Хорошо, да не очень: обзор первого полугодия девелоперской компании «Эталон»

«Эталон» (MCX: ETLN) — один из крупнейших в России холдингов в сфере строительства и девелопмента, который фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге. Компания работает на рынке более 30 лет и за это время ввела в эксплуатацию 7,5 млн квадратных метров недвижимости.

27 сентября компания опубликовала консолидированную финансовую отчетность по итогам первого полугодия 2021 года, где отразила рост основных финансовых показателей на фоне высоких цен на жилую недвижимость в своих регионах.

Предлагаю рассмотреть динамику основных финансовых показателей, чтобы понять, насколько эффективно бизнес использует благоприятную рыночную конъюнктуру на девелоперском рынке.

Дисклеймер: если мы пишем, что что-то выросло или упало на X%, то по умолчанию подразумеваем сравнение с данными отчета за аналогичный период прошлого года, если не указано другое.

Начиная со второй половины прошлого года Россия вошла в первую десятку в мире по росту цен на жилье. В столичных регионах цены росли быстрее, чем в среднем по рынку. Если во втором квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 199,1 тысячи рублей, то во втором квартале 2021 года средняя цена уже достигала 262,3 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге за аналогичный период средняя цена квадратного метра выросла с 135,5 до 184,1 тысячи рублей за квадратный метр.

Благодаря росту средней цены продаж «Эталон» сумел заработать рекордную сумму в первом полугодии текущего года — 41,15 млрд рублей против 29,52 млрд рублей за первое полугодие 2020 года. При этом в натуральном выражении новые продажи даже немного сократились: с 220,96 до 220,94 тысячи квадратных метров, что стало минимумом за последние годы.

Количество заключенных контрактов выросло на 10% — до 4286. Судя по тому, что количество контрактов выросло, но натуральные продажи сократились, можно сделать вывод, что на фоне роста цен люди покупают квартиры меньшей площади.

В результате денежные поступления от продаж выросли на 30% — до 40,89 млрд рублей.

Благодаря высоким ценам на жилую недвижимость выручка от продаж «Эталона» выросла на 29% — до рекордных 39,88 млрд рублей. Из них 22,02 млрд рублей пришлось на Московский регион, а 17,87 млрд рублей — на Санкт-Петербург.

В первой половине текущего года инфляция в России оказалась выше прогнозов. Цены на строительные материалы и работы выросли, и в результате себестоимость продаж недвижимости увеличилась на 12% — до 26,09 млрд рублей. Также выросли общие и административные расходы на 6% — до 2,45 млрд рублей.

Выручка компании росла быстрее себестоимости и операционных расходов, из-за чего операционная прибыль увеличилась практически в 3 раза: с 2,2 до 6,46 млрд рублей.

Финансовые доходы сократились с 1,13 до 0,64 млрд рублей из-за снижения процентных доходов от денег и банковских депозитов. Финансовые расходы при этом выросли с 4,17 до 4,41 млрд рублей, что привело к росту чистых финансовых расходов на 28% — до 3,71 млрд рублей.

В результате чистая прибыль «Эталона» составила 1,3 млрд рублей — против зафиксированного чистого убытка в 1,77 млрд рублей за аналогичный период прошлого года.

Общий долг «Эталона» вырос на 19% за полгода из-за роста суммы долгосрочных кредитов и займов с 34,6 до 50,3 млрд рублей за счет увеличения проектного финансирования с 5 до 19,6 млрд рублей.

Проектное финансирование государство ввело вместо долевого, чтобы снизить риск мошенничества при покупке недвижимости. Суть в следующем: между застройщиком и покупателем появляется финансовый посредник — обычно крупный банк, — который гарантирует чистоту сделки и исполнения обязательств каждой из сторон. Будущий владелец недвижимости платит деньги не напрямую девелоперу, а финансовой организации — посреднику. Банк, в свою очередь, перечисляет деньги застройщику на финансирование строительства, но часть замораживает на специальных счетах эскроу — эти деньги девелопер получит только после того, как сдаст готовый объект в эксплуатацию.

Это негативный фактор для строительной отрасли, поскольку в отличие от долевого финансирования, которое было бесплатным для застройщиков, проектное выдается банком под определенный процент.

Объемы денег и их эквивалентов у компании выросли с 25,8 до 40 млрд рублей, что в основном связано с ростом суммы в банках на счетах эскроу с 23,6 до 37,9 млрд рублей.

В результате чистый долг компании вырос на 3% с начала года и составил 20,3 млрд рублей. Уровень долговой нагрузки по коэффициенту «чистый долг / EBITDA» и вовсе сократился с 1,2 до 0,9× на фоне роста показателя EBITDA в первом полугодии.

В последние годы «Эталон» постепенно поднимал целевой уровень дивидендных выплат с 15—30 до 40—70% от чистой прибыли. В сентябре этого года совет директоров внес изменения в дивидендную политику. Согласно новым правилам компания будет стремиться направлять на дивиденды от 40 до 70% от чистой прибыли по МСФО. Выплачивать дивиденды будут раз в году по итогам отчетного года, при этом рекомендация выдается не позднее 31 мая.

С точки зрения ключевых финансовых показателей первая половина 2021 года выглядит успешно: рекордная выручка, почти трехкратный рост операционной прибыли, 1,3 млрд чистой прибыли против убытка за аналогичный период прошлого года. Но такими результатами «Эталон» обязан благоприятной рыночной конъюнктуре и росту цен на жилые квадратные метры в Москве и Санкт-Петербурге. С точки зрения натуральных продаж компания снизила объемы реализации до многолетнего минимума, а объемы ввода в эксплуатацию и вовсе рухнули в первом полугодии с 177,4 до 3 тысяч квадратных метров.

В 3 квартале стоимость жилой недвижимости продолжила расти, но вероятно, что это остаточный рост и впереди рынок недвижимости ждет коррекция. Так, в исследовании «Авито-недвижимости» сообщается, что спрос на новостройки в июле — сентябре рухнул на 25%. Это может стать тревожным звоночком для всей девелоперской отрасли.

Летом государство продлило льготную ипотеку до 2022 года, но увеличило ставку и уменьшило предельную сумму кредита до 3 млн рублей. Кроме того, Центральный банк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции. Только с марта по сентябрь этого года ставка выросла с 4,25 до 6,75%, и, вероятно, это не последнее повышение в этом году. Все эти факторы негативно влияют на спрос и могут вызвать коррекцию на рынке первичной недвижимости.