«Эталон» (MCX: ETLN) — один из крупнейших в России холдингов в сфере строительства и девелопмента, который фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге. Компания работает на рынке более 30 лет и за это время ввела в эксплуатацию 7,5 млн квадратных метров недвижимости.

27 сентября компания опубликовала консолидированную финансовую отчетность по итогам первого полугодия 2021 года, где отразила рост основных финансовых показателей на фоне высоких цен на жилую недвижимость в своих регионах.

Предлагаю рассмотреть динамику основных финансовых показателей, чтобы понять, насколько эффективно бизнес использует благоприятную рыночную конъюнктуру на девелоперском рынке.

Дисклеймер: если мы пишем, что что-то выросло или упало на X%, то по умолчанию подразумеваем сравнение с данными отчета за аналогичный период прошлого года, если не указано другое.

Операционные показатели

Начиная со второй половины прошлого года Россия вошла в первую десятку в мире по росту цен на жилье. В столичных регионах цены росли быстрее, чем в среднем по рынку. Если во втором квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 199,1 тысячи рублей, то во втором квартале 2021 года средняя цена уже достигала 262,3 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге за аналогичный период средняя цена квадратного метра выросла с 135,5 до 184,1 тысячи рублей за квадратный метр.

Средняя цена квартиры, тысяч рублей за м²

Москва Санкт-Петербург
2к2020 199,1 135,5
3к2020 214,5 149,2
4к2020 221,1 162,7
1к2021 230,0 184,2
2к2021 262,3 184,1
Москва
2к2020
199,1
3к2020
214,5
4к2020
221,1
1к2021
230,0
2к2021
262,3
Санкт-Петербург
2к2020
135,5
3к2020
149,2
4к2020
162,7
1к2021
184,2
2к2021
184,1

Благодаря росту средней цены продаж «Эталон» сумел заработать рекордную сумму в первом полугодии текущего года — 41,15 млрд рублей против 29,52 млрд рублей за первое полугодие 2020 года. При этом в натуральном выражении новые продажи даже немного сократились: с 220,96 до 220,94 тысячи квадратных метров, что стало минимумом за последние годы.

Количество заключенных контрактов выросло на 10% — до 4286. Судя по тому, что количество контрактов выросло, но натуральные продажи сократились, можно сделать вывод, что на фоне роста цен люди покупают квартиры меньшей площади.

В результате денежные поступления от продаж выросли на 30% — до 40,89 млрд рублей.

Динамика новых продаж за первое полугодие

Общая площадь, тысяч м² Общая сумма, млрд рублей
2017 236,07 21,59
2018 262,54 27,5
2019 322,21 38 73
2020 220,96 29,52
2021 220,94 41,15
Общая площадь, тысяч м²
2017
236,07
2018
262,54
2019
322,21
2020
220,96
2021
220,94
Общая сумма, млрд рублей
2017
21,59
2018
27,5
2019
38 73
2020
29,52
2021
41,15

Количество заключенных контрактов за первое полугодие

2017 4403
2018 5105
2019 6530
2020 3882
2021 4286
2017
4403
2018
5105
2019
6530
2020
3882
2021
4286

Динамика денежных поступлений за первое полугодие, млрд рублей

2017 19,0
2018 27,47
2019 42,81
2020 31,55
2021 40,89
2017
19,0
2018
27,47
2019
42,81
2020
31,55
2021
40,89

Финансовые показатели

Благодаря высоким ценам на жилую недвижимость выручка от продаж «Эталона» выросла на 29% — до рекордных 39,88 млрд рублей. Из них 22,02 млрд рублей пришлось на Московский регион, а 17,87 млрд рублей — на Санкт-Петербург.

В первой половине текущего года инфляция в России оказалась выше прогнозов. Цены на строительные материалы и работы выросли, и в результате себестоимость продаж недвижимости увеличилась на 12% — до 26,09 млрд рублей. Также выросли общие и административные расходы на 6% — до 2,45 млрд рублей.

Выручка компании росла быстрее себестоимости и операционных расходов, из-за чего операционная прибыль увеличилась практически в 3 раза: с 2,2 до 6,46 млрд рублей.

Финансовые доходы сократились с 1,13 до 0,64 млрд рублей из-за снижения процентных доходов от денег и банковских депозитов. Финансовые расходы при этом выросли с 4,17 до 4,41 млрд рублей, что привело к росту чистых финансовых расходов на 28% — до 3,71 млрд рублей.

В результате чистая прибыль «Эталона» составила 1,3 млрд рублей — против зафиксированного чистого убытка в 1,77 млрд рублей за аналогичный период прошлого года.

Финансовые показатели компании за первое полугодие, млрд рублей

Выручка Операционная прибыль Чистая прибыль
2017 29,02 2,53 2,12
2018 24,7 −1,99 −1,16
2019 39,56 3,53 0,56
2020 30,87 2,2 −1,77
2021 39,88 6,46 1,3
Выручка
2017
29,02
2018
24,7
2019
39,56
2020
30,87
2021
39,88
Операционная прибыль
2017
2,53
2018
−1,99
2019
3,53
2020
2,2
2021
6,46
Чистая прибыль
2017
2,12
2018
−1,16
2019
0,56
2020
−1,77
2021
1,3

Долги

Общий долг «Эталона» вырос на 19% за полгода из-за роста суммы долгосрочных кредитов и займов с 34,6 до 50,3 млрд рублей за счет увеличения проектного финансирования с 5 до 19,6 млрд рублей.

Проектное финансирование государство ввело вместо долевого, чтобы снизить риск мошенничества при покупке недвижимости. Суть в следующем: между застройщиком и покупателем появляется финансовый посредник — обычно крупный банк, — который гарантирует чистоту сделки и исполнения обязательств каждой из сторон. Будущий владелец недвижимости платит деньги не напрямую девелоперу, а финансовой организации — посреднику. Банк, в свою очередь, перечисляет деньги застройщику на финансирование строительства, но часть замораживает на специальных счетах эскроу — эти деньги девелопер получит только после того, как сдаст готовый объект в эксплуатацию.

Это негативный фактор для строительной отрасли, поскольку в отличие от долевого финансирования, которое было бесплатным для застройщиков, проектное выдается банком под определенный процент.

Объемы денег и их эквивалентов у компании выросли с 25,8 до 40 млрд рублей, что в основном связано с ростом суммы в банках на счетах эскроу с 23,6 до 37,9 млрд рублей.

В результате чистый долг компании вырос на 3% с начала года и составил 20,3 млрд рублей. Уровень долговой нагрузки по коэффициенту «чистый долг / EBITDA» и вовсе сократился с 1,2 до 0,9× на фоне роста показателя EBITDA в первом полугодии.

Дивиденды

В последние годы «Эталон» постепенно поднимал целевой уровень дивидендных выплат с 15—30 до 40—70% от чистой прибыли. В сентябре этого года совет директоров внес изменения в дивидендную политику. Согласно новым правилам компания будет стремиться направлять на дивиденды от 40 до 70% от чистой прибыли по МСФО. Выплачивать дивиденды будут раз в году по итогам отчетного года, при этом рекомендация выдается не позднее 31 мая.

Долговая нагрузка за первое полугодие, млрд рублей

Общий долг Чистый долг Чистый долг / EBITDA
2017 24 9,7 0,7×
2018 20,91 −2,2 −0,4×
2019 52,69 21,5 1,8×
2020 50, 5 19,6 1,2×
2021 60,3 20,3 0,9×
Общий долг
2017
24
2018
20,91
2019
52,69
2020
50, 5
2021
60,3
Чистый долг
2017
9,7
2018
−2,2
2019
21,5
2020
19,6
2021
20,3
Чистый долг / EBITDA
2017
0,7×
2018
−0,4×
2019
1,8×
2020
1,2×
2021
0,9×

Размер дивидендов на акцию

2016 0,08 $
2017 0,147 $
2018 0,18 $
2019 0,19 $
2020 0,16 $
2016
0,08 $
2017
0,147 $
2018
0,18 $
2019
0,19 $
2020
0,16 $

Что в итоге

С точки зрения ключевых финансовых показателей первая половина 2021 года выглядит успешно: рекордная выручка, почти трехкратный рост операционной прибыли, 1,3 млрд чистой прибыли против убытка за аналогичный период прошлого года. Но такими результатами «Эталон» обязан благоприятной рыночной конъюнктуре и росту цен на жилые квадратные метры в Москве и Санкт-Петербурге. С точки зрения натуральных продаж компания снизила объемы реализации до многолетнего минимума, а объемы ввода в эксплуатацию и вовсе рухнули в первом полугодии с 177,4 до 3 тысяч квадратных метров.

В 3 квартале стоимость жилой недвижимости продолжила расти, но вероятно, что это остаточный рост и впереди рынок недвижимости ждет коррекция. Так, в исследовании «Авито-недвижимости» сообщается, что спрос на новостройки в июле — сентябре рухнул на 25%. Это может стать тревожным звоночком для всей девелоперской отрасли.

Летом государство продлило льготную ипотеку до 2022 года, но увеличило ставку и уменьшило предельную сумму кредита до 3 млн рублей. Кроме того, Центральный банк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции. Только с марта по сентябрь этого года ставка выросла с 4,25 до 6,75%, и, вероятно, это не последнее повышение в этом году. Все эти факторы негативно влияют на спрос и могут вызвать коррекцию на рынке первичной недвижимости.