«Не платили риелтору и не делали ремонт»: как мы купили квартиру в Бирюлеве

Как мы переехали в Москву

Да, я тот странный человек, что купила квартиру в Бирюлево, и очень этому рада. Сейчас я расскажу, как я докатилась до жизни такой:)

Наша семья живет в Москве с осени 2007 года. Переехали из Великого Новгорода, когда мне было 29, мужу 34, а старшему сыночку 4,5 года. У нас высшее образование, оба работали, я на двух работах с подработкой, и наших зарплат в Новгороде нам все равно категорически не хватало. Поэтому было принято морально очень непростое для нас решение попробовать устроиться и заработать в Москве.

У нас в кармане было 35 000 Р, когда приехали в Москву. И то нам помогли родители с этой суммой. Нашли работу и первые полгода жили в Подмосковье, а потом сняли квартиру в Кузьминках, и к нам переехали мой сынок и моя мама.

Как это отразилось на доходах

Мне повезло с работой, я до сих пор в той же компании и работаю, хотя она была реорганизована несколько раз. Это иностранная компания с соблюдением Трудового кодекса и допплюшками работникам. Для меня это очень важно, так как я работаю в отделе управления персоналом — по образованию психолог и учитель английского. При этом моя зарплата до сих пор очень скромная по московским меркам. Около 100 000 Р на неполной ставке, на полную ставку было бы 130 000 Р в месяц. А начинала с оклада 35 000 Р.

Кроме того, первые несколько лет я подрабатывала переводами в своей же компании, и допдоход был до 50 000 Р в месяц. Ну и премии, хоть и нечастые. А вот мужу не очень везло с работой, он работал в серых компаниях с очень скромным заработком. Был период, когда он не работал около полутора лет и совсем потерял веру в себя. С 2015 года он работает уже в белой компании, но зарплата все равно невысокая: сейчас 70 000—75 000 Р с премиями.

То есть заработок у нас весьма небольшой для Москвы, увы. И до 2020 года мы жили в съемных квартирах: двушка в Кузьминках за 28 000 Р в месяц, и с 2014 двушка в Текстильщиках за 40 000 Р в месяц.

Как мы старались копить

Тем не менее, мы экономили на расходах и упорно копили деньги. Помню прекрасные времена, когда вклады лесенками в Тинькофф банке (тогда ТКС) приносили до 18% годовых, и с 2 300 000 Р на вкладах я получала около 30 000—35 000 Р в месяц процентами. При этом мы каждый год ездили отдыхать. Были в Турции, Египте, Греции, Испании, Норвегии, Черногории. Эх, было время, когда в Турцию можно было на две недели слетать втроем за 25 000 Р с дорогой и питанием в приличную трешку.

В 2014 году мы на все накопленные тогда деньги купили однушку в Новой Москве, ЖК «Рассказово», на стадии котлована. Я очень боялась ипотеки, так как большие проценты, а я хотела второго ребенка. Взяли наличными с небольшой рассрочкой за 3 300 000 Р. Причем на первом этаже, так как это сэкономило тогда около 300 000 Р, о чем я долго потом жалела.

Дом был достроен только в 2017 году. И в 2018 году я продала эту квартиру за 4 500 000 Р без отделки. Минус расходы на риелтора и налог на доход при продаже. Как видите, это было неудачное вложение. Я бы на рублевых вкладах тогда больше заработала. Уж молчу, сколько бы я заработала, если копила бы в долларах.

Как наша семья стала больше

В 2015 году у нас родился второй сынок. К сожалению, в 2,5 года ему поставили инвалидность. Это тяжелая ментальная инвалидность, и она останется на всю жизнь. Морально это было ужасно тяжело, принять инвалидность собственного ребенка, и до сих пор все непросто. Мой младшенький не говорит, не понимает речь, пользуется подгузниками до сих пор, при этом он жутко гиперактивный, практически не сидит на месте и бывает страшно капризным.

Но сейчас стало проще, так как с 2022 года он посещает специальный Центр поддержки и реабилитации для таких деток. Там хороший уход, школа, бассейн, психологи, дефектологи, логопеды, врачи, поездки в музеи и на спектакли, даже хаски-терапия есть от волонтеров. Считаю, что это лучший Центр в России для ментальных детей, и нам очень повезло туда попасть.

Пенсия на ребенка-инвалида в Москве со всеми доплатами составляет сейчас около 28 000 Р в месяц. Плюс регулярно получаем лечение в санаториях на море один-два раза в год для ребенка и сопровождающего. Тем не менее, я бы отдала все, лишь бы ребенок был здоров. Увы, это невозможно.

В Москве все льготы сильно привязаны к постоянной прописке. Я с ребенком была прописана у друзей с 2017 года, так как без прописки мы не могли получать никакого нормального лечения и никакой реабилитации, и даже детский сад был не реален. Спасибо огромное моим друзьям! И одновременно с подрастанием младшего стало очевидно, что нам нужна большая квартира — минимум четыре комнаты — в Москве, а также автомобиль, так как в общественном транспорте с моим младшеньким очень непросто.

Как я начала инвестировать

Я вышла на работу на неполную ставку. Благо в компании мне одобрили удаленную работу. После продажи квартиры в 2018 году у нас было 5 500 000 Р наличными. В 2018 году я прошла платный платный онлайн-курс по инвестициям «Ленивый инвестор». Курс и сообщество очень хорошие, помогли разобраться с начальными вопросами инвестирования, и в целом поддержка колоссальная на первых порах. Позже в 2019 году я со старшим сыном ездили в Черногорию на слет наших ленивых инвесторов. Это было очень крутая поездка!

На курсах я составила финансовый план, по которому рассчитала, что, инвестируя под весьма умеренный процент, через пару лет куплю машину, через пять лет без ипотеки куплю квартиру, и в долгосроке у меня покупка дачи, хоть сомневаюсь, что это нам нужно на самом деле, а также формирование небольшого капитала для пассивного дохода к будущей пенсии.

Сразу при прохождении курса я открыла брокерский счет и ИИСы на себя и мужа. Я ввалилась в инвестиции в 2018 резко и довольно рискованно. Была и эйфория, когда за день я типа «зарабатывала 20 000 Р», и уныние, когда все перед этим «заработанное» на небольшой коррекции терялось. Я никогда не брала бумаги с плечами, слава богу, и не торгую фьючерсами или опционами. Только облигации и акции на средний и долгий срок. Часть бумаг была в валюте. Любимым «Ютуб»-каналом по инвестициям стало тогда Invest Future. Читала много книг на тему.

Как изменила качество нашей жизни

Для меня было удивлением, что стремление к финансовой независимости в итоге реально выливается в общее саморазвитие в высоком темпе. Я и к спорту тогда же вернулась, и над тайм-менеджментом работала, и попыталась выработать полезные привычки, и книги по духовному развитию читала. Кстати, в трудное время всем рекомендую книгу Экхарда Толле «Сила настоящего», лично мне очень помогает уйти от унылых и тревожащих мыслей о будущем и со спокойной светлой радостью оставаться в настоящем.

Не могу сказать, что мое инвестирование суперуспешно в целом. Был классный период, когда в 2020 году весной практически на низах я купила ряд акций, и вскоре они отлично выросли. Рост по акциям Тинькофф банка составил тогда вообще около 500—600%. Но с февраля 2022 года было очень сильное падение, как вы прекрасно знаете.

Я не стала ничего продавать. И весь год я вообще не предпринимала никаких действий, хотя примерно представляла, что нужно делать. В целом наш последний текущий политический кризис реально меня подкосил и дезориентировал. Стало трудно планировать наперед. И очень тревожно. Ну да ладно, не будем о политике, как сейчас принято.

Итак, в 2018 году осенью я начала инвестировать. В 2019 году я получила водительские права, в ноябре 2019 купила машину шестилетку «Опель Мерива» — очень интересная модель, и радует до сих пор, хотя и нарекания тоже появляются, все-таки машине в этом году будет уже 10 лет.

Как мы начали искать жилье

В 2020 году вопрос о своей квартире стал особенно остро. Локдаун, впятером одновременно в двушке тяжело. У нас к тому времени было около 7 500 000 Р на вкладах и на брокерском счету. Весной, еще в период локдауна, мы начали присматриваться к квартирам. Смотрели и новостройки, но меня пугали сдача-приемка и предстоящий ремонт. Мы поняли также, что это должна быть квартира внутри МКАДа и четырехкомнатная — не забываем, нас пятеро, включая мою маму, которая все это время очень нам помогает с детьми и с хозяйством, и которую я очень и очень люблю.

Бюджет определили не более 11 000 000 Р. Если искать четырехкомнатные квартиры с площадью от 70 м², то выбор был очень маленький. В 2020 году весной еще в период локдауна мы начали понемногу ездить смотреть локации, где попадались квартиры по невысоким ценам.

Мы были в Некрасовке, и она мне очень не понравилась. Смотрели ЖК «Скандинавия», но это за МКАДом и нужен был ремонт. Четырехкомнатная квартира в достраивающемся доме по уступке тогда стоила 10 800 000 Р, но плюс ремонт. Хотя дворы и благоустройство там радовали. Смотрели квартиру с площадью около 90 м² за 11 000 000 Р в Люблино. Я почти решилась на нее, но ее уже купили. Смотрели квартиру за 10 000 000 Р в Зябликово с неплохим ремонтом, но это был темный первый этаж.

Как увидели нашу квартиру

Я вначале смотрела квартиры с кухней от 10 м². Выбор в нашем бюджете был маленьким, и я поставила кухни от 7 м² и не первый этаж. И тут впервые в поиске на «Циане» выпала наша будущая квартира в Бирюлево. 75 м², второй этаж, дом 1973 года постройки, кухня 7,8 м², странная планировка с двумя проходными комнатами, но с двумя лоджиями и кладовой. Неплохой ремонт. И выставлена за 9 200 000 Р. Практически самая дешевая квартира тогда!

Но!!! Это Бирюлево! Западное. Даже я, не москвичка, была краем уха наслышана про Бирюлево, что это ж-па мира (Москвы), с хулиганскими разборками на межэтнической почве в 2013 году, и что там нет метро. Да и до сих пор в рейтингах районов Москвы Бирюлево всегда в самом низу, наряду с Некрасовкой, Капотней, Печатниками, Курьяново и Гольяново. И в Бирюлево до сих пор нет метро.

Тем не менее, квартира нам понравилась по фото в «Циане», а цена так вообще была отличной. И в конце мая 2020 года мы с младшим сыном и мужем загрузились в машину и поехали смотреть район. Я была настроена довольно скептически. Но к тому времени нам нравилось ездить на собственной машине по районам Москвы, присматриваться и прикидывать, смогли бы мы здесь жить.

Мы даже не договаривались о просмотре квартиры вначале, а просто приезжали в район, смотрели дом и гуляли по окрестностям. И мы так полюбили это дело, что до сих пор периодически катаемся по разным новым для нас районам, гуляем и прикидываем, как бы здесь жилось. Хотя менять свою квартиру в ближайшие годы не намерены.

Как поехали на просмотр

Итак, мы впервые приехали в Бирюлево Западное. На удивление, район нам очень понравился. Был май и солнечный теплый день. Район показался очень спокойным, тихим и ооочень зеленым. Наш дом в самом центре района. Рядом с домом несколько школ и садиков, очень большие зеленые дворы с хорошими детскими и спортивными площадками.

Вот я прямо вышла из машины, и первая мысль, которая пришла: «А я могла бы/хотела бы здесь жить». Мы походили по двору, по району и единогласно сошлись, что локация нас устраивает. И что точно надо договариваться на просмотр квартиры.

При просмотре квартира нам также очень понравилась. Семья жила здесь с момента постройки дома, бывшая хозяйка квартиры выросла в этом доме, она архитектор по образованию и занимается сейчас профессионально интерьерами. В квартире светло, тепло, уютно и на удивление мало вещей.

Кроме того, квартира тогда стояла на продаже с февраля уже несколько месяцев — на самый разгар ковида попали — и хозяйка после первого же вопроса скинула нам 200 000 Р, хотя мы не смогли скрыть своего энтузиазма купить квартиру. Итого квартира нам обошлась ровно за 9 000 000 Р. Я бы и дороже взяла, но так цена совсем подкупала. Через день мы внесли залог. На сделку вышли 20 июля, прописались 12 августа, заехали в квартиру 25 августа. Странно, я обычно быстро забываю все даты, но эти отлично помню.

Прежняя хозяйка оставила много симпатичной икеевской мебели в квартире, а также стиральную машинку, и мы до сих пор с удовольствием этим пользуемся. Кроме того, история квартиры была настолько прозрачной, что я решилась оформлять сделку без риелтора с моей стороны. Со стороны продавца была риелтор.

И кроме того, сам банк дал свою форму договора и вносил необходимые условия для сделки: один из двух владельцев был пожилой мужчина за 80 лет, отец хозяйки, поэтому банк потребовал справки из ПНД и психиатрическое освидетельствование в дату сделки. В общем, мы не платили риелтору, не делали ремонт, так как квартира нас устроила, и даже очень прилично сэкономили на мебели.

Как заключили сделку

Мы взяли квартиру с небольшой ипотекой. 6 800 000 Р своих и 2 200 000 Р в ипотеку под 7,9% на пять лет в ВТБ. Ежемесячный платеж 44 500 Р. Переплата по процентам составит менее 300 000 Р, так как у нас были два крупных досрочных платежа. Последний платеж благодаря им будет в сентябре 2024 года. Но может быть, закроем и раньше. Хотя смысла нет.

Мы не стали снимать деньги со своих ИИС при покупке квартиры и исправно их пополняли. Сейчас у нас около 2 400 000 Р на брокерских счетах и около 600 000 Р — подушка безопасности на накопительных счетах в банке. Было больше, так как в 2020-2021 году рынок ценных бумаг хорошо вырос после ковидного падения, а я тогда как раз практически на самом низу закупилась. Но этот же рынок в 2022 году после известных событий не менее значительно грохнулся, так что в сумме мои инвестиции за этот период сейчас в очень скромном плюсе.

Часть денег и бумаг на ИИС в долларах, и я до сих пор не уверена, что с этим делать. За последний год я взяла паузу и почти ничего не покупала, кроме краткосрочных облигаций и ряда российских акций. В период такой неуверенности внешней и внутренней мне трудно решиться. Поэтому до сих пор своим самым лучшим вложением я все же считаю покупку этой своей нынешней квартиры. Только после покупки я поняла, насколько устала жить в съемных квартирах и насколько увереннее сразу себя почувствовала в своей квартире с законной московской пропиской.

Как мы живем сейчас

У нас общий доход сейчас около 200 000 Р, я спокойно выплачиваю ипотечные платежи — у меня просто шикарная кредитная история, как я недавно убедилась, из интереса заказав ее в БКИ онлайн, и нам осталось платить всего полтора года. Я продолжаю понемногу копить и вносить средства на ИИС.

Отложенная подушка безопасности также дает замечательное чувство, что в случае чего непредвиденного финансов на первое время нам хватит. Старший сын учится на программиста в вузе. Увы, моему умному старшему сыну, но жуткому бездельнику, немного не хватило баллов на бюджет, поэтому мы оплачиваем ему пока вуз за счет материнского капитала, а с третьего курса я требую, чтобы он уже искал работу и сам оплачивал себе учебу. Может, тогда он перестанет забивать на свою учебу.

Как выглядит Бирюлево

Еще немного про само Бирюлево. Это реально очень зеленый ухоженный район с низкой плотностью домов. У нас огромные дворы и всегда хватает парковочных мест. В 30 минутах пешком огромный Бирюлевский дендропарк, и 25 минут на автобусе или 15 на машине — до Битцевского лесопарка и парка Царицыно. Мне это очень важно. Парки в Москве шикарные, и прогулка в них — это лучший отдых для меня.

В Бирюлево из-за низкой плотности застройки не очень хорошо с ресторанами и крупными торговыми центрами. Но они есть в соседнем Чертаново (шикарный ТЦ Колумбус от нас в 15 минутах на автомобиле или в автобусе) и в других районах. Не хватало фитнес-центра, но вот на днях открывается DDX в 600 метрах от моего подъезда, и начато строительство еще одного в отдельном здании с бассейном.

Метро в Бирюлево до сих пор нет, но его строительство уже утверждено. В 2025-2026 годах должны построить, конечная станция будет по плану в семи-восьми минутах пешком от меня. Хотя лично мне такое метро кракозяброй, как будущая Бирюлевская ветка, и не нужно. В 7 минутах от меня пешком есть жд-станция «Бирюлево Пассажирское». От 10 до 18 минут на поезде, и ты переходишь на БКЛ (метро Варшавская), метро Нагатинская или на МЦК. Переходы удобные, быстрые, крытые. 25-30 минут на электричке, и ты на Павелецком вокзале.

Как мы добираемся до работы

Мой офис в 5 минутах от этого вокзала, кстати, но это неважно, так как я работаю удаленно из дома. Мужу до его работы на Шоссе Энтузиастов 1 час 15 минут от двери до двери. Я очень не люблю теперь метро, поездки в поезде или МЦК гораздо комфортнее — там менее шумно, можно почти всегда сидеть и любоваться в окно, а еще провозить велик.

Гораздо больше, чем метро, я жду МЦД-5, когда обновят подвижной состав и чаще пустят электрички. Ну и в Бирюлево есть регулярные автобусы до метро Пражская, Царицыно, Теплый стан, а также до платформы Покровская МЦД-2.

Бирюлево Западное традиционно считается неблагополучным в плане экологии, ведь больше половины района занимает большая промзона. На въезде в Бирюлево вас встречают огромные трубы большой ТЭЦ, выглядят они устрашающе. Но по факту все показатели экологического мониторинга у нас в районе хорошие, в пределах норм.

Промзона и все крупные трассы находятся в стороне от жилой застройки. Это можно прекрасно видеть по карте. Наоборот, из-за отдаленности трасс и интенсивного автомобильного движения и огромного количества зелени в районе очень хорошо дышится. Кроме того, район находится на возвышенности, что тоже хорошо для экологии. А наша промзона дает дополнительные рабочие места жителям района.

Плюсы Бирюлево

Мне нравится, что район закрытый, не транзитный, в нем нет чужих людей. Со своим особенным ребенком мне проще гулять, когда людей вокруг немного. Кроме того, просто ощущение, что это маленький уютный закрытый городок в границах Москвы. Лично я здесь реально отдыхаю от шума, суеты и загазованности. Здесь так много пространства и зелени, что иногда ощущение, что ты живешь в парке.

Наш дом в самом центре района, и здесь все рядом. В пределах 500 м от нас находятся Школьный парк и яблоневый сквер, новая взрослая поликлиника, новый территориальный центр социального обслуживания, бассейн, ледовый центр, ТЦ и кинотеатр (пока закрытый), библиотека.

Это очень спокойный и тихий район. После межэтнических беспорядков здесь в 2013 году плодово-овощную базу в промзоне Бирюлево закрыли, мигрантов стало значительно меньше, полиция регулярно патрулирует, и из криминала все, что мы видим, — это редких местных пьянчужек у магазинов, но эти товарищи вездесущи. Магазинов продуктовых здесь очень много самых разных, поэтому цены нормальные.

Минусы Бирюлево

Из минусов — в основном старые панельные дома, в которых маленькие кухни и старые подъезды. Пятиэтажек под реновацию мало, и это меня очень радует. Дома активно ремонтируются, выглядят повеселее, но с убогими планировками мало что сделаешь. Хотя при наличии денег и фантазии можно сделать классные перепланировки.

Окраина Бирюлево, дома, которые близко к МКАД, ТЭЦ и совсем на отшибе, выглядит довольно депрессивно из-за этих самых труб, проводов и дорог. Но мы, повторюсь, живем в самом центре, и нам реально удобно, красиво, и близко до всех инфраструктурных объектов района.

История на десерт

Интересная и поучительная история вышла с бывшей хозяйкой нашей нынешней квартиры (К.). К с детства думала, что живет в одном из самых плохих районов Москвы и мечтала переехать в более центральный и престижный район. И вот в 2020 году она продала свою четырехкомнатную квартиру нам, а сама с дочкой переехала в небольшую квартиру у метро Сокол, так называемый Поселок Художников. Квартира была в 2,5 раза меньше по площади, но значительно дороже по цене из-за престижности района.

Сделала там отличный ремонт, начали жить. Но уже через несколько месяцев поняла, что ей не нравится та локация просто абсолютно. Квартира далековато от метро, и по времени на дорогу по сравнению с Бирюлево К. не особо выигрывала. И ей не нравились дорогие и немногочисленные магазины в округе, шумные трассы неподалеку, забитость двора и отсутствие свободных мест под парковку. Много чего не нравилось.

А когда она по работе приехала в район Чертаново, что рядом с Бирюлево, то вдруг осознала, что именно здесь она чувствует себя хорошо и по-настоящему дома, и именно здесь по-настоящему отдыхает. В итоге эта семья менее чем через год продала свою новую квартиру у метро Сокол, и купила в Бирюлево Западном точно такую же четырехкомнатную квартиру, какую продали нам, только в соседнем доме и уже на десятом этаже. И счастливы :)

Вот такая наша история. Желаю всем найти свое место, радоваться своим достижениям и важным нужным покупкам. Всем добра!