С 3 октября 2018 года акции Raven Property торгуются на Московской бирже. Компания строит и покупает складские помещения. Среди арендаторов — «Ашан», «Окей», «Перекресток» и другие компании. Еще у компании три бизнес-центра. Посмотрим на ее бизнес подробнее.

Склады

Складские помещения Raven Property находятся в Москве, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Суммарная площадь, которую сдают, — 1,76 млн квадратных метров.

В презентациях и пресс-релизах Raven Property раскрывает часть данных по складам.

Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.  Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.
Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.  Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.
Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3

На четырех складах достраиваются павильоны общей площадью 409,2 тысячи квадратных метров. Когда закончат стройку, суммарная площадь складов вырастет на 23% — до 2,17 млн квадратных метров. Только даты неизвестны.

Еще у компании есть три нереализованных земельных участка: два в Омске и один в Нижнем Новгороде.

Стройки Raven Property в тысячах квадратных метров

Стройки Raven Property в тысячах квадратных метров

СкладПланируемая площадьЗанятоДостраивают
Новая Рига198,268130,3
Ногинск334,4203,8130,9
Лобня73,051,720,7
Ростов-на-Дону228,1101,4127,4
Итого833,7424,9409,3
Новая Рига
Планируемая площадь
198,2
Занято
68
Достраивают
130,3
Ногинск
Планируемая площадь
334,4
Занято
203,8
Достраивают
130,9
Лобня
Планируемая площадь
73,0
Занято
51,7
Достраивают
20,7
Ростов-на-Дону
Планируемая площадь
228,1
Занято
101,4
Достраивают
127,4
Итого
Планируемая площадь
833,7
Занято
424,9
Достраивают
409,3

Доходность помещений

70,1% общей площади компании находится в Москве, 17,6% — в Санкт-Петербурге. Сотрудники анализируют два рынка на доходность. Текущая средняя доходность сдачи площади в Москве — 11,5%, в Петербурге — 12%. В регионах больше, но там и конкуренция меньше.

Если сравнивать первые полугодия 2017 и 2018 годов: занятая арендаторами площадь увеличилась с 79 до 87%. Но средняя цена квадратного метра упала с 5600 до 4900 рублей.

На графиках слева сначала показывали стоимость одного квадратного метра в долларах, потом в рублях. Возможно, раньше большая часть площади сдавалась в долларах. В 1 полугодии 2018 года на арендные платежи в долларах пришлось 29%.

Источник: Презентация Raven Property за 1 пол. 2018 года, стр. 5 — рынок складов
Источник: Презентация Raven Property за 1 пол. 2018 года, стр. 5 — рынок складов

Финансовые показатели

Компания крупная, со сложным продуктом — появляются различные бумажные прибыли или убытки, которые не влияют на реальные деньги компании. Например, Raven Property каждый квартал переоценивает стоимость складов. В чем смысл: компания указывает в финансовой отчетности стоимость складов — информация нужна, чтобы оценить, сколько активов у компании. Отчетность требует показывать инвесторам реальную стоимость, но цены на недвижимость постоянно меняются — приходится переоценивать имущество. Из-за этого у компании часто получается денежный убыток на бумаге.

В таблице я показал выручку, чистую прибыль и операционный денежный поток. Выручка — это деньги, полученные от арендных платежей. Чистая прибыль — это деньги за вычетом всех расходов.

Операционный денежный поток — это деньги, которые компания получила на счета и с которых заплатила проценты и налоги. В этом показателе нет бумажной прибыли или расходов. В целом: компания финансово нестабильна — непонятно, что от нее ждать в следующем полугодии.

Финансовые показатели Raven Property. Проценты — рост к показателю год назад

Финансовые показатели Raven Property. Проценты — рост к показателю год назад

ВыручкаЧистая прибыльОперационный денежный поток
1 пол. 2015118,3 −11%−20,669,7 −13%
2 пол. 2015101,4 −19%−171,866,4 −25%
1 пол. 201697,7 −17%8,849,9 −28%
2 пол. 201697,6 −4%−1,068,1 +3%
1 пол. 201795,4 −2%9,248,8 −2%
2 пол. 2017132,7 +36%48,576,7 +13%
1 пол. 2018109,3 +15%−41,155,9 +15%
1 пол. 2015
Выручка
118,3 (−11%)
Чистая прибыль
−20,6
Операционный денежный поток
69,7 (−13%)
2 пол. 2015
Выручка
101,4 (−19%)
Чистая прибыль
−171,8
Операционный денежный поток
66,4 (−25%)
1 пол. 2016
Выручка
97,7 (−17%)
Чистая прибыль
8,8
Операционный денежный поток
49,9 (−28%)
2 пол. 2016
Выручка
97,6 (−4%)
Чистая прибыль
−1,0
Операционный денежный поток
68,1 (+3%)
1 пол. 2017
Выручка
95,4 (−2%)
Чистая прибыль
9,2
Операционный денежный поток
48,8 (−2%)
2 пол. 2017
Выручка
132,7 (+36%)
Чистая прибыль
48,5
Операционный денежный поток
76,7 (+13%)
1 пол. 2018
Выручка
109,3 (+15%)
Чистая прибыль
−41,1
Операционный денежный поток
55,9 (+15%)

Долги

У компании 824,3 млн долларов кредитов и займов — пока это просто сумма. Чтобы что-то понять, инвесторы сравнивают долг с EBITDA. Результат — количество годовых прибылей, необходимое, чтобы погасить все долги. Если показатель меньше 3, у компании нет проблем с кредитами. Больше — сильно уменьшается прибыль из-за процентных платежей. Формула EBITDA: операционная прибыль + амортизация.

Данные взял из финансового отчета Raven Property за 1 полугодие 2018 года: на стр. 10: Operating profit / (loss) before profits and losses on investment property в колонке Total — операционная прибыль. На стр. 12: Interest bearing loans and borrowings в колонке — займы и кредиты. На стр. 14: Depreciation — амортизация.

За 12 месяцев EBITDA Raven Property — 173,6 млн долларов. Долг / EBITDA — 4,7. Это очень много. Риска банкротства нет: у компании на счетах 198 млн долларов. Также Raven Property любит выпускать дополнительные акции: выход на Московскую биржу — это один из способов привлечь бесплатные деньги. Инвестор покупает акции — компания получает деньги для развития.

Структура акций и дивиденды

У компании сложная структура ценных бумаг: обыкновенные, привилегированные, конвертируемые привилегированные акции и варранты. На Московскую биржу выпустили обыкновенные акции, но дивиденды платят только по привилегированным акциям, которые размещены на Лондонской бирже.

С держателями обыкновенных акций расплачиваются выкупом акций. Компания объявляет цену, по которой выкупит акции, — инвесторы соглашаются продать или держат бумаги дальше. Акции выкупают дважды в год. Я понимаю смысл операции для компании: по выкупленным акциям не нужно платить налоги, — но в чем плюс для инвесторов — непонятно: при продаже приходится платить комиссию и налог на прибыль.

76% обыкновенных акций принадлежат различным иностранным фондам. Это хорошо: труднее вывести деньги через дочерние компании.

Что дальше

Вот мое мнение. Последние выходы на Московскую биржу идут по стандартной схеме: продаем инвесторам подороже → акции неинтересны по текущим ценам → цена акций падает. Посмотрите на графики таких компаний: «Детский мир», «Обувь России», Globaltruck, En+ и X5 Retail Group. Между компаниями есть связь: все они дорогие по мультипликаторам в своем секторе. Чистых аналогов Raven Property на Московской бирже нет, но если сравнивать со строительными компаниями — компания дорогая.

У Raven Property большой долг и странная дивидендная политика. Я буду ждать следующих финансовых отчетов. Через две-три недели начинается сезон корпоративных отчетов: компании будут рассказывать, сколько заработали или потеряли денег. Инвесторам покажут презентации с текущими достижениями и планами. У вас есть время прочитать теорию и потренироваться:

  1. Как оценивать стоимость компании.
  2. Что такое мультипликаторы.
  3. Как читать финансовую отчетность.