Рост цен на недвижимость выручил ЛСР в 2020 году

ЛСР (MCX: LSRG) — один из лидеров строительной отрасли в России. Компания ведет основную деятельность в трех регионах: Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области и Екатеринбурге.

Компания контролирует все этапы производства: от поставки стройматериалов до строительства и реализации крупных девелоперских проектов во всех сегментах недвижимости, включая возведение элитных жилых комплексов. Это позволяет компании сократить затраты на создание законченного производственного цикла и обеспечить полный контроль продукции на всех этапах производства, снизив издержки.

25 января ЛСР опубликовала неоднозначные операционные результаты за 2020 год.

В первой половине 2020 года ситуация на рынке недвижимости выглядела пессимистично. Из-за распространения пандемии коронавируса и введения ограничительных мер снизилась деловая активность и начала расти безработица. Это ударило по доходам населения.

В период самоизоляции большинство операций с недвижимостью пришлось проводить в удаленном режиме, к чему многие девелоперские, банковские и государственные организации оказались не готовы. Это осложнило работу и удлинило сроки осуществления купли-продажи квартир и иного недвижимого имущества.

В Московском регионе — на крупнейшем рынке недвижимости в России — ограничительные меры оказались особенно жесткими. Многим компаниям пришлось приостановить работу на строительных площадках по указу мэра Москвы.

Но во 2 полугодии 2020 строительная отрасль восстановилась от последствий пандемии и зафиксировала рекордный рост ипотечного кредитования. Согласно данным «Дом-рф», в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов. Это на 35% больше по сравнению с 2019 годом. При этом в денежном выражении объем ипотечного кредитования вырос сразу на 50% — до 4,3 трлн рублей.

Такому росту способствовало сразу несколько факторов:

1. Государственная поддержка строительной отрасли и запуск льготной программы ипотечного кредитования.
2. Снижение ключевой ставки Банка России до рекордно низкой отметки.
3. Девальвация рубля. Население ожидало подорожания недвижимости, что подстегнуло спрос.

В результате Россия вошла в топ-10 стран с максимальным ростом цен на недвижимость во 2 половине 2020 года. Предлагаю оценить, как все эти тенденции повлияли на производственные показатели ЛСР в 2020 году.

У ЛСР диверсифицированный портфель недвижимости: 43% приходится на дешевый сегмент жилой недвижимости, 35% — на средний бизнес-сегмент, 12% — на элитную недвижимость, и еще около 10% занимает строительство коммерческой недвижимости и бизнес-центров.

Несмотря на бум на рынке недвижимости, количество новых контрактов выросло по итогам 2020 года лишь на 1% год к году — до 826 тысяч квадратных метров. Более того, этот результат на 18% хуже показателя 2018 года, когда компания заключила контрактов более чем на миллион квадратных метров.

В денежном выражении ситуация значительно лучше. Благодаря росту цен на недвижимость стоимость новых контрактов в 2020 году увеличилась сразу на 13% — до 95 млрд рублей, что стало рекордным результатом для бизнеса ЛСР.

Рынок недвижимости чувствителен к ставкам по ипотеке, потому что дешевый кредит делает покупку недвижимости доступнее населению. В 2020 году ситуация на рынке ипотечного кредитования была благоприятной — спасибо государственным субсидиям и снижению ключевой ставки ЦБ.

Это нашло отражение и в результатах ЛСР. Так, по итогам 2020 года доля заключенных контрактов с использованием ипотечных кредитов выросла с 47 до 64%.

При этом количество готовой недвижимости упало до многолетнего минимума — 672 тысячи квадратных метров. Это на 19% хуже результатов 2019 года и на 33% хуже результатов 2018 года.

ЛСР не смогла в полной мере воспользоваться благоприятной ситуацией на рынке недвижимости во 2 половине 2020 года, когда цена квадратного метра взлетела. Строительство жилых комплексов — это трудоемкий процесс, он занимает несколько лет от этапа согласования до сдачи в эксплуатацию готового объекта, поэтому строительным компаниям сложно быстро реагировать на краткосрочные тренды на рынке.

Средняя цена проданной компанией недвижимости выросла на 14% год к году и составила 129 тысяч рублей за квадратный метр. Но рост цен происходил неравномерно в разных регионах России, что мы сможем увидеть далее.

Ключевым регионом для компании в натуральном и денежном выражении остается Санкт-Петербург.

Цены на жилье в столичном регионе давно опережают средние цены в России, но в 2020 году этот дисбаланс еще больше усилился, что можно увидеть в операционных результатах ЛСР. Если стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге выросла только на 14 и 10% соответственно, то в Москве рост цен достиг 40% по сравнению с 2019 годом.

В среднем стоимость недвижимости в Москве в 2020 году оказалась на 54% выше, чем в Санкт-Петербурге, и на 152% выше, чем в Екатеринбурге.

Кроме строительных и девелоперских услуг ЛСР также занимается производством и реализацией строительных материалов.

В большинстве категорий товаров в 2020 году произошло падение объемов продаж. Продажи гранитного щебня упали на 7% год к году, песка — на 13%, товарного бетона — на 17%, кирпича — на 3%. И лишь объемы реализации газобетона добрались до исторического максимума — выросли на 28%.

В пресс-релизе менеджмент ЛСР указывает, что объемы продаж стройматериалов соответствуют планам компании, но не объясняет, в связи с чем запланировали такое серьезное падение.

На фоне бума на рынке недвижимости во 2 половине 2020 года общие операционные результаты ЛСР не впечатляют. Количество контрактов в натуральном выражении выросло лишь на 1% и значительно уступает 2018 году. Объем готовой недвижимости достиг многолетнего минимума. Значительно снизились и объемы продаж в сегменте строительных материалов.

В денежном выражении динамика выглядит лучше, но это связано не столько с успехами самой компании, сколько с ростом цен на недвижимость во 2 половине 2020 года на фоне ажиотажного спроса в регионах.

Тем не менее у компании крупный и сбалансированный портфель недвижимости, который составлял на начало 2020 года около 7,6 млн квадратных метров. В сентябре прошлого года компания приобрела права на застройку 143 гектаров северной части Васильевского острова, одного из самых престижных районов Санкт-Петербурга. Общая площадь жилой застройки может составить около 700 тысяч квадратных метров. Этот проект станет одним из крупнейших и сложнейших для компании. Только намыв территории может занять 3—4 года, а весь проект планируют завершить к 2034 году.