С 3 октября 2018 года акции Raven Property торгуются на Московской бирже. Компания строит и покупает складские помещения. Среди арендаторов — «Ашан», «Окей», «Перекресток» и другие компании. Еще у компании три бизнес-центра. Посмотрим на ее бизнес подробнее.

Склады

Складские помещения Raven Property находятся в Москве, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Суммарная площадь, которую сдают, — 1,76 млн квадратных метров.

В презентациях и пресс-релизах Raven Property раскрывает часть данных по складам.

Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.  Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.
Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.  Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3
Land — купленная земля в гектарах. Большая часть земли застраивается складами (GLA). Area let — сданное в аренду пространство. Occupancy — процент сданного пространства на складе. Sub-total warehouse — склады, sub-total office — офисы.
Источник: Презентация Raven Property по итогам 6 месяцев 2018 года, стр. 3

На четырех складах достраиваются павильоны общей площадью 409,2 тысячи квадратных метров. Когда закончат стройку, суммарная площадь складов вырастет на 23% — до 2,17 млн квадратных метров. Только даты неизвестны.

Еще у компании есть три нереализованных земельных участка: два в Омске и один в Нижнем Новгороде.

Стройки Raven Property в тысячах квадратных метров

Стройки Raven Property в тысячах квадратных метров

Склад Планируемая площадь Занято Достраивают
Новая Рига 198,2 68 130,3
Ногинск 334,4 203,8 130,9
Лобня 73,0 51,7 20,7
Ростов-на-Дону 228,1 101,4 127,4
Итого 833,7 424,9 409,3
Новая Рига
Планируемая площадь
198,2
Занято
68
Достраивают
130,3
Ногинск
Планируемая площадь
334,4
Занято
203,8
Достраивают
130,9
Лобня
Планируемая площадь
73,0
Занято
51,7
Достраивают
20,7
Ростов-на-Дону
Планируемая площадь
228,1
Занято
101,4
Достраивают
127,4
Итого
Планируемая площадь
833,7
Занято
424,9
Достраивают
409,3

Доходность помещений

70,1% общей площади компании находится в Москве, 17,6% — в Санкт-Петербурге. Сотрудники анализируют два рынка на доходность. Текущая средняя доходность сдачи площади в Москве — 11,5%, в Петербурге — 12%. В регионах больше, но там и конкуренция меньше.

Если сравнивать первые полугодия 2017 и 2018 годов: занятая арендаторами площадь увеличилась с 79 до 87%. Но средняя цена квадратного метра упала с 5600 до 4900 рублей.

На графиках слева сначала показывали стоимость одного квадратного метра в долларах, потом в рублях. Возможно, раньше большая часть площади сдавалась в долларах. В 1 полугодии 2018 года на арендные платежи в долларах пришлось 29%.

Источник: Презентация Raven Property за 1 пол. 2018 года, стр. 5 — рынок складов
Источник: Презентация Raven Property за 1 пол. 2018 года, стр. 5 — рынок складов

Финансовые показатели

Компания крупная, со сложным продуктом — появляются различные бумажные прибыли или убытки, которые не влияют на реальные деньги компании. Например, Raven Property каждый квартал переоценивает стоимость складов. В чем смысл: компания указывает в финансовой отчетности стоимость складов — информация нужна, чтобы оценить, сколько активов у компании. Отчетность требует показывать инвесторам реальную стоимость, но цены на недвижимость постоянно меняются — приходится переоценивать имущество. Из-за этого у компании часто получается денежный убыток на бумаге.

В таблице я показал выручку, чистую прибыль и операционный денежный поток. Выручка — это деньги, полученные от арендных платежей. Чистая прибыль — это деньги за вычетом всех расходов.

Операционный денежный поток — это деньги, которые компания получила на счета и с которых заплатила проценты и налоги. В этом показателе нет бумажной прибыли или расходов. В целом: компания финансово нестабильна — непонятно, что от нее ждать в следующем полугодии.

Финансовые показатели Raven Property. Проценты — рост к показателю год назад

Финансовые показатели Raven Property. Проценты — рост к показателю год назад

Выручка Чистая прибыль Операционный денежный поток
1 пол. 2015 118,3 −11% −20,6 69,7 −13%
2 пол. 2015 101,4 −19% −171,8 66,4 −25%
1 пол. 2016 97,7 −17% 8,8 49,9 −28%
2 пол. 2016 97,6 −4% −1,0 68,1 +3%
1 пол. 2017 95,4 −2% 9,2 48,8 −2%
2 пол. 2017 132,7 +36% 48,5 76,7 +13%
1 пол. 2018 109,3 +15% −41,1 55,9 +15%
1 пол. 2015
Выручка
118,3 (−11%)
Чистая прибыль
−20,6
Операционный денежный поток
69,7 (−13%)
2 пол. 2015
Выручка
101,4 (−19%)
Чистая прибыль
−171,8
Операционный денежный поток
66,4 (−25%)
1 пол. 2016
Выручка
97,7 (−17%)
Чистая прибыль
8,8
Операционный денежный поток
49,9 (−28%)
2 пол. 2016
Выручка
97,6 (−4%)
Чистая прибыль
−1,0
Операционный денежный поток
68,1 (+3%)
1 пол. 2017
Выручка
95,4 (−2%)
Чистая прибыль
9,2
Операционный денежный поток
48,8 (−2%)
2 пол. 2017
Выручка
132,7 (+36%)
Чистая прибыль
48,5
Операционный денежный поток
76,7 (+13%)
1 пол. 2018
Выручка
109,3 (+15%)
Чистая прибыль
−41,1
Операционный денежный поток
55,9 (+15%)

Долги

У компании 824,3 млн долларов кредитов и займов — пока это просто сумма. Чтобы что-то понять, инвесторы сравнивают долг с EBITDA. Результат — количество годовых прибылей, необходимое, чтобы погасить все долги. Если показатель меньше 3, у компании нет проблем с кредитами. Больше — сильно уменьшается прибыль из-за процентных платежей. Формула EBITDA: операционная прибыль + амортизация.

Данные взял из финансового отчета Raven Property за 1 полугодие 2018 года: на стр. 10: Operating profit / (loss) before profits and losses on investment property в колонке Total — операционная прибыль. На стр. 12: Interest bearing loans and borrowings в колонке — займы и кредиты. На стр. 14: Depreciation — амортизация.

За 12 месяцев EBITDA Raven Property — 173,6 млн долларов. Долг / EBITDA — 4,7. Это очень много. Риска банкротства нет: у компании на счетах 198 млн долларов. Также Raven Property любит выпускать дополнительные акции: выход на Московскую биржу — это один из способов привлечь бесплатные деньги. Инвестор покупает акции — компания получает деньги для развития.

Структура акций и дивиденды

У компании сложная структура ценных бумаг: обыкновенные, привилегированные, конвертируемые привилегированные акции и варранты. На Московскую биржу выпустили обыкновенные акции, но дивиденды платят только по привилегированным акциям, которые размещены на Лондонской бирже.

С держателями обыкновенных акций расплачиваются выкупом акций. Компания объявляет цену, по которой выкупит акции, — инвесторы соглашаются продать или держат бумаги дальше. Акции выкупают дважды в год. Я понимаю смысл операции для компании: по выкупленным акциям не нужно платить налоги, — но в чем плюс для инвесторов — непонятно: при продаже приходится платить комиссию и налог на прибыль.

76% обыкновенных акций принадлежат различным иностранным фондам. Это хорошо: труднее вывести деньги через дочерние компании.

Что дальше

Вот мое мнение. Последние выходы на Московскую биржу идут по стандартной схеме: продаем инвесторам подороже → акции неинтересны по текущим ценам → цена акций падает. Посмотрите на графики таких компаний: «Детский мир», «Обувь России», Globaltruck, En+ и X5 Retail Group. Между компаниями есть связь: все они дорогие по мультипликаторам в своем секторе. Чистых аналогов Raven Property на Московской бирже нет, но если сравнивать со строительными компаниями — компания дорогая.

У Raven Property большой долг и странная дивидендная политика. Я буду ждать следующих финансовых отчетов. Через две-три недели начинается сезон корпоративных отчетов: компании будут рассказывать, сколько заработали или потеряли денег. Инвесторам покажут презентации с текущими достижениями и планами. У вас есть время прочитать теорию и потренироваться:

  1. Как оценивать стоимость компании.
  2. Что такое мультипликаторы.
  3. Как читать финансовую отчетность.