Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Кратко: история в цифрах

Договор оказания услуг с застройщиком

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р. Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р. Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Все эти операции можно проделать и самостоятельно, но застройщик настаивал на подписании договора: якобы без него нельзя заключить ДДУ. Это неправда. Согласно гражданскому кодексу все свободны в заключении договора — нельзя заставить кого-то это сделать. Есть исключения: например, если обязанность заключить договор была оговорена в предварительном договоре или если договор носит публичный характер — так, магазин не может отказать покупателю в продаже продуктов. Ситуация с покупкой этой квартиры к исключительным не относилась — по закону заключать договор мой друг был не обязан.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Кредиты и договор страхования

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Действительно, это помогло сэкономить время: пока квартира строилась, застройщик зарегистрировал ДДУ, после сдачи дома получил необходимые документы, а вот регистрацию права собственности — самый важный этап для покупателя и самый дешевый для застройщика — почему-то завершать не спешил. Сроки в договоре позволяли застройщику регистрировать право собственности в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

Так выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другуТак выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другуТак выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другуТак выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другу

От договора оказания услуг можно отказаться

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

Закон о защите прав потребителей также предусматривает право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время, если он оплатит исполнителю расходы, которые связаны с исполнением обязательств по договору. При этом исполнитель вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов. Исполнитель не вправе налагать неустойки и штрафы, даже если прописал это в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

По закону абсолютно любой договор можно расторгнуть по соглашению обеих сторон. Но некоторые договоры — например, договор оказания услуг — можно расторгнуть просто по желанию только одной стороны. Для этого не нужно подписывать соглашение о расторжении и куда-то записываться. Необходимо лишь уведомить другую сторону о расторжении заказным письмом с описью вложения или лично, проставив отметку о получении на своей копии уведомления.

Мы не хотели ехать к застройщику еще раз, чтобы подписать документы о расторжении, и были уверены в своей правоте, ведь закон и судебная практика были на нашей стороне. Мы не собирались выполнять незаконные требования застройщика — это была принципиальная позиция. Поэтому, находясь в офисе застройщика, мы передали ему уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора с требованием вернуть деньги, получили отметку о приеме уведомления и стали ждать. По закону у застройщика было 10 дней, чтобы вернуть деньги.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора
Письмо застройщику о расторжении договора

Исковое заявление о расторжении договора

Я составил исковое заявление и взял с друга за это 3000 Р. Он был не против оплатить мои услуги по составлению иска, потому что в случае нашего выигрыша эти деньги должен был компенсировать застройщик.

В исковом заявлении нужно написать, в какой суд вы его подаете, кто истец и ответчик, цену иска (сумму всех требований), в чем нарушение прав и чего вы хотите добиться. Кроме того, перечислите документы, которые доказывают вашу позицию. Все это обязательные сведения — без них иск не примут.

По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения ответчика, но закон о защите прав потребителей дает право выбрать, в какой суд подавать иск: по месту жительства потребителя или по месту заключения и исполнения договора. Мы обратились в суд по месту жительства друга.

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Если ответчик до суда добровольно не удовлетворил требования потребителя, который в суде оказался прав, суд также обязан взыскать с ответчика штраф — 50% от присужденной потребителю суммы. Поэтому в иске мы требовали признать договор расторгнутым, вернуть все деньги, уплаченные по договору, выплатить неустойку, моральный вред, штраф по закону о защите прав потребителей и судебные расходы на составление искового заявления.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал. Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер. Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

Так выглядело наше исковое заявление в судТак выглядело наше исковое заявление в суд

Ошибки суда первой инстанции

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Суд решил, что первые два этапа оказания услуг стоимостью 24 000 Р выполнены. Тут не поспоришь: нами были подписаны акты об оказанных услугах. А дальше суд сослался на пункт заключенного договора, по которому он мог быть расторгнут только по соглашению сторон и возврат денег за неоказанные услуги происходит только после его подписания. То есть в одностороннем порядке, по мнению суда, договор расторгнуть было нельзя. Здесь суд допустил ошибку: договор возмездного оказания услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от содержания договора.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов. Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу
Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Апелляция

Мы решили обжаловать вынесенное решение. По закону решение суда могут отменить, если суд первой инстанции:

  1. Неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, или эти обстоятельства не доказаны.
  2. Пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела.
  3. Нарушил или неправильно применил нормы права.

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения. Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Чтобы отменить решение суда, нужно подать в вышестоящий суд апелляционную жалобу. Фактически она подается в суд, который вынес решение, и он сам передает жалобу в суд апелляционной инстанции. Жалоба подается в течение месяца с момента изготовления судебного решения в окончательной форме, на которое дается 5 дней после судебного разбирательства. То есть максимальный срок на подачу жалобы — 35 дней после судебного разбирательства.

Если этот срок пропущен по уважительной причине, в апелляционной жалобе можно просить восстановить срок для ее подачи. Например, в нашем случае суд нарушил срок изготовления решения и направил его нам после того, как срок для обжалования прошел, поэтому мы просили его восстановить.

В жалобе нужно обязательно указать суд, в который она подается, решение, которое обжалуется, требования подающего жалобу и основания, по которым он считает решение суда неправильным. Апелляционная жалоба и приложения к ней подаются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле. Подача апелляционной жалобы потребителями не облагается госпошлиной.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Так выглядела наша апелляционная жалобаТак выглядела наша апелляционная жалобаТак выглядела наша апелляционная жалоба

Как мы получили деньги

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

По закону исполнительный лист можно сразу принести в банк должника, написав заявление. Поэтому лист мы предъявили в банке, где у застройщика открыт счет. Он был указан в договоре с застройщиком.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда
Заявление в банк об исполнении решения суда

Запомнить

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.