
Оксана Андреянова

Это безумие сейчас - рассуждать о досрочном погашении. Даже имеет смысл растянуть максимально погашение, взять кредитные каникулы или долг поднакопить. Конечно, не факт, что удастся снять свои деньги со вклада под 21% через 3 месяца. Но хотя бы можно положить деньги в разные банки на счета с возможностью снятия в любой момент. И если запахнет жаренным сильнее, чем сейчас, быстренько все снять, пока банк не обнулился... Но только не досрочное погашение ипотеки. Хотя, может, если появится сразу большая сумма, которую страшно класть на счёт из-за нестабильности. Пара миллионов... Тогда можно сначала кредит погасить, а потом сократить срок ипотеки. Александр прав, что деньги работают, пока они у нас. Но вопрос, как их хранить сейчас - очень болезненный.

5
Роман
Герой Т—Ж

Судя по комментариям, мало, кто понимает, что такое аннуитетный платёж, и почему-то думают, что, если ставка по вкладу больше, чем по ипотеке «ипотека будет работать на вас». Также никто не обратил внимание на кредит 900 к по не самой низкой ставке!
Вроде как многие финансисты советуют сначала накопить подушку безопасности, а потом избавляться от долгов. Я бы так и поступил в вашем случае!

5
Владислав Харламов

Если процентная ставка по вкладу выше чем кредит, то конечно выгоднее платить минимум, а остальное держать на вкладах. Но сейчас слишком много неопределенностей, чтобы советовать что-то конкретное

3
Valeriya Syuzeva

Julia, банк ВТБ, можно снимать и пополнять

3
Sergey Grigoryev

Алексей,
Вы всё правильно говорите, в начале сократилась база - потом меньше процентов заплатили. Только вы почему-то считаете, что депозит приносит доход только первый год. Через год эти деньги можно также положить на депозит, либо, если ставка не будет устраивать, применить досрочное погашение.

Вот мой расчёт:
Считал для 5 млн ипотеки на 30 лет, под ставку 3,75%
Депозит - достаточно консервативный - 18% годовых.
30000 - доступная сумма каждый месяц.
1. Вы каждый месяц погашаете досрочно по 30000р. В этом случае за 30 лет, переплата сократится на 235111 рублей.
2. Откладывая деньги ежемесячно на депозит, вы получаетет проценты за год, через год применяете досрочное погашение на отложенную сумму + проценты. Сумма получится 394 915 (пользовался калькулятором от склянок). Если через год эту сумму использовать для досрочного погашения, то получится общее сокращение переплаты на 251119, что на 16008 рублей выгоднее, чем досрочное погашение.

Естественно, если эту сумму продолжать хранить на депозите, то "доход" получится ещё больше - за 5 лет около 400тыр получается.

3
Sergey Grigoryev

Артём, Но тем не менее мысль неправильная. Не важно какая сумма. Если в одном месте нужно заплатить 5% за деньги, а получить с этих денег можно 20%, то разница будет выгодой, которой грех не воспользоваться.

3
Alexandra
Герой Т—Ж

Julia, на накопительном счёте в тинькове 8%, если взять подписку (200 рублей в месяц); вклад от 50к на 3 месяца под 18%.

2
RussianGirl
Герой Т—Ж

Смотря, что вы сделаете с этими деньгами. Если сможете пристроить их выше, чем ставка по ипотеке, то лучше не гасить досрочно ипотеку, пусть ипотека работает на вас. Платите необходимый минимум по ипотеке.

2
Mikhail Charkov

Сейчас все ещё полная неопределённость со ставками ЦБ и вообще дальнейшей стратегии ЦБ РФ. Сейчас это 20%, а сколько будет завтра и что будет дальше никто не знает. Я бы рекомендовал пока платить по графику, аккумулировать излишки денег на депозите, а потом уже действовать по ситуации.

2
Мэри

Anna, да, но только если выполняется 2 условия :
- человек работает в банке, в котором взял кредит
- у гражданина нет права на имущественный вычет.
А без этого не выполняется условие

2
Sergey Grigoryev

Алексей, ниже все расчеты, но вы уперлись в свои заблуждения и не хотите принимать аргумент ы...

2
Артём Зарытовский

Ну, и мне, в общем, сдаётся, что эта общая идея должна работать при любых раскладах, но, конечно, в каждом случае лучше рассчитать отдельно.

1
Артём Зарытовский

Алексей, а почему бы и нет?)

1
Алексей
Отредактировано

Сам в такой же ситуации, посидел с калькулятором, взвесил риски, особенно в текущей ситуации.
дано:
свежая ипотека, от ноября 2021, под 6,2%
доход стабильный, позволяет "заносить" в три раза больше чем ежемесячный платеж.
но дом будет строится еще полтора года.

решил:
прекратить досрочные платежи, суммы аккумулировать на вкладе 21%
почему:
1. если дом не достроят - это будет фэйл-фэйл: спешно гасим кредит на то, чем не воспользуемся. поэтому следим за динамикой, если совсем все плохо, перестаем платить. пусть банк забирает право требования. эскроу, то-сё... тут грустно, но не смертельно.
2. надеемся на пропорциональное повышение ЗП, через год сумма ежемесячного платежа может быть не 1/4 от ЗП, а, например, 1/8, а через 5 лет 1/20. что позволит не замечать эту ипотеку.
3. всегда имеем подушку, чтобы полгода обслуживать эту ипотеку. при потере работы, метеорите и прочем страшном (пропускать нельзя).

1
Sergey Grigoryev

Алексей, Мои числа исключительно из расчётов, т.к., "как itшник и математик" ничему более не доверяю.

Не знаю откуда вы взяли 10 лет, я писал про 5 лет. Так вот через 5 лет в случае ежемесячного погашения на 30 тыр, остаётся основной долг (2366666).
В случае если эти 30 тысяч каждый месяц откладывать на депозит, получаем (4166666) остаток долга, но на депозите будет сумма равная 2825237 (https://www.banki.ru/services/calculators/deposits/?amount=30000&currency=RUB&date=13.03.2022&rate=18&tax_rate=35&tax_rate_threshold=25&period=60M&is_capitalized=1&capitalization_period=1Y&replenishment_period=1M&replenishment_amount=30000#calculate-result)

Т.о. воспользовавшись досрочным погашением, останется выплатить (1327540).

И да, я был не прав и посчитал не ту разницу. В данном случае разница получается не 400тыр в пользу депозита, а 2366666-1327540 = 1090874 в пользу депозита. Т.е. откладывать на депозит выгоднее на 1млн за 5 лет.

1

Сообщество

Лучшее за неделю