ЛСР (MCX: LSRG) — один из лидеров строительной отрасли в России. Компания ведет основную деятельность в трех регионах: Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области и Екатеринбурге.

Компания контролирует все этапы производства: от поставки стройматериалов до строительства и реализации крупных девелоперских проектов во всех сегментах недвижимости, включая возведение элитных жилых комплексов. Это позволяет компании сократить затраты на создание законченного производственного цикла и обеспечить полный контроль продукции на всех этапах производства, снизив издержки.

25 января ЛСР опубликовала неоднозначные операционные результаты за 2020 год.

Ситуация в отрасли

В первой половине 2020 года ситуация на рынке недвижимости выглядела пессимистично. Из-за распространения пандемии коронавируса и введения ограничительных мер снизилась деловая активность и начала расти безработица. Это ударило по доходам населения.

В период самоизоляции большинство операций с недвижимостью пришлось проводить в удаленном режиме, к чему многие девелоперские, банковские и государственные организации оказались не готовы. Это осложнило работу и удлинило сроки осуществления купли-продажи квартир и иного недвижимого имущества.

В Московском регионе — на крупнейшем рынке недвижимости в России — ограничительные меры оказались особенно жесткими. Многим компаниям пришлось приостановить работу на строительных площадках по указу мэра Москвы.

Но во 2 полугодии 2020 строительная отрасль восстановилась от последствий пандемии и зафиксировала рекордный рост ипотечного кредитования. Согласно данным «Дом-рф», в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов. Это на 35% больше по сравнению с 2019 годом. При этом в денежном выражении объем ипотечного кредитования вырос сразу на 50% — до 4,3 трлн рублей.

Такому росту способствовало сразу несколько факторов:

  1. Государственная поддержка строительной отрасли и запуск льготной программы ипотечного кредитования.
  2. Снижение ключевой ставки Банка России до рекордно низкой отметки.
  3. Девальвация рубля. Население ожидало подорожания недвижимости, что подстегнуло спрос.

В результате Россия вошла в топ-10 стран с максимальным ростом цен на недвижимость во 2 половине 2020 года. Предлагаю оценить, как все эти тенденции повлияли на производственные показатели ЛСР в 2020 году.

Основные операционные показатели

У ЛСР диверсифицированный портфель недвижимости: 43% приходится на дешевый сегмент жилой недвижимости, 35% — на средний бизнес-сегмент, 12% — на элитную недвижимость, и еще около 10% занимает строительство коммерческой недвижимости и бизнес-центров.

Портфель недвижимости ЛСР в 2020 году в процентах

Масс-маркет43
Бизнес-сегмент35
Элитный сегмент12
Коммерческая недвижимость8
Бизнес-центры2
Масс-маркет
43
Бизнес-сегмент
35
Элитный сегмент
12
Коммерческая недвижимость
8
Бизнес-центры
2

Несмотря на бум на рынке недвижимости, количество новых контрактов выросло по итогам 2020 года лишь на 1% год к году — до 826 тысяч квадратных метров. Более того, этот результат на 18% хуже показателя 2018 года, когда компания заключила контрактов более чем на миллион квадратных метров.

В денежном выражении ситуация значительно лучше. Благодаря росту цен на недвижимость стоимость новых контрактов в 2020 году увеличилась сразу на 13% — до 95 млрд рублей, что стало рекордным результатом для бизнеса ЛСР.

Площадь застройки в тысячах квадратных метров и стоимость контрактов в миллиардах рублей

ПлощадьСтоимость контрактов
201668170,6
201764065,3
2018100293
201981784
202082695
Площадь
2016
681
2017
640
2018
1002
2019
817
2020
826
Стоимость контрактов
2016
70,6
2017
65,3
2018
93
2019
84
2020
95

Рынок недвижимости чувствителен к ставкам по ипотеке, потому что дешевый кредит делает покупку недвижимости доступнее населению. В 2020 году ситуация на рынке ипотечного кредитования была благоприятной — спасибо государственным субсидиям и снижению ключевой ставки ЦБ.

Это нашло отражение и в результатах ЛСР. Так, по итогам 2020 года доля заключенных контрактов с использованием ипотечных кредитов выросла с 47 до 64%.

При этом количество готовой недвижимости упало до многолетнего минимума — 672 тысячи квадратных метров. Это на 19% хуже результатов 2019 года и на 33% хуже результатов 2018 года.

ЛСР не смогла в полной мере воспользоваться благоприятной ситуацией на рынке недвижимости во 2 половине 2020 года, когда цена квадратного метра взлетела. Строительство жилых комплексов — это трудоемкий процесс, он занимает несколько лет от этапа согласования до сдачи в эксплуатацию готового объекта, поэтому строительным компаниям сложно быстро реагировать на краткосрочные тренды на рынке.

Средняя цена проданной компанией недвижимости выросла на 14% год к году и составила 129 тысяч рублей за квадратный метр. Но рост цен происходил неравномерно в разных регионах России, что мы сможем увидеть далее.

Динамика готовой недвижимости в тысячах квадратных метров

201688
2017909
20181009
2019834
2020672
2016
88
2017
909
2018
1009
2019
834
2020
672

Средняя цена реализации квадратного метра в тысячах рублей

1 кв. 201894
2 кв. 201898
3 кв. 2018100
4 кв. 201899
1 кв. 2019113
2 кв. 2019114
3 кв. 2019115
4 кв. 2019109
1 кв. 2020127
2 кв. 2020108
3 кв. 2020130
4 кв. 2020143
1 кв. 2018
94
2 кв. 2018
98
3 кв. 2018
100
4 кв. 2018
99
1 кв. 2019
113
2 кв. 2019
114
3 кв. 2019
115
4 кв. 2019
109
1 кв. 2020
127
2 кв. 2020
108
3 кв. 2020
130
4 кв. 2020
143

Операционные показатели по регионам

Ключевым регионом для компании в натуральном и денежном выражении остается Санкт-Петербург.

Цены на жилье в столичном регионе давно опережают средние цены в России, но в 2020 году этот дисбаланс еще больше усилился, что можно увидеть в операционных результатах ЛСР. Если стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге выросла только на 14 и 10% соответственно, то в Москве рост цен достиг 40% по сравнению с 2019 годом.

В среднем стоимость недвижимости в Москве в 2020 году оказалась на 54% выше, чем в Санкт-Петербурге, и на 152% выше, чем в Екатеринбурге.

Структура новых контрактов в процентах

В натуральном выраженииВ денежном выражении
Санкт-Петербург62,7%57,5%
Москва22,2%34%
Екатеринбург15,1%8,5%
В натуральном выражении
Санкт-Петербург
62,7%
Москва
22,2%
Екатеринбург
15,1%
В денежном выражении
Санкт-Петербург
57,5%
Москва
34%
Екатеринбург
8,5%

Динамика средней цены квадратного метра в тысячах рублей

ЕкатеринбургМоскваСанкт-Петербург
201658146 95
201757145101
20186014692
20196417398
202071242113
Екатеринбург
2016
58
2017
57
2018
60
2019
64
2020
71
Москва
2016
146
2017
145
2018
146
2019
173
2020
242
Санкт-Петербург
2016
95
2017
101
2018
92
2019
98
2020
113

Реализация строительных материалов

Кроме строительных и девелоперских услуг ЛСР также занимается производством и реализацией строительных материалов.

В большинстве категорий товаров в 2020 году произошло падение объемов продаж. Продажи гранитного щебня упали на 7% год к году, песка — на 13%, товарного бетона — на 17%, кирпича — на 3%. И лишь объемы реализации газобетона добрались до исторического максимума — выросли на 28%.

В пресс-релизе менеджмент ЛСР указывает, что объемы продаж стройматериалов соответствуют планам компании, но не объясняет, в связи с чем запланировали такое серьезное падение.

Объемы продаж строительных материалов в тысячах кубических метров, кирпича — в миллионах штук

Гранитный щебеньПесокТоварный бетонКирпичГазобетон
2016631287428793171385
20175975756410522901509
2018754010 69911353001418
20197416824011423051413
2020693471949472961814
Гранитный щебень
2016
6312
2017
5975
2018
7540
2019
7416
2020
6934
Песок
2016
8742
2017
7564
2018
10 699
2019
8240
2020
7194
Товарный бетон
2016
879
2017
1052
2018
1135
2019
1142
2020
947
Кирпич
2016
317
2017
290
2018
300
2019
305
2020
296
Газобетон
2016
1385
2017
1509
2018
1418
2019
1413
2020
1814

Что в итоге

На фоне бума на рынке недвижимости во 2 половине 2020 года общие операционные результаты ЛСР не впечатляют. Количество контрактов в натуральном выражении выросло лишь на 1% и значительно уступает 2018 году. Объем готовой недвижимости достиг многолетнего минимума. Значительно снизились и объемы продаж в сегменте строительных материалов.

В денежном выражении динамика выглядит лучше, но это связано не столько с успехами самой компании, сколько с ростом цен на недвижимость во 2 половине 2020 года на фоне ажиотажного спроса в регионах.

Тем не менее у компании крупный и сбалансированный портфель недвижимости, который составлял на начало 2020 года около 7,6 млн квадратных метров. В сентябре прошлого года компания приобрела права на застройку 143 гектаров северной части Васильевского острова, одного из самых престижных районов Санкт-Петербурга. Общая площадь жилой застройки может составить около 700 тысяч квадратных метров. Этот проект станет одним из крупнейших и сложнейших для компании. Только намыв территории может занять 3—4 года, а весь проект планируют завершить к 2034 году.