Новостройка или вторичка: с какими проблемами можно столкнуться при покупке недвижимости

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас квартиру в Нижегородском районе и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики».

Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.

Круговорот проблем в недвижимости

Покупка квартиры влечет за собой множество проблем. Начиная от сложности оформления сделки, заканчивая столкновениями с недобросовестными продавцами или застройщиками. Разберем на примерах:

Вторичное жилье — это готовое решение. Со своей историей, особенностями и проблемами. При установке кондиционера вы можете узнаете об ужасном качестве труб. Они были установлены 50 лет назад и с тех пор не поддавались ремонту. Итог — кондиционер установить нельзя.

Новостройка — более дешевое удовольствие, если оно приобретается на этапе котлована посреди «голого поля». Экономия на этом приведет к отсутствию инфраструктуры вокруг дома. Причина — застройщик не потратился на облагораживание территории. Зато снизил стоимость объекта, которая и привлекает покупателей. Итог — красивые рендеры на этапе строительства и «голое поле» после ввода в эксплуатацию.

Поэтому перед покупкой квартиры поймите одну вещь — проблемы будут. Ваша задача — их минимизировать и взвешивать каждый свой шаг.Выбор вторички с готовым ремонтом — проблемы при установке новой техники. Экономия на инфраструктуре первички — двухчасовые поездки туда-обратно в «Ашан» с килограммовыми пакетами, потому что поблизости нет ни одного супермаркета

Я подготовила статью, чтобы вам было проще опознать возможные проблемы. Основную часть я разделила на два блока: стоимость жилья и инфраструктура. Каждый из них содержит множество подводных камней. Некоторые из них мы разберем в статье.

Стоимость жилья: дополнительные траты, ипотека, риски

Покупатель сначала видит ценник. И уже здесь можно «наломать дров». Новостройка дешевле вторички только на этапе котлована.

Основных причин три: ожидание, ремонт и повышенные риски. Остановимся на каждом из них.

Ожидание. Процесс покупки новостройки на этапе котлована занимает 2–3 года. Всё это время вам надо где-то жить. Аренда двушки за 40 000 рублей выйдет вам в 1 440 000 без учета счетчиков. То есть вы переплачиваете около полутора миллиона рублей просто за ожидание.

Ремонт. Стоимость ремонта в новой 40 м² двушке обойдется вам минимум в 500 000 рублей по данным одной из профильных компаний. Эти 2 миллиона — попытка сэкономить на котловане и отсутствии ремонта.

Повышенные риски. Проблеме «обманутых дольщиков» посвящена даже страничка на википедии. Но «погореть» сейчас на этапе котлована — это нормально, только если вы выбрали недобросовестного застройщика. Они создают новые юрлица для каждого проекта, чтобы избежать уголовной ответственности. Они избегают системы эскроу-счетов, чтобы сразу забрать ваши деньги и уйти от возможной ответственности за невыполнение договора. Такие застройщики существуют, но с каждым годом их всё меньше.

Эскроу счета — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги до момента передачи ключей собственнику. Это позволяет покупателю вернуть свои средства, если застройщик не достроил объект.

Вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью Познеру говорит, что за последние два года количество обманутых дольщиков уменьшилось на треть. Большинство застройщиков уже научились работать с клиентами. Моя знакомая присматривает себе квартиру в Нижегородском районе для своей семьи. Но это ее решение — у вас могут быть свои запросы и свой ценовой сегмент. Каждый из них необходимо изучить. Хороший способ — это прошерстить форумы, сайты и профильные группы. Так вы хотя бы примерно поймете «реальные» отзывы о застройщике.

Льготная ипотека на новостройку

Льготную ипотеку на новостройку можно получить только при покупке квартиры у застройщика или подрядчика.

Льготная ипотека — это до 7% годовых на весь срок кредита. Первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья. Для него можно использовать материнский капитал, дотации работодателей, а также местные и региональные субсидии. Еще и многие застройщики готовы полностью компенсировать первый год кредита. Кажется, что это идеальное предложение. Что оно является решением вышеперечисленных проблем. Но есть два нюанса.

  1. Программа льготной ипотеки была изменена в июне 2021 года. «Под нож» попал максимальный размер ипотечного кредита — его сократили до 3 миллионов рублей. С учетом первоначального взноса — это примерно 3,5 миллиона рублей. На портале IRN.ru сообщают, что «Квартир за такую цену в Москве просто нет — ни в «старой», ни в Новой». Итог — москвичи де-факто не могут воспользоваться льготной ипотекой.
  2. Выше было сказано, что застройщики готовы компенсировать первый год кредита. Но покупка квартиры на этапе котлована обязует вас ждать 2–3 года до «передачи ключей». Как итог — вы платите кредиту по недвижимости, которой сможете воспользоваться только через несколько лет. Как минимум, вы потратите 1 миллион рублей на эту процедуру. Это без учета потраченных средств на аренду временной квартиры.

Вторичное жилье требует ремонта

Пример про плохие трубы и кондиционер — это частный случай. Вторичка всегда нуждается в дополнительном ремонте. Повезет, если в косметическом: подклеить обои, заменить лампочки, замаскировать трещины. А если проблемы более серьезные: пришедшие в негодность трубы, плохая электропроводка или отсутствие нормального отопления? Всё это требует серьезного вмешательства в «устройство дома». И больших денег. Замена электропроводки обойдется вам в 50 000 рублей. Замена трубы только в одной ванне — 3000 рублей. Это — непредвиденные расходы. Покупатель не учитывает их при покупке вторички.

На вторичку не действует программа льготной ипотеки. Один из крупных банков предлагает 9,3% годовых на вторичку стоимостью 9 500 000 рублей. За эти деньги можно приобрести двушку 44м² в Печатниках с неплохим ремонтом.

  1. Это невыгодно, если в регионе покупателя продолжает действовать программа льготной ипотеки. 9,3% годовых против 7% даже с учетом переплаты за котлован — неудачное решение.
  2. Для москвичей всё сложнее. У них не действует программа льготной ипотеки. Уровень ставок примерно одинаковый. Здесь уже стоит обращать внимание на предложение конкретного банка и на варианты

Инфраструктура: голое поле и удаленность от центра

По степени важности я бы поставила инфраструктуру на первое место. Уж слишком велик риск купить жилье по «выгодной цене» и прожить всю жизнь посреди голого поля.

Новостройка

Надеется, что новостройка резко «обрастёт» магазинами, школами и торговыми центрами — большая ошибка. Если перед вами выбор между вторичкой с готовой инфраструктурой и новостройкой «без ничего», то смело выбирайте первое. Ни одна лишняя розетка не заменит наличие школы в районе.

Если вам надо регулярно выбираться в центр города, то новостройка в Новой Москве не вариант. Даже если там есть инфраструктура. В какой-то момент вы наверняка устанете от маршрута от дома до работы, который занимает несколько часов каждый день.

Неплохой вариант — новостройка в благоустроенных районах недалеко от центра. Вы точно не будете жить посреди голого поля и вам точно не придется добираться до работы целую вечность. Советовать конкретный район не буду.

Свой выбор я скорее сделала — это Нижегородский район. В прошлом материале чуть подробнее рассказала, почему именно он. Однако не воспринимайте это как руководство к действию. Мне было важно, чтобы район был зеленым, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, а также с развитыми парковыми зонами — чтобы было, куда выбраться днём семьей.

Вторичка

Обратите внимание на район, в котором покупаете квартиру. Где есть вторичка, там есть и инфраструктура. Но качество окружающей среды может заметно отличаться от района к району. Наличие школы — прекрасно, но стоит обратить внимание на ее показатели: педагогический состав, место в рейтинге, отзывы учащихся. Несколько супермаркетов в районе — супер, но уточните: возможно один из них закрывается, а во втором вечно нет продуктов.

Удаленность от центра города решает. Особенно, если вы часто выбираетесь туда по работе или личным делам. Не стоит экономить на расположении — потом потратитесь на транспорт.

Вторичка в благоустроенном районе недалеко от центра — хороший вариант. Здесь стоит обратить внимание на состояние квартиры и продавцов. Не погорите на плохой электропроводке и «юридическом кошмаре» при оформлении сделки.

Заключение

Главный вывод, который можно сделать: обращайте внимание на то, каким образом формируется стоимость объекта. Та же инфраструктура является важной переменной для установки конечной цены на квартиру — экономия на этом обернется для вас часовыми поездками от дома до продуктового магазина или работы. Также я постаралась объяснить, почему покупка на этапе котлована неизбежно сопряжена рисками. Ожидание «ключей», отсутствие ремонта и надежность застройщика — об этих вещах вам стоит регулярно думать при покупке новостройки. Не забывайте и про ремонт вторички: он может обойтись дороже, чем ремонт в хорошей новостройке.

Я постаралась не акцентировать внимание на своем личном выборе. «Сценариев счастья» много и под каждый из них найдется свое жилье и свой район.

Удачного выбора квартиры!

Реклама застройщика COLDY и его нового проекта комплекса апартаментов в Нижегородском районе, которая очень неумело пытается походить на личное мнение, перечисляя банальные вещи )))

37
Герой Т—Ж

Maxim, мда, кстати интересно, редакция по незнанию пропустила эту «джинсу» или в доле с ушлым девелопером
Нативочка красивая получилась

2

А я не очень понял как связано ужасное состояние труб и установка кондиционера?

21

Статья ни о чём

11

Замена проводки 50000р? Статью точно писал дилетант и уж явно смахивает на какую-то рекламу. Проводка идет в полу/стенах/потолку. Помимо материала нужно прокладывать ее по потолку/стенам, штробить их, потом штукатурить, шпалкевать и клеить обои. Если прокладывать по полу, то разбирать стяжку. Плюс работа электрика

8
Герой Т—Ж
Отредактировано

Нижегородский район - один из самых днищенских районов в москве
Мало того, что сам он находится в пресловутом ЮВАО, дык и территория кишит промками, зелени очень мало
Квартиры в старом фонде получали в основном работники местных предприятий, поэтому на раёне много специфичного контингента, это вам не хамовники
Да, некоторые промки застраиваются, но это шум строительной техники, пылища и прочие радости так называемого «комплексного освоения территорий» на годы

6
Герой Т—Ж 🏆

Офигенные советы, которые можно объединить в один: чтобы купить хорошую квартиру, не покупайте плохую.

Ну и да, уже все написали, в конце не хватает еще фразы в духе: кстати, по выгодной цене осталось всего 5 квартир, вот по моей ссылочке...

5
Герой Т—Ж

Лол, даже «кошерный» ПИК, который «всегда достраивает», создает для каждого объекта новое юридическое лицо
И договор дду у вас будет не с пик, а с ооо «промтехстрой-22» с уставным капиталом в 20 тыс руб

3

Все редакторы, похоже, в отпуске. Мало того, что этот текст - сплошная вода, так ещё и с ошибками. И да, складывается впечатление, что цель у автора - «ненавязчиво» попиарить Нижегородский район.

3
Отредактировано

Несколько раз сказали про отсутствие ипотеки по льготной ставке в Москве,но она есть,просто сумма кредита (а не стоимость квартиры) ограничена 3млн.

1
Герой Т—Ж

Марго, я даже не знаю что сейчас можно купить в москве (включая новую москву) за эти деньги
полстудии на котловане?)

0
Герой Т—Ж
Отредактировано

Vitaliy, вложи 5 млн, и на 3 возьми ипотеку, и приобретешь чтои-нибудь.

0
Герой Т—Ж

Natalia, вот именно
«Что-нибудь, где-нибудь»

Гениальный план, просто офигительный, надежный как швейцарские часы…

0

В Петербурге, да и не только в нём, с появлением технологии эскроу-счетов, девелоперы осознали, что скидывать цену «на лопате» и поднимать её к сдаче объекта смысла особого нет, ибо они просто по деньгам проигрывают. Ведь деньги дольщика на счёт девелопера не падают, а значит переживать ему нечего. Исходя из этого, можно сказать, что вторичка сейчас будет весьма более выгодным капиталовложением на рынке недвижимости, в сравнении с первичкой.

Вы правы про трубы и прочие нюансы, которые сопровождают покупателей вторичного жилья, но почему вы не задумываетесь о том, что и с первичным жильём происходит огромное количество всевозможных казусов при эксплуатации естественной.

Я о том, что если подойти с такой логикой к этому вопросу, то у меня возникает к вам два вопроса:

1) Зрячая ли вы? Просто очевидно, что когда вы смотрите объект на вторичном рынке перед покупкой, вы параллельно примерно прикидываете размер вложений ради комфортной жизни.(первичка аналогично, только перед подписанием акта приёмки)

2) Посещаете ли вы объект недвижимости перед покупкой?(это скорее первый вопрос) Просто вообще посещение рекомендовано🧐

В целом существует огромное множество разнообразных нюансов при покупке объекта недвижимости, о которых ни вы, ни интернет в жизни не узнает. Поэтому, чтобы и деньги, и время, и нервные клеточки свои сохранить — идите к опытному риэлтору. Там не те деньги, чтобы скупиться, ибо не так уж и часто в жизни многих людей происходят сделки купли-продажи, важнее, чтобы волосы на голове после покупки остались.

А вот над выбором специалиста советую запарится!

1
Герой Т—Ж

Марина, она разве не выводится наружу? А трасса на кондей прокладывается при установке

0

Natalia, некоторые рьяно доказывают что должна сливать в канализацию. Некоторых так на бабки разводят при устаноке.

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю