ЦБ отменил ограни­чение полной стои­мости ипотечных кредитов: что это значит для заем­щиков

43
ЦБ отменил ограни­чение полной стои­мости ипотечных кредитов: что это значит для заем­щиков
Аватар автора

Елена Грудинина

ипотечный брокер

Страница автора

Новое правило будет действовать до 31 марта 2025 года и призвано стабилизировать рынок недвижимости.

Расскажу, чего ждать заемщикам.

Что такое ПСК — полная стоимость кредитов

Полная стоимость кредита — это общая сумма, которую заемщик отдаст банку. Мы подробно рассказывали в другой статье, чем отличается полная плата по кредиту от реальной. Основное отличие — в полную стоимость входят любые расходы при получении кредита или после него.

Например, в ПСК банк включает кроме общей суммы долга и начисленных процентов дополнительные расходы: оценку, страховку или оплату электронной регистрации ипотеки.

Но в ПСК не входят траты, которые могут возникнуть из-за действий заемщика, например проценты за просрочку.

ЦБ до сих пор регулировал размер ПСК для ипотек — ежеквартально рассчитывал показатель и публиковал на своем официальном сайте. Формула расчета такова: предельное значение не может превышать 292% годовых, или среднерыночного значения ПСК, увеличенного на 1/3.

В своих таблицах ЦБ сразу указывает предельное значение в процентах годовых.

Центробанк устанавливает ПСК не только для ипотек, но и для других кредитов. Вот как выглядели пределы по потребкредитам весной и летом 2024 года. Источник: cbr.ru
Центробанк устанавливает ПСК не только для ипотек, но и для других кредитов. Вот как выглядели пределы по потребкредитам весной и летом 2024 года. Источник: cbr.ru

Почему ЦБ отменил ограничения ПСК по ипотеке

14 сентября 2024 года ЦБ поднял ключевую ставку до 19%. Банки также стали поднимать ставки по всем видам кредитов, иначе им было бы невыгодно их выдавать.

Средняя ипотечная ставка не по льготным программам на покупку квартиры в октябре 2024 года — 18,9%. А предельная ставка по таким кредитам, рассчитанная ЦБ в августе 2024 года, — 24,519%. По ипотеке на строительство частного дома — 24,975%.

Минимальные ипотечные ставки в крупнейших банках близки к предельным.

Например, в ВТБ базовая ставка — 23,7% при минимальном взносе от 15,1% со страхованием и подтверждением дохода. В Сбербанке — 24,5% при взносе от 10%.

В сложные для экономики периоды ЦБ периодически устанавливает мораторий на ограничения ПСК, то есть временно отменяет лимит. В последние годы так неоднократно делали с потребительскими кредитами, но 1 июля 2024 года ЦБ вернул ограничения по ПСК.

В этот раз ЦБ отменил ограничение ПСК по ипотечным займам, чтобы банки могли выдавать кредиты в условиях высокой ключевой ставки. Это позволит не перекладывать на плечи заемщиков недополученный банком доход через повышение стоимости недвижимости. То есть ЦБ надеется избежать завышения стоимости покупаемого жилья, из-за которого людям предлагают более низкие проценты по ипотеке.

Логика регулятора такая: пусть ипотека будет по более высоким ставкам, но участникам рынка не придется завышать цену жилья. Такое завышение негативно сказывается на всех, в том числе рискованно для самих банков: если заемщик перестанет платить, продавать квартиру придется по реальной цене, а не по завышенной.

Что все это значит для заемщиков

Более высокие ставки — повышенный ежемесячный платеж по ипотеке. А значит, не каждый заемщик будет проходить по доходу, потому что так называемые макропруденциальные надбавки, которые учитывает банк при оценке заемщика, ЦБ не отменял.

Сохраняется требование Банка России формировать повышенные резервы, если банк выдает рискованную ипотеку. Это работает, в частности, для заемщиков с показателем долговой нагрузки более 70% или тех, кто вносит маленький первоначальный взнос, например 10%.

Если коротко, чтобы получить ипотеку, нужно будет показывать более высокий доход или брать кредит на более долгий срок. До снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные кредиты по рыночным ставкам не будут легкодоступными для людей со средними и низкими доходами.

В августе НБКИ — одно из крупнейших кредитных бюро — посчитало, что комфортный ежемесячный доход для оформления ипотеки вырос за последние годы до рекордных 103 200 ₽.

При этом выдавать кредиты больше чем на 30 лет ЦБ планирует запретить с 1 января 2025 года.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаГотовы брать ипотеку по сегодняшним ставкам?
  • Станислав ХудынцевНет ставка слишком высока! asdf3
  • ЙцукенПусть лучше тот кто взял по ставке 25 напишет как зачем и почему он это сделал41
  • НикитаДа кто эти люди, кто берут ипотеку за 25% годовых?13
  • Выдра в гетрахНикита, скорее всего, те, у кого вообще выбора нет. Например, молодые специалисты, молодые семьи. Жить-то где-то надо...1
  • DmitryНикита, А как иначе купить квартиру сейчас? Имеем что имеем1
  • НикитаВыдра, есть аренда.0
  • НикитаDmitry, переждать, подкопить. Тем более такие сладкие ставки на депозитах.3
  • ХойяНикита, могу пофантазировать, например, некто продаёт квартиру с большим дисконтом, потому что срочно нуждается в деньгах, у покупателя нет полностью необходимой суммы, но он рассчитывает в ближайшее время ею разбиться, чтобы погасить ипотеку. Но вообще это означает, что за год нужно выплачивать четверть стоимости квартиры. Безумие.15
  • Хойя(Разжиться, а не разбиться)4
  • НикитаХойя, согласен, если сумма кредита небольшая, а дисконт того стоит, то это вариант.5
  • ObvНикита, я даже не буду вспоминать, что случилось в депозитами в сбербанке СССР. Но совсем недавно "что-то случилось" с валютными депозитами, слыхали? Да, вернули, но другими бумажками. А если у вас вопрос, какими другими бумажками можно при желании вернуть рублевые депозиты, то можете погуглить, например, по словам "облигации государственного займа". Опционально можно добавить "выигрышного". Скажите честно, у вас никаких подобных опасений нет?5
  • НикитаObv, я считаю, что такие действия обрушат экономику полностью. Это совершенно не выгодно государству. Текущая ситуация в экономике несопоставима с ситуацией начала 90-х. Если вы под «облигациями государственного займа» подразумеваете не ОФЗ, а военные облигации, то даже в разгар Великой Отечественной войны подписка составляла только 1 месячный заработок в год, а вклады не изымались. Можно вообще эту тему в тупик завести: вспомнить, как в 1917 забирали квартиры и устраивали коммуналки, и заявить, что квартиры покупать тоже опасно.10
  • Александр ТНикита, айтишники же, им какое дело на проценты)0
  • ObvНикита, валютные депозиты вернули другими бумажками и ничего не рухнуло. Абсолютно уверен, что и если вклады не отдать, то ничего не рухнет. Опять же, на Кипре вклады почикали и ничего, жив-здоров Кипр. Еще большой вопрос, что будет хуже для экономики, если эти вклады пойдут забирать массово или если их не отдадут. Массовое снятие даст гиперок (он, вероятно, и без этого будет, но при снятии вкладов - куда с большей вероятностью и размахом). От гиперка больше всех пострадают самые бедные, у которых и вкладов то нет, и которых много. Причем пострадают витально, удар будет нанесен по средствам, на которые они живут. А вклады - это излишки. И волюнтаризм с ними создаст куда меньше витальных проблем для населения. Поэтому я бы как следует задумался, что сочтут более плохим - обезжирить всех, создавая самым бедным витальные проблемы, или обезжирить относительно богатеньких на излишки. И кажется, что выбор весьма очевиден. А квартиры покупать, конечно, и опасно и просто глупо. Если очередной Пригожин, который далеко не невероятен, доедет до Москвы, что тоже не невероятно, и в ней начнутся бои, что тоже не невероятно, то деньги (желательно в СКВ - оно и надежнее и компактнее) можно засунуть в трусы и уехать. А квартиру в трусы не засунешь. Это не говоря уже о перспективах рынка недвижимости и без таких историй.0
  • НикитаObv, а если зомби апокалипсис начнется, то тогда что? Можно рассматривать маловероятные сценарии. Но если подходить к этой задаче строго математически, то эти риски можно снизить посредством диверсификации портфеля. У некоторых людей есть так называемое предпочтение нулевого риска — склонность выбирать стратегию, при которой один из нескольких рисков исчезает полностью, вместо стратегии, которая частично снижает несколько рисков, даже если в этом случае общий риск окажется ниже. Это является когнитивным искажением.6
  • НикитаАлександр, да там мало льготников осталось. Москвичи и Питерцы больше не считаются.1
  • ObvНикита, не буду врать, что рад за ваш оптимизм, если вам кажется, что при повышении трат на оборону и безопасность с 30% расходов бюджета до 40.9% и ставке ЦБ пока "всего то" 19% (в следующем году, я считаю, увидим и 25-30%), всё это является маловероятными сценариями.3
  • Заясь, заясьЙцукен, наши покупатели, например, берут, т.к. планируют вскоре продать свою недвижимость и загасить ипотеку. Деньги им нужны сейчас, чтобы не упустить выгодное предложение6
  • МихаилЙцукен, иду сейчас на сделку под 23 процента, с пв в 20 процентов, чтобы снять обременение в виде залога по ипотеке у продавца - обязательное условие для работодателя(снять все обременения), и погасить через займ работодателя ипотеку, и дальше выплачивать под 6.5 процентов годовых с учётом мат выгоды. И да, сам обьект сейчас по достаточно выгодной цене. Вторичка.16
  • DarudeКонечно, нет. Дичь брать по нынешним ставкам. Плавали, знаем. Все циклично. Сам из этой сферы. Поэтому дождемся лучших времен. Это касается и ипотек, и потребов0
  • Анастасия РязановаМихаил, яндекс?2
  • DmitryНикита, человеку, у которого нет денег, эти ставки по депозитам вообще ни о чем.5
  • НикитаDmitry, человеку, у которого нет деньги и ипотека ни о чем. Вы требуемый размер первоначального взноса видели?9
  • Выдра в гетрахНикита, если платёж примерно одинаковый или даже меньше, то могут брать с надеждой рефинансировать потом. В моём городе аренда стоит неадекватных денег, меня бы жаба задавила платить столько за чужое жильё ;) (Чисто теоретезирую, никогда не оказывалась в такой ситуации)0
  • НикитаВыдра, откуда взяться одинаковому платежу при ставке по кредиту 25%?!8
  • MScНикита, а то что третий год длится, сильно выгодно государству?0
  • НикитаMSc, в Т-Ж запрещены политические дискуссии. Соблюдайте правила, не провоцируйте.0
  • Е.SЙцукен, те кто сейчас берут ипотеку на вторичку, добирают небольшую недостающую сумму. Скажем из двушки в трешку переезжают и докладывают ипотечный миллион. Или идут на сделку альтернативу когда продаешь квартиру и сразу гасишь бОльшую часть ипотечного долга.12
  • Полиция Т—ЖГраждане, просим не продолжать политические дискуссии0
  • Alexandro Puritoя бы не брал, но тут нет адекватных прогнозов, когда лучшие времена наступят. уже 3 года скоро это все идет и наверное еще год, может два точно... но при текущей внешней коньюктура ничего не улучшится почти при любых исходах. хотя снижение скажем процентов до 13-15 вероятно вероятно. но даже без внешних факторов предсказать, что произойдет когда экономика перестанет накачиваться военными деньгами, не так легко предсказать, как кажется4
  • ИванХойя, не совсем: четверть не стоимости квартиры, а взятого кредита8
  • AIЙцукен, ставку можно пересмотреть, а цену нет. Если есть свободные средства и возможность обслуживать кредит, можно брать по ставке и 30%. Рубли станут деревянными быстрее, чем "рухнет" стоимость недвижимости.4
  • ВладиМир ...Дом.рф до последнего держал ставку 17%, но в тоже время на ходу менял другие условия ипотеки. И ничего не поделать, у других банков тогда (конец августа) уже было 20% на вторичку0
  • Сергей ВарламовЙцукен, а как еще покупать квартиры?1
  • Сергей ВарламовНикита, ну это конечно пиздец просто..0
  • Константин БасаловЙцукен, могут по такой ставке взять с хорошим дисконтом в расчёте на понижение ставки в будущем году и дальнейшем рефинансировании кредита. То есть люди как бы верят, что они 25% будут платить меньше года, при этом уменьшают базу кредита за счет хорошей скидки. Но тут уже не известно как пойдет дальше вся эта история со ставкой.1
  • КириллУ кого есть 50% от ипотеки почему бы и не взять. Они продают свое, или ждут продажи. Продадут и полностью загасят ипотеку. Думаю только так можно0
  • ОльгаНет0
  • Олег БердникОтмените ипотеку , ее не было когда-то в 2000, зачем она такая сейчас если недоступна хотя бы иллюзий не будет.Ну это впереди когда покупательная способность станет близкой к нулю и даст еще большую спекуляцию и завуалированный обман населения банками и агентствами недвижимости. Чтобы регулировать нужно иметь реальное влияние на участников рынка. Нужно понимать что банки никак не подвластны ЦБ они живут своей частной жизнью .Здравый смысл просто отсутствует напрочь в таких решениях. Все остальное просто слова чтобы как-то объяснить сектор экономики со сверхприбылями и это тогда когда население особенно молодёжь нуждается в своем угле. Не будет демографии и рожать никто не собирается на улице. Когда ж наконец дойдет что демография главное для чего все это существует. Позор.3
  • ОттоОлег, вы из какого дремучего угла вылезли? Не можете позволить ипотеку – не рожайте.0
  • АлексейТоже самое мне говорили, когда годы назад брал ипотеку под 16%2
  • Павел ВолковНет конечно. Как экономист, я прекрасно понимаю, что с такой ставкой - это утопия. Щас только выгодно на депозиты денежки откладывать. В золото уже поздно инвестировать, надо было до апреля. Ипотеку можно брать, только если нужно очень срочно и у тебя есть не менее 80% первоночального взноса и ты готов закрыть кредит в ближайшие два года, тогда ещё как то....0
  • Анжелика КотляроваНет0